L’une des responsabilités dans le contrat de location est l’état des lieux de sortie et d’entrée des locataires. Les propriétaires aussi bien que les locataires se questionnent sur le déroulement de l’état des lieux ainsi que leurs droits et devoirs. Découvrez dans cet article, tout ce que vous devez savoir sur l’état des lieux dans l’immobilier.
Définition état des lieux : Qu’est-ce que l’état des lieux dans l’immobilier ?
Qu’est-ce que l’état des lieux dans l’immobilier
L’état des lieux comme l’indique son nom est un document signé entre le propriétaire et le locataire. Il fait mention de tous les détails et de tous les équipements se trouvant dans le logement à louer. C’est à base de ce document établi lors de l’entrée et de la sortie du locataire que l’on pourra faire une comparaison à la fin du bail. Aussi, il s’agit d’un document sur l’état de chaque équipement du logement. Il devra donc être rédigé et établi avec grand soin de la part du propriétaire. Par ailleurs, le locataire devra le lire avec attention avant de le garder précieusement.
1. Les mentions obligatoires de l’état des lieux
Dans un état des lieux, il y a beaucoup d’éléments qui doivent être mentionnés afin d’éviter des conflits par la suite. Voici les mentions qui doivent obligatoirement figurer sur un état des lieux :
- Le type de l’état des lieux (entrée ou sortie)
- La localisation du domicile
- La date d’établissement de l’état des lieux
- La description de l’état, pièce par pièce, des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des éléments du logement.
- L’inventaire de toutes les clés donnant accès au logement
- Les relevés des compteurs d’eau, du gaz et de l’électricité
- L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire dans le cas d’un état des lieux de sortie.
L’état des lieux ne dispose pas d’un canevas particulier. En effet, sa rédaction dépend des acteurs impliqués. Toutefois, il y a deux formes majeures utilisées actuellement dans l’immobilier :
- Réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un même document.
- Ou alors réaliser chacun dans un document distinct. Dans ce cas, il faut que les formulaires puissent avoir la même présentation. Cela permettra de faciliter la comparaison entre les renseignements inscrits à l’entrée et à la sortie du locataire.
Ledit état des lieux peut être rédigé sur un support papier ou sous forme électronique. Ensuite, un exemplaire devra être remis au propriétaire et au locataire.
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2. Quand établir un état des lieux
Il y a deux catégories d’état des lieux : Entrée et sortie. Le premier état des lieux établi concerne l’état du logement au moment de l’entrée du locataire dans le logement. Il se fera donc avant la remise des clés en la présence même du propriétaire ou en la présence de la personne que le propriétaire a déléguée. De cette façon, il sera facile d’éviter tout litige lié à la dégradation d’un équipement ou d’une pièce. Les deux parties ayant assisté à la visite pièce par pièce du logement parviennent généralement à un accord.
Le second état des lieux est fait à la fin de la location. C’est-à-dire au moment où le locataire s’apprête à libérer le logement de façon définitive. On parle alors d’un état des lieux de sortie.
Nos conseils pour établir l’état des lieux
Louer son bien – état des lieux
1. Précautions avant l’entrée du locataire
En tant que propriétaire d’un logement vous devez vous assurer du bon fonctionnement de tous vos équipements. Aussi, vous devez prendre soin de bien nettoyer le logement afin d’attirer le potentiel locataire. Pour ce faire, vous devez prendre des précautions avant d’accepter ou de donner rendez-vous à votre locataire. Voici une liste non exhaustive des précautions nécessaires à prendre :
- Vérifier que l’électricité est présente dans le logement. En effet, l’alimentation en électricité vous permettra éventuellement de vérifier le bon fonctionnement de tous les appareils électroniques contenus dans le logement. De plus, cela facilitera le relevé du compteur électrique.
- Assurez-vous de la fourniture de l’eau et du gaz dans le logement. Ainsi, vous pourrez tester le fonctionnement de la robinetterie, de la douche et tout appareil qui fonctionne à base du gaz (chaudière, plaques de cuisson, etc..).
2. Pendant la réalisation de l’état des lieux
Au moment de la visite immobilière qui précède l’intégration du logement, il est nécessaire que vous preniez votre temps. En effet, évitez toute précipitation et soyez vigilant sur le moindre détail. L’état des lieux étant réalisé avec précision en faisant le tour du logement pièce par pièce, il convient de :
- Vérifier l’état des sols, des murs, des plafonds tout en mentionnant les défauts constatés (traces, fissures, peinture qui s’effrite,etc.)
- Être vigilant sur l’état des vitres, des revêtements, des fenêtres, des volets, des portes, des poignées, des serrures, des placards, des tiroirs.
- Tester le fonctionnement des prises et des appareils électriques, par exemple, les radiateurs, le frigo, les ampoules et n’oubliez en aucun cas de mentionner le moindre manque (manque de l’électricité) ou la moindre remarque (ampoules manquantes dans une pièce)
- Prendre des photos de chaque pièce et chaque équipement du logement. Cela vous servira de preuve au cas où vous aurez un litige avec le propriétaire.
3. Peut-on modifier un état des lieux ?
Comment faire un état des lieux
Généralement, il n’est pas rare que le locataire remarque un défaut important dans le logement après quelques jours d’occupation. Il doit alors signaler le défaut en contactant le propriétaire. La loi Alur offre la possibilité de modifier un état des lieux. Cette loi accorde un délai de 10 jours au locataire pendant lesquels, il lui est permis de procéder aux modifications de son état des lieux. Il peut alors demander à refaire l’état des lieux s’il constate lors de ses premiers jours d’occupation qu’il y a des défauts qu’il n’a pas notés la première fois.
