Investir dans l’ancien en immobilier : bonne ou mauvaise idée ?

11 janvier 2018

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez vous demander s’il est judicieux de faire votre investissement immobilier locatif dans l’ancien ou dans le neuf. Devenir propriétaire d’un immeuble ancien peut être plus intéressant à certains niveaux. Découvrez donc quels sont les avantages et les inconvénients avec ce type de bien immobilier.

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Avantages d’un investissement dans l’immobilier ancien

Evidemment, investir dans l’immobilier ancien est très avantageux. Un tel investissement pourra vous faire réaliser d’énormes économies. Cependant, il est important de savoir comment s'y prendre. Pour plus de sécurité et de rapidité, il est nécessaire de prendre conseil auprès d’un conseiller en gestion pour vous accompagner lors de vos différentes démarches.

Le prix d’achat au m² est bien plus faible

L’achat d'un immeuble ancien est plus économique. En effet, ce sont généralement des biens qui ont été négligés par leurs précédents propriétaires, et qui se sont parfois un peu délabrés. Quand vous achetez un ancien immeuble, vous le payez généralement en dessous du prix moyen du marché, car vous aurez à engager des frais de rénovation.

Par ailleurs, notez qu'un immeuble dit « ancien » n'est pas forcément un vieux bâtiment. Des immeubles nouvellement construits sont désignés par la même expression, dès qu’ils sont mis en vente par le premier propriétaire. Ces derniers ne nécessitent parfois aucuns travaux, ce qui vous amènera à réaliser encore plus d’économies. Quand bien même des travaux de rénovation seraient à réaliser dans ce type de bâtiment, cet investissement peut rester rentable.

En bref, quel que soit le type d’immeuble ancien, vos investissements seront toujours moindres que dans le neuf. Vous ferez donc un retour sur investissement d’autant plus rapidement que vos dettes seront minimes.

Très bon emplacement

Les immeubles anciens sont généralement situés dans les centres villes avec toutes les commodités, tels que les transports, les commerces, les écoles et les hôpitaux non loin de votre logement. Ces atouts augmenteront l’attractivité de votre bien auprès des locataires. En réalité, les locataires préfèrent toujours rester au cœur des villes, surtout lorsqu’ils y travaillent également. Vous pourrez donc facilement trouver des locataires prêts à payer le loyer qu’il faut, afin d’avoir un logement en plein centre-ville.

De plus, avec un logement en ville, vous pourrez héberger des hommes ou femmes d’affaires et des touristes de passage désirant découvrir la ville. L’emplacement de votre immeuble est un avantage qui lui donne une valeur ajoutée exceptionnelle. Vous pourrez même revoir les montants de vos loyers à la hausse par rapport aux prix moyens pratiqués.

L’ancien et son charme unique

Lorsque vous vous lancez dans l’achat d’un immeuble ancien pour le mettre en location, vous pouvez mettre à profit le charme des poutres apparentes, d’une très belle bâtisse, des moulures, d’un parquet d’origine, de belles hauteurs sous plafond, etc… Vous pouvez également y revoir l’agencement des pièces pour pouvoir répondre au mieux aux nouveaux modes de vie et maximiser les montants de vos loyers. Par exemple, vous pouvez abattre une cloison pour créer une cuisine ouverte ou ajouter un dressing à une pièce trop grande. L’immeuble ancien que vous achèterez peut également avoir une histoire intéressante, ce qui pourra lui donner plus de valeur.

Acheter un logement ancien pour le rénover fera en sorte que les locataires bénéficieront du charme de l’ancien. En effet, de nombreux locataires sont effectivement fans de tout ce qui est ancien, d’autres préfèrent le mélange de l’ancien et du moderne. Ciblez votre clientèle et tachez donc de rénover votre immeuble en suivant les exigences de celle-ci. Ainsi, vous pourrez mettre en valeur votre patrimoine immobilier et assurer votre retraite sur le long terme.

