Pour de nombreuses raisons notamment l’accumulation des impayés, l’expulsion locataire est le dernier recours du propriétaire. Toutefois, il faut suivre une procédure bien déterminée pour expulser un locataire. Découvrez dans cet article la procédure de l’expulsion locataire.
La procédure d’expulsion locataire est constituée de plusieurs étapes. En effet, la durée d’une procédure d’expulsion locataire est longue et peut prendre plusieurs mois. Pour que le locataire soit expulsé de l’appartement ou du bien loué, le propriétaire est contraint de suivre les différentes étapes prévues par la loi au risque d’encourir une peine de prison et des amendes. Découvrez dans cet article, la procédure d’expulsion d’un locataire.
Expulsion locataire : Définition
Expulsion locataire – Procédure pour expulser un locataire
L’expulsion locataire est l’exécution d’une décision de justice par un huissier qui consiste à la libération d’un bien occupé par un locataire. L’huissier ordonne à l’occupant de libérer le logement dans le cas des impayés ou d’une sous location sans autorisation du propriétaire. L’expulsion locataire peut intervenir dans le cas où le locataire est responsable de mauvais actes de voisinages récurrents ou trouble la tranquillité d’un immeuble.
En effet, la procédure d’expulsion locataire est une situation que détestent les propriétaires immobiliers en raison de sa complexité administrative. Ce qui les incite à prendre de plus en plus de précautions pour éviter les impayés et indirectement l’expulsion locataire.
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A quel moment peut-on expulser un locataire ?
Dès le premier mois de loyer impayé, le propriétaire doit suivre certaines règles avant de chercher à résilier le contrat. Il doit à cet effet :
- s’orienter éventuellement vers la personne ayant porté caution pour le locataire;
- s’adresser à l’action logement dans le cas d’une souscription du locataire à la garantie visale;
- s’adresser à l’assureur du locataire lorsque ce dernier dispose d’une assurance de loyers impayés.
Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur doit recourir aux éventuels services auxquels à souscrit le locataire. Parmi ces services sociaux figurent l’aide au logement.
Dans le cas d’une aide au logement, le bailleur doit avertir la caisse d’allocation familiale . Si le bailleur perçoit l’aide au logement au nom du locataire, l’impayé est établi lorsque la dette du locataire équivaut à 2 fois le loyer hors charges. A titre illustratif, pour un loyer de 500 € et une aide au logement de 250 €, l’impayé est établi dans ce cas lorsque la dette correspond à : 2 x (500-250) = 500 €
De même, si le locataire perçoit lui-même l’aide au logement, l’impayé est établi dans le cas où la dette équivaut à deux loyers hors charges. Pour un loyer de 500 € et une aide au logement de 250 €, l’impayé est établi lorsque la dette correspond à : 2 x 500 € (1000 €).
Expulsion locataire : La démarche à suivre
La résiliation du contrat de bail doit intervenir avant l’expulsion locataire. La demande d’une résiliation judiciaire et l’emploi de la clause résolutoire sont les options auxquelles peut recourir un propriétaire immobilier pour expulser un locataire. Lors de la signature d’un contrat de bail, l’intégration d’une clause résolutoire stipulant l’expulsion locataire dans le cas d’un impayé offre la possibilité au propriétaire d’expulser un locataire.
Dans le cas d’une clause résolutoire
Un contrat de bail incluant une clause résolutoire qui stipule que le locataire peut être expulsé dans le cas d’un loyer impayé, le propriétaire doit suivre un certain nombre d’étapes.
La première étape est de lui adresser un commandement de payer. Le commandement se fait par acte d’huissier. Ensuite, la deuxième étape consiste à fixer un délai de 2 mois pour que le locataire s’acquitte des impayés. Ce délai peut varier en fonction de celui qu’instaure un juge. Le locataire a la possibilité d’exiger un délai de paiement en saisissant le tribunal d’instance. Il peut également effectuer une demande d’aide au logement.
La troisième étape à suivre dans le cas où le locataire ne s’acquitte pas des frais de loyer suivant les délais convenus, le propriétaire immobilier a la possibilité de saisir en référé le tribunal d’instance. Le juge peut donc arrêter une décision d’expulsion locataire.
Dans le cas d’une résiliation judiciaire du contrat de bail
A ce niveau, la procédure à suivre pour expulser son locataire est différente de celle indiquée dans le cas d’une clause libératoire.
