Un contrat de location permet à un locataire de prendre possession d’un logement pour une durée déterminée. Ce contrat signé entre le bailleur et le locataire précise les conditions de la location. En signant un contrat de location, le bailleur accepte de donner la jouissance de son bien au locataire. Il s’agit donc d’un document important lorsque vous désirez mettre en location un bien immobilier. Par ailleurs, ce contrat de location précise les règles que le locataire devra respecter durant toute la durée de son séjour au logement. Ce dernier réglera en contrepartie au propriétaire, un loyer. Découvrez 10 clauses obligatoires à connaître pour établir un contrat de location.
Qu’est-ce qu’un contrat de location ?
Qu’est-ce qu’un contrat de location
Un contrat de location est une convention signée entre une partie appelée bailleur et une autre appelée locataire. En acceptant de signer un contrat de location, le bailleur cède son bien immobilier au locataire. Il s’agit d’un document obligatoire pour valider le bail.
1. Contrat de location : Définition
Le contrat de location est également appelé bail de location. Il définit les conditions de location d’un logement. C’est au bailleur qu’il revient donc de le rédiger et au locataire de l’accepter. En effet, un contrat de location doit obtenir l’approbation des deux parties. Cette approbation peut être matérialisée par écrit ou alors être exprimée oralement. Cependant, un contrat verbal n’est toléré que lorsqu’il s’agit d’un bail immobilier.
Toutefois, la signature du contrat de location est la pratique couramment employée. En effet, elle permet de mieux sécuriser le contenu de l’accord. Lorsque le bailleur et le locataire ont recours à un contrat de location écrit, celui-ci peut être rédigé par le bailleur. Par contre, ils peuvent également décider de le faire rédiger par un officier public. Ainsi, le contrat de location peut être rédigé soit sous seing privé, soit par acte notarié.
Notez que dans le cas d’un acte notarié, le contrat de bail bénéficie d’une plus grande authenticité. Par ailleurs, la date du contrat est plus précise.
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2. Le contenu du contrat de location
La loi Alur a défini un modèle de contrat valable depuis le 1er août 2015. Ainsi, le contrat de location se doit de contenir obligatoirement certains éléments. Il s’agit du :
- Prix de la location
- Nom des deux parties
- Montant du précédent loyer
- Honoraires de l’agent immobilier dûs par le locataire
- Modalités de récupération des charges
- Montant des travaux effectués pour une remise en forme du logement après le départ du dernier locataire.
Dans le cas où il s’agit d’une location meublée, le contrat de location doit préciser la liste complète des équipements.
Le contrat de location est avant tout un contrat de mise à disposition. De ce fait, la jouissance du bien immobilier est accordée au locataire pour une durée bien déterminée. Ce droit d’user du bien loué est appelé « usus ». Le propriétaire et bailleur quant à lui détient le « frutus » ou le droit de percevoir un loyer en retour. Il conserve également le droit de disposer de son bien appelé « abusus ». Le contrat de location ne transmet donc en aucun cas le droit de propriété au locataire.
Contrat de location : 10 clauses à connaître
La loi stipule que le contrat de location doit être rédigé. Cependant, un accord verbal entre les deux parties n’est pas nul au regard de la loi. Toutefois, le locataire verra ses droits être limités. En effet, il ne sera par exemple pas capable de solliciter une aide au logement sans un contrat de location.
Par ailleurs, le contrat de location doit être rédigé avec une grande précision. Il est donc important de respecter toutes les clauses. Le propriétaire peut le rédiger directement ou faire appel à un professionnel. Il doit également être produit en autant de copies qu’il y a de signataires.
1. Durée d’un contrat de location
Pour une location nue, la durée d’un contrat de location est fixée à 3 ans minimum. Cela, si le propriétaire est un particulier. Lorsqu’il s’agit d’une personne morale ( société immobilière, compagnie d’assurances, etc.) cette durée est de 6 ans. Cependant, un particulier peut souscrire à un bail de moins de 3 ans, avec un minimum de 1 an. Dans le cas où le bailleur a besoin de récupérer le logement pour une raison professionnelle ou familiale, cela doit être précisé sur le contrat.
2. Les clauses obligatoires du contrat de location
Les clauses obligatoires du contrat de location
Un contrat de location doit contenir des clauses obligatoires. Pour ce faire, vous devez préciser les biens immobiliers et mobiliers loués. Mentionnez également l’existence d’un jardin, d’une cave, etc. Précisez s’ils sont inclus dans la location ou pas.
Les informations suivantes doivent également y figurer. Il s’agit du :
- Nom et adresse des différentes parties : Propriétaire et locataire (s).
- Coût de la location et des modalités de paiement. Vous devez également fournir la clause d’indexation, l’indice et la date de révision.
- Montant du dépôt de garantie : Si vous demandez un dépôt de garantie au locataire, il ne doit pas dépasser deux mois de loyer.
- Destination du bien immobilier mis en location : Habitation ou usage mixte (habitation et professionnel).
3. Les garanties que l’on peut vous demander
Avant de signer le contrat de location, vous devez demander au preneur de présenter les pièces suivantes :
- Fiches de paie
- Avis d’imposition
- Attestation de son ancien propriétaire.
Le but est de s’assurer de la solvabilité du futur locataire. Vous pouvez également demander à ce qu’une personne de son entourage se porte garante pour lui. Le parent qui se porte caution devra fournir une mention manuscrite précisant l’étendue de son obligation. Ce papier doit également préciser le montant et la durée d’engagement.
4. Les documents à joindre au contrat de location
Les documents à joindre au contrat de location
Il existe des documents qui doivent nécessairement être joints au contrat de location. Le premier concerne l’état présent des lieux. Dans un cas de copropriété, vous devez remettre au locataire un exemplaire du règlement de copropriété. Ensuite, vous devez adjoindre les loyers de référence pratiqués dans le secteur.
La loi exige également une liste de diagnostic immobilier à effectuer. Il s’agit notamment de : l’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT), le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et le constat de risque d’exposition au plomb. Vous devez également fournir la superficie du logement.
5. Les clauses interdites dans le contrat de bail
Certaines clauses même inscrites dans un contrat de location n’ont aucune valeur juridique. Il s’agit en particulier des clauses qui :
- Obligent le locataire à laisser visiter le logement plus de 2 h et les jours fériés en vue d’une vente ou d’une autre location.
- Exigent au locataire de souscrire son contrat d’assurance habitation auprès d’une compagnie d’assurance de votre choix.
- Contraignent le locataire à vous régler le loyer par prélèvement automatique.
- Prévoient la résiliation de plein droit du bail pour un motif autre qu’un défaut de paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs,
- Définissent une responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble
- Défendent le locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
6. Les documents non réglementaires pour la signature du contrat de location
La loi fixe la liste des documents interdits pour la signature d’un contrat de location. Cela, afin de bannir toute forme des discrimination. Aussi le locataire n’est pas obligé de vous fournir une des pièces suivantes :
- Photocopie de sa carte d’assuré social
- Photographie d’identité
- Photocopie de son relevé de compte bancaire ou postal
- Attestation de bonne tenue de compte ou d’absence de crédit
- Autorisation de prélèvement automatique
- Jugement de divorce
- Attestation de son précédent bailleur indiquant qu’il est à jour de ses loyers et charges s’il peut présenter d’autres justificatifs, de type quittances de loyer
- Attestation de son employeur s’il peut fournir son contrat de travail et ses bulletins de salaires
- Contrat de mariage ou un certificat de concubinage
- Chèque de réservation de logement
- Dossier médical personnel
- Extrait de casier judiciaire
- Remise de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de 2 mois loyers en l’absence de dépôt de garantie
- Garantie de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants
7. Faire un inventaire des biens mobiliers et immobilier du logement
Établir un état des lieux permettra de prévenir les difficultés au moment du départ du locataire. Pour qu’il soit fiable, vous devez le faire en présence du locataire. Aussi, il vous faudra décrire précisément chaque pièce du logement. Inventoriez en précisant l’état des équipements, neufs ou usés. Soyez le plus précis dans vos descriptions. Vous pouvez aller plus loin en sollicitant l’aide d’un expert.
Par ailleurs, si le locataire se refuse à procéder à cette démarche, vous pouvez faire appel à la commission départementale de consultation ou à un huissier. L’entité engagée enverra alors une convocation par un courrier recommandé avec AR au locataire. Peu importe la personne qui sollicite l’intervention d’un huissier, les frais seront partagés en deux entre le bailleur et le locataire.
8. Prévoir le renouvellement du bail
Vous devez prévenir le renouvellement du contrat de location. En effet, lorsqu’un contrat de bail arrive à terme, 3 choix s’offrent à vous :
- Une reconduction tacite du contrat de location : C’est ce qui arrivera par défaut. Le contrat sera alors reconduit pour une durée de 3 ou 6 ans. Cette durée dépend de celle indiquée dans votre précédent contrat.
- Proposer un nouveau contrat à votre locataire : Celui-ci doit répondre à une durée minimale de 1 an. Par contre, si vous devez récupérer votre logement pour des raisons familiales ou professionnelles, vous devez procéder 6 mois avant la fin du bail en cours. Vous devrez alors adresser à votre locataire une lettre recommandée avec AR ou un acte d’huissier.
- Renouveler le contrat de location en augmentant le loyer : Vous pouvez le faire si vous estimez que le loyer actuel est sous-estimé. Dans ce cas, à l’échéance du bail en cours, vous pouvez fixer un nouveau prix en vous référant au prix des loyers voisins pour un logement similaire. Pour ce faire, vous devrez procéder comme précédemment 6 mois avant la fin du bail en cours. La demande sera adressée par courrier recommandé avec AR. Celle-ci doit mentionner des références précises qui vous permettent de fixer ce prix selon l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsqu’il s’agit d’une personne physique ou morale, la durée du nouveau bail sera de 3 ou 6 ans.
9. Comment réagir à un refus du locataire face à une proposition d’augmentation de loyer ?
Dans certains cas, votre locataire vous informe par écrit de son refus d’accepter votre proposition d’un nouveau loyer. Toutefois, si 4 mois avant la fin du bail le locataire n’a toujours pas répondu à votre proposition d’augmentation, cela équivaut à un non. Si vous ne parvenez pas à un accord, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.
Une telle procédure est généralement gratuite et s’effectue via une lettre recommandée avec AR ou via un acte d’huissier. Le bailleur et le locataire seront convoqués afin de trouver un accord. Chacun pourra alors produire ses arguments. La commission prononcera un avis deux mois après. Si vous ne parvenez pas à une entente, l’un ou l’autre peut saisir le juge d’instance. Ce dernier déterminera un loyer en se basant sur les loyers de référence de la zone du logement pour un bien similaire.
Par contre, si vous omettez de saisir le juge avant la fin du bail, celui-ci est automatiquement reconduit en conservant les même modalités. Notez que des décrets limitent la hausse des loyers dans certaines communes.
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10. Enregistrement du contrat de location
Enregistrement du contrat de location
L’enregistrement du contrat de location d’un bien immobilier affecté au logement est obligatoire. C’est également une obligation pour le propriétaire si le logement n’est pas affecté à sa résidence principale. L’enregistrement doit s’effectuer 2 mois après la signature du bail par le bailleur. Cet enregistrement se fait par transmission d’un exemplaire du contrat de location à l’administration de l’enregistrement. L’administration inscrira les modalités du bail dans le registre.
Pour que le contrat puisse être enregistré, les signatures des deux parties doivent y être apposées. En outre, le nom et l’adresse de ceux-ci doit y être mentionnés. De plus, la date du début de la location, le montant du loyer ainsi qu’une description détaillée du bien doivent y figurer.
Lorsque le bailleur omet d’enregistrer le contrat de location, il devra payer une amende de 25 euros. En plus, il subira des pénalités fiscales. Par ailleurs, un contrat de location non enregistré donne la liberté au locataire de mettre fin au bail sans préavis. D’autre part, un locataire peut également prendre les devants et déclarer le contrat de bail si le bailleur l’a omis.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment devenir rentier grâce à l’immobilier.