L’investissement locatif nécessite de savoir estimer ses travaux immobiliers comme un professionnel. Vous souhaitez peut être investir dans l’immobilier ou êtes déjà un propriétaire de biens immobiliers. Estimer les travaux de rénovation de vos biens apparaît souvent complexe et épuise vos nerfs. Découvrez dans cet article les techniques efficaces pour estimer ses travaux immobiliers comme un pro.
Cliquez ICI pour recevoir 1 H de formation offerte
Estimer ses travaux immobiliers est essentiel dans l’aménagement ou la réparation d’un bien immobilier. Vous l’avez pendant longtemps perçu comme un chapitre mathématique auquel vous parvenez difficilement à trouver de solution. J’ai rédigé avec soin cet article afin de vous apprendre à estimer vos travaux de manière professionnelle. Estimer ses travaux comme un pro est un exercice auquel vous ne sauriez vous soustraire d’autant qu’il est prépondérant dans la rentabilité de vos investissements.
Estimer ses travaux immobiliers comme un pro: Pourquoi rénover ses biens immobiliers
Il est important de réaliser des aménagements ou rénovations de vos biens immobiliers pour augmenter leur valeur sur le marché. En effet, rénover son bien immobilier permet de :
Donner un coup de neuf à votre bien
A moins d’investir dans du neuf ou dans un « déjà rénové », la rénovation de votre bien immobilier s’impose dans l’objectif d’augmenter sa valeur sur la marché. Dans le but d’attirer plus de visiteurs pour la location ou la revente de votre bien immobilier, vous devez penser à améliorer son état afin de lui donner un coup d’éclat. La concurrence sur le marché incite au rafraîchissement de votre bien immobilier. L’état de votre bien vous permet de vous démarquer de la concurrence. En effet, un bien rénové et dont les photos inondent les sites d’annonces sera loué beaucoup plus vite qu’un autre bien dont l’état reste délabré.
Louer plus cher le bien rénové
La rénovation d’un bien immobilier permet d’augmenter les prix du loyer. Ainsi, vous pourrez augmenter en moyenne le prix du loyer jusqu’à plusieurs centaines d’Euros par rapport au prix du bien non rénové. Toutefois, vos impôts sur le revenu se verront évoluer avec l’augmentation des prix de loyer. Vous rentabiliserez cependant votre investissement sur du long terme.
Avoir une marge grâce aux revenus déclarés
Parmi les charges déductibles des revenus fonciers, les frais de réparation et de rénovation en font partie au cas où vous optez pour un régime réel. Ainsi, le prix réel des travaux de rénovation ne correspond pas globalement au devis. Pour évaluer la marge, il faut multiplier le taux de votre catégorie fiscale et le taux de prélèvements sociaux par le montant des travaux. Pour exemple, une facture de travaux immobiliers estimés à 1000 €, un taux d’imposition de 20 % et un taux de prélèvements de 10 %, on obtient la marge suivante :
Marge= (Taux d’imposition + Taux de prélèvements sociaux) X Montant des travaux
Marge= (0,1 + 0,2) X 1000+= 300 €
Le prix réel des travaux est donc de 700 €. Une bonne raison d’investir dans la rénovation et la réparation de vos biens immobiliers. De même, la rénovation de vos biens immobiliers vous permet d’accéder aux différentes subventions de l’Etat Français. Ainsi, pour rénovations aux normes énergétiques vous pouvez bénéficier des primes de l’Agence Nationale de l’Habitat, les prêts à 0 %…
Estimer ses travaux immobiliers comme un pro: Les paramètres pour rénover son bien
Pour rénover votre bien immobilier, les principaux paramètres à prendre en compte sont l’état actuel du bien, sa surface, et la nature des travaux à réaliser. De même, le prix du matériel à rénover doit être pris en compte dans le montant des travaux immobiliers.
A titre illustratif, une rénovation partielle varie entre 150 et 300 € le m2 et entre 850 et 1100 € le m2 en fonction de l’importance et de la nature des travaux. Ces chiffres peuvent évoluer selon l’emplacement du bien et la conjoncture économique.
Estimer ses travaux immobiliers comme un pro: Les points à prendre en compte pendant et après la visite
Pour estimer ses travaux immobiliers comme un pro, la réussite de la visite du chantier est une fonction prépondérante. Ainsi, nous allons aborder des règles à observer pendant et après la visite pour une bonne affaire.
Au cours de la visite d’un bien immobilier que vous désirez remettre en état, il est primordial d’avoir l’œil sur tout et d’aiguiser votre sens de la curiosité. En effet, il faut chercher à recueillir le maximum d’informations disponibles sur le bien immobilier. Pour estimer ses travaux immobiliers comme un pro, je vous suggère les prises de notes et des photos au cours de la visite. Vous devez vous intéresser à l’historique du bien et éviter de vous laisser impressionner par les coups d’éclat. Avec des techniques de négociation ou de communication efficace, incitez l’agent immobilier à vous donner le maximum de détails sur les travaux.
Il faut rappeler que vous n’êtes nullement à la recherche d’un excellent bien, mais plutôt d’un bien à fort potentiel. L’objectif est de dégager le meilleur cash-flow et de tirer des revenus de votre investissement. A cet effet, vous devez impérativement penser à l’environnement global du bien, l’état des zones partagées, les travaux de copropriétés… Ensuite, étudier la potentialité du bien et des pistes d’amélioration plausible afin de tirer le meilleur de votre bien immobilier. Il faut éviter de faire des offres instantanées et surtout prendre le temps de la réflexion pour une prise de décision maîtrisée.
Les points à vérifier au cours de la visite d’un bien immobilier
Pour les travaux immobiliers d’ordre général, les points suivants sont à prendre à compte :
- La plomberie et l’électricité
- Etat des plafonds, murs, carreaux, planchers…
- La surface du bien en m2
- Cave, Parking, ascenseurs…
- Etat des portes, fenêtres, rangements, toitures,
- Le chauffage…
En outre, les isolations (thermiques et phoniques), les réseaux d’assainissement existants doivent attirer votre attention au cours de la visite d’un bien immobilier. Il faut ensuite recueillir les informations sur les charges de copropriété, la taxe foncière, le prix moyen des biens de même valeur ainsi que le loyer appliqué dans la zone. Au cours de la visite, il faut éviter de vous laisser bluffer par les arguments de l’agent immobilier et de faire des offres sur le champ. Apprenez à désamorcer les situations d’urgence qu’imposent bon nombre d’agents immobiliers pour vendre aux enchères. Évitez les décisions hâtives et estimez les travaux immobiliers comme un pro.
Après les points cruciaux à contrôler de manière générale pendant la visite d’un bien, nous allons à présent aborder le cas particulier d’un immeuble pour estimer ses travaux immobiliers comme un pro.
Estimer ses travaux immobiliers comme un pro : Visiter un immeuble et projeter les travaux à réaliser
Travaux de rénovation – Immeuble
La visite d’un immeuble pour des travaux immobiliers est beaucoup plus complexe, mais tout à fait maîtrisable. D’autant qu’il existe, plusieurs lots dans un immeuble, l’investisseur doit faire montre de vigilance pour estimer ses travaux immobiliers comme un pro.
A ce stade, la superficie des lots, l’état de la toiture, des façades, garages doivent retenir votre attention. L’état des chaudières collectives et individuelles, des cuisines, de l’électricité et de la plomberie doit faire l’objet de minutieuses vérifications. Au sujet des compteurs d’eau et d’électricité, de sonnettes interphone, du parking, des espaces partagés, votre analyse ne doit faillir d’une once.
De même, les fenêtres, l’isolation thermique, l’isolation phonique, l’humidité, des points de poubelles sont des paramètres à étudier. Par ailleurs, les loyers actuellement appliqués dans la zone doivent faire partie intégrante de vos prises de notes. D’une part, envisagez les loyers applicables pour le bien à acheter et le profil des locataires pour éviter les impayés d’autre part.
En somme, les différents points à « checker » ou à vérifier pendant la visite que nous venons d’aborder ne sauraient être considérés comme exhaustifs. D’autres éléments peuvent apparaître dans votre cas de figure. Adoptez et adaptez-les pour estimer vos travaux immobiliers de manière professionnelle. Il est important de rappeler qu’une opération immobilière concernant un immeuble n’est pas envisageable pour un débutant. Cela requiert une certaine expérience au préalable.
Après la visite du bien immobilier
Une fois la visite terminée, l’étape suivante est la prévisualisation des résultats du bien immobilier. A ce stade, deux exercices s’imposent :
Etude de potentialité et d’amélioration du bien immobilier
Cet exercice requiert du temps et de la planification. Après la visite, l’investisseur doit faire le point de la visite afin de relever les points forts et faibles du bien immobilier. Ces points peuvent concerner des divisions, des possibilités de colocation ou de transformation du bien immobilier. L’objectif est de tirer le maximum du potentiel du bien immobilier. Ainsi, vous pouvez faire de la location meublée ou nue, la location courte ou de longue durée selon les potentialités du bien. Il urge de mettre votre bien immobilier en phase par rapport au marché. L’immobilier étant soumis à la demande du marché, adaptez votre offre aux besoins des locataires.
Enfin, pour estimer ses travaux immobiliers comme un pro, le paramètre de l’emplacement intervient également. En effet, la facilité à la revente ou à trouver des locataires pour éviter les vacances locatives influent sur la rentabilité des frais de rafraîchissement d’un bien immobilier.
Etude du profil de son locataire
Le rafraîchissement d’un bien immobilier augmente sa valeur et peut coûter une grande partie de budget. La sélection du profil de votre locataire est prépondérante et permet d’éviter la détérioration de votre bien immobilier. De même, elle permet d’éviter les impayés ou les vacances locatives à répétition. Sélectionner les locataires de son bien permet de choisir ceux en mesure de payer des loyers élevés ou qui l’occuperont pendant longtemps. Établir les caractéristiques de son locataire, est un moyen d’anticipation pour estimer ses travaux immobiliers comme un pro.
Estimer ses travaux immobiliers comme un pro: Quel Budget faut-il prévoir
Estimer ses travaux immobiliers comme un pro – Budget
Le portefeuille du rafraîchissement immobilier dépend en substance de 4 paramètres.
- La nature des travaux immobiliers détermine en partie l’enveloppe allouée à leur réalisation
- La quantité et la qualité du matériel à utiliser ainsi que leur prix
- Le calendrier de réalisation des travaux : Des travaux immobiliers établis sur une longue durée influe sur leur montant
- Les professionnels intervenant dans la réalisation des travaux immobiliers. En effet les devis établis seront différents d’un artisan à un autre. N’hésitez pas à comparer plusieurs tarifs pour estimer vos travaux de manière professionnelle.
Comment estimer ses travaux immobiliers comme un pro
Estimer ses travaux immobiliers comme un pro
L’estimation des travaux immobiliers est un exercice auquel bon nombre d’investisseurs échouent. En effet, l’estimation des travaux immobiliers est un facteur déterminant dans la réalisation d’un cash-flow positif.
Après l’étape de l’identification des travaux (nature, envergure, durée) et de l’analyse du potentiel du bien, il faut passer à l’évaluation des loyers et charges immobilières. Ainsi, le montant de réalisation des travaux immobiliers sera fonction de la main d’œuvre. Vous devez exiger en moyenne 3 devis pour la réalisation des travaux immobiliers afin de faire un choix justifié. Il est possible de solliciter l’avis des agences immobilières tout en restant vigilant.
Cliquez ICI pour recevoir 1 H de formation offerte
Dans le cas des travaux pour lesquels, vous avez des compétences et auxquels vous pourrez faire face en personne, le montant des travaux sera peu considérable.
Cependant, je vous suggère de faire appel aux professionnels pour gagner en temps et bénéficier de leur expertise. Vous pouvez faire suivre les travaux immobiliers par un maître d’œuvre pour vous assurer de la qualité des travaux. Un expert immobilier ou professionnel des travaux immobiliers peut orienter dans le bon sens les gros œuvres pour le rénovation de votre bien immobilier.
Toutefois, l’expérience vous permettra de gagner en autonomie et d’estimer vos travaux sans la nécessité de consulter un professionnel. Au fil des ans, vous pourrez nouer d’excellentes relations et cerner à priori le marché immobilier. Aussi bien pendant la visite qu’après la visite, l’estimation des travaux immobiliers est un exercice indispensable à la rentabilité de votre investissement.
Pour aller plus loin, découvrez la vidéo « Immobilier : Investir dans le neuf ou l’ancien ?»