Vous voulez investir dans un immeuble de rapport ou apprendre comment rentabiliser votre investissement immobilier ? Dans cet article, découvrez comment investir dans un immeuble de rapport et devenir rentier grâce à l’immobilier.
Immeuble de rapport : Pourquoi investir dans l’immobilier
Vous voulez investir dans l’immobilier mais vous hésiter, sachez que vous avez 5 bonnes raisons de choisir l’immobilier plutôt qu’un autre secteur. Voici 5 raisons pour lesquelles vous devez investir dans l’immobilier.
Primo, investir dans l’immobilier en général, et plus particulièrement dans l’immeuble de rapport vous assure un logement. En devenant propriétaire, vous n’aurez plus à vous inquiéter en fin de mois, du versement de votre loyer. Donc, plus de loyer. Ce qui vous permet d’économiser. La deuxième raison, vous aurez un patrimoine à léguer à vos proches , vos enfants. La troisième raison, en choisissant l’immobilier, vous aurez plus de rentabilité qu’une épargne classique. La quatrième raison pour investir dans l’immobilier est l’avantage fiscal. Vous payerez moins d’impôt, ferez des économies sur vos titres fonciers et aurez un usufruit. La dernière raison est que vous pourrez garantir votre retraite en la préparant.
Pour toutes ces raisons, n’hésitez pas à investir dans l’immobilier. Choisissez la meilleure option. Vous avez un large éventail de biens immobiliers que vous pouvez acquérir, dont un immeuble de rapport.
Comment acheter un immeuble de rapport
Immobilier de rapport – Investir
1. Qu’est -ce qu’un immeuble de rapport
Un immeuble de rapport ou encore « immeuble à loyers » est un immeuble entier composé de quelques appartements. C’est au début du 18ième siècle qu’apparaissent les premiers immeubles de rapport. Le terme rapport fait référence au fait qu’il se rapporte au propriétaire et non aux locataires. Bien plus tard, ce nouveau type de logements sera construit pour répondre aux besoins de l’urbanisation et à une démographie galopante.
Pour la petite histoire
C’est pendant la période haussmannienne que Paris verra l’essor des immeubles de rapport. A l’origine, prévu pour un propriétaire, ces immeubles feront l’objet d’une copropriété à partir du 20ième siècle. Puis, de plusieurs propriétaires, à mesure que la population s’installe. Désormais, il est possible de faire des immeubles de rapport, des biens immobiliers locatifs. Ainsi, Pour un propriétaire d’immeuble, l’on associera plusieurs locataires. A la différence de la copropriété, l’immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire. Il demeure un moyen incontournable de percevoir une rente régulière et devenir rentier.
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De quoi se compose un immeuble de rapport ?
Immeuble de rapport – Définition
L’immeuble de rapport est un ensemble immobilier complet. Un immeuble de rapport peut être composé de:
- logements ou habitations (des appartements)
- de commerce
- ou des deux
Les avantages de détenir un immeuble de rapport
Etre propriétaire d’un immeuble de rapport présente de nombreux avantages dont:
- Les frais d’acquisitions sont moindres pour un immeuble entier que pour des logements acquis distinctement (réduction des frais de notaire, Prix d’achat au m² abordable, réduction de l’impôt sur titre foncier, Frais de syndic à moindre coût, possibilité de faire des travaux de gros moins coûteux)
- Permet de réduire ses coûts de transactions et démarches;
- Meilleur rendement financier, s’il est locatif;
- Bon effet de levier à la revente: l’un des atouts d’un immobilier physique est qu’il facilite l’emprunt et l’investissement;
- Risque de vacance limité, car il est reparti sur l’ensemble des logements; vous aurez au moins un locataire qui s’acquittera de ses loyers en cas de vacances des autres.
- Indépendance financière et liberté financière.
- Se prémunir contre les risques financiers futur;
- Assurer sa retraite ;
- Constituer une épargne pour ses enfants;
- Facilite la transmission de votre patrimoine .
2. Comment acheter un immeuble de rapport sans apport
Bien choisir son immeuble de rapport
Avant tout acquisition et achat d’immeuble de rapport, il est important de faire un bon choix. Votre choix d’immeuble, son emplacement, est déterminant dans le rendement qu’il vous procurera.
Il est capital de connaitre tous les paramètres et règles relatifs à l’investissement en immobilier, avant de s’y engager.
Si vous choisissez, par exemple, un immeuble en campagne, ayez l’assurance que vous pouvez le rentabiliser. Il ne s’agit pas uniquement d’être propriétaire, mais de pouvoir être un rentier. Certaines zones géographiques sont moins accessibles que d’autres. Par conséquent, vous aurez moins de chance d’avoir des locataires.
Deuxième, prenez le temps de détenir les renseignements sur les travaux de votre travaux que peut nécessiter votre patrimoine: les coûts, les connaissances relatifs à la gestion, les précédents propriétaires;
Location meublée
Avoir un immeuble en bon état
Ensuite, il faudra vous assurer du bon état de l’immeuble. Les différents logements ou appartements, devront être équipés individuellement avec fourniture personnelle ( en eau et en électricité). La gestion en est plus facile. Par contre, si votre immeuble n’est pas en bon état et nécessite des travaux, sachez réduire les coûts.
De plus, Si vous disposez de peu de moyens financiers, Je vous recommande de choisir des acquisitions en villes secondaires ou îlots. Vous pouvez également, acheter un petit immeuble pour débuter, afin de mieux comprendre le fonctionnement.
Pour plus de fiabilité, référez vous aux locations voisines concernant les prix, les habitudes et bien d’autres paramètres.
Acheter sans apport
Acheter ou investir dans l’immobilier sans apport, ne signifie pas que vous êtes insolvables. Mais, il n’est pas capital d’avoir un compte en banque suffisamment fourni, avant que votre banquier vous accorde un prêt immobilier. Rappelez-vous que le crédit immobilier dans le cas des biens physiques est très accessible et même encouragé. Car, il représente un investissement que la banque finance.
Comment obtenir un prêt immobilier?
Crédit immobilier
Le pas décisif est d’établir un business plan de votre projet d’investissement suffisamment convaincant. Si la banque est convaincue par votre plan d’investissement, elle vous accordera du crédit. Cependant, cette étape n’est pas aisée car vous devriez montrer du zèle et du sérieux dans votre projet.
Tout d’abord, présenter les points forts de votre investissement immobilier. S’il est locatif, vanter son mérite pour la facilitation d’accès au logement pour les demandeurs de logements. Démontrez à votre banquier votre sincérité et vos méthodes pour créer des logements à moindre coût, par exemple. Vous pouvez le présenter de la façon suivante :
- Donner des informations complètes et détaillées sur chaque aspect de votre projet; mieux le banquier ne se perdra pas dans vos calculs et prévisions, mieux il sera attentif à votre requête.
- Présenter un travail ponctuel et précis;
- Démontrer la faisabilité du projet dans le temps et dans l’espace. Un projet de long terme convainc mieux qu’un projet de courte durée. Un projet à long terme est profitable qu’un projet à court terme. D’ailleurs, plus votre projet s’étend sur le long terme, plus bas sera le taux d’intérêt sur votre prêt.
Financement immobilier
- Le projet d’investissement doit être rentable. La banque, en vous finançant, doit s’assurer du bénéfice qu’elle pourrait tirer de votre affaire. Elle doit recevoir les remboursement d’intérêt et du principal à temps.
- Enfin, il faut évaluer les risques possibles. Pour cet aspect, sachez rendre la situation à votre avantage. Mentionnez et reconnaissez les risques tout en mettant avant les avantages et bénéfices de votre projet.
Évaluation de votre cash-flow
Après avoir présenté votre plan, le banquier évaluera votre cash-flow. En effet, avant tout octroi de crédit, la banque s’assurer de votre solvabilité à long terme. Il s’agit pour elle de vérifier que vous êtes capables de rembourser vos dettes dans le délai fixé. Suivant, ces aspects elle décidera de vous présentera son accord ou son refus.
La banque tient, en général, compte de votre capacité à rembourser vos dettes, à générer des dépenses et assurer votre vie quotidienne sans encombre. Parmi les éléments qu’elle analysera figurent : vos relevés de compte bancaire, la durée de votre prêt, la récurrence de vos entrées et sorties. En fin de compte, elle pourra calculer votre taux d’endettement.
Pour ce qui est des prêts, vous en avez différents types dont les Prêts à Taux Zéro (PTZ). Ce type de prêt est accessible dès la première acquisition d’immobilier. Un apport préalable n’est pas exigé.
Avoir une bonne santé financière
Immeuble de rapport – Santé financière
La banque ne vous octroie du crédit qu’à la seule condition d’avoir une bonne situation financière. Une situation financière stable, croissance, rassurante. Lorsqu’elle étudiera le niveau de vos comptes, vos entrées, vos sorties, elle tiendra compte de cet aspects.
Toutes les banques ont accès aux comptes des clients, par le canal de la banque de France. Votre banque y compris. Assurer d’avoir un compte non endetté avant de présenter votre demande de financement. Ayez une bonne santé financière, n’ayez pas de dettes précédentes et la banque se penchera favorablement sur votre cas.
Soyez crédible!
Immeuble de rapport – Crédit immobilier
Il faut être crédible et réaliste dans tout projet. La banque, avant de vous accorder du crédit va s’en assurer, à travers votre plan. Plus, particulièrement, s’il s’agit de votre premier investissement, elle sera plus rigoureuse. De fait, il faudra en tenir compte. On comprend cela par la trop grande demande d’investisseurs (privés, institutionnels). Sachez que, pour une banque, entre choisir un débutant et un investisseur confirmé, elle choisira le second. Raison simple: elle veut rentabiliser ses profits.
Débutez petit en visant haut
Avant tout, vous pouvez investir dans de petit studio ou un appartement, puis par la suite investir dans un immeuble de rapport. Vous serez plus à même de rassurer la banque que si vous demander un gros montant sans aucune base.
De plus, vous aurez plus de faciliter à rembourser vos dettes.
Vous présentez votre projet mais restez ouvert aux propositions de votre banquiers. Faites des concessions si possibles et coopérer.
Présentez des pièces justificatives
Présenter toutes les pièces justificatives nécessaires et requises. Pensez à insérer de belles images du bien que vous souhaitez acquérir. Cela donnera encore plus de crédibilité à votre projet et facilitera l’adhésion de la banque.
Vous devrez présenter les pièces suivantes:
- Présenter vos trois derniers bulletins de salaire ainsi que votre contrat de travail ;
- Le dossier devra également comporter vos trois derniers relevés de compte ainsi que l’avis d’imposition de votre taxe foncière ;
- Votre carte d’identité, les diagnostics obligatoires, les compromis de vente ainsi que votre plan des travaux accompagné de devis (frais de notaire et autres).
Immeuble de rapport : Évaluation et rentabilité
1. Comment évaluer la valeur d’un bien immobilier
Vous pouvez évaluer votre bien soit par la valeur vénale ou la valeur locative de votre bien. La valeur vénale ou locative est le prix auquel ce bien peut être vendu sur le marché après expertise. Vous pouvez la définir en vous basant sur votre rapport annuel de location. C’est-à-dire la contrepartie financière annuel en tant que bail. Elle peut faire l’objet de référence en cas de cession ou de détérioration afin d’en déterminer le montant d’indemnité.
Pour calculer la valeur de votre bien immobilier, les experts mettent à votre disposition plusieurs méthodes de calculs :
La méthode par comparaison ou méthode par le marché
Il s’agit de la méthode de déduction de la valeur de votre bien en référence au prix du marché.
La méthode par le revenu
Cette méthode vous permet d’évaluer votre patrimoine en vous référant à la valeur locative du marché, puis en le capitalisant au taux de ce marché.
La méthode par le coût de remplacement
Elle permet de connaitre la valeur de son bien en se basant sur le prix de revient.
La méthode indiciaire
Elle est basée sur la valeur antérieure du bien. Cette méthode n’est pas conseillé car elle ne permet de connaitre la valeur vénale de votre immeuble.
La méthode « sol et construction »
pour déterminer la valeur du bien immobilier, l’on apprécie la valeur du terrain et de la construction.
La méthode du bilan promoteur
Basée sur le prix de vente d’une opération sur le terrain, elle tient compte des différents coûts pour évaluer la valeur réelle de votre immeuble.
La méthode « professionnelle »
Elle concerne les hôtels, cinéma, établissements, cliniques. La valeur vénale est déduite à partir des activités professionnelles.
2. Devenir rentier en rentabilisant son immeuble de rapport
Immeuble de rapport – devenir rentier
Pour rentabiliser son immeuble de rapport, vous devez vous assurer du rendement locatif de chaque loyer versé. Voici quelques moyens pour avoir un bon rendement locatif en tant que rentier:
Faire louer son immeuble de rapport
Trouvez des locataires rentables. Il n’est pas toujours facile de trouver des locataires qui s’acquitte régulière de leur loyer. Vous devez faire une check-list de locataire solvable afin d’éviter toute expérience malencontreuse.
Avoir un bon rendement locatif
La rentabilité d’un bien immobilier locatif varie généralement entre 2% et 7%.
La rentabilité brute
Elle se calcule en divisant le loyer annuel de votre immeuble par le prix du logement, le tout multiplié par 100.
La rentabilité nette
Il s’agit de la rentabilité brute soustrait de la taxe foncière, des charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion.
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Réaliser son investissement dans une optique de défiscalisation
L’un des moyens pour payer moins d’impôt et optimiser sa fiscalité est d’investir dans un bien immobilier. En réduisant vos impôts, vous épargnerez plus, et par voie de conséquence, investirez plus.
Valoriser votre bien
votre immeuble constitue votre business, vous devez le valoriser et le rendant attractif pour la location.
Par ailleurs, Sachez rentabiliser votre surface en le mettant à profit.
Si vous voulez faire davantage de profit, utilisez toutes les surfaces possibles de votre immeuble et les louant:
- Agrandir l’immeuble en construisant d’autres logements;
- Varier votre public de locataire
- Améliorer la rentabilité de chaque espace de l’immeuble (pancarte, jardins , panneau publicitaire, etc.)
Au terme de cet article, retenez qu’ être rentier en investissant dans un immeuble de rapport est une excellent moyen pour devenir financièrement autonome, avoir un revenu régulier et sûr.
Pour aller plus loin,vous pourrez suivre mon article qui porte sur « 7 erreurs fatales à éviter dans l’immobilier »