Le dépôt de garantie est souvent une cause de conflit entre le propriétaire et le locataire à la fin d’un bail. A la signature du bail, le locataire verse un dépôt de garantie qui sera conservé par le bailleur jusqu’à la fin du bail. Cette somme d’argent couvre le propriétaire par rapport aux risques liés à la location. Découvrez dans cet article comment fonctionne ce dépôt de garantie.
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie
Avant tout propos, il est important de spécifier que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. En tant que bailleur, vous avez librement le choix de le demander ou pas à votre locataire. Selon les textes de la loi et conformément à l’article 22, cette somme a pour but de couvrir le bailleur des risques locatifs.
En effet, il peut arriver que le locataire ne puisse plus répondre de ses obligations envers le bailleur. Le dépôt de garantie devient alors indispensable pour couvrir ces risques d’impayés. Ainsi, la régularisation du loyer et les frais de réparation sont assurés par ce dépôt de garantie.
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1. Définition du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie correspond à la somme versée par le locataire au propriétaire à la signature du contrat de bail. Cette somme permet au propriétaire de se prémunir contre les détériorations et les impayés au moment de la rupture du bail. Le dépôt de garantie doit être remis au propriétaire lors de la signature du contrat de bail. Le locataire peut le payer de sa poche ou solliciter les aides loca-pass pour s’acquitter de cette charge.
Les aides loca-pass sont des dispositifs mis en place afin d’apporter une aide au paiement du dépôt de garantie. Le montant de cette aide ne dépasse pas 500 euros. Par ailleurs, les bailleurs qui négocient une avance de loyer supérieure à 2 mois ne peuvent plus demander de dépôt de garantie. Notez que le dépôt de garantie ne peut-être considéré comme une avance qui dispense de payer le loyer.
2. Comptabiliser un dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie ne peux pas excéder 1 mois de loyer hors charge pour une location à nue. Pour les locations meublées, le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges. Par ailleurs, quelque soit le montant versé, il ne peut être révisé par la suite. Cela est vrai pendant le bail et même au renouvellement du bail. Ainsi, le bailleur ne peut pas demander un complément durant l’exécution du bail en cours.
Récupérer son dépôt de garantie
Récupérer son dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie doit être rendu au locataire à la rupture du bail. C’est généralement le cas lorsque le logement est rendu au propriétaire à son état d’origine. Toutefois, le bailleur peut conserver une quote-part du dépôt de garantie. Cette quote-part correspond à un maximum de 20 % du dépôt de garantie. Cependant, il faut qu’il s’agisse d’un logement situé dans un immeuble en copropriété. Cette quote-part est alors justifiée par la régularisation des charges liées à la copropriété après le départ du locataire.
En effet, la date du départ du locataire et celle de la clôture des comptes par les copropriétaires diffèrent. La quote-part permettra donc de régulariser les comptes du locataire pour les mois encore impayés. Le règlement devra être effectué l’année du départ du locataire, le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
1. Délai maximal du remboursement du dépôt de garantie
Depuis le vote de la loi Alur, le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire dans un délai maximum de 1 mois. Pour cela, il faut que le logement soit restitué à son propriétaire dans son état initial. De plus, le locataire ne doit être redevable d’aucune obligation envers le bailleur. Ainsi, il ne doit pas avoir des loyers impayés et toutes les charges doivent également être réglées. Dans le cas contraire, le délai de remboursement s’élève à 2 mois.
Le bailleur a le devoir de restituer le dépôt de garantie dans les délais prévus. En cas de manquement, le dépôt de garantie restant dû sera assujetti d’une majoration. Cette majoration correspond à 10 % du loyer mensuel hors charge par mois de retard entamé. Cependant, il peut conserver 20 % du dépôt de garantie pour régler les charges annuelles de copropriété.
Par ailleurs, pour éviter les conflits liés à la restitution des clés, la loi Alur prévoit deux options : en mains propres ou en lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire. Ainsi, ce dernier pourra lui faire parvenir le solde de son dépôt de garantie.
Notez qu’en cas de vente du bien immobilier loué, c’est au nouveau propriétaire de s’acquitter des frais de restitution.
2. Les retenues sur le dépôt de garantie
Les retenues sur le dépôt de garantie
Dans certains cas, le bailleur peut conserver une partie où la totalité du dépôt de garantie. Ces cas sont les suivants :
- Loyers et charges impayés : L’argent retenu servira à couvrir ces frais.
- Détérioration du logement : Dans ce cas, l’argent servira à effectuer les travaux de réparation nécessaires.
Parfois, il peut arriver que le montant de la garantie ne suffise pas à couvrir les charges. Dans ce cas, le bailleur peut demander un complément pour couvrir les dépenses de remise en état. C’est l’analyse de l’état des lieux et la comparaison entre l’entrée et la sortie du locataire qui vont trancher. Ainsi, il sera aisé de constater les dégradations de l’effet du temps sur le logement.
Cela constitue la cause principale de conflit entre bailleurs et locataires. Cela tient souvent de la difficulté de distinguer entre les marques d’usure du temps et la dégradation du bien. En effet, les réparations liées à l’usure du temps incombent au propriétaire du bien immobilier. Les dépenses engendrées pour ces réparations ne peuvent pas être retenues sur le montant de la garantie.
Par ailleurs, les réparations pour dégradations doivent être justifiées par le bailleur. Dans le cas contraire, il ne peut effectuer une retenue sur la garantie. Toutefois, la jurisprudence n’oblige pas le propriétaire à produire des factures des travaux réalisés pour justifier le montant retenu. Un simple devis est suffisant pour déterminer la somme dont le locataire doit s’acquitter. De plus, le bailleur n’est pas tenu de respecter le délai de 2 mois pour produire les justificatifs. Il doit toutefois agir dans un délai raisonnable.
3. Règlement des conflits en cas de refus du bailleur de restituer le dépôt de garantie
Lorsque des conflits surviennent entre le propriétaire et le locataire, une solution à l’amiable est préférable. Dans le cas contraire, le cas peut se régler de plusieurs manières. Vous pouvez soit :
Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Cette commission siège dans chaque département. Elle est constituée d’un nombre égal de représentants d’organisations de locataires et de bailleurs nommés par le préfet. Son rôle est de concilier les différentes parties. A l’issue de cette conciliation, un rapport est rédigé et signé par les deux parties. Si elle ne parvient pas à trouver un accord, le cas sera déféré en cours de justice si la procédure est engagée.
Obtenir une ordonnance d’injonction de payer
Pour cela, il vous faut remplir un formulaire CERFA disponible en ligne. Ensuite, il faut adresser une requête à l’instance de justice la plus proche du logement. Cette procédure peut se compliquer si le bailleur a des raisons valables de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie. Dans ce cas, il peut faire opposition. La procédure prendra alors plus de temps. Il faut que l’obligation de restituer soit certaine.
Régler le cas devant la justice
Vous aurez alors droit à un procès selon les normes. Toutefois, la présence d’un avocat n’est pas obligatoire. C’est le tribunal le plus proche du domicile qui se chargera de régler le cas. Pour un dépôt de garantie inférieur à 4000 euros, vous pouvez recourir à la déclaration au greffe. Dans le cas contraire, c’est le tribunal d’instance qui réglera le cas.
Toutefois, pour éviter cette issue, ne retenez pas sur le dépôt de garantie des éléments qui se sont pas imputables au locataire. De plus, produisez des justificatifs avec factures et évitez les devis en cas de travaux.
Cas particulier du Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie peut également être demandé dans d’autres circonstance. Dans ce cas, les exigences sont différentes.
1. Dépôt de garantie achat immobilier
Dépôt de garantie achat immobilier
Lorsque vous désirez acquérir un bien immobilier, le vendeur peut exiger lors du compromis de vente qu’un dépôt de garantie achat soit versé. Notez cependant que cette pratique n’est pas obligatoire. De ce fait, la somme de cette garantie n’est pas fixée par la loi. Dans le cas où cette garantie est demandée, vous devez la verser au moment de la signature du compromis de vente. Généralement le montant de ce dépôt de garantie est un pourcentage du prix de vente. Toutefois, il peut aussi être une somme forfaitaire.
Dans le cas où la vente s’effectue sur une longue durée (supérieure à 18 mois), le compromis prévoit une somme précise pour cette garantie. Cette somme correspond à 5 % du prix de vente du bien immobilier. Dans le cas d’une Vente en l’État Future d’Achèvement (VEFA), le contrat préliminaire prévoit le versement d’un dépôt de garantie. Celui-ci est établi de la manière suivante :
- 5% du prix prévisionnel de vente pour un délai de livraison inférieur à 1 an.
- 2% du prix prévisionnel de vente si le délai de livraison est supérieur à 1 an.
Dans le cas où vous ne disposez pas de la totalité du montant du dépôt de garantie, vous pouvez convenir d’un accord. Ainsi, vous vous engagez à payer la totalité de la somme à une date ultérieure déterminée par le compromis de vente. Le vendeur s’engage alors à vous réserver la partie de l’immeuble dont il est question.
2. Dépôt de garantie bail commercial
Le montant demandé pour un dépôt de garantie commercial n’est pas défini par la loi. Contrairement au contrat de bail d’habitation, le montant du dépôt de garantie n’est pas encadré par la loi. Le montant est donc fixé d’un commun accord entre le vendeur et le locataire. Cependant, cette somme doit être mentionnée dans le contrat de bail pour qu’elle soit valide.
Cas de dépôt de garantie réglementé
Par ailleurs l’article L145-40 du code de commerce stipule précisément qu’un loyer payé d’avance porte des intérêt au locataire. Cela peu importe la formule de versement. Les redevances sont tarifiées selon le taux pratiqué en France pour les avances sur titre. Ce taux s’applique pour les montants supérieurs au prix du loyer de plus de 2 termes.
Ce qui signifie explicitement que si dès la possession du local, vous versez une somme supérieure au double de vos loyers, cela produit en votre faveur des intérêts au taux légal. Ainsi, à la rupture du contrat le montant vous sera restitué majoré par des intérêts légalement imposés.
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A qui verser le dépôt de garantie ?
Pour effectuer le versement du dépôt de garantie, vous pouvez procéder par virement bancaire ou par chèque. Vous pouvez verser cette somme directement au bailleur, mais cette pratique n’est pas conseillée. Préférez plutôt passer par un agent immobilier, un notaire ou un avocat. Si jamais vous décidez de résilier votre accord, le dépositaire des fonds vous restituera votre garantie dans les 20 jours qui suivent. Ces jours sont comptés à partir du lendemain de la date de rétractation. Ce fonctionnement est garanti par l’article L.271-2 du code de la construction et de l’habitation.
En somme, le dépôt de garantie est un engagement financier qui permet de protéger le bailleur des risques relatifs à la location de son bien. Avant de vous engager, vous devez faire être attentif aux clauses qui l’accompagnent.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : 7 commandements de l’investisseur immobilier