Lorsque vous investissez en immobilier, le premier objectif est d’en vivre. En effet, il ne sert à rien de faire un investissement immobilier si les revenus générés ne vous permettent pas de vivre. Au-delà de cet objectif, vous pourrez également viser un excédent qui pourra vous aider à accumuler de la richesse. Pour vivre de l’immobilier, il est judicieux de se demander combien d’appartements vous devez avoir afin de gagner 2000 euros par mois. Pour y parvenir, quelques critères déterminants pourront vous aider.
Gagner 2000 euros par mois : C’est possible
Cet article met en évidence le nombre d’appartements qu’il vous faut pour vivre de l’immobilier. Il est judicieux de vous demander combien d’appartements vous souhaitez avoir avant de vous lancer dans l’investissement immobilier. C’est par ailleurs une question que plusieurs personnes se posent au début de leurs investissements. Malheureusement, il y a beaucoup de témoignages contradictoires. Certaines personnes estiment par exemple qu’il faut avoir un immeuble de rapport avant de vivre de l’immobilier.
Par contre, d’autres pensent qu’il faut au moins 10, 15 ou 20 biens pour commencer à vivre de l’immobilier. Face à cette situation, je vous propose dix critères qui vous permettront de déterminer le nombre d’appartements dont vous avez besoin pour devenir indépendant financièrement. Vous pourrez donc déterminer vous-même ce qui est nécessaire pour vivre de l’immobilier. Comment gagner 2000 euros par mois ?
10 critères déterminants pour vivre de l’immobilier
Quelques critères sont nécessaires dans la détermination du nombre d’appartements dont vous avez besoin pour devenir indépendant financièrement. Cela vous permettra donc de savoir avec précision ce qui vous correspond. Comment gagner 2000 euros ?
Première étape : Déterminer son avoir net avec les biens immobiliers
Cette étape consiste à déterminer la somme que vous souhaitez percevoir de façon nette avec vos biens immobiliers. Pour calculer ce revenu, je vous invite à prendre le relevé de vos six ou douze derniers mois. Déterminez ensuite le montant que vous dépensez en moyenne dans un mois. Est-ce que c’est 1500 euros, 2000 euros, 3000 euros ou plus que vous utilisez au cours d’un mois ?
La réponse à cette question dépend de la situation de chacun. Après avoir déterminé ce montant, cela devient alors votre objectif. En effet, c’est ce montant qu’il vous faut au moins pour que vous puissiez vivre sans avoir le souci d’un loyer ou d’une autre charge. Prenons par exemple une personne qui dépense 2000 euros par mois. Le but de cette personne sera alors d’atteindre 2000 euros par mois net avec ses biens immobiliers.
Deuxième étape : Le choix du mode d’exploitation
La deuxième étape nécessaire pour connaître le nombre d’appartements dont vous avez besoin pour gagner 2000 euros consiste à choisir votre mode d’exploitation. Estimons que vous avez décidé de faire de la colocation et que chaque chambre que vous louez génère par exemple 200 euros de cash-flow net tous les mois. Dans ce cas, vous devez avoir une dizaine de chambres avant d’atteindre votre objectif de 2000 euros net par mois.
Cela signifie que vous devez acheter 3 ou 4 appartements pour atteindre votre objectif. Dans le cas où vous souhaitez employer des stratégies un peu plus passives, le nombre d’appartements sera différent. Il s’agit donc d’acheter des biens que vous louerez à l’année. Supposons que vous achetez des biens qui vous rapportent 200 euros de cash-flow net par mois. Dans ces circonstances, vous aurez alors besoin d’acheter une dizaine de biens immobiliers pour atteindre votre objectif.
Vous pouvez aussi choisir des stratégies plus rentables comme la location courte durée. Estimons qu’un bien que vous louez en location courte durée génère 500 euros de profit net tous les mois. Dans ce cas, vous devez acheter quatre appartements pour atteindre votre objectif. Le nombre d’appartements dont vous avez besoin dépend donc aussi du mode d’exploitation que vous faites de vos biens immobiliers. En procédant ainsi, vous pourriez aussi gagner 2000 euros par mois.
Troisième étape : La qualité des logements
Le troisième facteur important dans la détermination du nombre d’appartements nécessaire pour gagner 2000 euros par mois est la qualité de vos logements. En mettant l’accent sur la qualité de vos biens, vous aurez ainsi plusieurs avantages. Premièrement, si vous proposez un bien immobilier de qualité dans un secteur où les appartements sont relativement moyens, vous augmenterez votre rentabilité. En effet, vous louerez votre appartement plus cher que les autres appartements du secteur.
Vous pouvez louer votre appartement à 150 ou 200 euros de plus que le prix du marché. Vous aurez également un meilleur taux de remplissage. En fait, les locataires réfléchissent et analysent chaque situation avant de choisir leur logement. Ils visitent des biens immobiliers et font la comparaison. S’ils ne trouvent que des biens moyens et remarquent que votre appartement est bien présenté et sa qualité est au-dessus de celle des autres, ils préfèreront en conséquence le vôtre.
En outre, il y a une forte probabilité que vous ayez de bons locataires. En fait, vous devez minutieusement analyser les dossiers des locataires. Si votre appartement est de qualité, vous attirerez les bons locataires. Cela veut dire que les locataires qui s’adresseront à vous seront solvables et s’acquitteront de leurs loyers à temps. Vous pourrez ainsi faire aisément le recouvrement.
Outre ces avantages, vous aurez moins de vacances locatives. Il faut donc comprendre qu’un bien de qualité est un bien qui se loue plus facilement, plus rapidement et qui rapporte plus. Je vous invite donc à mûrir votre réflexion sur ce critère.
Quatrième étape : Choisir les bons locataires
Ce concept consiste à choisir de bons locataires car vous pouvez recevoir le dossier d’une personne qui a de petits revenus. Cela vous permettra de gagner 2000 euros par mois. C’est d’ailleurs ce qui s’est passé avec l’une des élèves de mon programme et qui n’a pas respecté le processus que je donne dans la formation. En fait, elle a signé le contrat de bail et a fait rentrer le locataire dans le logement sans avoir reçu l’argent sur son compte bancaire. Elle n’avait pas non plus reçu l’attestation d’assurance.
La conséquence est que le locataire une fois dans l’appartement ne paye pas le loyer. Cela paraît évident de recevoir l’argent sur le compte bancaire et l’attestation d’assurance avant de remettre la clé de votre appartement. En outre, vous devez avoir des garants. C’est pour dire que vous devez appeler l’employeur par exemple pour vous rassurer que la personne est toujours au poste mentionné dans son dossier.
Vous devez vérifier les informations que le locataire vous a fournies. Par exemple, cela vous permettra de savoir que le locataire n’a pas fourni une fausse fiche de salaire. Vous pouvez aussi recouper les avis d’imposition que vous fournissent les locataires avec les montants qui sont déclarés sur les fiches de salaire. Ce sont en effet des règles élémentaires de bons sens.
On peut comprendre par « mauvais locataire » quelqu’un qui peut vous faire perdre de l’argent et du temps. Si vous avez un mauvais locataire dans votre logement, vous devez avoir plusieurs appartements parallèlement afin de compenser les pertes. Je vous conseille donc de faire vraiment attention à ce critère.
Cinquième étape : Avoir une marge de sécurité
L’un des critères à respecter avant de vivre entièrement de vos loyers est de vous assurer que vous avez une marge de sécurité. Si vous parvenez à gagner 2000 euros par mois net avec vos biens immobiliers, je vous invite à prévoir un an d’avance de dépenses. Cela fait donc 24.000 euros que vous devez réserver. C’est très important de mettre en pratique cette stratégie. A titre d’exemple, je vous raconte l’histoire de l’un de mes amis qui a acheté cinq appartements qui lui génèrent un peu plus de 2000 euros par mois.
Par rapport à l’un de ses appartements, il y avait eu une opportunité. En effet, il a pu récupérer les combles de l’appartement gratuitement avec un euro symbolique. Ensuite, il a commencé les travaux sur cet appartement tout seul. L’inconvénient est que son appartement est en chantier depuis un an. Pourtant, il est connu de tous que l’appartement en chantier ne rapporte pas encore de revenus. Ainsi, tout le temps que l’appartement reste en chantier, c’est des pertes d’argent pour le propriétaire.
De plus, ce dernier doit rembourser le crédit à la banque. En fait, il ne fait pas de recette mais il a des charges relatives à cet appartement. Au même moment, il avait ses quatre appartements qui continuaient à lui générer de l’argent. Malheureusement par rapport à l’un de ses appartements, l’immeuble a pris feu. Cela a amené les pompiers à arroser tout l’immeuble.
Son appartement n’est pas brûlé mais il est inondé. Cela signifie qu’il n’a que trois appartements aujourd’hui qui lui rapportent de l’argent. Par contre, il doit rembourser cinq crédits. Dans ces circonstances, il ne possède pas de trésorerie en réserve. Cela fait qu’il a de difficulté de remboursement de ses crédits. Il ne serait pas dans cette situation s’il avait de trésorerie en réserve.
C’est une personne qui a déjà quitté son travail et qui vit sur la base de ses revenus locatifs. Faites donc attention avant de vous lancer dans l’immobilier dans le but d’avoir du cash-flow. C’est un objectif appréciable mais il faut savoir que vous pouvez avoir des imprévus qui peuvent constituer des obstacles à la réalisation de votre objectif. Pour éviter les conséquences fâcheuses, il est important d’avoir de la trésorerie en réserve.
Sixième étape : Achat de bien qui s’autofinance
Supposons que vous faites des recherches et vous trouvez un bien qui s’autofinance. En effet, ce bien ne vous coûte pas d’argent tous les mois. En revanche, il ne vous rapporte pas d’argent. Ce bien se paie tout seul ; ce qui vous rendra propriétaire dans 15 ou 20 ans. Je vous invite à vous questionner. Pourrez-vous acheter cet appartement ?
Cela dépendra en fait de votre situation financière. Je vous conseille de ne pas acheter ce bien qui ne vous rapporte pas du cash-flow et qui réduit votre capacité d’endettement. En réalité, cela vous empêchera d’acheter des biens immobiliers qui pourraient générer du cash-flow. Dans ce cas, vous ne pourrez pas gagner 2000 euros par mois. Par contre, si ce bien immobilier sera considérée comme une opération blanche par votre banque, vous pouvez l’acheter. En effet, la banque ne comptabilisera pas ce bien et cela n’influencera pas votre capacité d’endettement.
Dans ce cas, cela vous fera un actif supplémentaire. C’est en fait une réflexion qu’il faut faire en amont. Personnellement, dès que je peux acheter un bien avec l’argent de la banque et que ce bien ne me coûte rien, je l’achète.
Septième étape : Vérifier sa fiscalité
Le septième élément que vous devez vérifier avant de vouloir vivre de vos biens immobiliers est votre fiscalité. Si vous achetez par exemple un premier bien immobilier que vous louez en meublé, vous choisirez certainement le régime loueur meublé non professionnel. Si vous commencez à avoir plusieurs biens immobiliers, vous changerez de fiscalité. Peut-être que vous passerez au régime de loueur meublé professionnel.
La fiscalité changera dans ce cas et ne sera plus la même. Vous pouvez aussi acheter des biens à travers des sociétés. C’est donc très important de faire recours à un expert-comptable qui pourra faire un prévisionnel sur les impôts que vous paierez dans le futur. Ainsi, vous ne ferez pas face à de mauvaises surprises. En fait, parfois des investissements immobiliers rentables ne le sont plus après déduction des impôts. Pour cela, il est très important de connaître ces chiffres et de vous faire aider par un professionnel. Ainsi, vous pourrez gagner 2000 euros par mois.
Huitième étape : Déléguer la gestion de son bien immobilier
Le huitième facteur qui déterminera le nombre d’appartements dont vous aurez besoin pour gagner 2000 euros par mois est la délégation de la gestion de vos biens immobiliers. Si vous faites appel à une agence qui gère vos appartements, il y aura un coût. Ce dernier aura un impact sur la rentabilité de vos logements c’est-à-dire sur vos revenus. Vous aurez donc besoin d’acheter un ou deux appartements supplémentaires pour couvrir les frais de gestion.
Généralement, les investisseurs immobiliers qui débutent choisissent de tout faire eux-mêmes. Celles qui ont un peu plus de patrimoines ou d’expériences dans l’investissement préfèrent plutôt déléguer la gestion de leurs biens immobiliers. En ce faisant, ceux qui ont de l’expérience récupèrent du temps à leur profit.
Neuvième étape : Éviter le concours de l’égo de celui qui possède le plus d’appartements
C’est l’une des idées dont vous devez tenir compte pour gagner 2000 euros par mois. Lorsque l’on est investisseur immobilier, vous devez faire attention pour ne pas primer votre égo. En réalité, il faut éviter le concours de l’égo de celui qui a le plus d’appartements. Vous pouvez avoir 40 appartements et générer 50 euros de cash-flow par appartement. Cela vous fera 2000 euros par mois.
Pourtant, vous possédez 40 appartements à gérer. J’estime que le ratio de 2000 euros dans ce cas n’est pas intéressant. Lorsque vous commencez à investir, cherchez au début à cibler des biens qui pourront générer un peu plus de cash-flow. Le but n’est pas une compétition. Il ne s’agit pas de faire mieux que l’autre. C’est plutôt de commencer. Ce qui est plus important aujourd’hui si vous n’avez pas encore investi est de faire votre premier deal immobilier. Il faut donc penser à faire une bonne affaire qui pourra vous générer 200 euros, 300 euros ou plus de cash-flow tous les mois.
En essayant, vous pourrez apprendre et avoir confiance en la procédure. Ensuite, vous répéterez cette opération plusieurs fois jusqu’à atteindre votre objectif financier.
Dixième étape : Veiller à ne pas perdre d’argent
Pour gagner 2000 euros par mois dans l’immobilier, il faut faire attention à ne pas perdre de l’argent. Dans la procédure de l’investissement, si vous avez le moindre doute, il faut demander conseil à un investisseur qui gagne déjà de l’argent. Ce dernier vous donnera donc son avis. Personne ne souhaite faire une mauvaise affaire et la traîner sur des années. Il est vrai que je vous explique dans les détails la manière dont on fait l’investissement immobilier. Néanmoins, il faut faire attention aux erreurs et aux pièges.
Regardez aussi la vidéo : Combien d’appartements pour gagner 2000€ / mois.