L’effet de levier financier appliqué à l’immobilier est un moyen de s’enrichir et de se constituer un patrimoine immobilier. Il consiste à utiliser le levier d’endettement pour élargir votre portefeuille d’investissement. Découvrez dans cet article comment utiliser l’effet de levier dans l’immobilier.
L’immobilier est l’un des piliers d’enrichissement et apparaît comme le support d’investissement ne nécessitant pas un capital de départ considérable. Pour certaines personnes, l’immobilier est la chasse gardée des hommes riches. Cette croyance disparaît désormais des pensées : tout le monde peut investir dans l’immobilier. Avec l’attraction des taux d’intérêt, plusieurs investisseurs s’orientent vers la pierre pour se créer des revenus passifs et un patrimoine immobilier.
Qu’est-ce que l’effet de levier ?
L’effet de levier est une approche issue de la finance. Il désigne toute technique destinée à multiplier les profits et les pertes. Ces techniques sont entre autres l’endettement, l’achat d’actifs à long terme et les produits dérivés. Grâce à l’emprunt bancaire, l’effet de levier permet d’investir dans les actifs avec un apport insignifiant. Il permet donc d’obtenir un capital d’investissement, 10, 100 fois supérieur à l’apport financier de base.
Par ailleurs, l’effet de levier permet de se constituer un patrimoine avec l’endettement. Il permet d’augmenter la rentabilité des capitaux propres. Il constitue une mesure comptable de l’impact de mobilisation de capitaux exogènes par rapport à ses propres capitaux.
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Pourquoi utiliser l’effet de levier dans l’immobilier ?
Effet de levier immobilier
Qui peut utiliser l’effet de levier du crédit immobilier
Tout d’abord, l’effet de levier permet d’accélérer l’augmentation de la valeur de son patrimoine immobilier. Considéré comme étant le meilleur support d’investissement, les banques n’hésitent pas à octroyer des crédits immobiliers aux investisseurs. Contrairement à la bourse et d’autres placements financiers, le prêt immobilier peut être octroyé si l’investisseur présente une situation financière sans incohérence. Investir dans la pierre apparaît donc aux banquier comme un investissement moins risqué.
De plus, investir dans l’immobilier permet de loger et de mettre à l’abri sa famille. C’est donc avant tout, un motif socio-économique qui favorise l’adhésion des banques à votre projet immobilier. En effet, investir dans l’immobilier permet également de se créer des revenus passifs réguliers. A travers les loyers que perçoit l’investisseur, il peut obtenir une marge pour augmenter ses revenus et atteindre l’indépendance financière.
Les banques et le crédit immobilier : ce qu’il faut savoir
Il faut tout de même souligner que les banques ont pour mission principale le financement des investissements, l’épargne, etc. Elles sont donc confrontées à la gestion du risque. La pierre est le support d’investissement présentant un ratio risque/rendement très faible. Les banques n’hésitent pas à accorer de prêt immobilier aux investisseurs. Les taux d’intérêts sont revus à la baisse par les banques et cela attire de nombreux investisseurs.
En contractant un crédit immobilier à un taux d’intérêt équivalent à 2 %, l’investisseur peut enregistrer un rendement locatif ou cash flow immobilier pouvant atteindre 10%. Il a donc la possibilité de rembourser le crédit mensuel. Au bout d’une vingtaine d’années, il entre en pleine possession du bien à l’amortissement. C’est donc une opportunité à l’investisseur d’augmenter la valeur de son patrimoine immobilier.
En effectuant de bonnes affaires immobilières, l’investisseur a le privilège de se faire suivre par la banque dans ses futurs investissements. Il peut donc vivre de ses investissements immobiliers et utiliser pleinement l’effet de levier pour se constituer un patrimoine durable.
En outre, investir dans l’immobilier en utilisant l’effet de levier permet de réduire son imposition fiscale. Les avantages fiscaux établis pour les investisseurs notamment en location meublée (lmnp, lmp), permettent de réduire ses impôts et augmenter ses plus values.
Effet de levier dans l’immobilier, comment ça marche ?
Effet de levier du crédit immobilier
L’effet de levier est le moyen pour créer un empire immobilier et développer rapidement son patrimoine. En finance, il est déconseillé de laisser son argent dormir mais plutôt de le faire travailler. Mieux, faire travailler l’argent pour soi est un choix judicieux. Avoir la capacité de souscrire à un emprunt et d’y renoncer en utilisant des fonds personnels pour investir dans l’immobilier revient à sous-exploiter sa capacité financière. A titre illustratif, emprunter 300 000 € auprès de la banque pour investir dans l’immobilier locatif est une opportunité de faire travailler l’argent de la banque pour vous. Il faut utiliser au maximum cet effet de levier pour créer son patrimoine immobilier.
Le remboursement du crédit immobilier
En effet, le crédit immobilier ayant servi à l’achat d’un bien immobilier locatif se rembourse par le loyer du locataire. Cependant, de nombreux investisseurs s’interrogent s’ils doivent acheter cash ou à crédit. Le taux d’endettement étant fixé à 33 %, l’investisseur peut donc utiliser l’argent de la banque pour investir et augmenter en parallèle ses revenus. Il se crée ainsi de la charge intelligente pour optimiser sa fiscalité et réduire au fur et à mesure son taux d’endettement.
L’assurance prêt immobilier
L’assurance des crédits immobiliers vous offre également la possibilité d’utiliser cet effet de levier tout en léguant votre patrimoine immobilier. Ainsi, la souscription à un emprunt immobilier assuré permet à sa famille de bénéficier du bien immobilier en cas de décès ou d’événements malheureux. L’assurance couvre le remboursement du crédit. La famille de l’investisseur peut donc jouir du bien.
Faire la différence entre une dette de consommation et une dette d’investissement
Utiliser l’effet de levier pour investir dans l’immobilier dissuade certaines personnes qui évitent de s’endetter. Il faut souligner qu’il existe les dettes de consommation et les dettes ayant servi à l’achat d’un actif. En contractant un prêt bancaire pour financer l’achat d’une voiture, vous accumulez une dette de consommation. Le bien perd sa valeur intrinsèque au cours du temps. A l’inverse, l’achat d’un actif qui rapporte est une bonne dette. L’immobilier ne perd pas sa valeur mais augmente généralement au fil du temps.
En investissant avec un taux d’intérêt simple, cela rapporte de l’intérêt composé. La capitalisation des intérêts est un excellent moyen pour s’enrichir. L’investissement immobilier est un intérêt composé . Dans certains territoires, la valeur intrinsèque des biens immobiliers augmente de 5% par an. Vous pouvez donc capitaliser
Comment utiliser l’effet de levier dans l’immobilier ?
Investir dans l’immobilier
L’effet de levier vous permet d’investir dans l’immobilier grâce à des mécanismes simples et efficaces. En mécanique, l’effet de levier est un mécanisme permettant d’amplifier un mouvement, l’effort en vitesse et en amplitude.
Dans l’immobilier, l’effort à fournir correspond aux mensualités à payer chaque mois à la banque. L’effort vise à rembourser le crédit immobilier sur une durée donnée. Pour ce, l’investisseur a besoin d’un point d’appui. Le point d’appui correspond quand à lui à la capacité de l’investisseur à rembourser l’emprunt. Ensuite, le levier correspond à la durée de remboursement du prêt immobilier.
Pour utiliser l’effet de levier, il faut s’appuyer sur deux paramètres:
- la durée de remboursement du crédit immobilier;
- les revenus locatifs.
La durée de remboursement du crédit immobilier
La durée de remboursement est un paramètre incontournable pour utiliser l’effet de levier à succès. En effet, plus la durée de remboursement est courte, plus la capacité d’endettement est affectée. Il est important de bien choisir la durée de remboursement et les coûts des mensualités à payer.
Les revenus locatifs
Les revenus locatifs servent à rembourser le crédit ou les mensualités que doivent verser l’investisseur à la banque. En fixant convenablement le prix du loyer, le propriétaire se donne les moyens de subvenir aux charges bancaires, fiscales…Le locataire rembourse donc le crédit immobilier. Son investissement est donc autofinancé et il peut aspirer à une nouvelle demande de prêt immobilier.
Effet de levier exemple : Comment utiliser convenablement l’effet de crédit ?
Effet de levier immobilier
L’effet de levier du crédit est un concept basé sur la mécanique. Archimède disait : <<Donnez-moi un levier et je soulèverai le monde.>> Nous avons abordé précédemment le point d’appui et l’effort… En effet, la barre du levier représente la durée de remboursement du crédit. Plus elle est longue, plus vous aurez un effet de levier important.
Exemple d’un investissement immobilier
En supposant que vous décidez d’investir dans l’immobilier. Vous souscrivez à un emprunt bancaire de 100 000 € pour acheter un appartement. En choisissant une durée de remboursement courte, les mensualités à payer à la banque seront élevées. Il est important d’étaler la durée de remboursement sur 10, 15 ou 20 ans pour avoir un effet de levier considérable. Vous réduisez ainsi la quantité d’effort à fournir dans cette situation. La barre du levier (durée de remboursement) devient plus longue et il vous suffira d’appuyer légèrement le point d’appui. L’effort financier dans ce cas est moindre et l’investisseur peut donc souffler financièrement.
En procédant ainsi, vous avez la capacité de mettre de côté votre propre capital et utiliser l’argent de la banque. C’est le secret de tout investisseur désirant avoir plusieurs biens immobiliers. Dans cet exemple d’effet de levier, l’investisseur n’a pas besoin d’un capital considérable pour se lancer dans son investissement.
Comment calculer l’effet de levier ?
Le calcul de l’effet de levier permet d’estimer le risque que l’on prend. Certaines personnes savent utiliser sur les marchés d’investissement un fort effet de levier.
L’effet de levier se calcule en mettant en rapport le rendement du bien immobilier (après déduction de l’impôt et du coût du crédit) et les capitaux propres. On retient donc la formule suivante :
Effet de levier = (résultat d’exploitation – impôt – dette financière) / capitaux propres.
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VI- Quels sont les risques associés à l’effet de levier ?
Effet de levier immobilier – Les risques financiers
L’effet de levier tel que défini plus haut dans cet article désigne l’ensemble des techniques visant à démultiplier les profits et les pertes. Il est donc important de prendre certaines précautions pour bien l’utiliser. Aussi bien que les profits sont décuplés avec l’effet, autant les pertes peuvent l’être. Dans un investissement où le capital aurait pu résister sans effet de levier, une orientation dans le mauvais sens peut s’avérer non bénéfique.
Effet de levier en finance : exemples de situations risquées pour l’investisseur
La croissance de la valeur des actifs donne lieu à des profits sur l’utilisation de l’effet de levier. Ainsi, un investisseur disposant de 100 000 € de capital souhaite acheter un bien immobilier à 500 000 €. Son capital est donc insuffisant pour se lancer dans l’opération. Il fait appel à une banque qui finance son opération. L’augmentation de la valeur de son bien lui permettra de faire une plus value conséquente.
A l’inverse, la diminution de la valeur intrinsèque de son bien affectera le retour sur investissement. Ce risque est également présent dans les placements financiers tels que la bourse. Les trackers utilisant l’effet de levier engrangent d’énormes profits pendant la hausse des cours. Ils accumulent d’énormes pertes pendant la baisse des cours.
Les risques liés à l’effet de levier dans l’immobilier
Dans l’immobilier, l’effet de levier représente un risque lorsqu’il existe de grands travaux à réaliser ou en cas de vacance locative. Certains biens immobiliers peuvent nécessiter des travaux au-delà des estimations de l’investisseur. Il faut donc bien chiffrer ses travaux pour éviter le déficit. Pour éviter les vacances locatives, le choix de l’emplacement de votre bien est prépondérant. Investissez-donc dans les biens à proximité des commodités, des centres commerciaux, services de transport, etc.
Pour finir, l’utilisation de l’effet de levier dans l’immobilier expose l’investisseur à un risque d’endettement. Autant le levier financier est utilisé (plus d’emprunts bancaires), autant il s’expose à des risques financiers quoique contrôlés. Dans le cas où il n’utilise pas l’effet de levier, il use de son propre capital. C’est également un risque financier. Les deux schémas représentent un investissement risqué. Toutefois, cela ne peut empêcher d’investir dans l’immobilier.
Pour aller plus loin, je vous propose cette vidéo sur « Immobilier : Faut-il acheter cash ou à crédit ». Vous pouvez me laisser en commentaire sur ce que vous pensez de l’effet de levier dans l’immobilier.