La Tour Eiffel, le musée du Louvre, le Sacré-Cœur autant de noms qui vous rappellent sans aucun doute les monuments historiques français. Vous les admirez certainement pour leur beauté. Saviez-vous qu’il est possible pour vous d’obtenir une défiscalisation en investissant dans les monuments historiques? Cet article vous donne les astuces afin de bénéficier d’une défiscalisation de votre revenu en investissant dans les monuments historiques.
Défiscalisation monuments historiques : Définition
Monument historique – définition
1. Monuments historiques : Qu’est-ce-que c’est ?
Un monument historique est un édifice, un espace, qui a été classé ou inscrit afin de le protéger, du fait son intérêt historique ou artistique. De nos jours, les monuments historiques sont composés de plusieurs domaines dont le patrimoine domestique, religieux et industriel. Ce patrimoine a été acquis depuis la préhistoire jusqu’au siècle présent.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
2. Cadre juridique
La volonté de l’Etat de préserver les monuments historiques remonte à l’année 1913 lors de l’édiction de la première loi destinée à protéger les monuments historiques. Depuis plus d’une vingtaine d’années, des modifications ont été apportées à cette loi. Depuis 2009, la loi sur les monuments historiques a introduit un volet défiscalisation assez important. Il permet à toutes les personnes possédant un bien classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques d’obtenir une réduction ou déduction d’impôts. Cette réduction concerne l’ensemble des travaux effectués dans le but de réhabiliter ce bien immobilier historique. Faisons, à présent, un tour d’horizon des monuments historiques.
3. Monuments historiques concernés
Défiscalisation – monuments historiques concernés
La loi a établi une classification des monuments historiques pouvant donner droit à une défiscalisation. Il s’agit entre autres :
- Des immeubles classés monuments historiques : environ 44 318 monuments en 2014;
- Des immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la « Fondation du Patrimoine » ;
- Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique et artistique et sont ouverts au public : château de Saint-Germain, villa Beaulieu,…
4. Les bénéficiaires de la défiscalisation monument historique
La défiscalisation s’adresse à tout le monde
Tout d’abord, la défiscalisation monument historique s’adresse à tous les investisseurs immobiliers résidant en France. Il faut noter, également qu’elle profite à toutes les personnes qui désirent acquérir un bien ou qui sont propriétaires d’un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les Affaires Culturelles. Ce sont, notamment les monuments sur lesquels sont réalisés ou non des travaux de restauration.
Défiscalisation et contribuables fortunés
En outre, la défiscalisation dans l’investissement concernant les monuments historiques profitent la plupart du temps, aux contribuables les plus fortunés et aussi les plus taxés. En effet la plupart d’entre eux sont soumis à un taux d’imposition de 41 ou 45%.
Conservation de longue période
D’autant plus qu’il s’agit d’un bien inscrit au patrimoine national, les monuments font l’objet d’une conservation de longue période. En effet, le bien monument historique doit être conservé pour une période de 15 ans. Bien entendu, cela nécessite de gros investissements.
Conditions particulières
Enfin, en ce qui concerne le bien, il doit être loué nu et affecté à l’usage d’habitation principale. Les travaux font également l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique. Autrement dit, la qualité du bâti devra être suivie et validée par un architecte ABF (Architecte des Bâtiments de France).
Défiscalisation monuments historiques : avantages et inconvénients
Défiscalisation monument historique – avantages et inconvénients
L’investisseur rentable sait saisir les opportunités et est à l’affût de toute bonne occasion pour réduire ses impôts tout en maximisant ses gains. Dans cette optique, l’investissement en monument historique présente un avantage pour vous en terme de rentabilité immobilière. Il existe de nombreux avantages à investir dans les monuments historiques, notamment en terme de défiscalisation.
1. Les avantages de la défiscalisation monuments historiques
L’avantage le plus important de l’investissement dans les monuments historiques réside dans l’économie significative d’impôts pour ses bénéficiaires. En effet, vous obtenez une déduction d’impôts sur les travaux de rénovation que nécessite le monument historique. Les travaux peuvent être étalés sur une période de trois ans. Toutefois, la loi prévoit une catégorie de travaux sur lesquels la défiscalisation peut être appliquée. Il s’agit entre autres des :
- Travaux de démolition ;
- Réhabilitations et transformations ;
- Travaux de reconstruction de toiture ;
- Réparations, entretiens et amélioration de l’habitation ;
- Travaux déclarés d’utilité publique ;
- Réparations et travaux murs extérieurs d’immeubles existants ;
- Travaux ayant pour effet de rendre habitables les combles, les greniers ou les parties communes.
Autres avantages
Outre l’avantage essentiel de la défiscalisation, le propriétaire de monument historique dispose de nombreux avantages accordés par l’Etat. Il s’agit notamment de l’absence d’engagement de location. En effet, si le monument historique est destiné à l’habitation, alors vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation. A travers cette disposition, le propriétaire n’a pas à justifier sa mise en location. De même, il n’existe pas de plafond de loyers. Cela signifie qu’il revient au propriétaire de fixer la valeur du loyer sans aucune limitation. Figurent également au compte de ces privilèges, l’absence de plafond de ressources du locataire et l’absence de plafond d’économies d’impôts.
A cela s’ajoute, les frais de promotion et de publicité ainsi que les dépenses d’acquisition de matériel informatique. Ces frais font partie de la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes. La gestion de la billetterie et les frais de suivi des dépenses et recettes sont également déduits de toute imposition. Par ailleurs, le propriétaire du bien immobilier historique dispose également du droit de transmettre sa propriété à ses héritiers sans payer des droits de succession.
Le dispositif de défiscalisation renferme de nombreux avantages, mais aussi quelques contraintes.
2. Les contraintes de la défiscalisation monument historique
Contrainte sur le temps de possession
La principale contrainte réside dans l’obligation faite par l’Etat. En effet il exige au propriétaire du bien monument historique de le conserver et le préserver sur une période de 15 ans. Cette obligation constitue un coût financier énorme pour son propriétaire. Ce sont des coûts en terme d’entretien et de conservation du bien. C’est pourquoi, la défiscalisation des monuments historiques est avantageuse aux investisseurs fortement imposés. En effet, ces derniers disposent de ressources financières relativement considérables pour supporter de telles charges.
Contrainte de responsabilité
Le propriétaire du bien immobilier monument jouit d’une responsabilité pleine et entière. Vous êtes tenu de supporter toutes les charges que nécessite ce bien. De même, vous êtes responsable envers toutes les personnes avec lesquelles vous serez amené à faire des transactions relativement à ce bien.
Outre l’aspect défiscalisation à travers les monuments historiques, un sondage effectué permet de se rendre compte que les investisseurs ressentent un sentiment de fierté. Ils considèrent qu’ils participent à la rénovation, l’entretien et la préservation du patrimoine historique français : une véritable mission de service public.
Cependant, il est nécessaire de préciser que les biens classés sont rares. Comme l’offre est faible, les prix d’acquisition s’envolent dans certains départements. Dans ce cas de figure, la rentabilité locative peut s’avérer relativement faible. Il est donc important d’étudier le dossier avant de se lancer. Il sera toutefois possible de le revendre facilement puisque la demande est extrêmement forte.
Défiscalisation des monuments historiques : Fiscalité avantageuse
Défiscalisation des monuments – fiscalités avantageuses
1. Comment calculer sa défiscalisation ?
Si la présentation jusqu’à présent de l’investissement dans les monuments historiques a retenu votre attention, vous devriez certainement vous interroger sur le taux de rendement que vous pourriez avoir en cas d’investissement. Gardez à l’esprit que la défiscalisation porte sur une gamme de travaux prévus par la loi. Ces travaux de rénovation, restauration ou d’aménagement ne doivent pas dépasser la période légale de trois années.
Etape 1 : Détermination de votre taux marginal
L’investissement en monuments historiques est souvent réalisé par des personnes fortunées. Celles dont le taux d’imposition se situe entre 41 et 45 %. Il est important de déterminer donc à ce stade votre taux marginal.
Etape 2 : Le calcul
Supposons que vous avez un taux marginal de 45%. Vous souhaitez acquérir un monument historique dont la valeur marchande est de 300 000 euros. Ce bien immobilier monument historique nécessite des travaux de 250 000 euros. Sachant que la loi vous impose d’achever les travaux de rénovation dans le délai légal de 3 ans, vous, en tant qu’investisseur avisé, décidez de répartir les 250 000 euros de la manière suivante :
- 100 000 euros de frais de rénovation pour la 1ière année
- 100 000 euros de frais de rénovation pour la 2ième année
- 50 000 euros de frais de rénovation pour la 3ième année
Etape 3 : La défiscalisation
Calculons à présent la défiscalisation à laquelle vous aurez droit. Chaque somme dépensée par année pour la rénovation du monument historique est multipliée par son taux marginal. Ainsi, pour chaque année, vous aurez :
1ière année = (45% * 100 000)= 45 000
2ième année = (45% * 100 000)= 45 000
3ième année = (45% * 50 000)= 22 500
TOTAL= 112 500 euros
Par conséquent, vous obtiendrez une déduction d’impôts de 112 500 euros sur les 250 000 euros de coût initial des travaux de réparation. Il vous restera 137 500 euros à payer, ce qui vous fait faire d’importantes économies.
2. Diverses situations de régime fiscal
Défiscalisation des monuments – la fiscalité
Passons à présent au calcul de votre revenu en monuments historiques. Trois de cas de figures existent :
1er cas de figure : Le monument historique ne produit aucune recette
Qu’il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s’il ne génère aucune recette, les charges foncières relatives au monument historique sont déductibles du revenu global. Il s’agit notamment des cotisations de strict entretien versées à l’administration des Affaires culturelles. La déduction concerne également la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d’entretien effectués par le propriétaire. De plus, la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime normal d’imposition est déductible.
Si vous ouvrez l’immeuble à la visite au moins cinquante jours par an, alors la déduction sera de 100 %. La visite devra concerner aussi vingt-cinq jours (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d’avril à septembre inclus; ou quarante pendant les mois de juillet à septembre. Dans le cas contraire, elle sera de 50%.
2e cas de figure : Le monument historique est inoccupé et produit des recettes
Dans ce cas de figure, vous avez la possibilité de déduire la totalité des charges foncières des revenus fonciers, ainsi que du revenu global. Dans le cas où l’immobilier n’est pas loué et produit des recettes (visites payantes), il sera taxé normalement. Cette imposition se fera après déduction des charges relatives aux frais de personnels.
3e cas de figure : Le monument historique est occupé et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières relatives à la partie de l’immeuble que le propriétaire occupe, sont déductibles du revenu global. La détermination du revenu net foncier tient compte des autres charges (droit de visite ou à l’occupation partielle). En ouvrant le bien à la visite, vous bénéficiez d’une fraction de réduction correspondant à l’ouverture (75% du total des charges). Les 25% restant reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.
Cliquez ICI pour recevoir 1H de formation offerte
Pour conclure, investir dans les monuments historiques constitue une opportunité en or pour payer moins d’impôts : obtenir une défiscalisation. Cette opportunité n’est cependant pas à la portée de toutes les bourses. En effet, l’Etat soumet la majorité des investisseurs en monuments historiques à des taux d’imposition entre 41 à 45%. Raison pour laquelle, l’Etat leur accorde cette faveur. Plusieurs charges énormes pèsent sur eux, outre l’engagement de préserver le monument historique pendant une durée de 15 ans, ils supportent des frais de rénovation sur lesquels l’Etat consent à faire une défiscalisation.
Pour aller plus loin sur l’immobilier, je vous recommande ma vidéo portant sur « Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier »