Impot sur le revenu : Comment déclarer ses revenus locatifs

Si vous êtes rentier immobilier, vous êtes certainement soumis à l’impot sur le revenu. En effet, chaque année l’État prélève une part sur la richesse produite par chaque individu. Le calcul et la déclaration de l’impot sur le revenu sont des exercices difficiles pour de nombreux investisseurs. Découvrez dans cet article comment calculer l’impot sur le revenu et optimiser sa fiscalité dans l’immobilier.

Qu’est-ce-que l’impot sur le revenu ?

Impot sur le revenu -définition

Définition de l’impot sur le revenu

L’impot sur le revenu (IR) est par définition les prélèvements effectués par l’État sur les salaires et revenus des personnes composant un foyer fiscal. Par foyer fiscal, il faut comprendre par exemple le célibataire ou le couple avec des enfants à charge. Instauré depuis 1914, l’impot sur le revenu contribue au fonctionnement de l’Etat et à la solidarité sociale. Si vous êtes salarié ou entrepreneur à succès, la probabilité que vous soyez soumis à l’IR est très grande.

1. La progressivité de l’impot

L’impot sur le revenu est progressif. Cela signifie que plus votre salaire ou votre revenu augmente, plus vous serez soumis à un taux d’imposition élevé. On parle parfois de « matraquage fiscal » lorsque la pression exercée par l’impot sur le revenu est très forte. En tant qu’investisseur, vous devez être très attentif à l’évolution progressive de votre taux d’imposition.

Dans plusieurs Etats européens, notamment la France, on observe le phénomène d’évasion fiscale due à cette pression énorme des impots. En France par exemple, en plus d’être soumis à l’impot sur le revenu, les grosses fortunes paient également l’impot sur la fortune (ISF). De quoi décourager plusieurs d’investisseurs. Heureusement que des procédés d’optimisation fiscale existent à côté des nombreux abattements et déductions offerts par l’État.

L’optimisation fiscale prend en compte l’ensemble des moyens et techniques légaux dont le but est de réduire significativement le montant de l’impot. Par opposition à l’évasion fiscale qui demeure interdite et sanctionnée.

Impot sur le revenu – progressivité

2. L’impot sur le revenu dans le budget de l’État

Quoique très important, l’impot sur le revenu occupe une place minime dans le budget global de l’Etat. En effet l’État offre de nombreuses exonérations, des abattements et déductions d’impots, qui réduisent la contribution de l’IR. Selon des données publiques, dans le budget de l’État de 2018, l’IR comptabilise 72,7 milliards d’euros. Le produit de l’impot sur le revenu est donc nettement inférieur à celui de la contribution sociale généralisée (CSG), créée en 1991 au profit de la Sécurité sociale.

3. La sélectivité des contribuables

Tout le monde ne contribue pas à l’impot sur le revenu, comme vous le faites. En effet certains en sont même exclus. A titre d’exemple seulement 47,3% des contribuables ont payé l’impot sur le revenu en 2014. Cette situation se justifie par le fait que la majorité des foyers ne dispose pas de revenus suffisants pour atteindre la première tranche de revenu taxé.

L’impot sur le revenu est critiqué pour sa complexité, notamment son système de calcul. A cette critique s’ajoute celle relative à son caractère redistributif. Alors que  les personnes taxées critiquent l’excessivité de cet impot, les plus démunis invitent l’État à une richesse qui soit redistributive.

B. Le barème de l’impot sur le revenu (IR)

Le barème de l’impot sur le revenu est une grille d’analyse qui en met en relation une tranche de revenu et le taux d’imposition. En terme plus simples, il vous dit à quel taux d’imposition vous serez soumis si vous avez tel ou tel revenu.

Vous remarquerez que votre taux d’imposition augmente au fur et à mesure que votre revenu ou salaire croît. Le barème de l’impot sur le revenu, en définitive permet de déterminer le montant de l’impot brut auquel est appliqué certaines déductions.

Il se présente ainsi :

C. Comment calculer l’impot sur le revenu (IR) ?

Le calcul de l’impot sur le revenu constitue parfois un casse-tête dû aux différentes données à inclure. Découvrez ci-dessous une procédure en deux étapes pour vous simplifier la tâche.

Comment calculer l’impot sur le revenu (IR)

1. Détermination de l’impôo brut

Cette phase se déroule elle-même en 3 étapes :

Division du revenu net imposable par le nombre de parts

Le revenu net imposable, c’est-à-dire la tranche imposable est divisée par le nombre de parts du quotient familial. Le quotient familial est un système qui divise le revenu du contribuable en fonction de sa situation matrimoniale et des personnes à charge. Si vous êtes :

• Célibataire sans enfants votre quotient familial est 1.
• Concubinage avec un enfant à charge votre quotient  familial est 1,5.
• Couple marié ou pacsé sans enfant votre quotient familial est 2.

Notez bien qu’en fonction de votre situation matrimoniale et des personnes demeurant à votre charge, votre quotient familial est susceptible de varier.

Application du barème

Le barème d’imposition de l’impot sur le revenu, mentionné plus haut est ensuite appliqué au résultat de la division du revenu net imposable par le nombre de parts.

Multiplication de l’impot par le nombre de part

Finalement le montant brut de l’impot brut s’obtient en multipliant la somme obtenue par le nombre de part

2. Calcul de l’impot net à payer

Une fois la somme brute de votre impot sur le revenu, obtenue, il faut lui appliquer certains réaménagements.

Allègement en cas de ressources financières faibles

Si votre revenu fiscal de référence est inférieur ou égal à 20 705 € (célibataires, veufs, divorcés) ou 41 410 € (couples soumis à imposition commune), le montant de votre impot brut est diminué de 20 %.

Le seuil du revenu fiscal de référence pris en compte est augmenté de 3 737 € pour chacune des demi-parts suivantes, et de 1 869 € pour chacun des quarts de parts suivants.

Au delà d’un revenu fiscal de référence de 18 685 € (célibataires, veufs, divorcés) ou 37 370 € (couples soumis à une imposition commune), la réduction de 20 % diminue en fonction du revenu.

Taxe supplémentaire pour les plus hauts revenus

Une taxe supplémentaire appelée contribution exceptionnelle peut être appliquée si vous avez des revenus suffisamment élevés

3. Application

Calculons l’impot sur le revenu d’un célibataire sans enfant ayant perçu un revenu net imposable de 35 000 euros.

Etape 1 : diviser le revenu imposable par le nombre de part

35 000/1=35 000. Il a droit à une part de quotient familial étant donné qu’il est célibataire.

Etape 2 : Appliquer à chaque tranche le taux d’imposition correspondant

Jusqu’à 9 807 € = 0 €

De 9 807 € à 27 086 € = (27086 -9807)*14%= 2419

De 27 086 € à 72 617 €= (72 617 -27 086) *30%= 13659

Etape 3 : Additionner les impositions et multiplier le total par le nombre de parts

(0+2419+13659)*1=16 078

Le montant total de l’impot brut 2018 pour un revenu net imposable obtenu en 2017 par un célibataire sans enfant à charge s’élève à 16 078.

Quelles procédures pour la déclaration de ses revenus locatifs ?

Déclaration de l’impot sur le revenu

Vos revenus locatifs sont l’ensemble des loyers perçus de la location de votre bien immobilier vide ou meublé. Ils sont soumis à une procédure particulière de déclaration vis-à-vis de l’administration.

A. Déclaration revenus fonciers

Pour vos revenus fonciers, votre déclaration dépend du régime d’imposition auquel vous appartenez.

1. Régime d’imposition : micro-foncier

Il n’y a ici aucune déclaration spécifique. Il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) directement sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.

2. Régime d’imposition : Régime réel

Les contribuables soumis au régime réel sont tenus de compléter un formulaire annexe à la déclaration n° 2042. Il s’agit soit de la déclaration n° 2044 destinée aux immeubles ordinaires et aux immeubles bénéficiant de déductions spécifiques, soit de la déclaration n° 2044 spéciale réservée à ceux qui ont opté pour un régime spécial tel que Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR. Cette déclaration s’applique aussi à ceux qui bénéficient de déduction des charges en régime Malraux.

B. Déclaration revenus Bénéfices industriels commerciaux (BIC)

Elle dépend également du régime d’imposition du propriétaire.

1. Régime d’imposition : micro-bic

Il vous suffit de reporter sur l’imprimé « déclaration complémentaire des revenus » (actuellement n°2042 C PRO), dans la partie dénommée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », le chiffre d’affaire brut de toutes vos locations meublées. L’administration calcule ensuite automatiquement un abattement de 50% ou 71% selon le type de la location meublée (LMP ou LMNP).

2. Régime d’imposition : régime réel

Si vous appartenez au régime réel, vous aurez à remplir une déclaration spécifique n°2031 et 2033.

III. Les différents régimes d’imposition

A. Les revenus fonciers

1. Revenu foncier : micro-foncier

Le régime micro-foncier concerne les revenus locatifs qui sont inférieurs à 15.000 € hors charges par an. Une déduction forfaitaire de 30% est appliquée par l’administration fiscale après déclaration de vos revenus. Le solde est additionné à vos autres revenus sur votre déclaration n°2042. Le montant de votre imposition dépendra de votre tranche d’imposition.

2. Revenu foncier : régime réel

Le régime réel concerne les propriétaires dont les revenus fonciers annuels hors charges sont supérieurs à 15.000 €. Il s’applique aussi à ceux qui bénéficient d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier, et ceux qui ont opté pour le régime réel d’imposition. Vous pouvez optez pour ce régime si vous le souhaitez, même si vos loyers sont inférieurs au seuil de 15.000 €. Lorsque vous  optez pour le régime réel, cette option s’applique pour une durée irrévocable de 3 ans. Votre choix se fera avant le 1er février de chaque année. Pour opter pour ce régime, vous devez remplir la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale, et l’annexer à la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.

Dans le régime réel, vous devez procéder à la déclaration de vos loyers, puis déduire vos charges pour leur montant réel et non plus forfaitaire.

B. Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

1. Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : Le régime micro-bic

Le régime micro-bic, également appelé régime micro-entreprise, est un régime forfaitaire qui s’applique directement aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles (loyers + charges) ne dépassent pas 70.000 €. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur ces recettes annuelles.

Lorsque la location intervient  au cours de l’année, le bailleur doit calculer le seuil comme s’il avait loué l’année entière : il faut alors appliquer une déduction. Une fois cet abattement fait, il n’y a plus d’autre  déduction . Le montant de l’impot dépendra ensuite de vos autres revenus et de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez.

A titre d’information pour certaines locations saisonnières, le seuil augmente. Elles bénéficient du régime micro-entreprise dès lors que leurs recettes ne dépassent pas 170.000 €/an. Les revenus de ces locations bénéficient alors d’un abattement de 71%. Pour en bénéficier , les locations doivent correspondre à la catégorie meublé de tourisme.

2. Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : Le régime réel

Il s’applique immédiatement  lorsque vos recettes annuelles (loyers et charges) dépassent 70.000 €). Dans ce régime, vous déclarez vos loyers et vous déduisez vos charges pour leur montant réel et non forfaitaire. Par contre, vous pouvez optez pour le régime réel alors même que vos recettes annuelles sont inférieures à 70.000 €. Ce choix se justifie si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50% de vos recettes.

L’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers : il s’agit des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des frais de copropriété, etc. Lorsque les dépenses excèdent les recettes, le loueur dégage un déficit reportable, uniquement sur ses revenus de même nature, à savoir des BIC issus de la location.

Comment payer moins d’impot sur le revenu (IR) ?

Impot sur le revenu – Payer moins d’impot

Payer moins d’impôts demeure le rêve de beaucoup de contribuables. Sans recommander l’évasion fiscale, il existe aujourd’hui des astuces légales pour réduire significativement votre impot sur le revenu.

Astuce 1 : Investir dans un bien immobilier défiscalisant

Le gouvernement a instauré, depuis quelques années déjà, des lois de défiscalisation immobilière permettant aux investisseurs de réduire leur impot sur le revenu.

Loi Pinel

Le dispositif Pinel permet de déduire jusqu’à 21 % du prix de maximum 2 logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 €.

La réduction d’impot s’étale sur 6 ou 9 ans avec possibilité d’extension jusqu’à 12 ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le logement doit être BBC (bâtiment basse consommation).

Loi Bouvard

Si vous optez pour l’immobilier meublé, la loi Bouvard vous permet de bénéficier de 11 % de réduction d’impôts. D’autre part, en LMNP (loueur meublé non professionnel) avec la loi Bouvard, vous avez la possibilité de récupérer la TVA.

Si vous souhaitez passer un conventionnement avec l’Anah, vous pourrez bénéficier d’une déduction fiscale allant de 15 à 70 %. Vous devrez alors vous engager à louer votre logement pendant 6 ans (9 ans en cas d’aides aux travaux) à un niveau de loyer abordable et à des ménages modestes.

Astuce 2 : Faire des économies d’énergie

En remplacement du crédit d’impôt développement durable, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) permet de déduire des impôts une partie des dépenses de rénovation énergétique réalisés dans une résidence principale achevée depuis plus de 2 ans.

Ces travaux donnent droit à 30 % du montant des dépenses dans la limite d’un plafond de dépense de :

• 8 000 € pour une personne seule ;
• 16 000 € pour un couple.

A condition  qu’une entreprise certifiée RGE  (reconnu garant de l’environnement) les réalisent.

Astuce 3 : Faire des dons

Votre charité peut être rentable pour vous. Les dons à un organisme d’intérêt général offrent une déduction d’impôt égale à 66 % des sommes versées.  Avec en bonus  une réduction maximale de 20 % du revenu imposable.

Les dons à un organisme d’aide gratuite aux personnes en difficulté font l’objet d’une réduction d’impôt égale à :

• 75 % de la somme donnée jusqu’à 531 €, avec une réduction maximale de 399 €, pour les versements effectués en 2017 (jusqu’à 537 €, avec une réduction maximale de 403 €, pour les versements effectués en 2018) ;
• 66 % au-delà de cette limite, avec une réduction maximale de 20 % du revenu imposable.

En définitive, l’impot sur le revenu constitue votre contribution au soutien de l’Etat. Ce dernier a mis en place d’importants moyens de défiscalisation.