La fiscalité immobilière est souvent considérée comme étant une problématique redoutable pour de nombreux débutants. Découvrez dans cet article, tous les aspects de la fiscalité immobilière.
De nombreux investisseurs immobiliers craignent un prélèvement excessif sur leurs revenus immobiliers. Cependant, il existe de nombreuses astuces pour optimiser sa fiscalité immobilière. Par définition, la fiscalité immobilière désigne l’ensemble des actions liées au versement des impôts immobiliers. A l’instar de plusieurs autres sources de revenus, les revenus immobiliers sont imposables dans différentes catégories. Quel statut choisir pour optimiser sa fiscalité immobilière? Comment bénéficier des dispositifs fiscaux liées à chaque type d’investissement? Comment réduire ses impôts immobiliers ?
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Fiscalité immobilière pour les nuls
Fiscalité immobilière pour les nuls
Les revenus locatifs perçus par le le propriétaire immobilier sont soumis aux réglementations fiscales. De manière générale, les revenus issus de la location nue sont classés dans la catégories des revenus fonciers. De même les revenus issus d’une location meublée sont catégorisées dans le volet des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le dernier cas, la fiscalité immobilière appliquée à chaque investisseur dépend donc du statut: Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel.
A. Fiscalité immobilière : Revenus Fonciers
Fiscalité immobilière – Revenus Fonciers
Ce sont des revenus locatifs issus de la location nue. Il peuvent être tirés de l’exploitation d’un local de commerce, d’un logement vide, d’un Parking, d’un boxe, d’un terrain. Sont aussi inclus dans la classe des revenus fonciers des parts de SCI non soumises à l’IS (Impôt sur société) et des parts de sociétés immobilières de copropriété basées sur une transparence fiscale.
Les revenus à déclarer en location nue sont les loyers encaissés au cours de l’année civile ou les recettes issues des subventions. Dans le dernier cas, seules les recettes subventionnelles sont imposées et les revenus locatifs sont exonérés d’impôts.
Il existe deux régimes fiscaux appliqués aux loueurs non meublés: le régime forfaitaire et le régime réel.
1. Régime fiscal : Le régime forfaitaire
Aussi appelé régime micro, le régime forfaitaire est appliqué aux propriétaires ayant un revenu brut (hors charges) inférieurs à 15 000 € sur une année civile. Un abattement de 30 % est alors appliqué automatiquement sur les revenus locatifs sans aucune formalité administrative. Les 70 % sont ajoutés à vos revenus auxquels sera appliqué l’impôt sur le revenu. Elle apparaît le moins contraignant mais admet quelques insuffisances. Si les dépenses sont élevées, le propriétaire est pénalisé ou défavorisé. Il est donc adapté aux propriétaires ayant peu de charges à l’année. Pour remédier à ces insuffisances, vous avez la possibilité de choisir un régime réel d’imposition des revenus fonciers.
2. Régime fiscal : Le régime réel
Dans le cas où vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, vous êtes obligés d’opter nécessairement au régime réel. De même, vous pouvez choisir cette option si vous avez des charges et frais de travaux élevés. En souscrivant à la déclaration 2044, vos revenus fonciers seront soumis automatiquement au régime réel. Cette option est valable sur 3 ans et s’applique à tous vos biens. Vous ne pourrez donc pas opter pour le régime réel sur l’un de vos biens et appliquer le régime forfaitaire aux revenus issus d’autres biens.
En régime réel, votre base imposable est constituée des revenus fonciers extraits de l’ensemble des charges déductibles. Les charges déductibles sont constituées entre autres des intérêts d’emprunt, des frais de travaux, d’amélioration, d’entretien, charges locatives, les frais de gestion et d’assurance, frais de dossier…
Toutefois les charges de construction ou d’aménagement spacieux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les gros travaux sont cependant déductibles des revenus fonciers. Dans le cas où l’investisseur immobilier réalise de gros travaux, il peut se retrouver en déficit foncier ou en bénéfice foncier.
On parle de déficit foncier lorsque le charges de travaux correspondent ou dépassent les revenus fonciers sur une année civile. Le déficit foncier est donc directement amputé sur les autres revenus fonciers.
B. Régime fiscal: Bénéfices Industriels Commerciaux
Location meublée – Fiscalité immobilière
La fiscalité immobilière appliquée à a location meublée est le BIC. Les revenus issus de la location meublée font partie de la catégorie des BIC et sont régis par deux régimes: le régime micro BIC et le régime réel simplifié.
1. Régime fiscal : Le régime micro Bic
En effet, le régime Micro BIC présente deux options: l’abattement forfaitaire à 50 % et à 71 %. L’abattement forfaire à 50 % est appliqué aux biens meublés faisant office de résidence (résidence principale, logement étudiant, appartement meublé, colocation…). Il (l’abattement à 50 %) est valable pour des revenus BIC inférieurs à 32 000 €.
L’abattement forfaitaire 71 % s’applique aux revenus locatifs pouvant atteindre jusqu’à 82.200 € et concerne les maisons d’hôtes et les locations de vacance.
2. Régime fiscal : Régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est une option irrévocable sur 2 ans et regroupe les statuts LMNP et LMP. Il est au choix ou automatiquement imposable pour des revenus dépassant le plafond des 82.200 €. Les charges déductibles des revenus au régimes réel simplifiées son entre autres les frais de gestion comptable, les frais d’assurance et de gestion, les charges locatives, les dépenses d’entretien, les impôt fonciers, frais de notaires…
Régime réel simplifié : Statut LMNP
Location meublée – LMNP
Les revenus de la location meublée en statut LMNP sont peu fiscalisés et permettent d’enregistrer une meilleure rentabilité qu’en location nue. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué aux revenus locatifs en LMNP. Cependant, pour investir en LMNP, il faut respecter certaines conditions:
a. Acheter un logement dans l’optique de le louer en meublé pour bénéficier de 11 % de réduction fiscale du prix d’achat (valable pour les biens dans un service de résidence, Censi Bouvard);
b. Encaisser moins de 23 000 € de recettes par an au titre de l’activité de loueur en meublé non professionnel, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité.
c. Ne disposer d’aucune déclaration au registre du Commerce et des sociétés.
Le Statut LMNP présente de nombreux avantages pour l’investisseur immobilierr. Elle fait partie des dispositifs fiscaux pour optimiser sa fiscalité immobilière. Par ailleurs, les conditions de bail en LMNP sont plus souples qu’en location nue. En outre, la gestion du bien devient beaucoup plus légère étant donné que le bien est intégré dans résidence de service et ainsi donc à la charge du promoteur. Il permet également de récupérer 20 % la TVA payée à l’achat après 20 ans de location.
Toutefois, louer son bien en statut LMNP exige de l’investisseur le respect de certaines conditions telles que le choix de son promoteur, l’état du bien, la durée de location…
Régime réel simplifié : Statut LMP
Location meublée
Louer son bien LMP présente également de nombreux avantages fiscaux sur les plus-values et la fortune. Il prend en compte les locaux d’habitation. La durée de bail est valable pendant au moins un an. A un certain niveau de revenus en location meublée, le statut LMP devient automatiquement une obligation. L’investisseur bénéficie des avantages fiscaux et pourra déduire ses charges des impôts selon leur montant réel. Il pourra également récupérer la TVA payée lors de l’achat après une certaine période d’exploitation de son bien. Cependant, louer son bien meublé en LMP requiert des conditions telles que:
- percevoir des recettes annuelles supérieures à 23 000 € sur l’exploitation de ses biens meublés
- s’inscrire au registre des commerce et des Sociétés en tant que Loueur Meublé Professionnelles
- s’inscrire à une caisse de prestations sociales
- les revenus locatifs font plus de 50% de la totalité des revenus professionnels du foyer fiscal
C. Fiscalité immobilière : Société Civile immobilière
Investir dans l’immobilier à plusieurs ou en SCI présente de nombreux avantages pour la succession. On distingue deux types fiscaux de SCI: les SCI classiques imposées à l’IR et les SCI imposées à l’IS.
Les charges déductibles des Sociétés Civiles Immobilières imposées à l’IR sont les charges locatives, les dépenses d’administration, les impôts fonciers, les charges de copropriété non récupérables. Les SCI imposées à l’IS sont libres de pratiquer la location vide, meublée, commerciale et adoptent une fiscalité immobilière non transparente mais sont obligés de tenir une comptabilité.
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La SCI Soumise à l’IR : Les Avantages fiscaux
Les associés d’une SCI détiennent des parts en fonction des apports. Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, les associés déclarent directement sur les revenus, les revenus fonciers tirés des activités de la société. La fiscaalité immobilière appliqués aux SCI à l’IR peut permettre à l’investisseur
Comment payer moins d’impôts dans l’immobilier
L’investissement immobilier peut parfois aussi alléger l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), certains biens immobiliers locatifs en étant exonérés. L’immobilier défiscalisant est sans intérêt si votre niveau d’imposition n’est pas, au moins, de l’ordre de 2 000 €. Si votre note fiscale est plus élevée et si vous souhaitez la réduire, il vous reste à déterminer, parmi les différents types d’investissements, ceux qui correspondent le mieux à vos capacités financières, à vos objectifs patrimoniaux, et à votre expérience en matière d’immobilier.
I. Défiscalisation : Le cas de la loi Pinel
Cette loi vous permet d’acheter un bien neuf. Vous pourrez par la suite déduire une partie du prix du logement chaque année de vos impôts. Ce système permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition que vous vous engagiez à louer votre logement pour une durée minimale de 6 ou 9 ans. Vous pouvez déduire 12% si vous louez 6 ans, 18% si vous louez 9 ans et 21% si vous louez 12 ans. Le calcul du maximum se fait sur base de 300.000£. La déduction peut atteindre 36000, 54000 ou 63000£ selon les cas. Pour ce faire vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire. La déduction annuelle maximum possible est de 10 000 euros.
Le soucis dans ce système est que vous dépensez énormément pour payez l’immobilier mais la dépréciation se fera très rapidement. Le bien acheté neuf vous coûte cher mais avec le temps, le bien se détériore et si vous voulez le revendre, vous serez obligé de dépenser encore beaucoup pour les réparations.
Les loyers sont plafonnés : bien payé trop cher + loyers plafonnés = mauvaise rentabilité locative. Des loyers insuffisants ne vous permettront pas de couvrir efficacement votre crédit immobilier ce qui rend la plus part du temps ces opérations peu intéressantes.
II. Transformer la location dans l’ancien en location nue et faire du déficit foncier
Investir dans ancien – Fiscalité immobilière
Les appartement anciens où il y a peu de travaux de réparation à faire vous aideront à payer moins d’impôts. Cela peut paraître effrayant pour un débutant c’est sûr mais l’avantage à en tirer est très intéressant en terme de fiscalité.
C’est un moyen très efficace d’enrichir votre patrimoine immobilier. Dans le cas où votre travaux de rénovation atteigne une somme importante 20.000 ou plus. Après déclaration au fisc, vous obtiendrai un déficit foncier.Le seuil maximum annuel retranchée de ces déficits est de 10 700 euros, et ils sont reporté sur les années suivantes. L’assiette de la réduction d’impôt est également plafonnée à un prix au mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €.
C’est un peu l’inverse de la loi Pinel. Vous payer un bien pas cher que vous revalorisez. Les travaux vous permettront d’augmenter le loyer ou bien d’augmenter la vente si vous souhaité le revendre. Dans le cas de la location, vous fixerez un prix plus élevé suite aux rénovations qui ont été fait. Un bien rénové se loue 15% plus cher en moyenne qu’un bien dégradé, mais cela peut bien sûr être beaucoup plus (ou beaucoup moins) en fonction de la qualité de vos rénovations et de l’état initial de l’appartement.
Il est possible d’emprunter pour réaliser ces travaux ce qui veut dire que vous n’avez pas nécessairement besoin d’user de votre cash durement gagné pour bénéficier de ces avantages fiscaux (et les intérêts du crédit sont eux aussi déductibles).
III. Location meublée : Utiliser les amortissements pour réduire ses impôts
Investir en meublé, vous permet d’obtenir les amortissements comptables. Ce que ni la loi Pinel ni l’investissement de l’ancien en location nue ne peuvent vous permettre.
En location meublée, la tenue de comptabilité est obligatoire. Cela vous permet de décaisser chaque année une partie de la valeur du bien que vous avez acheté de vos revenus locatifs.
Ces amortissements permettent de créer du déficit foncier sans nécessairement avoir recours à des travaux, et vous permettent même dans de nombreux cas de réduire l’imposition de vos revenus locatif à zéro ou quasiment zéro. L’inconvénient est que les déficits ne sont pas reportés sur le total de votre base imposable mais uniquement sur vos bénéfices industriels et commerciaux.
Avoir une bonne maîtrise des règles fiscales permet de payer moins d’impôts et donc de s’enrichir plus vite.
Enfin, pour aller plus loin, vous pouvez suivre ma vidéo sur: » comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier »