La Garantie des Risques Locatifs (grl) est une alternative des assurances loyers impayés classiques. Elle vient faciliter l’accès au logement des locataires considérés comme risqués par les propriétaires. La grl est une assurance qui garantit les loyers au propriétaires en cas d’impayés. En effet, elle couvre les loyers en cas d’impayés jusqu’au départ du locataire. Elle couvre également les frais de justice ainsi que la réparation en cas de dégradation du logement. Découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur la grl.
Qu’est-ce que la Garantie des Risques Locatifs (grl) ?
Qu’est-ce que la Garantie des Risques Locatifs (grl)
Tout locataire est responsable des dégradations qui surviennent dans un logement durant son séjour. Il est donc obligatoire que le locataire souscrive à une assurance habitation, afin de faire fonctionner sa grl. Cette dernière couvre alors les dommages occasionnés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Par contre, la grl ne couvre pas les dommages causés aux logements des autres.
1. L’évolution de la grl
La grl fut créée par l’état français et les partenaires sociaux du 1 % logement (actuellement connu sous le nom de Action Logement). Leur but était de favoriser l’accession à la location aux personnes présentant un profil risqué pour les bailleurs. Pour ce faire, l’État se porte garant du remboursement des loyers impayés aux bailleurs. Cependant, cette première version de la grl couvrait uniquement les loyers impayés ainsi que les dégradations immobilières.
De plus, un locataire devait remplir plusieurs conditions avant que le bailleur puisse souscrire à la grl. Il fallait alors obtenir le passeport Pass-grl qui attestait de l’éligibilité du locataire. Toutefois, un locataire présent dans le logement depuis plus de 6 mois devait répondre à des conditions différentes. Toutes ces contraintes amenaient les bailleurs à souscrire à une assurance Garantie Loyer Impayés (GLI) classique. Aussi, une nouvelle grl a été mise en place.
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2. Les avantages de la nouvelle grl
La nouvelle grl fut créée le premier janvier 2010. Son but est resté celui de favoriser l’accès au logement. Aussi, elle encourage les propriétaires à remettre leur logement en location et parfait le traitement de l’impayé. En effet, elle intervient dès que le premier loyer impayé est constaté.
La grl présente de nombreuses garanties pour le propriétaire. Elle assure ainsi le :
- Remboursement des impayés : Cela, jusqu’à ce que le locataire libère le logement. Le remboursement s’effectue dans la limite de 70 000 euros.
- Remboursement des dégradations : En cas de détérioration du logement, la grl prend en charge les travaux de réparation. Le remboursement se fait dans la limite de 7 700 euros pour une location vide et 3 500 euros pour une location meublée.
- Prise en charge des frais de procédure et de la gestion du recouvrement.
3. Conditions d’éligibilité des locataires à la grl
Afin de bénéficier de la grl, le locataire doit répondre à quelques exigences. Ainsi, il devra disposer d’un revenu mensuel au moins égal au double du prix du loyer. Par ailleurs, le montant du loyer ne devra également pas dépasser un seuil. Dès lors, tous les locataires répondant à ces critères sont concernés. Peu importe son statut professionnel, un locataire répondant à ces conditions peut bénéficier de la grl.
Par ailleurs, il faut que le coût du loyer mensuel, les charges incluses n’excède pas les 2 000 euros. Passé ce montant, le concerné ne peut plus être pris en charge par la grl. Aussi la grl intervient pour un locataire répondant aux conditions suivantes :
- Le logement loué (nu ou meublé) l’est en tant que résidence principale. Il doit également avoir un loyer, charges comprises inférieur à 2 000 euros par mois.
- Le taux d’effort (rapport entre le montant du loyer, charges comprises et les revenus mensuels).
Ainsi, peu importe le statut du locataire (CDI, CDD, demandeur d’emploi indemnisé, étudiant, retraité, etc.) son loyer ne doit pas dépasser 50 % de ses ressources mensuelles.
4. Le coût de la GRL
Qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, le coût de la grl dépend de chaque compagnie d’assurance. Néanmoins, la prime réclamée par les assureurs partenaires pour la grl est généralement comprise entre 3 et 5 % TTC du montant des loyers et charges. Par ailleurs, la prime d’assurance grl est entièrement déductible des revenus locatifs. Cela, dans la mesure où le propriétaire est déclaré au régime réel d’imposition. Ce qui a pour conséquence, un allègement du coût global de l’assurance.
La souscription à la grl est possible auprès de tous les assureurs partenaires de l’Association Pour L’Accès Aux Garanties Locatives (APAGL). Vous pouvez également choisir de passer via des courtiers en assurance.
Notez que le bailleur ne peut pas demander à son locataire une caution solidaire s’il a souscrit à une grl. En effet, la grl ne peut être cumulée avec une caution. Néanmoins, un propriétaire peut exiger une caution en souscrivant à une Garantie Loyer Impayés (GLI).
Quelles sont les garanties de l’assurance loyers impayés ?
Grl – Quelles sont les garanties de l’assurance loyers impayés
Les garanties généralement incluses dans les contrats de grl sont :
- La prise en charge par l’assurance des loyers impayés : Lorsque le locataire se retrouve dans l’incapacité de régler son loyer, la grl prend le relais. Elle règle les loyers, les charges et les taxes et les indemnités d’occupation. Cela, peu importe les raisons qui expliquent l’incapacité du locataire à régler son loyer. Pendant le délai de franchise, le propriétaire assume la charge des sommes non reçues. Toutefois, cette indemnisation a une durée et un montant limite.
- Les détériorations et dégradations : Il s’agit ici des dommages qui ne pourront être financés par le dépôt de garantie. Cependant, il faudrait que les dommages en question soient de la responsabilité du locataire. La grl doit également avoir été souscrite. Cette garantie est également limitée en montant et généralement soumise à une franchise.
- Les frais de contentieux occasionnés par la situation d’impayé : Il regroupe tout ce qui est frais de recouvrement, frais de justice, d’huissier, etc.
- Le départ prématuré du locataire : Lorsque le logement se retrouve vacant pour une raison ou une autre (décès du locataire ou de départ prématuré du locataire), la grl indemnise le bailleur jusqu’à la prochaine location. Cette garantie peut figurer dans le contrat comme une base ou une option selon l’assureur.
Il arrive qu’un contrat offre une option de garantie en cas de vacance locative. Celle-ci vous permet d’être couvert par l’assurance pour l’intervalle de temps entre deux locataires. Toutefois, il existe des plafonds de garanties et des franchises sont souvent présentes. Notez cependant que chaque nouvelle option incluse entraîne une augmentation de la prime. Les prix sont fonction de la compagnie d’assurance.
Suppression de la grl
La grl a pris fin le premier janvier 2018. De ce fait, un propriétaire ne peut plus utiliser la grl pour se couvrir des risques liés à la location (impayés de loyers, détérioration immobilière, etc). Cette suppression a commencé depuis 2016. En effet, depuis cette date, les contrats grl n’étaient plus proposés par les assureurs. De plus, tous les contrats souscrits avant 2016 pouvaient être renouvelés pour une durée maximum de 1 an.
La grl a été remplacée par la garantie visale. Il s’agit d’un dispositif mis en place par Action Logement. La garantie visale accorde une caution au locataire afin de prendre en charge le paiement de son loyer et de ses charges en cas d’impayés. Action Logement s’engage ainsi auprès du bailleur afin de rembourser les sommes dues par le locataire.
Comparaison entre la grl, la gli et le dispositif visale
Ainsi, le dispositif visale remplace la grl depuis 2016. Par ailleurs, elle propose des garanties similaires à celles offertes par la grl. On note toutefois quelques dissemblances entre les deux dispositifs. En effet, pour ce qui concerne la visale, c’est le locataire lui-même qui soumet son dossier et non le bailleur comme dans la grl. Il peut ainsi garantir au bailleur les loyers et charges mensuelles. Cependant, les deux dispositifs sont tous deux l’initiative de Action Logement. Bien que la visale tienne particulièrement compte du facteur de l’âge (moins de 30 ans) et du statut du locataire (salariés précaires).
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est également un dispositif semblable à la grl. L’unique différence entre la gli et la grl est le montant des garanties. Tandis qu’avec Action logement, le montant de la garantie s’élève à 2 % du loyer, avec la gli, le prix varie en fonction du risque couvert. Il varie entre 1.7 % et 5 % du risque couvert. Par ailleurs, seuls les assureurs privés proposent la gli.
Les conditions à remplir pour disposer de la garantie visale
Les conditions à remplir pour disposer de la garantie visale
Le dispositif Visale prend le relais de la grl depuis janvier 2018. Elle intervient pour couvrir les loyers et charges impayés. Cependant, il faut que le logement en question soit enregistré comme étant la résidence principale du locataire. Elle est appliquée dans une limite de loyer maximum à respecter. Ainsi, pour un logement situé à paris intra-muros, le loyer, charges comprises ne doit pas excéder 1 500 euros. Dans le reste du territoire, cette limite est fixée à 1 300 euros. Le dispositif visale s’engage à rembourser les loyers pendant 3 ans maximum.
La garantie visale présente également l’avantage de fournir une caution au bailleur. Ce dernier n’aura donc plus besoin de demander d’autres garanties. En cas d’incapacité du locataire à régler le loyer, Action Logement assure le versement des sommes au bailleur. Par la suite, Action Logement se retournera vers le locataire afin de récupérer les sommes versées. Un échéancier sera alors dressé en fonction de la capacité du locataire.
En plus des conditions ci-dessus, le locataire devra également répondre à d’autres exigences. Il s’agit de :
- Les conditions liées aux ressources : Pour un locataire de plus de 30 ans, son taux d’effort ne doit pas dépasser 50 % de ses ressources.
- Le bail couvert par la visale ne peut être consenti entre 2 personnes de la même famille.
- En cas de colocation, chaque colocataire devra souscrire à la garantie individuellement. De cette façon il peut être résilié à tout moment.
- La garantie visale ne peut être cumulée avec une autre garantie par le locataire.
1. La procédure d’obtention du dispositif Visale
La démarche d’obtention de la garantie visale doit être effectuée avant la signature du contrat de bail. Pour ce faire, le locataire doit créer un espace personnel sur le site d’Action Logement. Une fois cette étape réalisée, il devra faire une demande à Action Logement. Ceux-ci vérifieront alors qu’il répond aux conditions d’éligibilité. Ensuite, sa demande sera validée. Il recevra alors un visa qu’il pourra remettre au bailleur, pour rassurer celui-ci.
Le bailleur quant à lui devra organiser un contrat de cautionnement en ligne sur le site d’Action Logement. Le contrat établi, les deux parties n’auront plus qu’à le signer.
2. La Garantie de Risque Locatif (grl) et le dispositif Visale
Les assureurs partenaires de l’ancien dispositif doivent automatiquement prolonger les contrats grl pour une année. Ensuite, le renouvellement sera effectué via le dispositif visale. Le nouveau contrat établi doit cependant répondre aux exigences d’éligibilité relatives au dispositif visale. Par ailleurs, aucun contrat de la grl ne peut être souscrit depuis le 1er janvier 2016. Aussi, pour renouveler votre contrat grl en contrat visale, le paiement de votre prime d’assurance doit être effectué avant la date d’échéance de votre ancien contrat.
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Qui sont les premiers bénéficiaires de la garantie visale ?
Le dispositif visale profite aux locataires dit précaires. Il leur facilite notamment l’accession au logement en leur accordant des garanties. Toutefois, il bénéficie également à plusieurs autres acteurs du marché économique. En effet, les bailleurs obtiennent une plus grande sécurité en choisissant des locataires éligibles à ce dispositif.
Par ailleurs, le dispositif visale profite aussi pour beaucoup aux entreprises et à l’emploi. En effet, il permet une aide avantageuse au recrutement. Cela, du fait que le salarié est maintenant plus libre d’étendre sa recherche d’emploi à d’autre zones géographiques sans qu’aucun frais ne soit imputé au futur employeur. De par sa simplicité, sa rapidité et la sécurité qu’il accorde, le dispositif visale est un outil efficace.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment obtenir une rentabilité locative de plus de 24 %