Etape 1
La première étape pour expulser son locataire dans le cas d’une résiliation judiciaire est l’assignation. L’assignation du locataire au tribunal d’instance se fait directement par acte d’huissier afin de résilier le contrat. La décision revient au juge de prononcer ou non une mesure d’expulsion locataire selon les situations. Dans le cas d’un impayé, un délai de paiement peut être accordé au locataire lorsque le juge estime qu’il a la capacité de s’acquitter plus tard de ses impayés.
Etape 2
La deuxième étape intervient lorsque le juge prend directement une décision d’expulsion locataire après assignation. Le propriétaire immobilier peut adresser par voie d’huissier un commandement de quitter son logement. Le locataire est contraint de quitter le logement deux mois après la réception du commandement.
Etape 3
La troisième étape intervient lorsque le locataire recoure au tribunal d’instance pour demander un délai d’occupation supplémentaire. Lorsque le juge estime que ce dernier en fonction de sa situation (âge, problèmes de santé, famille avec enfants) ne peut quitter le logement dans deux mois, un délai de 3 mois à 3 ans peut être retenu pour expulser le locataire.
Etape 4
La quatrième étape est la mise en oeuvre de la décision d’expulsion locataire. Elle se fait grâce à un huissier. Sa descente sur le terrain peut être notifiée ou non à l’occupant du bien. Sa présence a lieu pendant les jours ouvrables de 06 h à 21 h. Dans le cas d’une absence ou d’un refus d’ouvrir la porte, l’intervention des forces de police est la solution.
Par ailleurs, lorsque le locataire n’émet aucun de refus pour quitter les lieux, l’expulsion se déroule normalement. L’huissier dresse un procès verbal et procède à l’inventaire des meubles du bien immobilier. Il indique dans son procès verbal l’état et l’emplacement des meubles dans le bien. Le locataire lui remet donc les clés d’accès au logement.
Dans le cas où le locataire est absent, l’accès de l’huissier au bien immobilier doit se faire en présence d’un serrurier et d’un agent de police. Dans ce cas, il doit dresser un procès verbal, faire retirer les meubles et procéder au changement de la serrure. Une affiche sur la porte mentionnant un interdit d’accès est nécessaire pour faire exécuter la décision d’expulsion locataire.
Il faut signaler que le bailleur n’a nullement l’autorisation de pénétrer le bien ou faire changer la serrure avant l’intervention de l’huissier de justice.
Trêve hivernale et expulsion
La trêve hivernale commence du 01 novembre et finit le 31 mars de chaque année. Aucune expulsion locataire n’est admise pendant cette période même si la procédure d’expulsion est engagée. Cependant, lorsque l’expulsion est engagée contre une personne occupant un bien objet d’un arrêté de péril, l’exécution de la décision est obligatoire. De même, un relogement d’un locataire pour des besoins familiaux pour raison d’inadéquation entre le nombre de pièces et les occupants, l’expulsion peut se faire en trêve hivernale.
Il est nécessaire de rappeler également qu’un squatteur ne peut être expulsé pendant la trêve hivernale à l’exception d’une mesure arrêtée par le juge. Toutefois, la trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire d’engager une procédure d’expulsion. L’expulsion locataire s’effectue à la fin de la trêve hivernale.
En ce qui concerne les départements d’outre-mer, la trêve cyclonique peut également donner lieu à une interdiction d’expulser son locataire. Cette trêve varie en fonction des départements.
Comment expulser rapidement un locataire non solvable
Expulsion locataire – remise des clés
L’investissement immobilier est un engagement financier vis-à-vis de l’organisme emprunteur. L’investisseur immobilier doit s’acquitter de son crédit immobilier et des charges de copropriété. Même si ce dernier a souscrit à une assurance loyers impayés, le résultat n’est pas le même. Les propriétaires redoutent de faire confiance à un locataire indélicat ou mauvais payeur.
Dans le cas de loyers impayés, la procédure administrative d’expulsion locataire est un exercice difficile à gérer. D’autant que cette procédure d’expulsion locataire peut durer des mois, de nombreux investisseurs ont du mal à rentabiliser leur investissement durant cette période. Les locataires sont protégés par la loi. Découvrez dans cette partie de l’article les astuces et techniques légales des investisseurs chevronnés pour expulser un locataire mauvais payeur et éviter de perdre de l’argent pendant cette période.
Suspendre les échéances de remboursement du crédit pour maintenir une bonne rentabilité locative pendant l’expulsion
La demande de suspension du crédit immobilier peut être acceptée par votre banquier de même que dans le cadre des travaux. Lorsqu’il n’y a plus de rentrées d’argent, la banque peut vous laisser souffler quelques instants. Pour ce qui est des travaux, la banquier peut suspendre les mensualités lorsque ces derniers prennent du temps plus que ce qui est prévu.
Souscrire à une assurance loyers impayés
Pour éviter de s’acquitter soi-même ou de ses propres frais des mensualités du crédit immobilier dans le cas d’une expulsion locataire, il est nécessaire de prévenir son assurance. Assurez toutes les conditions indispensables pour que les garanties soient versées.
Bien choisir l’assignation
En assignant votre locataire grâce à un avocat, la procédure d’expulsion locataire peut prendre moins de temps. Le propriétaire a la possibilité d’assigner son locataire sans passer par le commandement de payer laissant deux mois au loyer ou l’assigner en référé. Les deux méthodes d’assignation présentent des avantages et inconvénients.
- Avantages et inconvénients d’une assignation de fond
Le premier avantage évident d’une assignation au fond est l’absence d’un délai de commandement débouchant sur la clause résolutoire. En plus, l’économie des frais de la signification du délai de commandement est un avantage notable d’assigner au fond son locataire. La décision issue d’une assignation au fond est définitive. Toutefois, cette assignation laisse la possibilité au juge de décider ou non la résiliation du contrat de bail. De même, le délai de l’assignation au fond peut s’allonger lorsque l’affaire doit être jugée dans le cas d’un appel.
- Avantages et inconvénients d’une assignation en référé
Un délai de signification du commandement est obligatoire dans le cas d’une assignation en référé. La décision issue de cette dernière n’est pas définitive. Le juge est contraint de constater que la clause résolutoire a été employée. Dans le cas contraire, il n’a pas la possibilité de résilier le contrat de bail.
Bien choisir une date d’audience pour l’expulsion locataire
Le délai de deux mois entre la date de mention d’une assignation à la préfecture et la date d’audience est nécessaire aussi bien dans le cadre d’une assignation au fond qu’en référé.
Les délais de signification d’une assignation en référé peuvent varier en fonction du tribunal d’instance de votre bien ou de la décision du juge. Il faut donc prendre en compte ce paramètre pour gagner du temps.
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Expulsion locataire : Comment éviter les impayés dans l’immobilier
Loyers impayés – Bien choisir ses locataires
Les cas de loyers impayés dans l’immobilier demeurent des situations exceptionnelles. Environ 5 % des biens immobiliers sont victimes de loyers impayés. Il existe différentes mesures pour éviter les impayés et indirectement l’expulsion locataire.
1. Souscrire à une garantie loyers impayés
La première approche pour éviter de subir les conséquences de loyers impayés est de souscrire à une assurance loyers impayés. Cependant, les garanties loyers impayés deviennent facultatifs lorsque vous possédez plusieurs biens. En cas de loyers impayés sur un bien, les revenus locatifs issus de l’exploitation des autres biens peuvent servir à rembourser le crédit pendant la période expulsion locataire.
2. Louer en meublé à l’année pour éviter les impayés
Que ce soit en colocation ou en meublé classique, la location meublée présente des risques insignifiants de loyers impayés. La cible favorite de ce type de location est représentée par des personnes jeunes. Ces dernières sont couvertes par les dispositifs étatiques qui garantissent les loyers impayés. Dans le cas où ces jeunes ne sont pas couverts par un dispositif d’Etat, les parents peuvent se porter garants des frais de location.
3. La location courte durée pour avoir zéro impayé
Dans la location saisonnière ou location courte durée, le risque d’impayés est quasi nul. Les loyers sont payés à l’avance. Le propriétaire perçoit ainsi le loyer avant l’occupation du bien.
En résumé, l’expulsion locataire est une démarche administrative contraignante et non rentable pour l’investisseur. Les procédures sont longues et l’investisseur peut perdre du temps et de l’argent. Cependant, ces pertes peuvent être évitées en prenant des mesures pour faciliter l’expulsion ou gérer les impayés.
Vous pouvez me laisser en commentaire les précautions que vous prenez pour éviter les impayés ou gérer l’expulsion locataire.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo sur « Loyer impayé : Que faire ».