De nombreux investisseurs désirant investir dans l’immobilier à plusieurs se trouvent confrontés au choix de la structure juridique. Faut-il investir en indivision ou en Sci ? Découvrez dans cet article à quel moment opter pour l’indivision ou la Sci.
Indivision ou SCI : Ce que vous devez savoir
Tout d’abord, une SCI (Société Civile Immobilière) est un contrat de société à partir duquel plusieurs personnes (deux personnes au moins) investissent dans l’immobilier afin de se distribuer les plus-values et de repartir les pertes en fonction des apports. C’est donc une personne morale ayant une existence juridique propre. La gestion des biens acquis ou de la société est confiée de manière générale à un gérant désigné par vote par les associés.
Par ailleurs, l’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un ou plusieurs bien, sans pour autant que leurs parts respectives soit physiquement séparées.
En investissant à plusieurs dans l’achat d’un bien immobilier (immeuble, appartement, garage, terrain,…), le régime qui s’applique automatiquement est l’indivision (sauf indication contraire des associés). Chaque associé détient une part du bien en fonction de son apport (sans pour autant que la part de chacun soit spécifiée physiquement).
Comment investir en indivision
Indivision ou sci – indivisaire
Pour acheter un indivision, il faut s’associer à plusieurs (à partir de deux personnes) indépendamment des liens de parentés (marié, enfant, frère, cousins, pacsé, décès, divorce, etc…) et choisir de commun accord un bien. Ça peut être dans l’objectif d’avoir une résidence familiale ou d’investir dans l’immobilier locatif. En effet, chaque coindivisiaire détient une part équivalente à son apport financier. Dans le cas où, la nature des apports n’est pas spécifiée dans l’acte notarié, les associés sont supposés détenir à parts égales le bien.
Par ailleurs, la gestion du bien en indivision est assurée par les indivisaires en fonction des règles de gestion en indivision. En effet, ils peuvent acquérir en indivision un bien immobilier afin de l’occuper comme résidence commune ou le mettre en location. Le bien peut être également occupé par l’un des indivisionnaires. En outre, les charges et dettes sont partagées en fonction des quotes-parts. Il peut s’agir du crédit immobilier, des charges d’entretien, la taxe foncière, les impôts…
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Acheter en indivision : Quels sont les avantages et inconvénients
Investir dans une SCI
Il existe des raisons pour lesquelles vous devez investir en indivision et des inconvénients exigeant de prendre des précautions avant de s’y lancer ou d’y renoncer.
Avantages de l’indivision : Pourquoi acheter en indivision ?
L’indivision peut s’appliquer dans le cadre d’une succession et lors d’un achat immobilier. Elle permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien immobilier et de partager la gestion, les intérêts et les pertes. Le risque est donc partagé en fonction de la contribution financière de chaque associé.
L’indivision est connue comme étant la démarche la plus simplifiée et facile pour investir dans l’immobilier à plusieurs. Elle effet, elle ne nécessite aucune procédure administrative spécifique. C’est le type de statut juridique le plus adapté pour les personnes en couple, en concubinage ou pacsées. Toutefois, elle peut également s’appliquer à d’autres situations: l’achat d’une résidence principale ou secondaire entre amis…
Inconvénients de l’indivision : Pourquoi vous ne devez pas acheter en indivision?
En acquérant un bien immobilier à plusieurs, chaque associé doit s’acquitter en permanence de certains droit sur la totalité du bien. Les décisions de gestion ou stratégiques sur le bien doivent être retenues à l’unanimité. La gestion du bien devient donc complexe en cas de désaccord. D’une manière générale, il est difficile que les associés s’entendent sur toutes les décisions concernant la gestion du bien sur la durée à l’exception de certains couples.
Le problème intervient lorsque l’un des indivisionnaires souhaitent faire autre chose de ces parts. Il peut donc sortir de l’indivision et sa part sera vendue(la vente en indivision est par ailleurs complexe). Il est nécessaire à cet effet de prendre en amont des précautions pour prévoir d’éventuelles mésententes ou conflits.
Ensuite, chaque indivisionnaire a des responsabilités vis-à-vis des autres notamment sur le règlement des charges de crédit immobilier, d’impôts, de taxe… relative à sa quote-part. D’autres associés peuvent être malhonnêtes dans le respect des droits fixés au préalable : ce qui peut constituer un sérieux handicap à la rentabilité de votre investissement. Ce risque est majeur dans le cas où les droits ne sont pas équitables. Les décisions dans l’indivisions sont donc difficiles à prendre.
Pour prévoir et réduire les risques, les associés peuvent chosir d’établir une convention d’indivision. C’est un contrat permettant d’établir des règles en fonction de la situation de chaque indivisionnaire.
