La gestion locative par une tierce partie consiste à déléguer la gestion d’un bien immobilier à un organisme externe, en générale une agence immobilière. Elle présente l’avantage d’alléger pour le propriétaire les tracas liés à la gestion courante du bien. Cependant, cette stratégie de gestion présente un coût considérable qui grignote le cashflow de l’investissement immobilier. Dans cet article, nous allons aborder les avantages et les inconvénients de la gestion locative pour vous permettre de prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation.
Gestion locative : L’immobilier sans tracas ?
Gestion de biens : Immobilier sans tracas
Gérer son bien : Avantages.
A première vue, la gestion locative semble être une bonne stratégie de gestion de ses biens immobiliers. Elle permet de multiplier les opérations immobilières sans devoir en vivre les contraintes. Un tel recours a pour avantage de vous dégager du temps libre pour vous occuper de l’essentiel: trouver un nouveau bien qui fera l’objet d’un prochain investissement.
Une agence immobilière prendra en charge tout ce qui a trait à la gestion de votre bien immobilier. Il s’agit entre autre de:
- Chercher un locataire (rédaction d’annonces),
- Organiser et réaliser la visite du bien au potentiel locataire,
- Rédiger des baux,
- Faire les état de lieux,
- Encaissement des loyers
- Gestion courante,
- Réparer une fuite, un dégât des eaux,
- Prise en charge des travaux selon leur nature,
- Délivrer les quittances de loyers,
- Prendre en compte les charges et effectuer les régulations de charges(charges récupérables et non récupérables),
- Etc…
Ce sont autant de démarches liées à la gestion courante d’un bien immobilier dont vous n’avez pas nécessairement envie de vous occuper. Vous gagnez en temps disponible pour effectuer la recherche d’un nouveau bien. Par contre, ces prestations ont un coût.
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Gestion locative : Les inconvénients.
Les inconvénients concernent essentiellement les tarifs pratiqués par les agences en charge de la gestion immobilière. Combien cela coûte t-il vraiment de recourir à la gestion locative.
Les prix pratiqués pour la gestion locative sont de l’ordre de 8% du loyer mensuel. Ce taux de commission ne prend pas en considération la rémunération des intermédiaires le cas échéant. Toutefois, vous pourrez trouver des agences pas chères ou négocier les tarifications. En cohérence avec les prix, vous ne pourrez pas exiger un standard de qualité dans la réalisation de ces prestations. Le pas chère coûte très chère au final. Vous conviendrez que dans l’intérêt de l’entretien de vos vos biens immobiliers, recourir à une agence pas chère n’est pas une solution sur du long terme.
De façon concrète et selon les gestionnaires, il est facturé un ensemble de services dont les fameux frais d’agence (moins d’un mois de loyer). D’autres frais annexes viennent gonfler la facture. Il s’agit entre autre de:
- Charges d’entretien,
- Recherche de locataires
- Rédaction de baux,
- Etat des lieux,
- Acte d’huissier,
- Etc…
Certains frais comme la rédaction de baux paraissent injustifiés, voire aberrants car il s’agit de rédiger un simple document administratif. De plus, la rédaction des baux est encadré par la loi et des modèles existent et sont accessibles. Au final, c’est le remplissage du contrat de bail qui est facturé à plusieurs dizaines d’euros.
Le cumul de ces frais est élevé et vient grignoter votre cashflow. Tout ceci sans avoir encore pris en considération les travaux imprévus. La rentabilité de votre opération immobilière est mise en danger.
Immobilier locatif : Gérer son bien
Plusieurs critères sont à prendre en considération pour décider de déléguer ou non la gestion locative de votre bien immobilier. Il s’agit entre autre de:
- Situation géographique du bien (distance par rapport à votre lieu d’habitation)
- Disponibilité pour intervenir au besoin ou en cas d’urgence (contraintes horaires)
- Disposition à effectuer les démarches administratives
- Etc…
La gestion locative en elle-même n’est pas fastidieuse contrairement à la croyance populaire. Cependant, il vous revient de décider si vous souhaitez vous en occuper personnellement et gagner en rentabilité ou la déléguer quitte à ne pas être rentable.
Il est important de souligner que les agences sont des professionnels du métier et souscrivent à cet effet à diverses assurances qui pourraient vous couvrir en cas de faute professionnelle conduisant à une pénalité ou un redressement fiscal. Les montages de défiscalisation comportent leur lot de contraintes et il est judicieux de recourir à des professionnels pour en assurer la gestion. Ce choix pourrait également se justifier par une affectation professionnelle ou une expatriation.
Gestion de location : Les limites
Gestion Locative
Toutefois, il faut mentionner que le recours à une agence immobilière pour gérer votre bien ne vous met pas à l’abri d »une vacance locative. Cela n’offre pas non plus une garantie de loyers impayés. La prise en charge complète par vous-même de la gestion locative de votre bien immobilier peut constituer une bonne expérience lorsqu’il s’agit de votre premier investissement. Par contre, cela deviendra certainement plus contraignant si la rotation de locataires est importante.
Il vous revient d’évaluer s’il est approprié de donner 1 mois de loyer pour une gestion qui pourrait vous prendre à peine une dizaine d’heures par mois. Si vous êtes dans une démarche privilégiant le cashflow à la ressource qu’est votre temps, renoncez à la gestion locative.
Par contre si vous êtes dans une démarche de gestion sans tracas, vous trouverez satisfaction en recourant à la gestion locative par une agence immobilière ou une société de conciergerie.
Immobilier locatif : Location de courte durée.
La délégation de la gestion locative pour une location de courte durée nécessite une analyse particulière. La location de courte durée comporte davantage de contraintes par rapport à la location nue ou meublée. Elle est également plus chronophage.
Immobilier – Gestion locative assurée par une société de conciergerie :
- Check-in
- Cautions
- Contrats de location
- Taxes de séjour
- Check-out
Elle s’occupe non seulement de l’intendance mais également de la communication et des réservations moyennant une rémunération.
Cependant, comment chercher et trouver le bon prestataire de service pour déléguer la gestion locative de votre bien? Vous procédez à un appel à candidature sur des sites d’annonce. Les profils ciblés sont des femmes de ménage, auto-entrepreneurs et sociétés de service à la personne.
Gestion locative : Étapes de délégation
- Trouver le prestataire
- Faire visiter les appartements
- Effectuer un test
- Fournir un planning d’intervention
Mise en gestion d’un bien immobilier : Planning d’intervention
- Réservations,
- Dates et heures d’arrivée,
- Informations du client,
- Montant de la caution à prendre,
- Montant de la taxe de séjour
Une fois que vous avez retenu un prestataire pour déléguer la gestion du bien, 2 possibilités s’offrent à vous:
Situation 1: Vous gardez la partie amont (annonce, réservations…) et vous déléguez la partie sur site (accueil des clients, ménage, linge, sortie des clients…)
Situation 2: Vous ne vous occupez de rien. L’agence immobilière assure la gestion totale de votre bien immobilier.
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Gestion locative: Impacts sur les revenus locatifs
En somme, le principal inconvénient de la délégation d’une gestion locative vient du coût de l’opération. Dans le cas de la location de courte durée, il vous revient d’effectuer un calcul de rentabilité en tenant compte des charges globales dont:
- Remboursement du crédit immobilier
- Taxe foncière,
- Charges de copropriété,
- Assurance du bien,
- Coût du prestataire de service,
- Facture EDF,
- Frais d’abonnement internet
- Forfait de check-in et check-out
- Forfait ménage
En règle générale, les sociétés de conciergerie en charge de la gestion locative pour les locations de courte durée vont prendre un pourcentage entre 20 et 40% du chiffre d’affaire généré comme rémunération.
Pour aller plus loin, je vous propose cette vidéo sur : « Faut-il encore investir dans l’immobilier ? »