La loi stipule que le locataire doit faire parvenir au bailleur, une demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci doit faire mention des défauts constatés. En l’absence de contestation du propriétaire, le courrier est annexé à l’état des lieux établi précédemment.
Lorsque le propriétaire refuse d’apporter des modifications à l’état des lieux, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation. Pour cela, il leur adressera la lettre recommandée avec accusé de réception précédemment envoyée au propriétaire. Ledit courrier devra être envoyé avec tous les documents utiles pouvant aider à la compréhension de la situation. Il s’agit en particulier de :
- La copie du bail
- Une copie de l’état des lieux d’entrée
- Une copie de la demande des modifications adressée au propriétaire
Qui paie les frais relatifs à l’état des lieux ?
État des lieux entrée du locataire
En ce qui concerne le paiement de l’état des lieux, cela dépend entièrement du compromis fait entre le propriétaire et le locataire. Ainsi, selon les cas, le responsable des frais varie.
1. État des lieux à l’amiable
On parle d’un état des lieux à l’amiable, lorsqu’il est établi par voie de conciliation sous forme de contrat entre les deux parties. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire s’accordent pour rédiger ledit contrat. Dans ce cas, la procédure est entièrement gratuite. Elle n’entraîne donc aucun frais, que ce soit à l’entrée ou à la sortie.
2. Recours à un agent immobilier
Cet état des lieux intervient très souvent lorsque le propriétaire ou le locataire (très souvent le propriétaire) désire être représenté par un agent immobilier ou un notaire. A ce moment, l’état des lieux d’entrée est payant et ses frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, le locataire détient un plafond limite de 3 euros par mètre carré de la surface habitable du logement. Le montant des frais qu’il devra payer ne peut donc en aucun cas dépasser celui du propriétaire. Quant à l’état des lieux de sortie, les frais restent à la charge du propriétaire.
3. Intervention d’un huissier de justice
Ce type d’état des lieux est le fruit du manque d’entente entre le propriétaire et le locataire. L’huissier de justice intervient donc afin de trouver un terrain d’entente. Dans ce cas, les frais engagés (frais de convocation, rémunération de l’agent immobilier, etc.) seront obligatoirement partagés de manière équitable entre le bailleur et le locataire.
A quel moment un bien est dit vétuste ?
La notion de vétusté intervient lorsqu’un bien subit une détérioration par usage normal de ce dernier. C’est l’état d’usure des équipements ou matériaux présents dans le logement par la simple utilisation normale. Lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, il conviendra de distinguer entre les dégradations résultant de l’utilisation normale et celles dues à une utilisation abusive du logement.
Lors de l’état des lieux, le propriétaire et le locataire peuvent décider d’appliquer une grille de vétusté au moment de la signature. Cette grille permettra de mieux définir les contours de leurs responsabilités respectives. Cette grille a deux intérêts, elle :
- Précise la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement
- Fixe les coefficients d’abattement forfaitaire annuels applicables au prix des éventuelles réparations réclamées au locataire.
La grille doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local. De plus, le locataire n’a pas à prendre en charge des réparations locatives dues à la vétusté du logement. Ainsi, leur coût ne peut pas figurer ou être retenus sur le dépôt de garantie.
Comment faire un état des lieux de sortie
Lorsque le séjour de votre locataire arrive à sa fin ou que votre locataire désire quitter votre logement, un état des lieux de sortie est recommandé. Cet état des lieux doit correspondre de près à celui d’entrée. Ainsi, il sera plus facile de faire une comparaison nette et lucide sur tous les équipements et sur toutes les pièces du logement lors de l’arrivée du locataire.
Ce qui veut dire que l’état des lieux de sortie est pratiquement pareil à l’état des lieux d’entrée. L’exception se trouve dans le fait que pour l’état des lieux de sortie d’autres informations sont rajoutées. Il s’agit notamment de la :
- Date d’établissement de l’état des lieux de sortie
- Adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire.
L’état des lieux de sortie présente l’avantage pour le propriétaire de constater tous les dégâts subis par le logement. Il peut alors dès à présent prévoir les réparations à effectuer. Ces réparations peuvent être payées par le locataire au cas où ces dégradations ont été causées par lui. Par ailleurs, il avantage le locataire car cela va garantir sa caution. Il évitera ainsi de payer une amende sur un dégât qu’il n’a pas causé. De plus, son dépôt de garantie lui sera remis si l’état des lieux ne mentionne aucune dégradation.
État des lieux et caution de garantie : Ce qu’il faut retenir
La caution de garantie désigne l’engagement d’un tiers à garantir le paiement du loyer en cas d’impayé du locataire. La caution ne sera pas débitée s’il n’y a pas d’impayé. Le point capital à retenir en ce qui concerne l’état des lieux et la caution de garantie est le remboursement de cette dernière. Le remboursement de la caution de garantie fait souvent l’objet de litiges entre le propriétaire et le locataire sortant.
En effet, lorsqu’après vérification, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire a désormais 1 mois pour restituer le dépôt de garantie. Le locataire sortant doit maintenir le logement en bon état afin de garantir son remboursement. Il devra également prendre à sa charge les travaux et réparations locatives.
L’état des lieux de sortie démontre si le locataire a tenu à ses obligations ou non. Le propriétaire peut prélever le montant des travaux de remise en état et des réparations sur le dépôt de garantie.
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En résumé, faire un état des lieux, c’est garantir ses arrières tant pour le propriétaire que pour le locataire. Vous devez être capable de détecter la moindre faille, la moindre dégradation, le moindre dégât pour ne pas subir des charges supplémentaires. L’état des lieux doit être établi dans la conformité des lois et il doit être fait dès l’entrée et la sortie du locataire.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier.