Le crédit relais vous permet de financer l’achat de votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’actuel. Il intervient pour solutionner la difficulté de trouver un acheteur pour sa maison actuelle avant de solliciter un crédit pour une autre. En effet, vendre son logement est une opération qui peut s’avérer difficile. Le crédit relais est une opération qui vous permet d’acheter votre nouveau logement avant qu’il ne soit vendu à un autre. Cependant, il n’est pas toujours facile d’obtenir un crédit relais auprès de votre banque. Découvrez comment acheter avant de vendre grâce au crédit relais.
Qu’est-ce qu’un crédit relais ?
Qu’est-ce qu’un crédit relais
Les propriétaires se retrouvent souvent en difficulté au moment de déménager pour accéder à un nouveau logement. En effet, comment trouver un acheteur pour votre actuel logement et financer l’achat du nouveau? La nécessité de vendre est d’autant plus grande si vous voulez être le premier à saisir une bonne opportunité sur le marché. En souscrivant à un crédit relais, vous pouvez obtenir les fonds nécessaires au financement de votre achat. Vous pourrez alors acheter la maison que vous voulez en attendant de vendre l’ancien logement.
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1. Crédit relais : Définition
Le crédit relais est un emprunt à court terme. Il a pour objectif de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier en attendant de vendre le précédent. Ainsi, pendant 1 à 2 ans, un organisme prêteur vous accorde un fonds correspondant en partie à la valeur de votre bien actuel. La somme d’argent attribuée est assortie d’un nouveau crédit immobilier à longue échéance.
Une fois la vente du bien précédent conclue, vous devrez rembourser l’intégralité du crédit relais. Par la suite, il vous restera plus que les mensualités à solder. Ainsi, le principe du crédit relais est celui d’un remboursement reporté. Avant d’avoir vendu votre logement précédent, et durant le crédit relais, vous n’avez que vos mensualités à régler. Cette mensualité correspond aux intérêts produits par le montant emprunté. Une fois le logement vendu, vous devrez vous acquitter du remboursement de la totalité du capital.
Dans certains cas, les établissements prêteurs peuvent offrir des modalités plus allégées. Notamment lorsqu’il s’agit d’un acheteur modeste. Dans ce cas, le paiement des intérêts pourra être différé.
2. Comment fonctionne un prêt relais
Comment fonctionne un prêt relais
Le crédit relais vous permet de bénéficier à temps d’une offre attractive disponible sur le marché. Car grâce à cela, vous disposez des fonds nécessaires pour réaliser votre acquisition. Vous n’êtes donc plus obligé d’attendre d’avoir vendu l’ancien logement.
Le montant du crédit relais est déterminé en fonction de la valeur estimée de votre bien en vente. Cependant, les banques octroient rarement un prêt correspondant à la totalité du prix du bien immobilier. Vous percevrez donc un pourcentage du montant total estimé. Ce taux sera donc fixé d’après votre profil. Toutefois, ce montant excède rarement les 70 % du prix de vente estimé. Le fonds accordé est plus moins égal à la moitié de la valeur du bien immobilier. La valeur du bien immobilier doit être estimée par une agence immobilière ou un notaire.
Taux moyen d’un prêt relais
Il faut savoir que le taux d’un crédit relais est généralement inférieur à celui d’un prêt bancaire courant. Selon le contrat souscrit, les intérêts sont payables mensuellement ou d’un seule traite lors du remboursement du crédit relais. Cependant, cette deuxième solution est beaucoup plus coûteuse que la première. Les intérêts seront capitalisés et donc, vous devrez vendre votre bien au plus tôt.
Une fois la valeur de votre bien immobilier déterminée par un expert, la banque fixera le montant de votre crédit relais. Selon les caractéristiques du bien immobilier, l’état du marché local et votre profil, la banque attribue un montant. Celui-ci est généralement compris entre 50 % et 80 % du prix estimé par l’expert.
Cette minoration a pour but d’accorder au vendeur une marge en cas de difficulté à vendre. Ce dernier pourra alors baisser son prix sans pour autant se retrouver en difficulté quant au remboursement du crédit relais.
Durée et échéance d’un crédit relais
Tous les crédits relais sont assortis d’une date d’échéance. Cette date est mentionnée dans le contrat de souscription. A l’issue de cette période, l’emprunteur se doit de rembourser son prêt. Cette date varie généralement entre 1 et 2 ans. Toutefois, il est possible de rallonger la durée de son crédit relais.
En cas de difficulté à vendre votre bien immobilier, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate. Pour éviter cela, avant de souscrire au prêt, prenez le temps d’évaluer vos possibilités de vente dans les délais du prêt. Vous pouvez envisager des travaux de rénovation afin d’augmenter la valeur de votre bien immobilier. Dans le cas contraire, revoyez à la baisse votre prix de vente.
Risques liés à la difficulté de rembourser son prêt relais.
Arrivé à l’échéance du prêt, vous devrez rembourser l’emprunt bancaire. Dans le cas où votre bien immobilier n’a toujours pas trouvé d’acheteur, vous encourez des difficultés financières importantes à moins d’avoir négocié un contrat particulier permettant la reconduction automatique de votre contrat. Ainsi, vous serez redevable des sommes dues.
Par contre, si vous ne parvenez pas à rembourser votre emprunt, la banque pourra faire recours à la justice et entamer une procédure de saisie à votre encontre. Ce qui pourrait aboutir à votre inscription sur le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Il est donc important que vous puissiez rembourser votre crédit relais au plus tôt. Ainsi, si vous réalisez que vous avez du mal à placer votre bien immobilier, envisagez des solutions alternatives au plus tôt. Vous pouvez éventuellement négocier une prolongation de la durée de votre emprunt auprès de la banque. Ou encore faire un moratoire provisoire dans le but de suspendre l’exécution vos obligations de paiement. La conséquence sera un prolongement du délai de remboursement.
3. Les différentes offres de crédit relais
Les différentes offres de crédit relais
Il existe 3 principaux types de crédit relais. Le type de prêt relais souscrit dépend de la valeur de votre nouvelle acquisition. Ainsi, selon que le prix du nouveau bien immobilier soit supérieur ou inférieur à celui du bien à vendre on distingue :
Le prêt relais adossé ou prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique
C’est la forme classique d’un crédit relais. Elle permet aux bénéficiaires d’acquérir un bien immobilier plus coûteux alors qu’ils ont encore un crédit immobilier en cours. Le prêt relais adossé permet ainsi d’associer le premier crédit immobilier avec le deuxième. Ainsi, tant que la vente du premier logement n’est pas effectuée, vous payez à la fois les intérêt du prêt relais et les mensualités du premier crédit immobilier. Une fois la vente réalisée, vous pourrez rembourser le prêt relais. Ainsi, il ne restera plus que les échéances du crédit immobilier à rembourser.
Le prêt relais adossé représente une solution de financement simple. Il est également avantageux en terme de coût final. Par contre, il peut arriver que la mensualité totale soit supérieure à votre taux d’endettement. Cela du moins jusqu’à la vente de votre logement qui contribuera à rembourser votre crédit relais. Dans ce cas, vous devrez opter pour une autre formule.
Le prêt relais sec
Dans cette formule la banque n’accorde que le prêt relais sans un autre crédit immobilier associé. De ce fait, il faudrait que votre premier crédit immobilier soit déjà remboursé. De plus, il faut que le prix de la vente de l’ancien logement couvre parfaitement l’achat du nouveau logement. Dans le cas contraire, vos finances propres doivent couvrir la différence.
Il peut arriver que la somme obtenue par la vente de votre bien soit supérieure ou égale au coût de la nouvelle acquisition. Dans ce cas, vous n’aurez besoin que d’une avance sans prêt à échéance associé. C’est ce qu’on appelle un » prêt relais sec ».
En d’autres termes, le prêt relais sec ne s’accompagne d’aucun crédit immobilier à long terme. Cette formule vous convient donc précisément si vous n’avez besoin que d’une avance pour compléter le prix d’acquisition de votre nouveau logement.
Toutefois, les conditions financières nécessaires à l’octroi d’un crédit relais sec sont plus compliquées. En effet, un tel prêt ne présente pas un avantage conséquent pour le prêteur. Car la rentabilité d’un tel prêt est très faible, presque inexistante. La banque ne gagnera que les mois nécessaires pour que votre ancien logement soit vendu.
Le prêt relais intégré
Dans ce cas, vous souscrivez à une prêt unique global. Celui-ci est amortissable et remboursable sur le long terme. En plus, le montant du prêt accordé inclut celui du crédit relais. Pour ce faire, une clause de non paiement des pénalités en cas de remboursement anticipé partiel est incluse. En effet, une fois votre logement vendu, vous disposerez d’une somme conséquente pour rembourser une partie de votre emprunt.
Cependant, le montant obtenu de la vente ne doit pas nécessairement servir au remboursement du crédit. Vous pouvez plutôt l’utiliser pour effectuer des travaux dans votre nouveau logement. Le crédit relais intégré est plus lourd à assumer puisque vous commencez à le rembourser immédiatement. Cependant, il a l’avantage de ne plus présenter de date butoir pour vendre l’ancien logement.
Comment obtenir un prêt relais ?
Comment obtenir un prêt relais
Obtenir un crédit relais est une démarche simple à réaliser. Cependant, vous devez réunir un certain nombre de conditions. Ces conditions sont généralement en rapport avec vos revenus. Les documents à fournir sont généralement les mêmes que pour la souscription à un prêt immobilier classique.
1. Conditions à remplir pour l’obtention d’un prêt relais
Avant de vous attribuer un crédit relais, la banque étudiera avec une attention particulière vos ressources financières. Ainsi, vous devez posséder des revenus conséquents, assurant la banque que vous serez à même de rembourser votre prêt relais.
En effet, une fois que vous aurez remboursé le prêt contracté après la vente de votre bien immobilier, vous pourrez toujours payer vos mensualités. Si vous êtes en mesure de verser un apport personnel, cela jouera forcément en votre faveur. Vous devez alors être en mesure de payer les frais de notaire et de déposer de solides garanties.
Avec un crédit relais, votre taux d’endettement peut rapidement atteindre les 38 % quand la limite est fixée à 33 % des revenus. Ce paramètre peut également jouer en votre faveur. Dans le but de justifier de vos revenus, il vous sera demandé de présenter :
- Votre dernier avis d’imposition
- Les trois derniers bulletins de salaire
- Une copie de votre contrat de travail et de ses avenants
- Le tableau d’amortissement de tous vos prêts encore en cours
Votre solvabilité sera évalué en fonction de votre taux d’endettement une fois que le montant de la vente sera injecté dans le prêt. A ce moment, votre taux d’endettement devra être à un maximum de 33 % pour que le prêt vous soit accordé.
2. Quels pièces faut-il présenter à votre banquier ?
Vous devez vous préparer à présenter certains documents à votre banque afin de le rassurer quant à votre situation financière. Il s’agit généralement de :
- Un mandat de vente d’une agence immobilière concernant le logement actuel. Notez pour cela que le prêteur sera beaucoup plus rassuré si la vente de votre bien est confiée à un professionnel.
- Le titre de propriété du logement actuel
- Le compromis de vente du nouveau logement
Ces pièces justificatives serviront également à évaluer votre capacité à rembourser le prêt.
3. Choisir votre établissement bancaire de sorte à profiter d’un crédit relais au meilleur taux
Il existe plusieurs établissements de prêt qui proposent un crédit relais. Vous devez savoir jouer avec la concurrence de sorte à obtenir le meilleur taux. N’hésitez donc pas à comparer les différentes offres.
- Les banques : Ce sont généralement les organismes offrant les meilleurs taux sur le marché. Ainsi votre première démarche doit être de consulter votre propre banque. Elle est du reste celle qui connait le mieux votre situation financière. Toutefois, n’hésitez pas à voir d’autres banques afin de trouver l’offre la plus adaptée à vos besoin.
- Les établissements de crédit : Leurs taux d’intérêt sont généralement plus élevés que ceux proposés par las banques. Par contre, leurs conditions sont plus souples vis à vis des profils emprunteurs.
- Un courtier en prêt immobilier : Dans ce cas, vous gagnerez un temps considérable. En effet, celui-ci dispose d’un carnet d’adresse bien fourni. Il pourra vous proposer des offres plus adaptées à votre profil et ceci avec un taux avantageux.
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En somme, le prêt relais donne la possibilité à l’emprunteur de financer un achat immobilier avant d’avoir vendu son bien présent. Il donne aux propriétaires la possibilité de saisir une bonne opportunité d’achat sur le marché. Trois formules de crédit relais vous sont proposées à cet effet. Il vous revient de faire le meilleur choix en tenant compte de votre profil emprunteur.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment acheter un immeuble de rapport