L’investissement immobilier regroupe l’immobilier physique et les SCPI avec différentes options. En effet, pour préparer sa retraite ou pour construire son patrimoine, les investisseurs s’interrogent sur le meilleur choix d’investissement. Dans cet article nous expliciterons lequel des investissements choisir entre les SCPI et l’immobilier physique.
SCPI : Définition
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de « Pierre Papier » est un placement immobilier à long terme qui redistribue des revenu à ses associés. Les revenus correspondent au prorata des parts investies. Acheter de l’immobilier papier ou « pierre papier », c’est investir dans les parts de fonds cotés qui achètent de l’immobilier à votre place à l’opposé de l’immobilier physique. Le fonds dispose d’un large parc immobilier « réel » et vous reverse à intervalle régulier une partie de vos loyers sous forme de dividendes. En contrepartie, le fonds ponctionne des frais de gestion qui sont imputés directement ou indirectement à l’investisseur. Les principaux supports utilisés pour investir dans les SCPI en général sont les REITS (Real Estate Investment Trust) également appelés SIIC en français (Société d’Investissement en Immobilier coté). Ils sont cotés en bourse chaque jour comme des actions et ont l’avantage d’être liquides.
SCPI : Avantages
Les SCPI offrent plusieurs avantages dont :
- Un rendement de 4,44% en 2017 ;
- Un placement de 100% immobiliers (bureaux, commerces, résidences hôtelières, santé, …) ;
- Aucune contrainte de gestion, elle est gérée par des sociétés agrées ou sociétés de gestion qui réalisent des investissements ;
- Elles assurent la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance,…), l’entretien des locaux, les travaux et les grosses réparations, les formalités administratives et fiscales ;
- Une liquidité organisée : Il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, même si la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts.
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Placement SCPI : Avantages de l’investisseur
- Un placement générant un revenu potentiel versé par trimestre ;
- Une épargne pour tous : un investissement accessible à partir de 1000 euros ;
- La possibilité d’investir à crédit et dans l’assurance-vie.
- Un projet qui s’adapte à tous les investissements
- Diverses formules sont disponibles pour souscrire dans les parts de SCPI en fonction des objectifs bien variés :
- Obtention des revenus complémentaires immédiats ou différés ;
- Constitution d’un patrimoine ;
- Adaptation des SCPI à tout projet.
SCPI immobilier : Inconvénients
- Les SPCI ne sont pas sans risque : elles sont soumises aux variations du marché de l’immobilier. Les parts de SCPI doivent être acquises dans la dynamique de long terme avec pour objectif la diversification patrimoniale ;
- Les revenus et le capital ne sont pas garantis. Les conditions de cession peuvent changer en fonction de l’évolution du marché immobilier ;
- La liquidité n’est pas garantie.
- Aucun avantage fiscal : l’immobilier physique requiert plus d’avantage que la pierre papier
- Impossible de faire un levier : investir dans les foncières cotées ne permet pas d’emprunter à moindre risque pour financer son investissement.
- Forte volatilité : les REITs ont drastiquement chuté (inférieur à 50%) en 2008, et cela est malheureusement arrivé plusieurs fois dans l’histoire des SCPI.
Les différents types de placements SCPI :
On distingue deux types de SCPI.
- SCPI de rendement
Les SCPI de rendement encore appelées Sociétés Civiles de Placement sont des supports d’investissement qui, par l’intermédiaire de leurs sociétés de gestion ont pour mission d’acquérir des biens professionnels et de les mettre en location via un bail commercial. En effet, par rapport aux SCPI fiscales, résidentielles ou de plus-values, les SCPI de rendement sont constituées d’entrepôts, de bureaux, locaux commerciaux. Le point commun entre les types de SCPI repose sur le fait que ces locaux sont loués par le biais d’un bail commercial aux commerçants, entreprises et administrations.
Ce type de SCPI a pour objectif de percevoir un revenu locatif potentiel net en charge. Il se compose de : bureaux, résidences hôtelières, locaux commerciaux. Ainsi, on distingue plusieurs catégories de SCPI dont : SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI régionales, SCPI internationales, SCPI de plus-values.
- SCPI fiscales
La SCPI fiscale est une SCPI avec laquelle, on investit dans des logements en loi scellier dans l’objectif de bénéficier de réduction d’impôt.
Son objectif est de générer une économie d’impôt sur le revenu selon la loi fiscale correspondante. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement. Elle est composée de l’immobilier résidentiel, locatif neuf ou rénové. Il existe plusieurs catégories de ce type de SCPI : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier.
SCPI immobilier, fonctionnement et gestion :
- Achat et vente des parts
Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découlent, sont organisés de manière différente selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
- SCPI à capitale fixe : offre la possibilité d’acheter ou de revendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes.
- SCPI à capitale variable : offre la possibilité d’achat ou de vente des parts en continu.
Les SCPI : Modalités de souscription
On distingue des modalités de financement et de souscription pour investir dans les SCPI :
- Au comptant pour percevoir un revenu complémentaire potentiel ;
- A crédit pour se construire un patrimoine ;
- Dans le cadre de l’assurance-vie en vue d’optimiser sa fiscalité ;
- En démembrement de propriété pour bénéficier d’une décote à l’achat et anticiper sa retraite.
Les frais de souscription aux SCPI
- Les frais de souscription (inclus dans le prix des parts) : entre 8 et 10%, comprenant les éventuels droits d’enregistrement ;
- La gestion coûte entre 0,6% et 1,0% par an. Le dividende est net de ces frais.
SCPI : Les organismes de contrôle
La SCPI est supervisée par une société de gestion agrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C’est un organe de contrôle qui s’assure de la bonne information des investisseurs et établit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, investissement immobilier, arbitrages et agréments.
SCPI immobilier : fiscalité
La fiscalité des SCPI fonctionne sur le même principe que les investissements immobiliers directs. On distingue deux types d’imposition, caractérisés chacun par un barème et des prélèvements sociaux.
Le patrimoine immobilier de la SCPI produit un revenu locatif qui est redistribué aux associés proportionnellement à leur investissement. Ce revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements, à l’instar de tous les produits d’épargne.
Charges fiscales des SCPI
En cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Par ailleurs, le prix des parts souscrites peut évoluer selon les marchés de l’immobilier et de l’épargne. Pour les SCPI, le traitement fiscal de rendement suit le régime général des plus-values immobilières. La plus-value est équivalente à l’écart positive entre le prix de souscription et le prix de cession. Les plus-values de cession des parts de SCPI sont imposées selon le nouveau barème depuis le 1er septembre 2013.
Ces dernières sont donc exonérées au bout de 22 ans de détention suivant un barème d’abattement non linéaire.
Cette disposition ne concerne pas les prélèvements sociaux qui seront exonérés qu’après 30 ans de détention En deçà de cette durée, il existe un abattement spécifique. Pour déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour une durée de détention est de :
- 1,65% pour chaque année de détention à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année ;
- 1,60% pour la 22ème année de détention ;
- 9% pour chaque année au-delà de la 22ème année jusqu’à la 30ème année.
Retenons que la cession des parts de SCPI peut avoir de répercussions sur le seuil de cession des valeurs immobilières.
Investissement immobilier : Définition
SCPI VS Immobilier physique – Immobilier physique
Dans l’écosystème économique et financier, l’investissement immobilier occupe une place prépondérante et s’affiche comme étant l’un des canaux les plus utilisés par les investisseurs.
En effet, l’immobilier physique à l’opposé des SCPI regroupe tout type d’investissement immobilier locatif. On distingue les investissements locatifs : nue, meublée, courte durée, saisonnière. Chacune de ces locations présente des caractéristiques différentes des autres et inversement.
Investissement locatif : Définition
L’investissement locatif est tout investissement immobilier sur un bien immobilier générant des revenus passifs à long terme (loyers) afin de réaliser des plus-values. Il consiste souvent en l’achat d’immeubles, d’appartements, de parkings… afin de générer des rentes et de construire un patrimoine à grande valeur ajoutée.
La mise en place d’avantages fiscaux spécifiques ainsi que la baisse des taux d’intérêts des prêts bancaires consolident fortement l’investissement immobilier locatif. En effet, investir dans l’immobilier, représente une réelle opportunité de s’enrichir, de développer un patrimoine et d’acquérir sa liberté financière à condition d’adopter une méthodologie réfléchie. Pour résoudre l’épineuse question de logement en réponse aux mutations démographiques et notamment la croissance urbaine, l’investissement immobilier locatif apporte une pierre précieuse et joue un rôle vital dans l’économie,ce qui permet aux investisseurs de réduire l’imposition.
les différents types location :
Dans l’investissement locatif, on distingue la location:
- nue: location d’un logement ou d’une maison vide de meuble.
- meublée: location d’un logement ou d’une maison équipée de mobiliers et d’équipements électroménagers.
- saisonnière: location meublée consentie pendant une période déterminée. Le bail d’une location saisonnière est librement négocié pour sa durée et le montant de son loyer. Mais il doit préalablement faire l’objet de description de l’état des lieux et des conditions de locations.
- courte durée: consiste à louer un local meublé pour l’habitation de manières répétée à des clients de passage. Ce peut être des vacanciers de passage qui ont envie de profiter d’un cadre agréable sans vouloir signer un contrat de bail sur une longue durée.
Les avantages de l’immobilier :
L’immobilier physique offre d’énormes avantages qui permettent aux investisseurs de réaliser des plus-values. Au nombre de ces avantages, on peut citer:
La fiscalité immobilière: la fiscalité relative à l’immobilier physique est plus intéressante que celle des SCPI. En effet, la légèreté de celle-ci vous permet de réaliser des marges bénéficiaires par rapport à la « pierre papier ».
L’effet de levier du crédit immobilier : C’est le principal atout de l’immobilier physique. Vous avez la possibilité d’emprunter de l’argent et d’investir, ce qui n’est le cas avec les SCPI
SCPI vs Immobilier : les prix de l’immobilier physique sont moins sujets à de fortes variations que ceux des actions. C’est l’une des raisons pour lesquelles les banques acceptent d’octroyer de crédit pour les investissements immobiliers.
Les inconvénients d’un investissement immobilier :
Revenus locatifs :
Lorsque vous avez un seul bien loué, tout votre risque est concentré sur le seul locataire. S’il ne paie pas le loyer, vous n’avez pas d’entrée d’argent.
L’emplacement dans l’immobilier :
Si le secteur où se situe votre bien devient moins attractif pour des raisons quelconques, votre bien peut perdre de sa valeur. Par conséquent, vous aurez des difficultés à trouver un locataire.
Frais d’entretien d’un bien immobilier :
Ce sont des dépenses imprévues que vous devez gérer pour entretenir votre bien. En effet, ces frais ne sont pas à négliger car ils sont généralement les plus gourmands. La rénovation d’un bien immobilier peut vous coûter chère si vous faites une mauvaise estimation des travaux. Voilà pourquoi il faudra faire preuve de patience au risque de faire des dépenses superflues.
SCPI ou immobilier physique : Que choisir ?
Il est difficile de dire lequel des investissements choisir car pour chaque investissement, il y a différents paramètres à considérer. Cependant, dans une perspective de diversification et de réduction des risques sur votre patrimoine global, l’immobilier physique reste la meilleure option. De plus, l’immobilier physique offre la possibilité d’utiliser l’effet de levier qu’offre la crédit pour réaliser des plus-values. Par ailleurs dans une optique d’économie de temps, et pour éviter de recourir aux emprunts bancaires pour investir, les foncières cotées peuvent être une solution adéquate. Malheureusement, la volatilité des prix au niveau des marchés boursiers pèse sur « la pierre papier ». Certes les REITs ont fait mieux que les actions, mais sur du long terme, les actions battent les REITs. Et pour des raisons de sécurité, il faut construire un portefeuille d’actions équilibré et diversifié dans différents secteurs.
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En définitive, les deux types d’investissement ont chacun des avantages et inconvénients. Evidemment, avec les SCPI vous fournissez moins d’efforts en termes de gestion par rapport à l’immobilier physique. Mais, sous un angle purement économique et du point de vue rentabilité, l’investissement immobilier physique est la meilleure option qui vous permettra de réaliser des plus-values. Il est vrai que les parts de dividendes des SCPI sont non négligeables, mais avec l’immobilier physique, vous pouvez avoir de meilleurs rendements.
Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo: Comment avoir un bon rendement locatif