Comment savoir si vous devez créer une SCI
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Indivision ou SCI : Faut il acheter en indivision ou créer une SCI ?
Associés en sci
L’indivision et la sci sont toutes deux options pour être propriétaire à plusieurs d’un bien immobilier et se partager les bénéfices ainsi que les pertes.
Pour cet exercice comparatif, nous allons opter pour les Sociétés Civiles Immobilières soumises à l’IR (Impôt sur le revenu).
Tout d’abord, acheter en indivision ne nécessite aucune formalité ni coût, ni délai sauf dans le cadre d’une indivision chez le notaire. Par ailleurs, la création d’une sci implique des coûts de création (1000 €, 1500 €…), des coûts annuels … En ce qui concerne la protection du patrimoine, les associées en SCI détiennent des parts et non de l’immobilier physique. Ce qui constitue un risque pour les créanciers personnels de l’associé. Cependant, les créanciers peuvent exiger des parts de SCI OU le bien.
Dans l’indivision, l’indivisionnaire possède à hauteur de son apport une part du bien immobilier physique (ce qui n’est pas nettement physiquement séparé). Les créanciers personnels de l’indivisionnaire peuvent exiger la vente obligatoire du bien pour se faire rembourser.
Acheter en indivision ou créer une SCI : Etude comparative des modes de gestion.
Investir en sci ou en indivision
En sci, les associées possèdent des droits et des obligations. Il s’agit notamment:
- des droits aux bénéfices en fonction de la part,
- droit au suivi de l’activité de la société
- droit de vote au cours des assemblées générales (l’approbation des comptes, décisions stratégiques…)
Dans l’indivision, tout indivisaire peut décider notamment lors de la survenue d’une crise (problèmes de chauffage, d’assainissement, des travaux) afin de protéger l’état du bien. En outre, un indivisaire est autorisé par la justice à agir à la place d’un autre lorsque ce dernier n’a plus la main pour agir.
Dans les deux schémas (indivision et sci), l’indivisionaire et l’associé ont la possibilité d’occuper les biens respectivement contre une indemnité d’occupation ou un bail d’habitation. Il faut souligner qu’en sci, les associées ont la possibilité déléguer la gestion à un gérant de société désigné par vote au cours de l’assemblée générale.
Il a pour mission la prise de décisions courantes sur l’état de bien (travaux immobiliers, locations…) et rendre compte de la gestion comptable de la société. En indivision, une majorité 2/3 est requise dans le cadre d’un achat à plusieurs (dans ce cas plus deux personnes). Par contre l’unanimité est obligatoire pour prendre les décisions.
Indivision ou sci : Quelles fiscalités s’appliquent à l’indivision et la sci ?
Fiscalité sci – Indivision
Il existent deux régimes fiscaux pour les sci. Les associés peuvent choisir l’IR (Impôt sur le Revenu) ou l’IS (Impôt sur société). Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, les revenus sont classés dans la catégorie des revenus fonciers pour les loyers perçus par les associées. Pour une SCI soumise à l’IR, la plus-value est exempte d’impôt après 22 ans de détention et exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans. L’abattement se réalise progressivement avec une déduction de 5% à partir de la troisième année.
En indivision, chaque indivisionnaire est imposé sur ses revenus en fonction de sa part. Par ailleurs, les différents dispositifs fiscaux s’appliquent également aussi à l’indivision. Les limites de revenus pour pouvoir bénéficier des dispositifs fiscaux s’appliquent sur les revenus de chaque indivisionnaire. Les règles de la fiscalité immobilière sur les plus-values immobilières sont aussi valables en indivision.
Créer une sci ou acheter en indivision : A quel moment dissoudre une sci ou sortir de l’indivision
En effet, il existe plusieurs raisons pour lesquelles une SCI peut être dissoute. Il peut s’agir des conflits entre associés, l’accomplissement de l’objet social, d’une expiration des statuts ou une décision unanime des associés. Cependant, un associé peut sortir de la sci s’il existe au préalable cette option dans le statut réglementaire de la société.
En effet, chaque coindivisiaire peut quitter l’indivision sans aucun souci sauf dans certains cas complexes. Les indivisaires peuvent vendre ou racheter sa part.
En résumé, l’indivision et la sci sont deux structures juridiques permettant d’investir dans l’immobilier à plusieurs pour partager les rentes ainsi que la répartition des pertes en fonction des quotes-part. En fonction des objectifs (succession, donation, investissement locatif), l’investisseur peut faire son choix.
Pour aller plus loin, vous pouvez suivre ma vidéo sur « Comment devenir rentier grâce à l’immobilier »