L’expert immobilier estime la valeur des biens immobiliers  aux destinations diverses (résidences, foncières ou professionnelles) sur la base des connaissances multidisciplinaires dont il dispose. Elles peuvent être : juridiques, techniques, fiscales ou mathématiques. Il doit  être en mesure de connaître le marché de l’immobilier et être impartial pour rédiger un  rapport d’expertise  fiable. Dans cet article, je vais aborder comment devenir expert immobilier en 365 jours.

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L’immobilier  est un des piliers d’enrichissement majeurs utilisés par des millions d’investisseurs à succès.  Ce secteur est encadré par des lois et plusieurs professionnels de métier y exercent. Les acteurs majeurs sont entre autres l’agent immobilier et l’expert immobilier. Nous allons nous intéresser en particulier au corps de métier d’expert immobilier peu connu et pourtant très accessible.

Que fait un expert immobilier ?

Entrepreneur à succès – Expert en immobilier

L’expert immobilier est un professionnel  apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier qu’il soit d’habitation, d’entreprise, commercial, agricole, forestier, ou d’un bien de nature commerciale tels que les fonds de commerce et les droits de bail.

L’expert immobilier applique des méthodes d’expertise qui nécessitent un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier et se doit d’être à la fois :

• Un technicien : il doit faire un jugement sur les aspects techniques de la  valeur (nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements)
• Un économiste : la valeur d’échange d’un bien est beaucoup plus dépendante de l’offre et de la demande (donc du contexte économique) que des qualités techniques de celui-ci. Alors, il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, mais il faut  traduire les données, c’est-à-dire procéder à un raisonnement économique.
• Un juriste : l’expert immobilier doit également avoir des connaissances solides en droit privé (servitudes, droit des loyers) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal)
• Un fiscaliste : il doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

L’expert  immobilier peut exercer son métier dans le cadre d’une intervention à caractère judiciaire. Dans ce cas, c’est un tribunal qui le mandate. Un expert immobilier peut aussi agir dans le cadre d’une expertise amiable.

Comment définir la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier ?

Valeur d’un bien immobilier – Expert immobilier

La valeur vénale d’un bien  immobilier se définit comme le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être vendu sur le marché en cas de vente amiable au moment de l’expertise. Cette valeur peut également servir de référence en cas de destruction ou de détérioration du bien pour évaluer le montant de l’indemnité dû par le responsable ou l’assureur.

Pour définir la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, il faut alors l’analyser en suivant la contrepartie financière annuelle de l’usage de ce bien dans le cadre d’un bail. Elle équivaut donc au loyer de marché qui doit pouvoir  être obtenu  d’un bien immobilier aux conclusions et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.

 Quelles  qualités doit avoir un expert immobilier ?

Etre un expert immobilier exige de la part du candidat, un certain nombre de qualités. Ainsi, un expert immobilier doit faire preuve d’une impartialité parfaite. Son métier ne consiste pas à évaluer le bien par rapport à la demande du client. Mais, il doit estimer le bien à sa juste valeur, sur la base des méthodes  professionnelles et mathématiques reconnues. La demande peut émaner du client lui-même, soit de son notaire ou avocat. Elle peut être provenir soit d’un prescripteur (la banque par exemple), soit d’un tribunal ou d’une cour (et là on parle d’une expertise judiciaire que seuls les professionnels (experts en justice) sont habilités à réaliser.  L’indépendance et l’intégrité sont donc à solliciter  pour exercer ce métier, et bien entendu une  connaissance parfaite du marché de l’immobilier.

Le travail de l’expert immobilier commence par une visite du bien à estimer. Comprenez alors que les facultés d’observation vous seront d’une importance capitale pour repérer les éventuels problèmes liés à l’état d’un bien (la vétusté notamment). Pour ce faire :

• Vous tiendrez compte de tous les paramètres relatifs aux infrastructures existantes: les transports en commun, la proximité des administrations (écoles, universités, grandes surfaces, jardins publics), qui pourraient en impacter la valorisation, à la hausse comme à la baisse.
• Prenez en considération l’état de la propriété, l’architecture, la situation géographique, l’année de construction, la taille du jardin, etc…
• Réalisez une analyse juridique du bien, de préférence sur la base des titres de propriétés.

Une grande capacité d’adaptation face à la législation en évolution

Même si cette compétence (observation) s’acquiert aussi avec l’expérience dans le métier de l’expertise immobilière, certaines prédispositions font la différence.

Confronté à de nombreuses législations en permanente évolution, l’expert immobilier doit connaitre le droit de l’urbanisme et de l’immobilier. De même, il doit posséder des connaissances en économie ou encore en  fiscalité pour pouvoir appréhender  toutes les facettes financières d’un bien à évaluer. La nécessité d’une culture générale immobilière impose à l’expert immobilier d’avoir une maîtrise des connaissances techniques de construction  pour évaluer un immeuble par exemple.

Disposer des capacités d’adaptation s’avère aussi important dans l’exercice du métier d’expert immobilier. Certains experts se spécialisent  certes dans un domaine précis. Toutefois, d’autres couvrent au quotidien un champ d’expertise assez large allant du simple studio à une forêt.

Pour finir, un esprit de synthèse, de discernement ainsi que des qualités rédactionnelles sont indispensables pour un expert dans la rédaction de ses rapports. Chaque expertise doit en effet faire l’objet d’un rapport où la valeur du bien est justifiée par divers éléments.

Vous aspirez à être un expert immobilier ? 

Missions de l’expert immobilier

L’expert immobilier  cherche à déterminer le prix d’un bien immobilier. De même, il pourrait intervenir à la demande d’un propriétaire souhaitant connaitre le prix de son logement mais également d’un éventuel acquéreur qui demande une contre-expertise.

Un expert immobilier peut aussi être sollicité par des sociétés d’assurance ou des investisseurs immobiliers.

Son rôle consiste à la manière d’un enquêteur à faire des travaux d’investigation afin de définir la valeur d’un bien immobilier. Ainsi, il peut procéder de différentes manière.

• Visiter le bien à expertiser dans son intégralité
• Etudier le dossier qui lui a été donné
• Consulter et vérifier les documents qui lui sont transmis: plans cadastraux,  plan du bien, plan du local d’urbanisme, certificat de propriété, etc…
• Etudier l’emplacement et l’environnement du bien immobilier
• Tenir compte de tous les aspects susceptibles d’influer sur la valeur du bien dans un sens ou dans un autre.
• Rédiger une synthèse, appelé rapport d’expertise
• Rédiger une conclusion datée et signée conformément aux normes en vigueur dans la CEEI, la charte d’expertise en évaluation immobilière.

 Les Outils d’évaluation de l’expert immobilier

Les expertises se basent sur des documents techniques et des actes juridiques.

• Titre de propriété ou tout acte relevant et spécifiant les servitudes
• Une fiche d’immeuble ou de la propriété délivrée par les hypothèques, le cadastre
• L’examen des documents d’urbanisme
• L’examen géologique des terres agricoles
• Le contrôle des pollutions pour les sols commerciaux, industriels et artisanaux
• Les rapports des diagnostics techniques pour les immeubles construits en fonction des réglementations en vigueur
• Les différents éléments lui permettant d’établir une étude du marché
• Les résultats de ces recherches seront mentionnés et/ou annexés au rapport d’expertise.

Les méthodes pour une évaluation d’expertise immobilière

Rapport d’expertise immobilière – Expert immobilier

La charte de l’expertise en évaluation immobilière répertorie les méthodes d’expertise ainsi que des normes d’expertise immobilière en Europe.

L’expert immobilier reste libre des choix des principes et des méthodes adaptées aux clauses qu’il est censé fournir. Les méthodes mises à sa disposition sont :

La méthode par comparaison ou méthode par le marché 

Elle permet de déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d’autres biens aussi semblables que possible.

La méthode par le revenu 

Elle consiste à considérer comme base, un revenu déjà existant, ou un revenu théorique ou potentiel (valeur locative de marché), puis à le capitaliser au moyen d’un taux  financier remarqué sur le marché de l’investissement.

La méthode par le coût de remplacement

Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien en déduisant à l’échéance contraire une dépréciation de celui-ci. Peu utilisé en termes de valeurs sur le marché, cette méthode s’emploie pour des biens spécifiques afin de définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.

La méthode indiciaire

Sur la base d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou coefficient de variation. Cette méthode s’emploie rarement et fortement déconseillée en matière de valeur vénale.

La méthode dite par « sol et  construction »

Elle consiste à apprécier de manière séparée les deux composantes de l’immeuble: le terrain et les bâtiments.

La méthode du bilan promoteur

A partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts surchargeant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur réelle de l’immeuble ou du terrain

La méthode dite « professionnelle »

Pour les biens spécialisés tels que (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres), la pratique professionnelle dégagée  des normes permettent de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou la valeur du fond commercial. 

Les engagements professionnels de l’expert immobilier

Engagements professionnels – Expert immobilier

L’éthique professionnelle

Devenir expert immobilier! Oui c’est intéressant. Cependant vous vous engagez aussi à observer les principales  règles de la déontologie liées à votre métier d’expert.

Les devoirs de l’expert immobilier

L’expert immobilier est en mesure de refuser une mission, mais s’il l’accepte il se doit de l’accomplir correctement. De même, au cours de l’exécution de sa mission, il doit répondre à de nombreuses tâches.

• Procéder à ses opérations avec honnêteté et dignité
• Réaliser ses tâches avec une impartialité totale
• Conserver son indépendance en évitant toute forme de pression ou d’influence
• Conclure des rapports en toute conscience et dans la bonne foi
• Honorer la confidence professionnelle
• Déposer ses conclusions de rapport dans les délais conventionnels

Les relations de l’expert avec ses mandants

L’expert immobilier est indépendant lorsqu’aucun lien de parenté à caractère de subordination ou d’intérêt personnel n’est susceptible d’impacter son évaluation. Dans le cas échéant, il doit récuser.

Par ailleurs, il doit :

• Mettre en place tous les moyens d’investigation nécessaires dans l’accomplissement de sa mission
• Etre à même de justifier ses conclusions
• Rédiger des conclusions de rapports lucides et précis

Qu’est-ce qu’un  rapport d’expertise?

Les rapports d’expertise  sont remis sous réserve de principe et d’usage, en ce qui concerne les défauts cachés d’un bâtiment lors d’une visite.

En l’absence de production des diagnostics ayant rapport aux risques techniques (amiante, plomb et état parasitaire), les conséquences qui en résultent sont considérées comme des vices cachés. La charte de l’évaluation immobilière stipule que les clauses du rapport d’expertise se présentent sous l’un des trois formats que sont :

• Le rapport d’expertise détaillé
• Le rapport d’expertise résumé
• Le certificat d’expertise

Comment devenir expert immobilier

Séance d’information – Devenir expert immobilier

De nombreux experts travaillent à leur propre compte. Cependant, il n’est pas évident de se lancer dans le domaine sans expérience, fonds ni clientèle, au vu des exigences techniques qu’il requiert.

Face aux nouvelles normes de diagnostics des logements, commerces et bureaux à respecter, de nouveaux débouchés ont vu le jour. Ainsi, la spécialisation dans les bilans écologiques, la présence d’amiante, de termites peut être une solution pour faire ses premiers pas dans le monde l’expertise immobilière.

 Formation académique pour devenir expert immobilier

Pour devenir expert immobilier, il est indispensable de passer par de hautes études. L’estimation d’un bien est complexe et la connaissance du marché de l’immobilier est très longue. Un minimum de bac + 4 est nécessaire pour exercer ce métier. Avec ce niveau d’études, vous pouvez passer le diplôme de l’ICH, l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat. De même, à un Bac + 5, plusieurs  formations vous amèneront au métier d’expert immobilier en passant d’abord par les diplômes d’administration de biens et managers des actifs immobiliers.

• Trois masters professionnels sont également envisageables :
• Droit patrimonial, immobilier notarial, spécialité et métiers de l’urbanisme
• Economie et management, spécialité gestion de l’investissement immobilier et de la construction
• Sciences de gestion, spécialité sciences de l’immobilier

Enfin, avec à un Bac + 6, le  master spécialité immobilier, bâtiment et énergie.

Vous disposez enfin de tout le cursus académique pour devenir expert immobilier.

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Possibilité de développement de carrière

Il n’est pas aisé d’être recruté par une entreprise juste après l’obtention de votre diplôme. Ainsi une spécialisation  dans les diagnostics peut vous être utile pour débuter votre métier d’expert immobilier. Une fois que vous avez mis le pied à  l’étrier, vous pourrez évoluer et procéder à des expertises plus valorisantes et rémunératrices. Ainsi, avec une expérience accumulée au fil des années, vous pourrez diriger une équipe d’experts immobiliers ou travailler en profession libérale.

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