Le compromis de vente, à l’instar des autres documents juridiques intervenant dans le domaine de l’immobilier, est un instrument de grande importance. Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, alors vous serez amené à signer un compromis de vente. Je vous propose aujourd’hui de décrypter le contrat que représente le compromis de vente.
Compromis de vente : Qu’est-ce-que c’est ?
Compromis de vente – définition
1. Définition
Il n’est pas rare en ce qui concerne les transactions immobilières que deux ou plusieurs personnes décident de confirmer par écrit leur volonté de vendre et d’acheter un bien particulier aux conditions et prix qu’ils auront pris la peine d’établir. Ce document préalable à l’acte de vente est dénommé compromis de vente. On parle parfois de « avant-contrat ».
N’étant pas un acte de vente définitif, le compromis de vente selon le Code civil, équivaut tout de même à une vente dès lors que les parties se sont entendues sur le prix et l’objet à vendre ou à acheter. La loi toutefois accorde aux parties un délai réduit pour une rétractation (renoncer à l’accord). Ces dernières peuvent également assortir le compromis de vente de certaines conditions suspensives, dont la non réalisation entraîne la nullité du compromis de vente.
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Cependant si tout au long du compromis de vente, les deux parties ont toujours confirmé leur intention commune de procéder à la vente, la partie qui en fin de compte se voit opposer un refus de signature de l’acte de vente par l’autre partie, peut demander une exécution forcée soit des dommages intérêts.
2. Les composantes du compromis de vente
Compromis de vente – éléments constitutifs
Document par essence juridique, le contrat de vente sous peine de nullité doit impérativement comporter certaines mentions obligatoires. En règle générale, le compromis de vente se présente ainsi :
La nature de l’engagement
A travers cette disposition les parties définissent véritablement le but qu’elles souhaitent à leur compromis : vente/achat.
Situation et désignation des biens
Il s’agit de la situation géographique du bien immobilier à acquérir ainsi que sa description physique. Les parties pourront ainsi préciser sa superficie, ses accessoires etc.…
Origine de la propriété
Par cette disposition, il est demandé au propriétaire du bien immobilier sur lequel est conclu un compromis de vente, d’établir preuve à l’appui que le bien en question est bel et bien sa propriété. Un précédent contrat d’achat serait une preuve irréfutable.
Charges grevant l’immeuble
Il faut entendre par cette disposition l’ensemble des faits extérieurs qui pourraient influencer la jouissance du bien. Par exemple est-il situé sur une superficie appartenant à la mairie, qui pourrait réclamer l’usage du bien en question à d’autres fins. Il est demandé ici une totale franchise au vendeur.
Droit de rétractation
Censée protéger les différentes parties à un compromis de vente, elle a pour but de permettre aux parties de renoncer l’une et l’autre soit à leur offre d’achat ou offre de vente dans un délai ne dépassant pas les 10 jours à compter de la date de signature du compromis de vente.
Les conditions générales de vente
Les parties ici fixent le prix, la date ainsi que les charges que chacune d’elles devra supporter.
Les conditions suspensives
Les parties précisent ici un ensemble de conditions ou hypothèses dont la survenance avant la date prévue pour la conclusion de l’acte définitif de vente, entraîne la nullité du compromis de vente. Par exemple, dans la majorité des cas, le futur acquéreur espère obtenir un crédit immobilier de sa banque. Si cette dernière ne le lui accorde pas, cette condition suspensive met définitivement fin au compromis de vente.
Les mentions ci-dessus énumérées ne sont pas exhaustives, elles reflètent toutefois un état général du compromis de vente.
Compromis de vente : Vendre seul ou par une agence immobilière
Compromis de vente – vendre par agence ou seul ?
Votre décision de vente est prise. Cependant, vous réfléchissez encore aux modalités : souhaitez-vous vendre directement de particulier à particulier, ou au contraire confier la vente à un professionnel ? Voici une analyse de deux méthodes aux avantages différents.
1. Vendre de particulier à particulier
Si vous retenez le choix de vendre votre bien immobilier directement de particulier à particulier, le principal avantage est évidemment la réduction des frais de procédure que vous aurez payé à des tiers. 6 étapes essentielles à suivre pour effectuer une vente sans agence immobilière :
Etape 1 : Compromis de vente, fixer son prix
Premièrement, commencez par fixer le prix de votre bien immobilier. Pour cela, faites une étude comparative des biens ayant les mêmes caractéristiques que le vôtre, et situés dans la même zone géographique. Consultez les sites d’annonces immobilières, vous saurez ainsi dans quelle fourchette situer votre bien immobilier.
Etape 2 : Compromis de vente, publier son annonce
Deuxièmement, écrivez et publiez votre annonce. Celle-ci devra préciser les caractéristiques de votre bien, c’est-à-dire le nombre de pièces, superficie, le type de chauffage, présence d’ascenseur etc. Gardez à l’esprit que votre annonce doit attirer et être facilement repérable des personnes actuellement en recherche de bien immobilier. Il vous faut donc enrichir votre annonce à l’aide d’image du balcon, de la cheminée, de la véranda, des chambres, la cuisine etc. Privilégiez enfin les sites d’annonces entièrement dédiés à l’immobilier plutôt que les sites d’annonce généralistes.
Etape 3 : Compromis de vente, valoriser votre annonce
Les images ajoutées à votre annonce ont séduit plusieurs personnes qui demandent à visiter votre bien. Aérez, nettoyez et désencombrez afin d’offrir une visite agréable aux futurs acquéreurs. Vous pourrez également faire recours au service d’une agence spécialiste du home staging afin de vous aider à préparer la visite par des clients. Pendant la visite, insistez évidemment sur les atouts de votre logement mais ne tentez pas à tout prix de masquer ses défauts. Vous êtes là pour rassurer le visiteur et gagner sa confiance, ne lui renvoyez surtout pas l’image d’une personne malhonnête prête à tout pour parvenir à ses fins ! Enfin, montrez-vous sous votre meilleur jour : courtois, à l’écoute et disponible pour une prochaine visite.
Etape 4 : Compromis de vente, être transparent
Quatrièmement, le futur acquéreur souhaitera par exemple vérifier certains documents avec vous, tel que le contrat de propriété, le règlement de copropriété et les différentes répartitions des charges. Soyez transparent et disposé à les lui montrer. Si vous détenez une information importante que vous refusez de communiquer à l’acheteur potentiel, il pourra obtenir une réduction du prix, voire l’annulation de la vente, s’il s’en aperçoit.
Etape 5 : Compromis de vente, évaluer son bien
Compromis de vente – évaluer son bien
Cinquièmement, vous devriez réaliser des diagnostics techniques, destinés à évaluer l’état physique de la maison et les potentiels travaux à mener. Cette démarche précède même la signature du compromis de vente.
Etape 6 : Compromis de vente, vendre son bien
Enfin, passez à la signature du compromis de vente de votre bien immobilier.
2. Vendre par une agence immobilière
Les procédures immobilières sont un véritable casse-tête pour vous, vous souhaitez jouir du résultat final : le prix de la vente de votre bien. Dans cette hypothèse, confier la vente de votre bien immobilier est une bonne alternative.
La première des choses à faire sera de déterminer la nature du mandat, document par lequel vous autorisez une agence immobilière à vendre votre bien en votre nom. Ce mandat de vente peut-être soit exclusif ou non-exclusif. Il est exclusif lorsque la vente de votre bien immobilier est confiée à une seule agence immobilière. Avec le mandat non-exclusif, plusieurs agences immobilières peuvent intervenir dans le processus de vente. Le mandat de vente comprend plusieurs mentions identiques à celles du compromis de vente, auxquelles, il faut ajouter le prix de la rémunération de l’agence immobilière ainsi que la durée du contrat.
En vertu du contrat de vente, l’agence immobilière se charge de mener les diagnostics préalables à la conclusion du compromis de vente. Elle vérifie l’authenticité du bien et le titre de propriété du vendeur. Elle peut également modifier le prix de vente d’un bien.
Le compromis de vente : rédaction personnelle ou notaire
Compromis de vente – phase de rédaction
1. Rédaction personnelle
Vous avez-vous-même la possibilité de rédiger un compromis de vente que vous soumettrez à votre acheteur. De nombreux sites internet proposent aujourd’hui des modèles prédéfinis de compromis de vente à exploiter sans passer chez un notaire. Les personnes recourant à ces modèles le font par souci budgétaire. En effet, les frais de notaires étant parfois élevés, c’est une méthode intéressante si vous souhaitez faire des économies. Toutefois, autant vous mettre en garde, un compromis de vente bien que n’étant pas définitif, n’est pas à prendre à légère étant donné les implications juridiques. Il serait dommage que vous perdiez gros à cause d’un simple document juridique. Une sollicitation d’un notaire pourrait être nécessaire.
2. Le notaire
Parce que la rédaction du compromis de vente ne s’improvise pas, il est recommandé de recourir à un notaire. Professionnel du droit, il a l’habitude de ce genre de prestation. Il pourra établir un compromis de vente conforme à votre situation ainsi que celle de votre acheteur. Les notaires préfèrent utiliser leur modèle de compromis de vente dans la mesure où c’est sur la base de ce document qu’ils établissent ensuite l’acte de vente définitif. Pour les biens situés en immeuble collectif, il y a, depuis la loi Alur de 2014, un nombre important d’informations à annexer au compromis. Si certaines d’entre elles manquent, votre contrat de vente pourrait être remis en cause par l’acheteur. Signer avec un notaire est important, car il s’assure que l’ensemble des documents est bien fourni.
Compromis de vente : signature du compromis de vente
Compromis de vente – signature
1. Les parties prenantes à la signature
Les étapes préparatoires décrites plus haut vous auront conduit jusqu’au jour décisif, celui de la rédaction proprement dite du compromis de vente. Si vous avez opéré le choix d’une rédaction personnelle, vous vous réunirez directement entre parties intéressées. Si au contraire vous avez confié la vente de votre bien à une agence immobilière ou un notaire, ces derniers vous réuniront (acheteur et vendeur) aux dates et endroits qu’ils auront choisis pour procéder à la rédaction du compromis de vente.
Le compromis de vente comprendra les mentions obligatoires mentionnées plus haut.
2. Enregistrement du compromis de vente
En règle générale, il n’est pas obligatoire que le compromis de vente soit enregistré au niveau des services fiscaux. En revanche, par prévision et sécurité juridique, il est recommandé dans l’éventualité d’un problème entre vous et votre acheteur de procéder à cet enregistrement.
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3. Versement d’un acompte par l’acheteur
Pour que sa volonté d’acquérir votre bien, ne soit pas que formelle, le futur acquéreur a l’obligation de verser entre 5 et 10% de la valeur réelle du bien en guise d’acompte. Il pourra s’acquitter du reste lors de la signature définitive du contrat de vente. Si l’acquéreur a fait valoir son droit de rétractation dans la limite autorisée par la loi, il peut récupérer l’intégralité de cet acompte.
L’acompte peut être versé au notaire du vendeur ou à une agence immobilière.
4. L’hypothèse d’un contrat de vente
La signature du contrat de vente dans la majorité des cas intervient dans les 3 mois qui suivent la signature de compromis. Moment tant attendu dans la mesure où il marque la fin d’un processus long ou court pour certains.
Acquérir et vendre un bien immobilier sont des pratiques courantes dans le secteur de l’immobilier. Pour l’investisseur qui souhaite vendre son bien, il est important de prendre la mesure de cet acte qui a des conséquences juridiques importantes. D’où l’importance, lorsque les moyens le permettent de faire appel à des spécialistes (agence immobilière et notaire) ou le faire personnellement, tout en prenant la peine de se renseigner. Le compromis de vente n’est désormais plus un secret pour vous.
Pour aller plus loin sur l’immobilier, je vous recommande ma vidéo pourtant sur « Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier »