Le dpu est le sigle du Droit de Préemption Urbain. Il s’agit d’une préférence qui donne droit à la commune ou à une personne privée d’acquérir prioritairement un bien immobilier. Pour ce faire, il faut que le bien immobilier soit localisé sur le périmètre d’application du dpu. Lorsque c’est le cas, vous devez faire une proposition de vente au bénéficiaire du dpu avant de penser à un autre acheteur. En effet, le dpu permet à la personne qui le détient d’être prioritaire en cas de vente de votre bien immobilier. Découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur le droit de préemption.
Qu’est ce que le droit de préemption urbain ?
Qu’est ce que le droit de préemption urbain
Le dpu permet à la commune d’acheter un bien immobilier en priorité si elle le désire. Il s’agit en effet d’un droit légal qui lui accorde la préférence d’acquisition au cas où le propriétaire met son bien en vente. Ce droit est exercé avec un objectif d’intérêt général. Ainsi, il doit nécessairement servir à la réalisation d’opérations allant dans ce sens. Il s’agira alors des activités suivantes et énumérées dans le code de l’urbanisme :
- Mise en œuvre d’un projet d’urbanisation ou d’une politique de logement
- Maintien, extension ou création d’activité économiques
- Soutenir la croissance du tourisme et des loisirs
- Exécuter des ouvrages collectifs
- Lutter contre l’insalubrité
- Permettre un renouvellement urbain
- Mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti.
Lorsque votre maison est située dans le périmètre d’une zone de préemption, vous devez procurer à la commune bénéficiant du dpu, une DIA. La DIA est tout simplement une Déclaration d’Intention d’Aliéner. Dès sa réception, la commune dispose de 2 mois pour préempter ou non. Passé ce délai, elle perd tout droit sur le logement.
Par contre, si vous oubliez de fournir la DIA, cela peut entraîner une annulation de la vente. De plus, vous ne pourrez plus remettre le bien en vente pendant une durée de 5 ans à compter de la date de signature.
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1. Quels sont les différents types de droit de préemption urbain?
Il existe différentes sortes de dpu. On peut citer entre autres :
Le dpu simple :
C’est un droit de préférence accordé à la commune pour l’achat d’un bien urbain mis en vente. Celui-ci doit servir à la réalisation de projet urbain, d’activités économiques, loisirs, tourisme, équipements collectifs, etc. Il peut également servir à la constitution de réserves foncières en zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU).
L’article L 213-1 du Code de l’urbanisme stipule les conditions détaillées de droit de préemption pour les immeubles bâtis ou non bâtis. Cependant, le dpu simple présente des limitations levées par le dpu renforcé.
Le dpu renforcé :
Il s’agit d’un prolongement du dpu simple. Toutefois, il s’applique particulièrement aux biens immobiliers exclus du dpu simple. Dans ce cas, il concerne par exemple des ventes de lots de copropriétés ou des immeubles datant de moins de 10 ans.
En plus des dpu précédents, on peut citer :
- Droit de Préemption dans les Zones d’Aménagement Différé (ZAD) : Il est accordé aux collectivités publiques, établissements publics ou concessionnaire d’une opération d’aménagement. Les ZAD donnent l’opportunité de constituer des réserves foncières en zone urbaine ou naturelles.
Droit de Préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS) : Il revient au Conseil Général. Cependant, ce dernier peut le déléguer au Conservatoire du Littoral et des rivages lacustres. Les secteurs concernés sont les espaces naturels, menacés ou abandonnés.
Droit de Préemption des SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) : Le dp safer est attribué pour une durée de cinq ans à chaque SAFER. Il s’applique dans les projets agricoles et environnementaux particulièrement pour les remembrements.
- Droit de Préemption Commercial : Il est attribué aux communes. Le but de ce droit de préemption spécifique est de permettre de préserver dans les centres-villes, une offre commerciale de proximité suffisamment diversifiée.
2. Comment savoir si votre bien se situe dans un périmètre de droit de préemption ?
Afin de savoir si votre bien se situe dans un périmètre de préemption, rapprochez-vous du service urbanisme de la commune concernée. L’exercice du dpu aboutit à l’obtention du contrat de vente par la commune de préférence à l’acheteur choisi par le vendeur. Il est de la responsabilité du notaire de vérifier l’existence d’un possible dpu. Lorsque c’est le cas, il lui reviendra également de présenter la DIA. Ensuite, il procède à la purge du dpu.
Par contre, si le dpu n’a pas lieu d’être, la commune devra procéder à la rétrocession du bien immobilier à son ancien propriétaire. Dans le cas où ce dernier refuse, la commune agira pareillement avec l’acquéreur évincé. Cela, si son nom figurait dans la DIA.
Fonctionnement du dpu
Fonctionnement du dpu
Afin d’exercer le dpu, le détenteur doit le justifier. Aussi, il faut que l’achat de l’immeuble, du terrain ou du pavillon soit situé sur son périmètre. De plus, le projet doit porter sur une opération d’intérêt général. Pour ce faire, l’article L 300 du code de l’urbanisme définit la nature des opérations concernées.
Toutefois, les opérations autour de la politique locale de l’habitat sont très encouragées. Pour cela, vous pouvez accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, sauvegarder le patrimoine, etc.
1. Mise en œuvre du droit de préemption urbain
Le dpu est mis en place après décision du conseil municipal et délibération. Il appartient au propriétaire de se renseigner si son bien immobilier est soumis au dpu. Cela est possible en contactant le service de l’urbanisme de la commune.
Au moment d’une vente immobilière, le propriétaire envoie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) via son notaire. Par le suite, la commune a deux possibilités :
- Refuser d’acheter : Dans ce cas, une lettre sera envoyée au propriétaire. Passé un délai de 2 mois, si la commune n’a toujours pas répondu, vous pouvez considérer qu’elle ne tirera pas avantage du dpu.
- Accepter d’acheter : Pour ce faire, le propriétaire et le service de la commune devront s’accorder sur le prix de vente. Lorsqu’ils parviennent à un accord, la vente peut se faire. En cas de désaccord sur le prix, le propriétaire peux faire appel au juge de l’expropriation. Cela dans le cas où il estime que le prix proposé par la mairie est très peu. Dans ce cas, le tribunal de grande instance procédera à une fixation judiciaire du prix.
Lorsque le prix est fixé, les deux parties auront 2 mois pour se rétracter. La rétractation implique une renonciation du propriétaire à vendre. Dans le cas contraire, la cour conclut à un accord tacite. Alors, la vente pourra être réalisée.
2. Le dpu : Un outil d’information pour le maire
Le dpu en plus de permettre à la mairie d’acheter des terrains est aussi un puissant outil de renseignement. En effet, il permet à la mairie d’avoir une idée générale de la localisation des habitants et de l’habitat dans la ville. En effet, le dpu donne un aperçu de la composition sociologique de la ville. Les DIA précisent souvent le nom et l’adresse de l’acquéreur. Aussi la mairie peut savoir s’il y a une nouvel habitant sur son territoire. Tous ces éléments permettent une estimation des besoins d’équipement futurs (écoles, place de parking, etc.).
La DIA indique également le prix de la transaction, ce qui permet d’avoir une idée du marché immobilier local et de juger de l’état de l’habitat. En effet, des logements vendus à des prix très bas sont un indicateur de la dégradation des logements. Les services de la mairie pourront ainsi effectuer une vérification et exiger une opération de réhabilitation.
3. Les informations contenues dans une DIA ?
La déclaration d’intention d’aliéner est un formulaire que le propriétaire doit remplir. Il l’envoie en 4 copies à la mairie par courrier recommandé avec AR. Les informations à renseigner concernent : la situation, la désignation et la fonction du bien immobilier vendu. Elle doit également préciser les modalités de cession : Prix de vente, modalités de paiements, etc. Le nom de l’acheteur et son adresse doivent également être mentionnés sur le document. Le vendeur devra y apposer sa signature.
Lorsque vous omettez de l’adresser ou que vous le faites en retard, la vente est sommée de nullité. Cette nullité est suivie d’une prescription de 5 ans à partir de la publication de l’acte. L’acte doit être soumis par la commune devant le tribunal de grande instance dont dépend le bien immobilier.
Comment purger le dpu ?
Comment purger le dpu
Lorsque le bien est situé dans le périmètre du dpu, le notaire doit adresser la DIA à la mairie qui a le dpu. Cette déclaration représente en quelque sorte une offre de vente. De ce fait, le vendeur doit accorder une grande importance à sa rédaction. Notez que si le nom de l’acquéreur n’y est pas mentionné, en cas de changement de ce dernier, il est inutile de présenter une nouvelle DIA. Dans ce cas, la DIA est maintenue avec les mêmes conditions. Par contre si vous choisissez de déposer une nouvelle DIA, un nouveau droit sera ouvert. Ainsi, vous donnez à la mairie la possibilité de préempter à nouveau, même si elle y avait renoncée précédemment.
1. Les exigences que la mairie doit remplir
Dans la période de 2 mois accordée à la mairie pour préempter, elle peut demander des documents complémentaires. Il s’agit généralement des documents d’information sur la consistance et l’état du bien. Néanmoins, une telle demande ne peut être faite qu’une seule fois. La liste des documents à fournir est limitée par décret en Conseil d’État.
Par ailleurs, la loi exige au vendeur de préciser à la mairie si une installation pour la protection de l’environnement à été faite sur le terrain vendu. Elle prévoit aussi que la mairie puisse demander une visite au vendeur. Cette demande doit être adressée par courrier. Le propriétaire dispose alors de 8 jours pour y répondre. Un silence de la part du vendeur équivaut à un refus. En cas d’acceptation, la visite doit s’effectuer dans un délai de 15 jours.
Cependant, notez que le temps mis dans l’exécution de ces demandes n’est pas comptabilisé dans les 2 mois. Le décompte reprendra à la réceptions des documents. De plus, si le délai restant équivaut à moins d’un mois, la commune dispose d’un mois supplémentaire.
2. Les droits accordés à la mairie par le dpu
La commune dispose des droits suivants, elle peut :
- Renoncer explicitement à son droit de préemption ou ne pas formuler de réponse. Dans ce cas, le bien peut être vendu au prix mentionné sur la DIA.
- Accepter de préempter au prix annoncé par le vendeur. La vente pourra alors être conclue. Pour ce faire, l’acte de vente doit se faire dans les 3 mois et le prix réglé sous 4 mois. En cas de non respect des délais, le vendeur est libre de vendre son bien à une tierce personne. Il n’est pas nécessaire de faire une rétrocession dans ce cas.
- Offrir une contre-proposition : Lorsque la commune fait une contre-proposition, le propriétaire dispose de 2 mois pour refuser ou accepter l’offre. S’ils ne parviennent pas à une attente, le prix est fixé judiciairement. Ce prix tient compte des ventes récentes pour des biens similaires.
Lorsque la mairie renonce à acheter le bien avant la fixation judiciaire, le propriétaire peut librement vendre au prix de la DIA. Si le renoncement vient après, le propriétaire dispose de 5 ans pour vendre son bien au prix fixé judiciairement. La commune ne pourra en effet plus user de son droit de préemption.
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3. Cas de modifications de la DIA
Dans le cas où le prix ou les modalités de la vente changent, une nouvelle DIA doit être déclarée. Pour ce faire, le propriétaire doit faire parvenir à la mairie une lettre recommandée avec AR. Le dépôt d’une DIA rectifiée remplace la précédente. Par contre, un nouveau délai de préemption de 2 mois sera accordé à la commune.
Il peut également arriver que le vendeur retire sa déclaration de DIA. Il retire ainsi le droit de préemption à la commune. En effet, cette rétractation exprime une volonté de ne plus vendre son bien immobilier. Si le bien doit être remis en vente, une nouvelle déclaration sera adressée. Toutefois, une rétractation n’est possible que si la mairie n’a pas encore exprimé son désir de préempter. Dans le cas contraire, le vente est d’ores et déjà conclue.
Lorsque la mairie décide de préempter, elle doit le faire savoir au vendeur, au notaire et à l’acquéreur évincé si son nom figure dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier