La vente ou l’achat d »un bien immobilier passe par un notaire. Ce passage obligatoire doit avoir lieu afin d’authentifier les transactions. L’acheteur doit donc s’acquitter des frais de notaires constitués des droits de mutation et des émoluments. De nombreux investisseurs ont du mal à calculer les frais de notaire. Découvrez dans cet article les méthodes de calcul des frais de notaire.
I- Frais de notaire : Qu’est-ce que c’est ?
Acte notarié – Payer les frais de notaire
Sont communément appelés frais de notaire, la somme d’argent versée au notaire lors d’un achat immobilier en marge du prix d’acquisition réel. Toutefois, cette somme ne revient pas en totalité au notaire mais est en partie reversée à l’Etat et aux collectivités territoriales.
a- Frais de notaire : Pourquoi payer les frais de notaire
Les frais de notaires représentent une charge pour l’investisseur dans le cadre de tout achat immobilier nécessitant l’établissement d’un acte notarial. En effet, le notaire a la charge d’authentifier l’acte de vente et de publier au Service de Publicité Foncière. Cette publication permet de sauvegarder vos intérêts économiques car elle rend la vente opposable à toute remise en cause de propriété (en cas d’éventuelles dettes du vendeur). L’investisseur est donc assuré d’entrer sereinement en possession du bien acheté.
En fonction de l’état du bien (neuf ou ancien), les frais de notaire peuvent donc varier. Nous aborderons donc les méthodes de calcul des frais de notaire et comment les optimiser.
b- Qui paie les frais de notaire
A l’achat d’un bien immobilier, l’investisseur ou l’acheteur est celui qui doit s’acquitter des frais de notaire. Ces frais de notaire viennent s’ajouter au prix réel d’achat et constituent les frais d’acquisition d’un bien immobilier. Peuvent s’ajouter également au prix réel d’achat, les charges de copropriété, les impôts, les commissions de l’agence immobilière et les frais d’emprunt (dans le cas du financement par crédit immobilier).
L’investisseur doit donc inclure dans son dossier de prêt immobilier les différentes charges relatives à l’acquisition d’un bien immobilier au risque de mettre la main à la poche pour financer son opération.
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c- De quoi sont composés les frais de notaire ?
De nombreux investisseurs pensent à tort que les sommes d’argent versées au notaire lors de la signature de l’acte notarié partent directement dans les caisses de ce dernier. Cette confusion est due au fait que l’investisseur verse les frais de notaire directement à l’officier public. En effet, la rémunération du notaire est constituée des honoraires et des émoluments représentant moins de 20 % des frais de notaires. Le reste de ces frais est versé au Trésor Public et aux collectivités territoriales.
Par ailleurs, les frais de notaires sont composés essentiellement des droits de mutation perçus par le fisc et peuvent atteindre 5 à 6 % du prix de vente d’un bien immobilier. On retient en effet que les frais de notaire sont répartis comme suit :
- Droits d’enregistrement ou de mutation pouvant atteindre 68 % de la somme versée au notaire. Ils prennent en compte la TVA, les frais de timbre, etc. Les droits de mutation ou droits d’enregistrement, sont les taxes perçu par le notaire au moment d’un achat immobilier, pour le compte de l’Etat et des collectivités locales. Ces droits sont payés lorsqu’il y a changement de propriétaire d’un bien immobilier. Cela, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une donation.
- Débours (15% de la somme versée au notaire) destinés à rémunérer les différents intervenants et survenir aux frais d’établissement des documents
- Émoluments et honoraires constituant la rémunération du notaire peuvent atteindre 17 % de l’intégralité des frais de notaires. En effet, les émoluments sont la somme perçue par le notaire en contrepartie d’une prestation dont le tarif est réglementé.
II- Comment calculer les frais de notaire
Méthode de calcul – Frais de notaire
Les méthodes de calcul des frais de notaire varient en fonction du type d’investissement réalisé (neuf ou ancien). Rappelons que les frais de notaire sont réglementés par la loi et pourraient donc être sujets à modification. Conformément à la dernière législation (Loi Macron adoptée en 2017), les frais de notaire ont été revus à la baisse. Certaines remises sont envisageables en faveur de l’investisseur au-delà d’un certain montant d’investissement.
a- Calcul des frais de notaire dans l’ancien
L’ancien désigne tous les biens immobiliers déjà construits à l’exclusion du neuf. Dans ce cas précis, les frais de notaire peuvent atteindre jusqu’à 8% du montant de la vente du bien immobilier. Dans le détail, le calcul se fera en fonction des rubriques ci-après:
Droit d’enregistrement
Son calcul se fait en appliquant un coefficient de 5,8% au prix de la vente. Certains départements appliquent un coefficient de 5,09%. Il s’agit de Mayotte, Morbihan, Isère et Indre. Ces frais ne doivent en aucun cas se calculer sur la valeur du mobilier.
Émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont plafonnés à 10% du montant de la vente et ne peuvent être inférieurs à 90€. Il a la latitude d’appliquer une remise de 10% à sa clientèle. Le calcul des émoluments du notaire se fait suivant la grille ci-après:
Frais annexes de formalités et divers
Il s’agit de frais engagés par le notaire pour l’établissement et l’expédition de pièces ou toutes formalités entrant dans le cadre de la transaction. Ces frais peuvent faire l’objet d’un acompte à verser au notaire dans le cadre de son travail. Il en rendra compte lors du règlement de ses émoluments propres. En fonction de l’opération en cours, ces frais peuvent varier. Toutefois, on estime qu’un montant de 1200€ suffit en moyenne à couvrir ces frais.
Frais de formalité fusionnée (contribution de sécurité immobilière)
Ce sont des frais engagés par l’investisseur et qui sont reversés à l’état. Ils correspondent à 0,1% du montant de la vente et ne peuvent être inférieurs à 15€.
b- Calcul des frais de notaire dans le neuf
Le neuf désigne tout logement nouvellement construit et n’ayant jamais été habité. Il bénéficie de frais de notaire réduits. Ces frais s’élèvent à 3% – 4% du prix d’achat. Le calcul des frais se fait selon les critères ci-après:
Droit de mutation
Son calcul se fait en appliquant un coefficient de 0,715% au prix d’achat hors taxes.
Émoluments du notaire
La rémunération du notaire est calculée en suivant la grille précédemment utilisée pour l’ancien à la seule différence que les montant prennent en compte la TVA . Cette grille est valable pour les opérations immobilières comprenant jusqu’à 10 lots.
Frais annexes de formalités et divers
Ces frais sont quasiment identiques à ceux engagés dans le cadre d’une opération immobilière dans l’ancien. On estime globalement que ces frais s’élèvent en moyenne à 1200€.
Frais de formalité fusionnée (contribution de sécurité immobilière)
Tout comme dans l’ancien, ils correspondent à 0,1% du montant de l’opération et ne peuvent être inférieurs à 15€.
c- Calcul des frais de notaire dans le cas d’un crédit
L’investisseur immobilier a recours au levier du crédit pour réaliser des investissements rentables. Il se réserve ainsi la possibilité de multiplier les opérations. Dans ce cas de figure, les frais de notaire sont calculés en suivant la grille ci-après:
Les droits de mutation se calculent en appliquant le coefficient de 0,715% dans le cas d’une hypothèque. Quant aux frais de contribution de sécurité immobilière et de formalités, ils cumulent globalement à 500€.
III- Comment réduire les frais de notaire
Compromis de vente – Notaire
Les frais de notaire se reversent en grande majorité à l’état. Vous ne pourrez donc les supprimer ou en demander exonération. Toutefois, il y a quelques astuces pour réduire les frais de notaire.
a- Valoriser le mobilier
Les frais de notaire ne se calculent pas sur la base de la valeur du mobilier. Il revient donc à l’investisseur de faire l’inventaire exhaustif du mobilier pour le déduire du calcul des frais de notaire.
b- Réduire les frais de séquestre
Il s’agit de frais engagés par l’investisseurs et constituant une avance à verser au notaire. Vous pouvez réduire ces frais sur négociation avec l’agent public. Ils peuvent également être supprimés dans le cas où la banque finance à 110% votre opération immobilière. Dans ce cas précis, c’est la banque qui finance non seulement l’achat du bien immobilier mais également les frais de notaire. Il n’est donc pas utile pour l’investisseur de mettre la main à la poche pour des frais de séquestre.
c- S’affranchir de la proratisation des charges de copropriété et de la taxe foncière
La taxe foncière est payée par la personne propriétaire du bien immobilier au 1er Janvier de l’année en cours. Quant aux charges de copropriété, le propriétaire en effectue le règlement le premier jour du trimestre de l’appel de fonds.
En fonction de la date d’acquisition du bien immobilier, vous paierez au prorata les charges de copropriété et la taxe foncière. Le propriétaire a dû normalement régler ces frais liés à la gestion de son bien immobilier. Il revient à l’investisseur de mener des négociations avec le vendeur pour ne pas s’acquitter de ces frais supplémentaires. Cette négociation est à votre portée.
d- Soustraire les frais d’agence avant de calculer les frais de notaire
Les frais d’agence peuvent être relativement important en fonction de la valeur du bien immobilier objet de l’opération. Veuillez à soustraire les frais d’agence avant de calculer les frais de notaires. Ce petit détail vous fera économiser plusieurs centaines d’euros.
e- Tirer avantage des départements qui appliquent les anciens taux
En effet, l’Etat français offre la possibilité aux département d’augmenter les frais d’enregistrement qui sont passés de 5,09 % du prix de vente à 5,80 %. La plupart des départements en ont profité à l’exception quelques uns que sont Mayotte, Morbihan, Isère et Indre. Ces derniers sont restés sur le taux de 5,09%. Si votre investissement immobilier se situe dans l’un de ces départements, vos frais de notaire s’en trouvent réduits.
f- Négocier à la baisse le prix d’achat du bien immobilier
Un investisseur immobilier est avant tout un négociateur en puissance. Il est inutile de payer plus lorsque vous avez la possibilité de payer beaucoup moins. Ce raisonnement est valable lors de la négociation avec le vendeur du bien immobilier. Plus vous parviendrez à faire baisser le prix d’achat et plus vos frais de notaire se trouveront réduits. Il en sera de même pour la plupart des autres frais annexes. Vous gagnerez ainsi énormément à négocier dans l’immobilier.
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g- Négocier les émoluments du notaire
Par ailleurs, l’investisseur rémunère le notaire sur la rédaction de l’acte du compromis de vente. L’investisseur peut très bien négocier la rémunération du notaire. Si le notaire souhaite conclure votre opération, il pourrait céder à votre demande. De plus, la loi Macron donne la possibilité au notaire de vous offrir une réduction de 10% sur sa rémunération lorsque le montant de l’investissement dépasse 150.000€. Sollicitez un effort de la part de votre notaire pour réduire les frais.
En effet, toute personne dans la démarche d’un investissement immobilier doit passer chez le notaire. Cet article a pour objectif de vous donner le contenu d’informations pour mener à bien les négociations chez le notaire afin d’optimiser votre investissement immobilier.
En définitive, quelque soit la nature de la transaction immobilière, la rémunération des notaires s’effectue par référence à un mode de tarification unique. J’espère que cet article vous a aidé à mieux comprendre les calculs à effectuer pour payer vos frais de notaire. Si cet article vous a été utile, commentez-le et partagez-le avec votre entourage.
Pour aller plus loin, je vous invite à suivre cette vidéo : Comment avoir un bon rendement locatif