Vous avez contracté un crédit immobilier, qui vous coûte beaucoup maintenant. Il est temps de passer à la renégociation de ce crédit immobilier. Je vous livre en 6 étapes pratiques comment renégocier son crédit immobilier.
Qu’est-ce qu’un crédit ou prêt immobilier ?
Crédit immobilier – définition
Définition
Un crédit immobilier est une opération par laquelle une banque ou une société de financement accorde à plusieurs individus une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble. Cet immeuble peut être à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire d’habitation et professionnel).
Quels sont les différents types de taux d’intérêt proposés pour un crédit immobilier ?
Le taux d’intérêt proposé pour un crédit immobilier peut être fixe ou variable (révisable).
- Un taux d’intérêt fixe est connu à l’avance et ne peut varier.
Les mensualités que vous aurez à rembourser seront donc toujours les mêmes.
- Un taux d’intérêt variable ou révisable est calculé sur la base d’un indice de référence dont l’évolution (à la hausse ou à la baisse) aura une incidence sur le montant de la mensualité voire sur la durée du crédit.
Lorsque le taux d’intérêt du crédit est variable ou révisable, le coût total du crédit n’est pas connu à l’avance.
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Quels documents fournis pour obtenir un crédit immobilier ?
Afin de permettre à votre interlocuteur d’apprécier votre situation financière et obtenir plus rapidement une simulation de prêt, nous vous recommandons de constituer un pré-dossier de financement composé de :
– vos derniers bulletins de salaires
– votre avis d’imposition sur le revenu
– une copie du compromis de vente s’il a été conclu
Bon à savoir
Gardez à l’esprit que la banque ou la société de financement, auprès de laquelle vous effectuerez vos démarches, n’est pas tenue de vous octroyer un crédit. C’est à vous, l’investisseur immobilier, de l’en persuader.
Comment renégocier son prêt immobilier en 6 étapes
Renégocier son crédit immobilier en 6 étapes
De mon expérience d’ex-banquier, j’ai eu à traiter plusieurs dossiers de renégociation de crédit immobilier. La négociation est un exercice redoutable pour tout individu, encore plus, face à son banquier.
Pour bien renégocier son crédit immobilier, il est nécessaire de réunir plusieurs paramètres qui vous serviront à appuyer votre dossier auprès de votre banque. Tout d’abord, votre situation financière doit être stable. Il est plus facile de renégocier si vous présentez de solides références. Et si votre situation professionnelle s’est améliorée depuis la souscription de votre crédit, mettez-le en avant. Cela jouera en votre faveur.
Pour vous aider dans ce processus, je vous livre une technique à 6 étapes pour vous faciliter votre renégociation.
Etape 1 : La renégociation est-elle nécessaire ?
Avant de songer à la renégociation de votre prêt immobilier, posez-vous les bonnes questions. Ces questions sont relatives au facteur rentabilité, en effet la renégociation si obtenue vous sera-t-elle plus favorable qu’auparavant.
Sachez, tout d’abord, que plusieurs conditions doivent être réunies pour que cette opération soit réellement intéressante sur un plan financier : vous devez vous situer dans le premier tiers de votre remboursement (on paie en effet la majorité des intérêts en début de prêt). C’est-à-dire, le taux de votre crédit doit être supérieur de 0,7 et 1 point aux taux actuels du marché (autour de 1,5 % hors assurance) .Et, le montant de votre capital restant dû doit enfin être au moins égal à 70.000 euros.
La méthode du 1% d’écart
Pour être efficace et pertinente, la renégociation doit vous permettre d’atteindre une réduction de 1% entre le taux d’intérêt précédent et le nouveau taux d’intérêt que vous souhaitez obtenir auprès de votre banque. Oui 1% peut paraître a priori très peu, mais il représente beaucoup en matière de crédit immobilier.
Un prêt immobilier d’une durée inférieure à 5 ans
Une durée de moins de 5 ans est la idéale dans la mesure où il y a inversion de courbe du taux d’intérêt. En effet au début de votre crédit immobilier, vous payez plus d’intérêts. Une fois au milieu de la durée de votre prêt, le taux d’intérêt auparavant haut, va considérablement chuter.
Etape 2 : Établir son objectif
Présentez vous à votre banquier en essayant un plan bien ficelé en tête. C’est-à-dire fixer vous un objectif déterminé et faites tout pour l’atteindre. De mon expérience d’ex banquier, deux objectifs principaux peuvent être atteints.
Réduire la mensualité
A ce stade, et en conformité avec votre plan de renégociation, vous estimez qu’il vous est avantageux de réduire votre mensualité. En effet vous pouvez demander à passer par exemple d’une mensualité de 900 euros à 1000 euros.
Réduire la durée de prêt
La seconde option que vous pouvez appliquer est de maintenir la mensualité que vous payez, mais de demander une réduction de la durée de votre prêt. En passant de 25 ans à 24 ans.
Etape 3 : Rencontrer votre banquier
Crédit immobilier – rencontrer son banquier
Si vous réunissez tous ces critères, vous êtes prêt pour rencontrer votre banquier et lui soumettre votre demande de renégociation de crédit. Une fois que votre décision adoptée et votre position de négociation arrêtée, allez à la rencontre votre banquier pour expliquer votre position. Sachez que juridiquement, votre banquier n’est pas obligé de vous accorder une renégociation. Le banquier vérifiera d’abord que vous êtes un bon client. Un bon client aux yeux de la banque est celle ou celui qui a l’habitude de travailler avec la banque, qui y a un une assurance, un bon placement etc.…
Avant de prendre rendez-vous avec votre banquier, vous devez rassembler de nombreux documents. Ne négligez rien, car tout document manquant ne fera que retarder la réponse de votre banque. Votre dossier doit comprendre :
- Vos papiers d’identité et ceux justifiant de votre situation familiale
- Les 3 derniers avis d’imposition
- Les 3 derniers bulletins de salaire
- Les relevés bancaires des 3 derniers mois
- Le justificatif de vos placements ou de votre épargne
- L’échéancier de votre crédit
Bon à savoir : Savoir manœuvrer avec son banquier
Rien n’oblige la banque à accepter votre demande sauf à vous conserver comme client, surtout si vous êtes considéré comme un bon client (qui dispose d’une épargne importante, par exemple). Ou si vous lui présentez une offre plus intéressante d’une banque concurrente et qu’elle ne veut pas vous voir partir.
Par contre, si votre situation financière s’est dépréciée, il sera difficile de la convaincre. Si la banque accepte votre demande, sachez que le taux appliqué sera sans doute supérieur à celui qu’elle vous aurait accordé si vous aviez souscrit à une nouvelle offre de crédit mais il reste tout de même préférentiel.
L’autre alternative est de faire jouer là règle des contreparties. Le banquier pourra consentir à vous faire une réduction considérable sur votre prêt en vous obligeant par exemple à un faire un placement supplémentaire auprès de la banque. Vérifiez encore dans ce cas si cela vous est avantageux. On n’est jamais en position de force lorsqu’on va voir son banquier pour la négociation.
Etape 4 : Demander une simulation avant et après
Crédit immobilier – demander une simulation
Aussi simple que cela puisse être, demander à votre banquier de vous réaliser une simulation de prêt immobilier avant et après négociation en y incluant les frais de dossier et en prenant en considérant la règle du bon client défini plus haut. Si votre un bon négociateur, il y a de forte chance que votre banquier vous fasse une réduction de l’ensemble de votre prêt.
Etape 5 : Faire jouer la concurrence
« Le client est roi », vous connaissez cet adage. Si votre banque refuse de vous accorder la renégociation allez voir une autre banque et même si votre banque vous l’accorde faites le quand même. Le seul souci est que lorsqu’une autre banque intervient pour racheter votre prêt, il ya aura des frais de pénalité de remboursement anticipé.
La solution de facilité est de faire appel à un courtier en rachat de crédit. Passer par un courtier est une démarche gratuite. Celui-ci se rémunère uniquement si un contrat de rachat de crédit est signé. Il prélève une commission de 1 à 5 % sur le montant du nouveau crédit immobilier que vous aurez obtenu. Par ailleurs, d’autres frais vont s’ajouter et dont vous êtes redevables.
Les frais supplémentaires
Tout d’abord, vous avez les frais d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour solder le crédit immobilier de votre ancienne banque. Ils correspondent à 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts. Ensuite, viennent les frais de garantie comme les frais d’hypothèque estimés à environ 2 % du crédit ou les frais de cautionnement d’un organisme spécialisé qui varient entre 2 et 3 % du montant emprunté. Votre nouvelle banque vous demandera également des frais de dossier. Et là aussi ils oscillent entre 500 et 1 000 €.
Le contrat de prêt peut prévoir que le montant de votre remboursement anticipé doit au moins être égal à une certaine somme minimale. Mais, la loi prévoit que ce seuil fixé par le contrat ne peut pas dépasser 10 % du montant total de votre prêt. Ce pourcentage est calculé à partir du montant initial de l’emprunt, et non du montant qu’il vous reste à rembourser.
Toutefois, ce seuil minimal ne peut pas être appliqué par le banque si votre versement anticipé vous permet de rembourser totalement votre emprunt.
Faites donc la simulation de prêt au niveau de votre banque et la simulation auprès d’une autre banque concurrente. Une fois le résultat obtenu, ne tombez pas dans l’émotionnel, choisissez l’option qui vous est la plus favorable.
Etape 6 : Négocier les conditions du nouveau prêt
Crédit immobilier – négocier les conditions du nouveau prêt
Il est fort probable que si vous parvenez à faire racheter votre crédit immobilier par une nouvelle banque, elle peut vous demander de prendre une assurance chez elle. A ce stade il est possible d’utiliser un autre mécanisme: la une délégation d’assurance. C’est-à-dire par exemple prendre le rachat de prêt dans une nouvelle banque et l’assurance chez un prestataire différent. Cela vous fera économiser de l’argent.
Cette assurance que propose d’autres organismes d’assurance est individualisée : le tarif varie selon l’âge de l’emprunteur ainsi que plusieurs critères de santé, sa profession, etc. Et la cotisation se calcule en fonction du capital restant dû : elle peut ainsi être plus élevée que la cotisation initiale au départ mais diminue ensuite au fil des remboursements.
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Conseils pratiques en cas de rachat de prêt
Lorsque vous faites racheter votre prêt, vous recommencez la procédure de demande de prêt. Il faut donc à nouveau fournir l’ensemble des documents ci-après :
– vos derniers bulletins de salaires
– votre avis d’imposition sur le revenu
– une copie du compromis de vente
Prenons l’exemple de Mme Dupont. Elle gagne 2000 euros net par mois et a contracté un prêt immobilier et rembourse 700 euros par mois. Pour s’acheter une voiture, elle a également contracté un crédit auto. Elle rembourse 200 euros par mois. La simulation de rachat de prêt lui permet de connaître son taux d’endettement (45%) et celui de son reste à vivre (55%).
Pour conclure, vous avez désormais toutes les clés en main pour que votre banque accepte de renégocier votre crédit immobilier. . La négociation n’est plus désormais pour vous une épreuve redoutable.
Pour aller plus loin sur l’immobilier, je vous recommande ma vidéo ci-après: « Comment gagner de l’argent dans l’immobilier «