L’encadrement des loyers est une mesure en vigueur depuis 2015 à Paris et 2017 à Lille avant de s’étaler sur d’autres villes. Cette loi consiste en la limitation de l’évolution du loyer d’un logement. La mesure d’encadrement des loyers est uniquement applicable dans le marché locatif dit « tendu ». Ainsi, un décret détermine la liste des communes concernées. Découvrez la réglementation en vigueur concernant l’encadrement des loyers.
Encadrement des loyers : Qu’est-ce que c’est ?
Encadrement des loyers – Qu’est-ce que c’est
Lors de la première mise en location ou d’une remise en location, l’encadrement des loyers intervient pour limiter l’évolution du loyer. Cette loi est en vigueur uniquement dans les communes dites « tendues ». Les zones tendues sont des zones urbaines ayant plus de 50.000 habitants.
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1. Fonctionnement de l’encadrement des loyers
Lorsque vous décidez de louer pour une première fois un logement situé en zone tendue, vous avez le droit de fixer librement le loyer. Lors du renouvellement du bail, vous avez la possibilité d’augmenter le prix du loyer sous-évalué par rapport au prix du marché. Pour cela, vous devrez apporter une preuve de sa sous-évaluation. De ce fait, vous devrez procéder à une comparaison du prix de loyer pour les logements similaires au vôtre et situés dans le même quartier.
Toutefois, si le logement est remis en location auprès d’un nouveau locataire, certaines conditions doivent être respectées lors de la fixation du loyer. Pour ce faire, deux cas de figure peuvent alors se présenter :
- Cas d’un logement loué pendant les 18 derniers mois : Dans ce cas, le nouveau loyer ne pourra pas excéder celui du précédent locataire. Cependant, vous pouvez contourner cette règle si le précédent loyer n’avait pas été révisé depuis plus de 1 an. Ainsi, vous pourrez fixer le nouveau loyer en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
- Cas où le logement n’a pas été en location pendant les 18 derniers mois : Cette fois-ci, vous êtes libre de fixer le montant du loyer.
Les limites à l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers connait cependant des limites. En effet, cette réglementation ne s’applique pas dans les cas suivants :
- Lorsque le logement est mis en location pour la toute première fois.
- Le logement est remis sur le marché après plus de 18 mois de vacation.
- Vous avez récemment financé des travaux de rénovation d’un montant de près de 50 % des revenus locatifs. Ceci, au cours de la dernière année de loyers encaissés. Ces travaux ne concernent pas les travaux d’économie d’énergie ayant conduit à une augmentation de loyer pour réduire les charges. Cependant, sont inclus les travaux effectués pour une mise en norme de décence du logement afin d’accueillir le nouveau locataire. Ceux-ci doivent avoir été faits dans une durée de moins de 6 mois.
- Le logement présente des caractéristiques spécifiques particulières. Il peut s’agir d’une terrasse, d’un jardin, de la vue offerte, etc.
- Lorsque le loyer précédent était sous-évalué, il peut être augmenté avec une limite de 50 %. Il peut éventuellement être révisé suivant l’indice de référence des loyers.
- Les logements sociaux et conventionnés sujets à des plafonds spécifiques.
Dans les communes non dites « tendues »
Pour ce qui concerne les communes qui ne sont pas soumis à la réglementation sur l’encadrement des loyers, vous pouvez fixer librement vos loyers. Par contre, pour un logement surfacique inférieur ou égal à 14 m², vous ne pouvez pas dépasser les 41,37 € charges comprises par m². Aussi, vous devez payer une taxe annuelle sur les loyers élevés.
Le dispositif d’encadrement des loyers devrait s’étendre sur les autres grandes communes en zones tendues. Vous devez donc tenir compte de ces paramètres avant d’acquérir un bien immobilier dans ces zones.
2. Objectifs visés par l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers a un objectif bien défini, celui de limiter l’augmentation abusive des loyers. Ceci particulièrement lorsque le logement en question représente la résidence principale du locataire. Ainsi, l’encadrement des loyers intervient dans des circonstances spécifiques. Celles-ci correspondent :
- Au moment de la première mise en location
- A la remise en location
- Au renouvellement du bail.
C’est le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 qui liste les 28 agglomérations françaises classifiées en zone tendue. Ce qui correspond à plus de 1 100 communes. Parmi les plus importantes concernées, on compte Ajaccio, Lyon, Marseille ou encore Bordeaux. Chacune des villes en question se voit appliquer la réglementation sur l’encadrement des loyers. Les villes de Lille et de Paris sont sujettes à une réglementation spécifique. Cela depuis l’annulation des arrêtés préfectoraux encadrant les loyers de référence.
Dans les zones listées, l’encadrement des loyers concerne les locations nues et meublées. Cependant, une exception est faite pour les logements conventionné par l’ANAH, les logements HLM, les locations touristiques et les logements dits loi de 1948.
3. Réglementation de l’encadrement des loyers
Réglementation de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une mesure de la loi sur le logement de Cécile Duflot. Celle-ci est devenue après modifications la loi Alur. L’encadrement des loyers vient empêcher les bailleurs d’augmenter les loyers de façon intempestive dans les zones où la demande dépasse l’offre. Le dispositif concernait premièrement la ville de Paris et de Lille. Aujourd’hui il s’étend sur 28 agglomérations.
La loi sur l’encadrement des loyers s’applique aux logements parisiens qui ont été mis en location entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016. Elle concerne également les logements ou le bail a été reconduit pour 12 mois, c’est-à dire jusqu’au 31 juillet 2017.
Par ailleurs, un loyer de référence est fixé en prenant en compte les caractéristiques propres du logement. De ce fait, vous ne pouvez pas fixer un loyer qui dépasse le loyer de référence de plus de 20 %. Dans le cas contraire, le locataire peut intenter une action en justice afin que le montant du loyer soit revu à la baisse. De plus, il faut que le loyer du précédent locataire soit mentionné sur le nouveau contrat de bail.
Qui est concerné par la mesure d’encadrement des loyers ?
Mesure d’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers applique la procédure de limitation sur 28 agglomérations. L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) estime qu’un locataire sur cinq verra ainsi son loyer baisser lors d’un renouvellement de bail. Pour le tiers, il verront cette diminution aller jusqu’à 50 euros le mois. Un autre tiers bénéficiera de pratiquement 100 euros de baisse. Pour le tiers restant, elle sera de plus de 100 euros. De ce fait, 10 % des loyers les plus chers vivront une diminution de plus de 240 euros. A contrario, 8.5 % des logements moins chers pourraient connaitre une hausse lors de leur remise en location.
1. L’encadrement des loyers : Comment fixer le loyer ?
Le loyer de référence est fixé par le préfet en tenant compte des données de l’OLAP. Ce dernier en effet est chargé de fixer un loyer moyen en fonction de certains éléments :
- Type de location (nue ou meublée)
- Nombre de pièces
- L’année de construction de l’immeuble (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990)
- Localisation géographique.
Pour ce faire, l’Olap a divisé la capitale en 14 secteurs (qui doivent avoir des loyers homogènes) et en 80 quartiers.
L’encadrement des loyers limite la marge de manœuvre du bailleur. Celui-ci a la possibilité d’augmenter le prix du loyer au moment du changement de locataire ou en cas de renouvellement de bail. Toutefois, ce prix de location ne peut excéder le loyer de référence de plus de 20 %. De la même manière, les loyers inférieurs au loyer de référence seront majorés. Dans ce cas, il faut que le loyer soit inférieur de 30 % à la référence. Si la différence est faible, ils ne pourront pas augmenter le loyer même après le départ de locataire ou en cas de renouvellement du bail.
Dans les zones tendues, la hausse du loyer entre deux locataires ne doit pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL). Ce qui correspond à une augmentation de 0.15 % au premier trimestre. Par contre, si vous avez réalisé de gros travaux ou que vous n’avez pas loué depuis plus de 18 mois, vous disposez davantage de liberté. Ainsi vous êtes libre de fixer un prix de loyer identique à celui de l’IRL de votre zone.
2. Contourner la loi sur l’encadrement des loyers
Dans certains cas, vous pouvez fixer un loyer excédant l’encadrement des loyers. Ce complément de loyer est justifié par un logement présentant une confort et une localisation particulière. C’est le cas d’un logement possédant une terrasse, une belle vue, un jardin, etc. Cependant, il faut que les logement d’alentour en soient dépourvus. Toutefois, il demeure difficile d’établir des conditions objectives.
Par ailleurs, si vous souhaitez rentabiliser votre bien immobilier au mieux, pensez à en confier la gestion à une agence de gestion immobilière. Ce dernier est souvent plus qualifié pour la gestion immobilière. En effet, il connait tous les détails de la loi sur l’encadrement des loyers, il sera plus à même de vous conseiller en vue d’une révision du loyer de votre logement.
3. Contestation des loyers
L’encadrement des loyers est généralement la cause de mésententes entre bailleurs et locataires. En cas de loyers élevés, le locataire dispose de cinq mois pour contester le loyer. Si ce dernier n’arrive pas à trouver un terrain d’attente avec le bailleur, tous deux peuvent saisir une commission de conciliation. Une fois la décision de la commission prise, si les contestations demeurent, la décision finale reviendra au tribunal administratif.
Cependant, une bonne gestion locative évitera tous ses désagréments au bailleur. De cette manière, votre bien immobilier restera un bon investissement. Il est donc important de choisir votre futur locataire avec soin. En effet, un bon locataire loin de vous causer du tort pourrait ajouter à votre logement de la valeur par un bon entretien. Vous devez donc choisir un locataire parfaitement solvable et demander des garanties vous assurant que la bail de location sera respecté.
Encadrement des loyers : Cas de Paris intra-muros
Encadrement des loyers – Cas de Paris intra-muros
Dans le cas particulier de Paris, le plafond de loyer pour un logement dépend de 5 critères :
- Le quartier de situation du logement (80 ont été définis, pour 14 niveaux de loyer au total)
- Son nombre de pièces
- Sa surface
- Son année de construction (avant 1946, avant 1970, avant 1990 ou après 1990)
- Du type de location, meublée ou nue.
Ces critères ne permettent malheureusement pas de faire une grande distinction des cas. Ainsi, au moment de fixer les prix, la situation du logement dans l’immeuble (rez-de-chaussée, étage, etc) ne fera pas de différence. Pour des logements de même superficie, situés dans la même zone, le plafond sera le même. De même, l’état du bien immobilier (logement rénové, équipement, etc) ne fera pas de différence. Le découpage de la ville en 80 quartiers ne permettra pas non plus de faire une grande distinction. Ce qui veut dire que d’une rue à une autre, les prix peuvent grandement varier.
Cependant, si votre logement présente des attributions particulières (terrasse, vue, équipement exceptionnel,etc.) vous pourrez dépasser le plafond. Comme indiqué précédemment, il n’existe pas une liste officielle précisant ces conditions. De ce fait, il revient à chacun d’interpréter la loi. En revanche, le locataire dispose de 5 mois après la signature du bail pour contester le montant du loyer. Mais cette mesure peut entamer votre relation avec le bailleur.
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En somme, l’encadrement des loyers est une forme de gestion locative. Elle intervient afin d’empêcher les bailleurs d’augmenter les loyers de façon arbitraire. C’est une des nombreuses lois sur le logement votées en faveur des locataires. J’espère que cet article a amélioré votre compréhension du principe de l’encadrement des loyers.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment obtenir une rentabilité locative de 24 %