Le crowdfunding immobilier est un mode de financement participatif pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier. Ce mode de financement propose aux particuliers des projets immobiliers offrant une rentabilité intéressante. Cette opération fait généralement intervenir un ou plusieurs promoteurs immobiliers sur des projets divers de construction. Cet investissement possède une phase d’adhésion et une échéance. Personne physique ou morale, vous pouvez accéder au crowdfunding immobilier. Découvrez dans cet article, le mode de fonctionnement de ce financement participatif.
Crowdfunding immobilier : Qu’est-ce que c’est ?
Crowdfunding immobilier – Qu’est-ce que c’est
Le crowdfunding immobilier est une opération de financement participatif mise en oeuvre dans un projet d’acquisition ou de construction immobilière. Elle se fait généralement via une plateforme en ligne. Cette plateforme de crowdfunding met généralement en relation des porteurs de projets et des particuliers investisseurs.
1. Crowdfunding immobilier : Définition
Le principe du crowdfunding immobilier est le suivant : des particuliers se proposent de financer un projet de leur choix porté par des entreprises qui ne sont pas cotées en bourse. Cette transaction se fait entièrement en ligne. La contrepartie pour l’investisseur est un retour sur investissement attrayant. Ainsi, le crowdfunding immobilier permet à un porteur de projet de financer son programme grâce à des investisseurs particuliers. Ces derniers consentent à lui faire un prêt pour une durée courte (6 à 24 mois). En retour, le promoteur immobilier doit leur garantir un remboursement de leur capital assorti d’un bénéfice à une date définie.
Le crowdfunding immobilier permet ainsi de financer plusieurs sortes d’opérations immobilières. Des opérations telles que la construction, la rénovation, le viager mais également la location. Il permet notamment au promoteur immobilier de contrôler sa trésorerie afin de pourvoir recourir à un crédit bancaire si possible. En effet, avant d’accorder un crédit, la banque demande un apport propre. Cet apport est généralement de 10 % à 15 % du coût total de l’opération.
Or, il peut arriver qu’un imprévu (coût supplémentaire, retard dans la construction, mauvaise prestation, retard de vente, etc.) influence la trésorerie du promoteur immobilier. Il pourrait alors avoir besoin de recourir à un crédit bancaire. C’est la raison pour laquelle de nombreux promoteurs ont de plus en plus recours au crowdfunding immobilier.
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2. Avantages du crowdfunding immobilier
Investir dans le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. On peut citer entre autres :
Un investissement à court terme rentable et souple
Le crowdfunding immobilier propose un rendement attractif entre 8 et 12 % brut par an. Ce qui est supérieur au rendement proposé par le livret A (0.75 %) et celui des assurances-vie en fonds euros (2.3 % en 2015). De plus, investir dans le crowdfunding immobilier n’exige pas l’immobilisation de sommes trop importantes. En effet, les investisseurs étant nombreux, vous bénéficiez de plus de souplesse pour investir. Tandis que pour des placements proposant la même rentabilité, le montant de départ est généralement plus élevé.
Tout cela fait du crowdfunding immobilier un investissement accessible et rentable à court terme. La durée moyenne de l’investissement dépasse rarement les 2 ans. Les sommes investies ne sont donc pas bloquées longtemps.
Investir dans l’immobilier sans contraintes
A l’inverse d’un investissement classique, le crowdfunding immobilier est complètement dématérialisé. En effet, plutôt que d’acquérir des biens immobiliers, les investisseurs obtiennent des titres de créance du porteur du projet immobilier. Ainsi, vous n’aurez donc pas à gérer les travaux, le personnel ou encore la vente des biens immobiliers.
Participer au financement de l’économie réelle
Le crowdfunding immobilier permet de prendre part au financement de l’économie réelle. En effet, ce type d’investissement était jusqu’alors exclusivement réservé aux professionnels possédant de grands moyens. Le crowdfunding est donc une approche de l’économie réelle, non élitiste. Il donne la possibilité aux investisseurs ayant des revenus moins conséquents de profiter d’un investissement rentable dans l’immobilier.
3. Les risques du crowdfunding immobilier pour les particuliers
Le crowdfunding immobilier comme tout placement financier présente également des risques. Les deux principaux sont :
- La difficulté de céder ses titres immobiliers : En effet, les titres acquis en crowdfunding immobilier se vendent plus difficilement que les titres boursiers. Cela s’explique par l’absence d’un marché secondaire.
- L’échec du projet immobilier : La rentabilité de l’investissement dépend de la réussite même du projet immobilier. Bien que cette situation soit peu fréquente, l’échec total d’un projet entraîne automatiquement la perte du capital.
Il faut savoir que des rendements élevés entraînent pareillement des risques élevés. Le crowdfunding immobilier n’échappe pas à cette loi. Un abandon du projet équivaut donc à la perte des capitaux investis. Il est donc important de bien se renseigner sur le projet avant d’y investir. Toutefois, il est vrai que les plateformes de crowdfunding sélectionnent elles-même en amont les projets qu’elles soumettent. Cependant, vous devez rester vigilant et vérifier les références des entreprises porteuses de projets. Privilégiez celles qui ont déjà plusieurs opérations à leur actif.
En revanche, la réussite du projet s’accompagne de grands bénéfices. Le choix du projet est donc une étape clé du crowdfunding immobilier.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier a pour but le financement participatif d’un projet d’acquisition ou de construction. Il peut alors s’agir des :
- Logements
- Bureaux
- Locaux commerciaux
- Terrains ou autres
Après avoir sélectionné un projet sur une plateforme de crowdfunding immobilier, vous versez votre contribution. Le minimum de cette contribution est généralement fixé à 1 000 euros. Les contributions sont déposées sur un compte bloqué. Une fois la totalité de la somme reçue, les sommes seront débitées. Ensuite, la construction peut débuter. L’investisseur devient copropriétaire proportionnellement à son apport.
S’agissant d’un crowdfunding immobilier locatif, vous pourrez profiter des bénéfices générés par le bien loué. Notez que ce type de financement participatif ne couvre qu’une partie du coût global du programme. Un prêt bancaire est généralement nécessaire pour compléter les finances du projet. Par ailleurs, le crowdfunding immobilier est contrôlé par les autorités du marché financier. Cela, afin de minimiser les risques de malversations et autres.
1. Souscription de projet immobilier
Le crowdfunding immobilier met en relation des particuliers investisseurs et des promoteurs immobiliers. Ceux-ci se retrouvent alors avec un projet immobilier commun. Ce financement participatif peut prendre deux formes principales. Il peut alors s’agir des :
- Actions : Lorsqu’il est question d’investir un sein d’une entreprise porteuse d’un (ou plusieurs) projets immobiliers. L’entreprise partage alors les bénéfices du projet entre les participants. Ces derniers reçoivent chacun un dividende.
- Obligations : Dans ce cas, un taux d’intérêt est défini dès le départ. Il sera distribué à la fin du projet.
Le délai maximum de l’investissement est de 3 ans, mais il peut arriver qu’il soit plus court ou au contraire plus long. Le rendement annuel est environ 10 %.
2. Mécanisme du crowdfunding immobilier
Avant de se lancer dans un programme de construction, un promoteur immobilier doit immobiliser 20 % du montant total. Ces fonds propres sont alors bloqués jusqu’à la livraison du projet et la vente de tous les lots. Bâtir un tel projet nécessite donc un investissement conséquent. De ce fait, une entreprise ne peut pas se lancer dans plusieurs programmes à la fois. Grâce aux fonds propres mis à part, il pourra alors financer son projet par un crédit bancaire.
Après avoir obtenu le terrain et les autorisations nécessaires à la construction, le promoteur fera travailler ses équipes sur la préparation du programme de construction. Il rentre ainsi dans la phase de prévente (vente en état futur d’achèvement) et de construction. La mobilisation des fonds propres est donc la clé pour la réussite du programme immobilier.
3. Financement via des plateformes de crowdfunding
Le défi premier de chaque promoteur est la capacité à trouver du financement. En effet, il doit généralement faire recours à un tiers afin de rassembler des fonds propres pour faciliter l’obtention d’un crédit bancaire. Il existe plusieurs moyens à la disposition du promoteur afin de trouver ce financement.
D’une part, il peut utiliser le cofinancement. Ainsi, vous pouvez devenir co-investisseur dans le programme en participant aux fonds propres ou en permettant au promoteur de libérer ses propres fonds. Votre participation viendra alors remplacer les fonds libérés. Ce moyen génère une contrepartie avantageuse. En effet, le promoteur retire sa marge totale (généralement 30 %) et vous verse entre 8 et 12 %. Le pourcentage perçu varie selon la qualité du projet, l’échéance et votre date d’entrée dans le co-financement.
D’autre part, il existe le crowdfunding qui est un moyen plus facilité de prendre part à un investissement immobilier. Dans ce cas, c’est la plateforme de crowdfunding immobilier qui gère les opérations et les rend accessible. De plus, étant donné qu’elle rassemble plusieurs investisseurs, le montant minimum est souvent moins important.
4. Avantages des plateformes de crowdfunding immobilier
Les plateformes de crowdfunding immobilier choisissent avec soin les programmes immobiliers proposés par les promoteurs. Elles étudient la capacité financière du promoteur et vérifie qu’il possède déjà un permis de construire. La détention d’une garantie d’achèvement des travaux est également vérifiée. Sur certaines plateformes, d’autres détails comme la forme juridique de la société promotrice sont vérifiés. Le but est de déterminer la responsabilité du promoteur et des investisseurs par rapport aux dettes du promoteur.
Les plateformes de crowdfunding immobilier présentent donc l’avantage d’une sélection minutieuse de chaque programme proposé. Ainsi, seuls les programmes pertinents sont proposés aux investisseurs. C’est également la plateforme de crowdfunding qui restitue les capitaux engagés par chaque investisseur. Elle leur reversera également les intérêts obtenus grâce à l’opération immobilière financée.
Les plateformes de crowdfunding immobilier offrent ainsi une excellente opportunité aux épargnants désirant investir leur épargne dans l’immobilier. Elles leur permet également une rentabilité élevée sur une courte échéance.
Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier
Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier
La croissance du crowdfunding immobilier a engendré la création de plusieurs plateformes en ligne. Les investisseurs se retrouvent alors avec un vaste choix au moment d’investir dans l’immobilier. Toutefois, la multitude des plateformes de crowdfunding rend le choix difficile. Voici 6 critères à prendre en considération lors du choix d’une plateforme de crowdfunding immobilier.
1. Le respect de la réglementation
La France dispose d’une réglementation stricte en ce qui concerne le financement participatif. De ce fait, les plateformes de crowdfunding immobilier doivent obtenir un agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Cet agrément délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) atteste du respect de la législation en vigueur. Aussi, avant d’investir, vérifiez que la plateforme choisie possède effectivement cet agrément. Généralement, une mention est portée au bas de la page d’accueil lorsque c’est le cas.
2. Trouver des informations sur l’équipe derrière la plateforme de crowdfunding
Renseignez-vous afin de savoir quelles sont les personnes travaillant au fonctionnement de la plateforme. Il existe généralement une page contenant les détails sur la société et l’équipe qui travaille sur le site. Dans le cas contraire, une recherche sur google vous donnera les informations nécessaires. Prêtez une grande attention au dirigeant et son parcours professionnel. Une bonne équipe est celle qui présente de véritables compétences en matière d’immobilier sur les opérations semblables.
3. Le processus de sélection des opérations
Renseignez-vous également sur le processus de sélection effectué par la plateforme. Il faut que chaque proposition de projet passe par un traitement rigoureux. Cherchez donc à connaître la procédure d’analyse de chaque opération par la plateforme. Jugez des procédures et conditions de sélection.
4. Les professionnels qui proposent des opérations
Préférez les plateformes de crowdfunding immobilier qui travaillent avec des professionnels reconnus. Peu importe l’ancienneté de la structure, optez pour des plateformes qui travaillent avec des professionnels expérimentés. Vérifiez que ces expériences portent sur les mêmes types d’opérations que ceux proposés par la plateforme.
5. La qualité des offres
Prêtez attention aux programmes proposés par la plateforme. Jaugez de la pertinence de chaque projet. Vérifiez que la plateforme de crowdfunding ne privilégie pas la quantité des offres à leur qualité. Regardez à quelle fréquence elle propose de nouvelles offres.
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6. La communication
Une plateforme de crowdfunding doit être en mesure de communiquer librement sur ses différentes opérations. Elle doit pouvoir vous donner les informations nécessaires pour que vous investissez en ayant toutes les cartes en main. De ce fait, elle doit vous renseigner sur :
- Le professionnel qui propose l’opération
- Sur le montage de l’opération
- Les risques présentés par l’opération.
Une fois, toutes ces précautions prises, vous pouvez maintenant étudier chaque proposition dans les détails. Enfin, choisissez celle dans laquelle vous souhaiteriez investir.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier.