La propriété d’un bien immobilier se répartit entre l’usufruit et la nue propriété. Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui favorise la donation et la succession. Découvrez dans cet article, le mode de fonctionnement du démembrement de propriété.
Démembrement de propriété : Qu’est-ce que c’est ?
Démembrement de propriété
Le droit de propriété d’un bien immobilier est le droit de l’exploiter, de percevoir des revenus issus de cette propriété et d’en disposer à sa convenance. En effet la propriété d’un bien se caractérise par le droit de jouir du bien en l’utilisant et en percevant les fruits (usufruit). Une autre caractéristique du droit de propriété est de disposer du bien (le vendre ou le donner à quelqu’un d’autre).
On parle de démembrement de propriété lorsqu’on dispose de manière distincte :
- de l’usufruit qui est le droit de se servir du bien ou de jouir des revenus. A titre illustratif, c’est le droit de percevoir les loyers d’un bien immobilier.
- de la nue propriété qui est le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.
L’usufruit est valable pendant un moment donné. Il se matérialise par le viager. Il prend fin lorsque le titulaire décède. Dans le cas où ce dernier est une personne morale, le droit d’usufruit ne peut pas durer plus de 30 ans.
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Les clauses relatives à l’usufruitier dans le démembrement de propriété
Ainsi, le droit de jouissance de l’usufruit s’étend sur tout le bien ainsi que les éléments connexes. « Tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement ou par voie d’accession », rentre dans la jouissance du droit de l’usufruit.
L’usufruitier doit s’acquitter des charges mineures relatives au bien. Les charges importantes ne sont pas de sa responsabilité sauf si ces dernières relèvent de ses actions. Il a la responsabilité de veiller à l’entretien du bien et à sa préservation.
Dans le cas où l’usufruitier ne s’acquitte pas de ces charges, le nu propriétaire a la possibilité de faire des réparations ou de procéder par voie juridique pour le respect des responsabilités. En effet, le nu propriétaire rentre en pleine possession du bien à l’échéance de l’usufruit. Il n’est plus tenu de payer les droits de succession ou de donation.
Le droit de propriété
Le droit de propriété peut provenir d’un acte légal ou juridique. Dans le cas des donations, il permet au donateur d’organiser la transmission de son patrimoine tout en conservant la jouissance du bien transmis. Il bénéficie des avantages fiscaux car seule la nue propriété est prise en compte. Toutefois, les droits de donation à verser sont déterminés en fonction de la valeur de la nue propriété. Toutefois, l’imposition de l’usufruit et la propriété qui change au décès de l’usufruitier s’effectue en franchise d’impôt.
Par ailleurs, le droit d’usufruit et de nue propriété peuvent être vendus ou cédés dans l’intégralité. La valeur de chacun d’eux est fonction de la durée de remboursement. Etant donné que dans le cas d’un usufruit viager, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier, sa valeur est dépendante de la durée de vie et du poids vénal du bien à transmettre sur le marché.
Pourquoi démembrer un bien
Usufruit – Démembrement de copropriété
Le démembrement de propriété le plus courant est le démembrement conventionnel. On distingue de nombreuses raisons pour lesquelles, il est intéressant démembrer un bien.
Démembrer un bien dans le cas d’une cession
La cession au même titre que la donation de l’usufruit d’un bien immobilier offre de nombreux avantages pour des contribuables soumis à l’impôt sur la solidarité financière. Le bien objet de la donation ou de la cession est imposé pour sa valeur vénale, dans le patrimoine de l’usufruitier.
Une donation temporaire pour démembrer son bien
Une autre raison pour recourir au démembrement de propriété est la transmission temporaire. Ainsi, les parents peuvent décider de céder pendant une période donnée l’usufruit à leurs enfants. Ce choix permet aux enfants d’augmenter leur niveau de revenu notamment en début de carrière professionnelle d’une part et aux parents de réduire leur imposition d’autre part.
Le viager et le démembrement de propriété
La vente en viager est également une raison de procéder au démembrement de propriété. En effet, le propriétaire d’un bien peut décider de vendre son bien en percevant une rente viagère et un bouquet. Il procède à la vente de la nue propriété contre une rente et conserver l’usufruit. Il pourra à cet effet occuper le bien jusqu’à sa mort.
Par ailleurs, une donation avec l’usufruit donne lieu à la jouissance du bien par le donateur. Il conserve l’usufruit mais ne perçoit pas une somme d’argent. Ce choix permet de réduire les droits de succession dont doivent s’acquitter les héritiers.
Le démembrement de propriété pour anticiper les conflits de succession
Gestion de patrimoine – succession
En effet, le démembrement de propriété est un moyen de prévoir les conflits et de transmettre sereinement son patrimoine. L’héritier est protégé de tout problème pouvant survenir après le décès de l’usufruitier.
Le deuxième type de démembrement de propriété le plus connu est l’usufruit légal. D’après l’article 757 du code civil, l’usufruit légal provient du choix du conjoint survivant de recueillir toute la succession en usufruit et le non le 1/4 en pleine propriété. Ce choix est valable dans le cas de l’absence d’enfant du premier lit.
Dans ce cas, l’usufruit est viager. Le démembrement peut également résulter de dispositions pour cause de décès : testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant. Par exemple, il arrive souvent qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété.
Il est à noter que la multiplication des divorces a favorisé l’émergence d’une autre source de démembrement de propriété : l’institution judiciaire avec l’attribution à l’un des ex-conjoints d’une prestation compensatoire en usufruit.
Droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire
- Droits et obligations de l’usufruitier
L’usufruitier a le plein droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus. Cependant, il a la responsabilité de conserver le bien et de restituer le bien dans l’état auquel il a été reçu. La conservation du bien doit permettre au nu-propriétaire de procéder à une vérification à l’échéance de l’usufruit. Un inventaire des meubles ainsi que la description des immeubles sont une obligation de la loi.
- Droits et obligations du nu-propriétaire
A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire rentre en pleine possession du bien. Il doit respecter les droits de l’usufruitier pendant la validité de l’usufruit.
Démembrement sur un bien immobilier : Tout ce qu’il faut savoir
Il existe de nombreux principes de fonctionnement d’un démembrement de propriété sur un bien immobilier. Aussi bien dans l’administration que dans la gestion du bien, la vente, le partage et la conclusion des baux, les spécificités varient d’un cas à un autre.
1. L’administration et la gestion d’un bien démembré
Le code civil permet à l’usufruitier et au nu-propriétaire de modifier les attributs de chaque partie. Cette modification peut avoir lieu dans l’acte constitutif du démembrement de propriété ou dans un autre acte précédant le démembrement. La gestion et l’administration d’un bien reviennent à l’usufruitier. Le bien démembré peut être habité ou mis en location par l’usufruitier.
2. Rédaction des baux d’un bien immobilier démembré
L’usufruitier a la possibilité de conclure en toute autonomie un bail d’habitation si ce dernier ne dépasse pas 9 ans d’occupation. En ce qui concerne les baux commerciaux et ruraux , l’avis du nu propriétaire est indispensable pour établir ces différents baux.
3. La gestion locative du bien immobilier démembré
Au cous des assemblées de copropriété, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont représentés par un mandataire pour procéder aux votes. Par ailleurs, pour vendre un bien dans le cas d’un démembrement de copropriété, un accord entre les deux parties doit être établi.
4. Droit de partage sur un bien immobilier démembré
Plus complexe que l’indivision, le démembrement de propriété d’un bien immobilier ne donne pas lieu à un partage du bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cependant, les revenus issus de l’exploitation ou de la location du bien immobilier reviennent entièrement à l’usufruitier.
5. Les charges immobilières en démembrement de propriété
D’après le code civil, les charges immobilières sont à la charge de l’usufruitier. L’entretien du bien relève de sa responsabilité. Il est chargé d’entretenir le bien immobilier et de s’acquitter des frais de travaux. Les travaux de ravalement et la taxe foncière sont à prendre en charge par l’usufruitier.
Cependant, les grands travaux tels que les gros murs, les couvertures entières, clôture…sont à la charge du nu-propriétaire.
La répartition des charges immobilières entre le nu-propriétaire et l’usufruitier peut être spécifiée dans l’acte de démembrement.
Démembrement d’actions ou de parts sociales
Les droits et obligations sont partagés entre l’usufruitier et le nu propriétaire.
1. Le droit de vote
- Il appartient à l’usufruitier pour les décisions concernant la répartition des intérêts
- Et au nu-propriétaire pour toutes les décisions qui restent
Les différentes lois applicables à toutes les sociétés (à l’exception des sociétés anonymes et en commandite par actions), ne sont pas d’ordre public. Les statuts peuvent prévoir d’autres modalités de répartition du droit de vote. Toutefois, il n’est pas possible :
- de priver l’usufruitier du droit de voter l’affectation des bénéfices,
- de priver le nu-propriétaire du droit de participer aux décisions collectives affectant la substance même des droits sociaux, telles que les augmentations ou réductions de capital, la modification de l’objet social, etc.
A l’occasion d’une donation, il peut être utile de changer les statuts pour tenir compte des droits de chacun.
2. Droit au bénéfice
L’usufruitier a droit aux bénéfices afférents aux droits sociaux qu’il détient. Il s’agit du bénéfice distribué de l’exercice.
3. Droit de vendre les titres
La vente de la pleine propriété des titres nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Cas particulier d’un portefeuille démembré : L’usufruitier dispose de pouvoirs très étendus, dans la mesure où le portefeuille de valeurs mobilières constitue une universalité de biens. L’usufruitier a donc la possibilité de vendre les titres sous réserve de les remplacer par d’autres valeurs mobilières. Cela facilite la gestion du portefeuille par l’usufruitier tout en protégeant le nu-propriétaire par l’obligation de réinvestissement.
4. Utilisation de l’argent à charge
L’usufruitier peut utiliser l’argent à charge pourvu de rendre le nominal à l’extinction de son usufruit . Il est préférable de mentionner dans un acte notarié la façon de rendre cette créance à l’extinction de l’usufruit.
Démembrement de propriété et fiscalité
Fiscalité – démembrement de propriété
Évaluation des droits démembrés
Fiscalement, dans le cadre de la transmission de droit démembré, les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées par application du barème édicté pour le calcul des droits d’enregistrement (article 669 I du Code général des impôts).
Ce barème fiscal ne s’impose toutefois pas entre les parties qui peuvent dans leur relation retenir une évaluation économique (à ce titre il n’existe pas de barème national).
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Incidences fiscales du démembrement sur un bien immobilier
Revenus fonciers d’un immeuble loué
En cas de démembrement de propriété, les revenus issus de la location reviennent à l’usufruitier. C’est donc lui qui est imposable sur la totalité des revenus encaissés.
L’usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges effectivement supportées (sauf application du régime du micro-foncier)
Pour le nu-propriétaire il n’y a rien à déclarer
- Plus values immobilières
Chacun des usufruitier et nu-propriétaire est imposé en fonction de ses droits.
- Démembrement et ISF
Les biens grevés d’un usufruit sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier.
En revanche le nu-propriétaire n’a en principe rien à déclarer sur ce bien au titre de l’ISF.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo sur comment investir dans l’immobilier sans CDI.