L’impôt sur la fortune immobilière (ifi) est un impôt prélevé sur la valeur des biens immobiliers d’un contribuable. Il s’agit en fait d’un remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Le but étant d’exonérer les valeurs mobilières et les placements (actions, assurances vie, etc.). En effet, l’impôt sur la fortune a connu plusieurs modifications dans le temps en France. Il est passé de l’impôt sur les grandes fortunes (IGF) en 1982 à l’ISF en 1989, pour enfin devenir l’impôt sur la fortune immobilière en 2018. Découvrez dans la suite de cet article ce que la réforme de l’impôt sur la fortune immobilière apporte.
Fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière
Fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière
Dans le passé (1982 – 2001), seuls les multimillionnaires en francs français étaient imposables à l’ISF. Dès 2011 sous le mandat du président français Sarkozy, seuls les millionnaires en euros payent l’ISF. Le seuil du patrimoine imposable est alors de 1.3 millions d’euros. Il se trouve que ce seuil est maintenu dans la nouvelle loi sur les finances de 2018, sous l’appellation de l’impôt sur la fortune immobilière. L’ifi affiche une composition du patrimoine net taxable excluant le patrimoine financier.
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1. Impôt sur la fortune immobilière définition
L’impôt sur la fortune immobilière (ifi) est un impôt sur la fortune en vigueur depuis 2018. Il s’applique sur les personnes physiques et les couples possédant un patrimoine qui n’est pas affecté à une activité professionnelle. L’impôt sur la fortune est taxable à partir d’un seuil d’entrée qui est de 1.3 millions d’euros de patrimoine immobilier.
De plus, l’impôt sur la fortune immobilière est un impôt progressif par tranche. Il s’appuie sur la tranche supérieure du patrimoine qui dépasse un seuil défini par le montant de la première tranche. Ce montant peut être différent du seuil d’entrée du foyer assujetti. Le taux du barème de l’impôt sur la fortune immobilière varie entre 0.5 et 1.5 %. Par ailleurs, la première tranche taxable est de 800 000 euros.
L’ISF visait particulièrement les personnes possédant un patrimoine dépassant un seuil défini. L »impôt sur la fortune immobilière lui, concerne uniquement les fortunes reposant sur les biens immobiliers. Autrement dit, cette loi sur les finances exonère les placements financiers, l’épargne et les valeurs mobilières. Le but d’une telle démarche étant d’inciter les fortunes françaises à investir dans les entreprises. De cette façon une relance de l’économie sera possible.
2. L’exonération fiscale de l’impôt sur la fortune immobilière
Avec l’impôt sur la fortune immobilière, l’assiette fiscale change. Aussi, le patrimoine immobilier sera le seul pris en compte.
Ainsi, les biens immobiliers concernés par l’IFI sont les :
- Immeubles : Qu’ils soit bâtis ou non.
- Titres de sociétés détenus par le contribuable : Cela quel que soit son niveau de responsabilité dans la société. L’impôt sur la fortune immobilière est imposable à la fraction de la valeur représentative de leurs biens ou droits immobiliers. Il peut alors s’agir de titres détenus dans une SCI, SCPI, OPCI, SARL, etc.
De cette façon, le patrimoine financier du contribuable est exempté de l’impôt sur la fortune immobilière. Pour ce qui est des exonérations attribuées dans le cadre de l’ISF, quelques unes sont maintenues sous les mêmes modalités. Il s’agit des exonérations attribuées aux :
- Biens imputables à l’activité professionnelle du contribuable
- Bois et forêts et parts de groupements forestiers
- Biens ruraux loués à long terme ou cessibles et parts de Groupements Fonciers Agricoles (GFA)
- Parts de Groupements fonciers ruraux (GFR).
Par contre l’ifi surprime les exonérations relatives aux :
- Titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil
- Titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux,
- Dirigeants qui transmettent leurs titres (biens professionnels) à la retraite et qui conservent l’usufruit.
Tous ces titres deviennent en effet imposables en fonction des actifs immobiliers détenus par la société. Pour ce qui concerne l’aspect déclaratif, il est conservé. Vous devrez remplir une déclaration et la déposer dans les délais en vigueur.
3. Seuil de l’impôt sur la fortune immobilière
Seuil de l’impôt sur la fortune immobilière
Les personnes redevables de l’ifi doivent déclarer la valeur estimée de leurs biens immobiliers chaque année. Les personnes physiques ayant un patrimoine de 1 300 000 euros net imposable sont taxables à l’ifi. Ce seuil est le même que pour l’ISF. C’est ce montant qui définit le seuil à partir duquel la déclaration de paiement de l’ifi est obligatoire.
Ce seuil concerne la valeur nette taxable à cause de différentes raisons. Il s’agit généralement de raisons juridiques, administratives ou jurisprudentielles. Vous pouvez noter entre autre :
- Exonération totale de droit telle que : les biens immobiliers relatifs à une activité professionnelle ou partielles (bois et forêts, parts de groupement forestiers et biens ruraux).
- Décotes pour des biens difficiles à vendre.
- Certaines dettes
- La résidence principale qui bénéficie d’un abattement fiscal de 30 %. Celui-ci étant calculé sur sa valeur de marché.
Le seuil d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière se calcule à partir de la valeur du patrimoine net taxable.
Seuil d’assujettissement à l’ifi pour un couple marié et un célibataire
Tout comme pour l’ISF, le seuil d’assujettissement à l’ifi est fixé par foyer fiscal peu importe sa constitution. Ainsi, qu’il s’agisse d’une seule personne ou d’un couple marié ou pacsé, le seuil de soumission est le même. Aussi même pour un couple, le seuil d’imposition demeure de 1 300 000 euros.
Pareillement, le nombre d’enfant à la charge du foyer n’influe nullement sur le seuil d’imposition. Par contre, le patrimoine immobilier d’un enfant à l’âge de la majorité est exclu du foyer fiscal de ses parents. Cela, qu’il ait fait le choix ou non d’être rattaché au foyer fiscal de ses parents pour l’impôt sur le revenu.
Résidence principale et ifi : Une exonération de fait de l’impôt sur la fortune immobilière
Un bien immobilier qui constitue le logement principal bénéficie d’un statut particulier, cela depuis 1999. En effet, un bien immobilier de la sorte se distingue des autres actifs immobiliers. Il jouit ainsi d’un abattement fixé par la loi à 30 %. La conséquence directe est que seul 70 % de la valeur de votre résidence principale sur le marché sera taxée. Cette conséquence aura donc pour effet de rehausser la valeur du seuil de votre patrimoine.
De façon théorique, considérez un contribuable dont le seul bien immobilier est sa résidence principale. De plus, il ne possède pas d’actif financier (zéro livret épargne, pas d’assurance vie, etc.) ou autre bien mobilier (voiture, meubles, etc.). Alors même que la valeur de son logement serait de plusieurs millions d’euros, il n’aura aucune obligation à déclarer et verser l’ifi. Par contre, il faut qu’après abattement des 30 %, la valeur nette de son logement soit inférieure au seuil de 1 300 000 euros.
Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière
Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière
Tout contribuable dont le patrimoine net taxable est en deçà de 1 300 000 euros est exonéré dans les faits de l’impôt sur la fortune immobilière. En revanche, au-delà de ce seuil, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
Le mécanisme de plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière est le même que pour l’ISF. Aussi, l’ifi est plafonné de manière à ce que le cumul des impôts du contribuable ne dépasse pas 75 % de ses revenus. En effet, en 2017, le montant de l’ISF de l’année 2016 ne pouvait pas dépasser les 75 %. Conséquence, certains contribuables en profitaient pour réduire leurs revenus pris en considération au moment du calcul de ce plafond. Aussi, pour contrôler cet abus, l’administration contrôle le style de vie du redevable ainsi que ses moyens de financement. Le but étant de pouvoir réintégrer les sommes retenues pour le calcul de plafonnement.
Le barème de l’impôt sur la fortune immobilière est calculé par tranche progressive.
| Valeur du patrimoine net taxable déclaré | Taux d’imposition |
|---|---|
| entre 0 et 800 000 € | 0 % |
| entre 800 000 € et 1 300 00 € | 0,5 % |
| entre 1 300 000 € et 2 570 000 € | 0,7 % |
| entre 2 570 000 et 5 000 000 € | 1 % |
| entre 5 000 000 et 10 000 000 € | 1,25 % |
| au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Ainsi, pour un individu redevable de l’ifi, le calcul de cet impôt débute à 800 000 euros. Par exemple, en déclarant un patrimoine de 2 millions, vous serez imposé comme suit :
800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (2 000 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 7 400 euros.
Décote
Un mécanisme de décote existe pour les patrimoines nets taxables situés entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Le montant de ladite décote est calculé par la formule suivante : 17 500 – (1,25 % x valeur du patrimoine net taxable).
Ce système de lissage lorsqu’il est appliqué, permet de réduire le seuil effectif d’imposition à 1,3 millions d’euros.
Ainsi, lorsque le patrimoine taxable est compris entre 1,3 millions d’euros et 1,4 millions d’euros, le calcul est le suivant : (montant théorique de l’ifi avant la décote) – (le montant de la décote).
Paiement de l’IFI 2018
L’impôt sur la fortune immobilière se règle de la même manière que pour l’impôt sur le revenu (IR). De cette façon, les défauts de déclaration et les retards de paiement sont soumis à des sanctions fiscales. En effet, l’article 1728 du code général des impôts stipule qu’un contribuable dans ces conditions sera passible à des pénalités. Aussi, le montant de l’ifi peut subir une majoration de 10 % sur les sommes dues.
Cette majoration est de :
- 20% pour une déclaration annuelle de revenus qui arrive 30 jours après la mise en demeure.
- 40% si le contribuable ne dépose pas ladite déclaration dans un délai de 30 jours à compter de la première mise en demeure.
- 80% dans le cas où on lui découvre une activité non déclarée.
Dans le dernier cas, l’administration applique la majoration de 80 % sans pour autant procéder à une mise en demeure. Toutefois, le contribuable peut demander une grâce de remise auprès de l’administration.
Comment déclarer son impôt sur la fortune ?
Comment déclarer son impôt sur la fortune
A l’inverse de l’ISF, la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière est unifiée peu importe le montant du patrimoine taxable. Le redevable aura juste à déclarer le montant du patrimoine taxable sur sa déclaration de revenus 2042. Il doit également en préciser les détails sur des annexes.
L’impôt sur la fortune immobilière étant déclarative, vous devez souscrire à une déclaration estimative de vos biens chaque année. Les personnes tenues de souscrire à une déclaration, sont celles dont le seuil d’imposition excède les 1 300 000 euros. Les modalités de déclaration sont pareilles pour tous les redevables.
1. Déclaration en ligne de l’impôt sur la fortune immobilière
Pour les redevables de l’ifi résidents ou non, une déclaration en ligne est possible. Vous pourrez alors déclarer votre impôt sur la fortune immobilière en ligne en répondant à un formulaire en ligne. Ceux des contribuables disposant d’un accès internet dans leur résidence principale doivent souscrire leur déclaration par voie électronique. Par ailleurs, leur revenu fiscal de référence doit être en deçà de 15 000 euros.
2. Déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière avec le formulaire papier
Pour les redevables déjà sujet à l’ISF, un formulaire 2042-IFI vous sera expédié à votre résidence. Dans le cas contraire, vous pouvez le télécharger en ligne. Par la suite, vous devez renvoyer votre déclaration papier à votre service gestionnaire.
Pour les non résidents et les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents, vous ne déposez pas de déclaration de revenus. Cela, même si le montant de votre patrimoine net taxable dépasse les 1 300 000 euros. Par contre, vous devez souscrire à une déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière et ses annexes. Cela, avec une déclaration spécifique n°2042-IFI-COV sans revenu.
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La date limite de dépôt de la déclaration est fonction du mode de déclaration de vos revenus : papier ou en ligne. Elle dépendra également de votre département de situation. Les dates précises sont répertoriées dans le calendrier fiscal disponible à cet effet.
En définitive, l’impôt sur la fortune immobilière est un impôt obligatoire pour toutes les personnes répondant aux conditions sus-citées. Leur non payement peut entraîner des pénalités lourdes. Par ailleurs, les contribuables ont la possibilité de bénéficier d’une exonération en faisant des dons aux organismes d’intérêt général.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Faut il acheter ou louer sa résidence principale ?