Facilité à revendre

Avant d’investir dans un bien immobilier, vous devez vous mettre en tête que vous serez peut être amené à revendre vos biens à un moment donné. Vous devez alors pouvoir trouver des investisseurs capables d’acheter votre bien au prix le plus intéressant. En investissant dans l’ancien, vous n’aurez pas de mal à trouver un bon repreneur, puisque ces bâtiments sont généralement bien placés. D’autant plus que si votre bien est en bon état, vous pourrez même le revendre à un prix supérieur au prix d’acquisition et en ressortir avec une belle plus-value.

En effet, si vous avez déjà réalisé des travaux de rénovation dans un immeuble ancien et que vous souhaitez le revendre, la valeur du bien en question augmentera. Vous pourrez même faire monter les enchères entre les offres d’achat et vendre au plus offrant. De plus, si votre immeuble paraît plus neuf, vous pourrez intéresser ceux qui voudront y habiter pendant une longue période. Il vous sera également facile d'attirer de nombreux investisseurs qui voudront acheter votre immeuble pour le placer en location.

Les avantages fiscaux

Avec l’immobilier locatif ancien, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Acheter un appartement ancien vous permettra ainsi de pouvoir bénéficier de trois régimes fiscaux :

Le régime du déficit foncier

Vous aurez certainement à faire de gros travaux après l’achat de votre bien immobilier, mais vous pourrez bénéficier de ce régime qui vous permettra de créer un déficit foncier, tout en bénéficiant de réductions d’impôts durant toute la durée de votre emprunt, jusqu’à ce que vous puissiez rembourser tous vos crédits.

Le régime Malraux

Le régime Malraux vous permettra de bénéficier d’une réduction de 22 à 30 % de votre investissement. Pour pouvoir profiter de ce régime, il est nécessaire pour vous d’acheter votre immeuble ancien en centre-ville, dans des secteurs sauvegardés.

Monument historique

Il s’agit là d’investir dans un immeuble classé monument historique et vos travaux de réhabilitation seront déductibles de vos impôts. Ces logements historiques peuvent être avantageux pour vous, car ils attirent l’attention de plusieurs investisseurs, ce qui vous facilitera la tâche si jamais vous souhaitiez le revendre.

Un emménagement rapide

Lorsque vous investissez dans un immeuble ou logement ancien, vous avez la possibilité de commencer à le louer dès la signature du contrat de vente. Toutefois, l'idéal pour vous est d’effectuer tous les travaux nécessaires. Ainsi, dès l’instant où votre logement sera habitable, vous pourrez commencer à percevoir vos loyers et rembourser vos dettes aussitôt. Il n’existe en théorie aucun délai pour que vous puissiez mettre votre logement en location, tout dépendra de vous.

Cependant, vous aurez toujours la possibilité d’emménager dans votre immeuble ancien trois mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Cela veut simplement dire que si vous ne parvenez pas à emménager dans votre logement immédiatement après la signature de la vente, ce délai n’ira pas au-delà de trois mois. Après ces trois mois, vous aurez le libre champ de faire de votre logement ce que vous voudrez, comme commencer à percevoir des revenus locatifs tout en profitant des réductions d’impôts.

Le statut de LMNP

Lorsque vous devenez propriétaire d’un logement ancien, vous obtenez automatiquement le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Ce statut vous fera profiter d’un avantage fiscal particulier qui est la création d’un déficit foncier. Il est à déduire de vos impôts jusqu’à ce que vous puissiez rembourser toutes vos dettes. Votre placement immobilier ancien pourra donc être loué et en même temps vous permettre de payer moins d’impôts.

De plus, dans l’immobilier ancien, vous pouvez voir ce que vous achetez, contrairement a un logement neuf acheté sur plan. Vous pourrez donc acheter ce qui vous conviendra le mieux et l'aménager à votre guise. Sachez également que vous aurez la possibilité de profiter des prêts réglementés avantageux tels que le prêt Eco-PTZ, mais également de prêts bancaires spécifiques pour financer des travaux d’économies d’énergie.

La plus-value

Vous aurez plus de chances de réaliser une belle plus-value avec la vente d’un logement ancien. Il est également bien plus facile d’évaluer la plus-value d’un logement ancien dans dix ou quinze ans, contrairement à un logement neuf. Vous avez la possibilité de simuler sur des sites en ligne la plus-value que vous obtiendrez en cas de revente de votre logement ancien.

Inconvénients d’un investissement dans l’immobilier ancien

Un investissement immobilier dans l’ancien peut être bénéfique pour tout investisseur, mais il n’est pas parfait. Ce type d’investissement est également suivi de quelques inconvénients qui poussent tout investisseur à réfléchir à deux fois avant de se lancer dans un investissement de ce type.

Vous devez prévoir des travaux de rénovation

Bien évidemment, investir dans un immeuble ancien nécessite généralement d’énormes travaux pour avoir un logement habitable. En dehors de tous les bons points que vous y trouverez tels que le marbre et la cheminée, sachez que vous devrez allouer énormément de fonds pour rénover les locaux afin d'attirer le plus de « clients » possibles. Le montant des travaux se fera en fonction de l’état de votre logement. Plus votre logement sera ancien et délabré, plus le montant des travaux sera élevé.

Tous ces travaux que vous aurez à faire pourront être des travaux intérieurs et/ou extérieurs. Il sera donc important pour vous de faire un calcul de tout ce que vous aurez à effectuer avant l’achat de votre immeuble. Vous ne devez pas vous retrouver à engager des dépenses supérieures à celles nécessaires pour acquérir un logement neuf. Vous devez notamment prendre en considération les travaux d’électricité, de peinture, de toiture, d’ascenseur, de mise aux normes de la cage d’escalier ou encore de ravalement de façade.

Les frais de notaire sont élevés

L’achat d’un immeuble vous mènera toujours vers un notaire et les frais de notaire pour l’ancien sont généralement élevés. Pour ce qui est du logement ancien, vos frais de notaire seront aux alentours des 8 %, tandis que pour le logement neuf, les frais de notaire tourneront autour de 2,5 ou 3 %. Ceci est un très grand inconvénient pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier ancien, contrairement à un logement neuf. Il s’agit généralement d’un argument avancé par certains investisseurs pour se tourner vers les logements neufs.

Vous n’aurez pas droit à certains avantages fiscaux

Investir dans un logement ancien ne vous donne pas droit à tous les avantages fiscaux, contrairement à l’investissement dans un logement neuf. En investissant dans un bien neuf par exemple, vous pourrez bénéficier des différentes lois qui ont été mises en place par les gouvernements successifs. Parmi ces lois vous aurez donc la loi Duflot, la loi Pinel, la loi Borloo, Bouvard, de sorte que les investisseurs puissent bénéficier d’un abattement sur leurs impôts.

Toutes ces lois ne sont applicables que pour les logements neufs et non les logements anciens. Vous n’aurez donc malheureusement pas la possibilité de profiter de tous ces avantages fiscaux, si vous décidez d’investir dans un logement ancien. Cependant, ces lois sont généralement plafonnées et les investisseurs dans le neuf ne pourront pas mettre leurs logements en location au prix qu’ils voudront, ce qui ne sera pas le cas pour vous. Vous aurez la possibilité d’imposer vos loyers, tout en restant compétitif. Vous serez en concurrence avec d’autres propriétaires bailleurs, de ce fait, faites en sorte de bien évaluer le tarif de vos loyers.

Le manque de certains éléments

L’achat d’un immeuble ancien est économique certes, mais il se peut qu’il manque certains éléments qui sont recherchés par des locataires. Certains logements anciens n’ont ni terrasses, ni parking. Le parking est un élément important pour les locataires, étant donné qu’ils auront besoin d’un endroit proche de leur logement pour laisser leur véhicule en toute sécurité. Il sera donc très difficile d’avoir de bons locataires sans un parking, mais cela n’est pas impossible, grâce à la tendance écolo.

De plus, si vous souhaitez faire construire tous ces éléments manquants, vous devrez y consacrer un budget conséquent et en tenir compte dans votre projet d’investissement.