L’immobilier locatif est un excellent investissement pour toute personne qui aspire à l’indépendance financière. Cependant, la gestion des loyers impayés reste un défi majeur pour les propriétaires. Dans cet article, nous allons répondre à la question: « Comment gérer les impayés ».
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Qu’est-ce qu’un loyer impayé ?
Le contrat de bail détermine le montant du loyer et la date d’échéance de son paiement par le locataire. Dépassé cette date, le loyer est considéré impayé. Le manquement ou le retard du locataire à honorer son engagement d’obligation de payer le loyer, donne le légitime droit au propriétaire de recourir à diverses mesures. Les impayés de loyer représentent une situation délicate pour le locataire et le propriétaire. Pour trouver un compromis, les deux parties doivent collaborer.
Origines des impayés de loyers
La principale origine des impayés de loyers est la perte de revenus. Plus de 60% des loyers impayés proviennent des pertes de revenus, accompagnés d’une perte d’emploi ou un problème de santé voire d’accident. Parce que le monde du travail est caractérisé par la précarité de certains métiers. Il est alors important de se protéger et de sécuriser les entrées d’argent pour les propriétaires. Car les personnes en difficultés financières préfèrent honorer des dépenses contraintes et notamment leurs crédits avant de payer leurs loyers. Il existe donc des incidents de paiements, du fait de l’évolution de notre société.
Les premiers impayés surviennent souvent après le début de la location. Et ce parce que les locataires produisent des garanties qu’ils n’arrivent pas à honorer par manque d’argent.
Par ailleurs, au-delà du challenge financier, il y a des situations où le locataire ne fait pas preuve de bonne foi. C’est-à-dire, qu’il refuse consciemment d’honorer ses obligations.
Comment trouver un bon locataire ?
Loyers impayés – Trouver un bon locataire
Avoir un logement est un bon début, mais cela ne suffit pas pour générer des revenus. Il faut donc trouver un locataire pour occuper votre logement et qui payera le loyer chaque fin de mois. Trouver un locataire fiable et sérieux pour le bailleur est essentiel afin d’éviter les impayés de loyers et les dégradations du logement. En effet, pour de nombreux propriétaires ayant investi avec des crédits bancaires, ce type d’incident a négativement impacté leurs finances. Evidemment, même s’il n’existe pas de stratégie à zéro risque, il est tout de même envisageable de trouver une piste afin de sélectionner un bon locataire. Au nombre de celles-ci, nous avons:
Avoir une idée sur le revenu du locataire
Sans doute, le bon locataire est celui qui a suffisamment d’argent pour payer son loyer. C’est justement ce pourquoi dans la majorité des cas les propriétaires et les agences exigent souvent que les revenus soient au moins le triple du loyer pour éviter les impayés. Pour augmenter les candidatures, certains baissent ce taux à 2 et 2,5. En effet, si ces candidats ont des dépenses en dehors du loyer, ils peuvent l’assumer à l’opposé de quelqu’un dont les revenus sont élevés et qui qui doit rembourser les dettes. Théoriquement, ceci permet de sécuriser le paiement mais limite le nombre de candidats. L’inconvénient de cette stratégie serait de passer à côté de bon locataires telles que: les fonctionnaires de grandes entreprises, les salariés. Il faut garder à l’esprit que les revenus sont plus important que le loyers.
Vérifier la solvabilité du locataire
La liste des documents est connu de tous. Ainsi, le locataire ne dépassera pas la liste des documents exigés. Ces justificatifs permettent au propriétaire de vérifier l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et les revenus du candidat. C’est donc au propriétaire de se protéger en demandant tous les documents légaux.
Pour trouver un locataire réellement solvable, le propriétaire a le choix de mener lui-même son enquête. Ce peut être:
- recouper les différentes données (contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition) pour vérifier leurs cohérences;
- vérifier l’avis d’imposition grâce au site d’impôts;
- chercher le nom de l’entreprise sur internet;
- appeler l’employeur.
Se protéger contre les impayés
Loyers impayés – Se protéger
Il y a divers moyens pour se protéger contre les impayés et l’idéal est de vous orienter vers les locataires qui vous donnent des garantie de solvabilité. La plus répandue est celle sur le garant physique, c’est c’est-à-dire une personne dans l’entourage du locataire qui est prête à payer le loyer en cas de défaillance de sa part. Il convient encore de vérifier leur solvabilité en demandant des justificatifs semblables à ceux demandés chez le locataire. Mais attention il se peut que la personne qui se porte garant soit de mauvaise foi. Cependant, il existe souvent des garanties fournies par des organismes suivant le profil du locataire potentiel.
Par ailleurs, le propriétaire peut aussi souscrire à des assurances loyers impayés qui dispensent le locataire d’avoir à présenter un garant (sous réserve éligibilité).
Evaluer le sérieux du locataire
Un locataire qui a de bons revenus n’est pas forcément un bon payeur, et cela ne l’empêche pas de dégrader votre bien ou de provoquer des nuisances. L’honnêteté et le sérieux du locataire constituent une problématique complexe puisqu’elle est aussi importante pour le bon déroulement de la location que difficilement évaluable.
Une alternative relativement simple serait de contacter le bailleur précédent du locataire pour se renseigner sur la qualité de ses relations avec son ex-locataire. Aussi, on pourrait chercher le nom du locataire dans les moteurs de recherche internet pour trouver d’éventuels informations sur le locataire. L’idée est d’établir une relation entre les informations fournies et celles existantes (CV, Réseaux sociaux). Rien d’illégal car ce sont des données publiques.
Le propriétaire doit être méfiant par exemple avec un locataire qui est toujours pressé, peu attentif lors de la visite ou qui tarde à répondre aux mails ou aux appels téléphoniques. Un candidat qui ne montre aucune preuve d’enthousiasme particulier a sûrement un choix par défaut et n’hésitera pas à quitter le logement à la moindre occasion et ce, dès qu’il trouve mieux ailleurs.
Anticiper la vacance locative
Pour être rentable, le propriétaire doit réduire le plus possible la vacance locative. En effet, la vacance locative est un paramètre important pour optimiser le rendement d’un bien immobilier. Ainsi, pour un locataire confirmé CDI, les chances sont plus grandes que ce dernier y loge pendant longtemps. De plus si le logement est proche de son lieu de travail, il lui sera très difficile de déménager. Par contre, un autre en contrat CDD pourrait être rapidement dans l’incapacité de payer son loyer à la fin de son contrat. Encore une fois, il n’y a pas de règle formelle, il revient au propriétaire de faire preuve de discernement.
Dès que vous savez que le locataire va quitter, vous pouvez anticiper en cherchant un nouveau locataire qui sera disponible à la date de libération du logement.
Utiliser la mise en relation inversée
Le propriétaire peut décider de faire lui même la recherche de locataire. Dans ce cas, il passera par les circuits d’annonces classiques: il publie ses coordonnées et reçoit des emails et des appels téléphoniques puis présente son bien.
Pour faciliter cette recherche et ne plus perdre le temps au téléphone et à répondre aux mails,il existe des concept de mise en relation inversée. Ce sont les propriétaires qui contactent les candidats locataires après avoir examiné leurs critères, leurs professions, leurs revenus et leurs garanties. Ce dispositif permet de gagner du temps des deux côtés et évite les contrats inutiles. En plus, plusieurs services de mise en relation inversée sont libres d’accès aux propriétaires.
Comment gérer les impayés ?
Pour tout bailleur, il est important de connaître les dispositions à prendre pour éviter les impayés de loyers. Dans tout le processus de location, du choix de locataire à la gestion, existe des bonnes pratiques pour endiguer au maximum les soucis de loyers impayés. Très simples à mettre en place, elles vous protégeront des risques de loyers impayés selon celles que vous choisirez.
N’acceptez qu’un locataire solvable
En location immobilière, le feeling est important et permet souvent d’éviter des loyers impayés et ce grâce au climat qu’il instaure. Cependant les garanties de loyers restent des paramètres de choix. A cet effet, il est recommandé de privilégier les situations stables telles que les CDI pour s’assurer de ne pas avoir des problèmes d’impayés.
Collectez les bons documents
Se prémunir de loyers impayés passe aussi par la constitution d’un excellent dossier de location. La liste des documents pour établir un contrat de bail varie selon les situations de chaque propriétaire. Par ailleurs, le principe reste le même: un justificatif d’identité, un justificatif de revenu et un justificatif d’imposition.
Conseil: N’acceptez pas de signer un contrat de bail avec un locataire qui vous propose de fournir ses documents plus tard; c’est souvent des sources de loyers impayés.
Faites certifier les documents par Locat’me
La principale source des impayés vient des documents falsifiés. Locat’me a mis en place un service spécifique de certification. Le principe consiste à collecter tous les documents auprès du locataire (ou chez vous si vous les avez déjà) et procéder à une vérification rigoureuse de chacune des pièces du dossier. La hausse des loyers a fait qu’aujourd’hui les dossiers falsifiés sont devenues une réalité courante. La certification de Locat’me est une référence sur le marché. A l’instar du système bancaire, le dispositif se veut exigeant pour éviter les impayés.
Favorisez les relations humaines
La qualité des rapports locataire-propriétaire, est un facteur important pour éviter les impayés. Privilégiez donc une bonne relation de confiance, sereine et apaisée dès le premier contact. Gardez à l’esprit que le rapport de force profite au bailleur jusqu’à la signature du contrat. Mais l’inverse pourrait se produire une fois que le locataire intègre le logement.
Établissez une assurance loyers impayés
Evidemment, même si toutes les mesures sont prises, la meilleure façon de vous protéger des loyers impayés reste une assurance loyers impayés. Car hormis les documents falsifiés, le relationnel, il arrive souvent que les impayés découlent des aléas de la vie tels que: le divorce, chômage, perte financière conséquente.
Cependant, une chose à savoir est qu’il est recommandé de privilégier les assurances mutualistes pour le choix de votre assurance de loyers impayés. Dépourvues d’actionnaires, elles sont vues comme des mutuelles de santé et non dans une logique de profits. Généralement plus chères, mais répondent toujours activement en cas de sinistre ou de loyers impayés.
Prenez la situation en main en cas d’impayés
Lorsque vous vous retrouvez dans une situation de loyers impayés, la proactivité est le maître-mot. Dans un premier lieu, contactez votre locataire. Si vous avez de bonnes relations, il peut s’agir d’un oubli ou un incident. Si vous n’avez aucun retour, relancez-le par lettre recommandée avec comme sujet « Mise en demeure pour défaut de paiement de loyer », laquelle sera envoyée avec accusé de réception.
Toujours sans réponse, tournez-vous directement vers les garants, par l’intermédiaire des mêmes procédés. Au cas où vous aviez souscrit une assurance loyers impayés, contactez-la en lui transmettant les copies de tous les courriers. Si elle est compétente, elle prendra le relais. Au cas échéant, contactez un huissier qui va rédiger un acte officiel d’expulsion.
Faites recours à la justice
Loyers impayés – Recours à la Justice
Etape 1: Envoi du commandement de payer
Le commandement de loyer est une lettre adressée au locataire lorsqu’il arrête de verser le montant du loyer. C’est un document qui vise à résoudre le problème de loyer impayé. Lorsque le locataire ne répond pas après pas la réception de la note, il est légitime pour le bailleur d’appliquer la clause de résiliation du contrat de bail en fonction du type de location. S’il s’agit d’une location nue, la durée est de deux mois, pour les locations meublées, la durée est d’un mois. Et à partir de cet instant, le locataire n’a plus de titre d’occupation.
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Etape 2: L’assignation en référé du locataire
Il faut faire assigner le contrat de bail à une autorité compétente : un juge d’instance. C’est à partir de ce moment que s’enchaînent les autres procédures juridiques, les audiences et autres procédures pouvant durer plusieurs deux mois. Enfin, pour éviter les loyers impayés, il faut que le propriétaire respecte les règles de location. Il faut proposer un logement en bon état et respecter les clauses du contrat. Rentabiliser son investissement exige des mesures adéquates et la prudence pour le choix des locataires.
En définitive, la gestion locative d’un logement est complexe. Le problème majeur repose sur les loyers impayés qui ont pour origines, l’insolvabilité et la mauvaise foi des locataires. Mais face à un problème de loyers impayés, diverses mesures sont envisageables au profit des propriétaires afin de trouver une solution. Ces mesures sont d’ordres stratégiques et juridiques. De plus, vous pouvez éviter les problèmes de loyers impayés en choisissant vos locataires en fonction de vos principes de vie.
Pour aller plus loin, découvrez la vidéo: Loyer impayé, que faire?