Il est important de connaitre le délai de rétractation d’un achat immobilier. En effet, en matière d’achat de bien immobilier, la spontanéité et la précipitation peuvent porter aux futurs acquéreurs des conséquences graves. Plusieurs personnes se sont rendues compte des défaillances de leurs biens quelques jours après l’achat. Pour protéger les acquéreurs lors d’un achat immobilier, la loi a instauré un délai de rétractation à respecter. Découvrez dans cet article comment ce droit de rétractation s’exerce de façon concrète.
I. Qu’est-ce-que le délai de rétractation ?
Le délai de rétractation, ou délai de réflexion, est une période de temps permettant au futur acquéreur de revenir sur sa volonté d’achat. Parce que dans l’esprit du législateur mais également dans la pratique, l’acquisition d’un bien immobilier parfois relève de la précipitation.
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Au delà, de l’aspect spontané de l’achat, le bien vendu peut contenir des vices que le vendeur aurait pu cacher etc.. Le futur acquéreur émerveillé par sa future acquisition, peut occulter certaines données très importantes. La conséquence est lourde de charges pour ce dernier. Afin de protéger ce dernier, la loi institue un délai supplémentaire de réflexion. Elle lui permet si nécessaire de renoncer à sa décision d’achat.
1. Biens immobiliers concernés
Délai de rétractation – immobilier concerné
Peuvent prétendre à un droit de rétractation, seuls les acquéreurs d’un bien immobilier à usage résidentiel ou d’habitation. La rétractation est également applicable aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) à compter de la signature du contrat de réservation. Elle porte aussi sur les achats en location-accession. Que l’acte signé soit un compromis de vente ou une promesse de vente, vous pouvez toujours exercer votre rétractation.
En revanche, l’acquéreur ne bénéficie d’aucune période de réflexion pour l’acquisition d’un local commercial ou professionnel, d’un box ou encore d’un entrepôt. Il n’y a pas de rétractation possible non plus en cas d’acquisition via une société civile immobilière (SCI), quel que soit le type de bien.
2. Un droit de l’acheteur
En matière d’achat de bien immobilier, l’acheteur est perçu par la loi comme la partie faible à protéger. Vu sous cet angle, le délai de rétractation devient un droit à l’usage exclusif de l’acheter. Le vendeur ne peut nullement prétendre à ce droit. Ainsi, ce dernier est engagé dès la signature du compromis ou de la promesse de vente.
3. Flexibilité
Le droit de rétractation demeure flexible dans la mesure où l’acheteur qui l’invoque n’est pas tenu de le justifier. C’est-à-dire que l’acheteur qui décide de ne plus acheter un bien immobilier quelconque n’a pas l’obligation de fournir une raison particulière. La seule obligation pour lui, consiste à exercer son droit de rétractation dans le délai prévu par la législation. A ce propos que dit réellement la loi ?
II. Quel est le délai de rétractation d’un achat immobilier ?
Délai de rétractation
1. Evolution législative
Le délai de rétractation a connu une fluctuation au fur et à mesure des changements législatifs. La loi en vigueur, dite Loi Macron (8 août 2015) prévoit un délai de 10 jours. Période durant laquelle le signataire du compromis ou de la promesse de vente est libre de revenir sur sa décision. Il n’a pas à justifier son choix ni à payer une quelconque pénalité.
Par le passé, la législation prévoyait une rétractation de 7 jours. Par ailleurs, la loi Hamon avait prévu un délai pouvant atteindre 14 jours pour des transactions spécifiques. Ces dernières concernent notamment les contrats à distance et hors établissement. Cette spécificité n’existe plus aujourd’hui, et un délai de 10 jours s’applique dans tous les cas.
2. Calcul du délai de rétractation
Le calcul des jours, doit être réalisé minutieusement. Le calcul ne débute que le lendemain du jour où le compromis vous a été officiellement notifié. Cette notification peut intervenir par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte d’huissier ou dès la signature du document si elle est réalisée devant notaire.
Les dix jours de délai comprennent ensuite non seulement les jours ouvrables (du lundi au samedi inclus), mais aussi les dimanches et les jours fériés. Cependant, si le dernier jour du délai tombe un dimanche ou un jour férié, le délai est automatiquement prolongé jusqu’à la fin du premier jour ouvrable suivant. S’il y a un jour férié au milieu de la période, on l’intègre normalement.
Le délai de rétractation se calcule à partir de la réception de l’ensemble des pièces à fournir obligatoirement pour l’achat ou la vente immobilière.
Délai de rétractation : application
Vous signez le compromis de vente pour votre appartement devant le notaire le jeudi 19 avril 2018. Vous confirmez sur le champ avoir été notifié de la signature. Le délai de dix jours court à compter du vendredi 20 avril. Le dixième jour correspond au dimanche 29 avril : vous avez donc jusqu’au lundi 30 avril pour vous rétracter. Lorsque votre décision est prise de vous rétracter, il est conseillé de le faire le plus tôt possible.
Le délai expire un dimanche, on reporte au jour ouvrable suivant :
- Jeudi 2 novembre : signature du compromis devant notaire et remise d’un exemplaire à l’acheteur.
- Vendredi 3 novembre : début du délai de dix jours.
- Dimanche 12 novembre minuit : fin du délai de dix jours. Etant donné que c’est un dimanche, on reporte, l’expiration du délai, au premier jour ouvrable suivant. C’est-à-dire, le lundi 13 novembre.
Le délai de dix jours inclue un ou plusieurs jours fériés. Ce délai comprend les jours suivants:
- Lundi 18 décembre : signature du compromis devant notaire et remise d’un exemplaire à l’acheteur.
- Mardi 19 décembre : début du délai de dix jours.
- Jeudi 28 décembre minuit : fin du délai de dix jours.
C’est le jour de l’envoi du recommandé qui est retenu pour le délai, et non celui où le courrier est reçu par le vendeur.
3. Exercice du droit de rétractation
Délai de rétractation – droit de rétraction
L’acheteur qui souhaite se rétracter doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son vendeur. Dans cette lettre, il doit lui signifier sa décision claire et manifeste de ne plus acheter le bien concerné. Le bénéfice de l’envoi d’une lettre recommandé avec accusée de réception, est la précision de la date pour le calcul du délai de rétractation.
4. Conséquences de rétractation
Le droit de rétractation exercé dans le délai imparti, annule la vente. Pendant le délai de rétractation, l’acheteur ne doit verser directement aucune somme au vendeur. Sauf dans le cadre d’une signature par l’intermédiaire d’un tiers mandaté pour vendre (un notaire). En effet, si vous aviez versé un dépôt de garantie, celui-ci vous sera restitué sans aucune pénalité. Il faudra compter 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation pour le restitution.
Si l’acquéreur se rétracte après que le délai de 10 jours se soit écoulé, il perd les sommes qui avaient été déposées en garantie. Qui plus est, il peut être poursuivi en exécution forcée par le vendeur. En outre, il paiera des dommages et intérêts au vendeur.
Par contre, l’acquéreur peut se rétracter après les 10 jours dans le cadre de la réalisation d’une condition suspensive. Dans ce cas, on annule la vente et le vendeur restitue le dépôt de garantie sans aucune pénalité.
III. Quels sont les droits de l’acheteur d’un bien immobilier ?
1. Le droit de rétractation
Il constitue l’un des premiers et plus importants droits accordés à l’acheteur : celui de pouvoir sortir d’une transaction dont les conséquences auraient été désastreuses pour lui. Ainsi, l’Etat établit le délai de réflexion afin de vous donner du temps supplémentaire même après la signature du contrat de vente. Vous avez donc tout à fait le droit d’annuler la vente dans les délais.
Ce délai vous permettra de mieux étudier l’offre de vente ainsi que le contrat de vente (peut-être auprès d’un avocat ou un notaire). En outre, vous pourrez y apporter quelques modifications et vous pencher sur d’autres offres et opportunités.
2. La garantie de délivrance
Le vendeur doit libérer et livrer le logement une fois vendu, le jour de la signature du contrat de vente définitif. Outre les lieux physiques, l’obligation de délivrance concerne également tous les documents et informations officiels concernant le bien.
3. La garantie de conformité du bien
Délai de rétractation – conformité du bien
Il doit avoir une conformité entre le bien et la description inscrite dans l’acte de vente. Dans le cas d’une copropriété, vous devez préciser la superficie exacte du logement. Cette obligation doit obligatoirement figurer dans toute promesse ou compromis de vente et dans tout contrat notarié.
4. La garantie contre l’éviction
Le propriétaire doit garantir à l’acquéreur « la possession paisible de la chose vendue ». La responsabilité revient au vendeur si un tiers revendiquait un droit sur le bien vendu (une servitude non mentionnée dans l’acte de vente par exemple).
5. La garantie contre les vices cachés
On considère comme vice caché tout défaut grave qui existait avant la vente et ne pouvait pas être détecté immédiatement. La découverte de ce vice rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Par conséquent, l’acheteur dispose de 6 à 12 mois après la découverte du vice pour mettre en vigueur la garantie.
Délai de rétractation d’un achat immobilier : obligations du vendeur et de l’acheteur
1. Obligations de l’acheteur
Payer la totalité de la somme prévue
Si après le délai de réflexion (10 jours) l’acheteur ne change pas d’avis, il devra s’acquitter du paiement de la totalité de la somme mentionnée dans le contrat de vente. De même, si l’acheteur fait une avance lors de la signature du contrat, il devra se contenter de compléter cette avance immédiatement après le délai de réflexion.
Disposer d’un apport personnel
L’achat d’un bien immobilier demande très souvent un gros budget, ce qui fait que l’acheteur passe par un emprunt. Cependant, pour facilement obtenir le financement voulu, il est nécessaire que l’acheteur ait tout d’abord un apport personnel. C’est donc en fonction de son apport personnel qu’une institution financière pourra décider de lui prêter de l’argent ou pas. De plus, avoir un apport personnel permettra de diminuer l’emprunt ainsi que le taux d’intérêt.
2. Obligations du vendeur
Délai de rétractation – obligations du vendeur
Etre transparent vis-à-vis de l’acheteur
Le vendeur est dans l’obligation de donner toutes les informations, tous les détails sur le bien immobilier qu’il souhaite vendre. Toutes ces informations serviront à l’acheteur afin que les deux parties puissent déterminer un prix convenable. Elles donneront à l’acheteur une estimation du coût des travaux qu’il aura à faire. Le vendeur se doit donc de donner les moindres détails sur les caractéristiques du bien immobilier.
Obligation de conformité
Lorsque l’acheteur prévoit d’acheter un bien immobilier, le bien doit être impérativement conforme à toutes les caractéristiques fournies par le vendeur. Le vendeur doit obligatoirement donner les informations exactes du bien immobilier. Raison pour laquelle, l’on parle d’obligation de conformité. Il n’a donc pas le droit de donner de fausses informations sur le bien en vente.
Fournir toutes les informations techniques et juridiques sur le bien
Il est essentiel que l’acheteur ait toutes les informations nécessaires, y compris les informations sur le plan juridique. Le vendeur doit mentionner si :
- Le bien immobilier a une hypothèque ou non,
- Ce bien a certains problèmes tels que les écoulements d’eaux,
- Ou les branchements électriques respectent les normes, et bien d’autres.
L’acheteur a le droit d’avoir toutes ces informations à temps.
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Le vendeur doit une obligation de délivrance à l’acheteur.
Afin qu’il n’y ait aucun compromis entre les deux parties, le vendeur devra absolument délivrer le bien immobilier à l’acheteur. A condition que ce dernier s’acquitte de la totalité de ce qu’il a à payer. Si le vendeur ne respecte pas cette obligation, l’acheteur pourra décider de demander l’annulation de la vente. L’acheteur peut même demander que l’exécution obligatoire de la vente. De même, dans le cas du paiement de la totalité du bien, il peut exiger la finalisation de la vente en introduisant une requête devant les tribunaux.
En définitive, retenez que le droit de rétractation vient à la rescousse des acheteurs en leur donnant une seconde opportunité pour corriger leurs décisions. De ce fait, vous devez l’exercer dans les délais impartis et éviter des dommages irréversibles.
Pour aller plus loin sur l’achat immobilier, je vous recommande ma vidéo suivante « Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier »