Le bail professionnel est, avec le bail à usage d’habitation et celui à usage commercial, l’une des trois principales formes de location d’un bien immobilier. Dans cet article, nous allons aborder tout ce qu’il faut savoir sur ce type de location immobilière.
Bail professionnel : définition et contours
Signature du bail professionnel
1. Définition : qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Le bail professionnel est un bail qui s’applique à une location non commerciale. Ce type de bail concerne principalement les professions libérales. Par rapport aux autres principaux types de bail (usage commercial ou d’habitation), il apparaît comme plus souple. Ce critère peut faire pencher la balance en sa faveur, lorsque vient le moment pour un entrepreneur de choisir un type de bail pour exercer son activité. Toutefois, il est soumis à certaines règles que nous énumérons dans la suite de cet article.
2. Les personnes concernées par le bail professionnel
Le bail professionnel concerne exclusivement les personnes exerçant une activité libérale. C’est une activité dont les revenus sont classés parmi les bénéfices non commerciaux. Citons quelques exemples de professions concernées : acupuncteurs ; notaires ; dentistes ; architectes ; médecins ; sage-femmes ; expert-comptable ; avocats ; etc.
Le professionnel peut, s’il le souhaite, exercer son activité libérale dans un local commercial. Il peut également l’exercer au sein de son propre logement. Même si pour cela certaines conditions doivent être préalablement observées. En effet le professionnel doit s’assurer au préalable de l’accord du propriétaire pour exercer à domicile. Il doit ensuite s’assurer que le règlement général de copropriété le lui permet.
Aussi, le locataire et le propriétaire doivent se renseigner auprès de la mairie concernée pour savoir si la pratique d’activité professionnelle à domicile est autorisée. Cette pratique n’est pas autorisée dans certains départements et communes. C’est notamment le cas dans les communes de plus de deux cent mille personnes.
Bail professionnel ou bail commercial : Les principales différences
Bail professionnel et bail commercial – Les différences
Le bail professionnel et le bail commercial peuvent paraître, et ce à bien des égards, similaires. Cependant il existe entre eux des différences non négligeables.
D’abord le bail professionnel est un contrat qui doit être obligatoirement écrit. Alors que cette exigence n’existe pas pour le bail commercial. Ensuite une profession libérale peut être exercée au sein d’un local à usage commercial. Tandis que l’inverse n’est pas autorisé. En effet, le bail à usage professionnel ne permet pas d’exercer un activité commerciale.
1. La durée d’un bail commercial
La durée d’un contrat de bail peut être décidée librement par les parties contractantes. Cependant la loi énonce une durée minimale. La durée convenue par les parties dans le contrat ne doit pas être inférieure à celle fixée par la loi. Elle peut toutefois l’excéder.
La durée minimum établie par la loi est de 6 ans. Après expiration du contrat, si le bail n’a pas été résilié par les parties, il se reconduit tacitement. Cela signifie que, sauf acte contraire, le contrat se renouvelle automatiquement après son expiration. Et ce dans les mêmes conditions que lors de son première conclusion. Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne donne pas au preneur le droit au renouvellement.
2. La rupture du bail professionnel
Le contrat peut être rompu à tout moment soit par le locataire, soit par le bailleur. Cela s’appelle « donner congé ». Le congé peut être donné à tout moment par le locataire. Cependant un préavis de six mois doit être respecté par ce dernier. Concernant la raison du congé, le locataire n’est pas tenu d’en fournir une. Il peut en effet décider de mettre un terme au contrat sans spécifier de motif valable.
Quant au bail commercial, sa rupture exige au preneur d’adresser au bailleur, un courrier avec avec accusé de réception. Il peut également notifier son intention de mettre fin au bail par voie d’huissier.
Du coté du bailleur la situation s’avère légèrement plus difficile. En effet, si ce dernier peut donner congé au preneur, il ne peut le faire qu’à l’expiration du bail professionnel. C’est-à-dire une fois tous les six ans. Pour ce qui est du préavis, il reste inchangé pour le bailleur : six mois avant la fin du bail. Le bailleur peut disposer d’un préavis réduit s’il le souhaite. Mais il doit pour cela le notifier clairement au preneur en l’informant de sa volonté de donner congé, avec les motifs de cette décision.
La conclusion d’un bail professionnel
Avant de conclure un contrat de bail professionnel, il est recommandé de procéder à un état des lieux. Pour ce faire, les parties peuvent faire appel à un huissier de justice. En effet si les parties ne peuvent pas être présentes, cette option peut être intéressante. Dans le cas contraire, elles peuvent réaliser elles-mêmes l’état des lieux. Elles n’auront alors qu’à le faire de manière contradictoire.
Un modèle de bail professionnel
La signature d’un bail professionnel fait appel à certaines clauses particulières. Au rang desquelles le loyer mensuel, les charges et le dépôt de garantie. Vu que ces clauses ne sont pas réglementées par la loi, il est primordial de les expliciter clairement dans le contrat. Les parties prenantes ont la possibilité de fixer les modalités de règlement du loyer et des charges. Le montant du loyer peut être défini en toute liberté par les parties. Analysons plus en détail chaque paramètre essentiel à la conclusion d’un bail professionnel :
Le loyer pour un bail professionnel
Les parties décident dans le contrat de bail, des modalités de paiement du loyer, ainsi que de son montant. Elles peuvent opter pour un paiement mensuel, trimestriel, etc. Par la suite le montant fixé pour le loyer sera amené à croître légèrement chaque année. Cela provient de l’inclusion dans le bail d’une clause d’indexation.
Un nouvel indice a été mis récemment en place pour ce type d’activité. Mis en place pour contrer les variations trop importantes de l’indice du coût de la construction, cet indice permet une augmentation plus régulière et adaptée du loyer. Il s’agit en effet de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour lequel vous devez opter lors de la signature du bail.
Les charges induites par le bail professionnel
Le bail professionnel ne fait pas l’objet d’une liste de charges récupérables comme c’est le cas pour le bail à usage d’habitation (décret du 26/08/1987). Le bail professionnel est dès lors plus problématique que le celui à usage d’habitation sur la question des charges. Si le bailleur souhaite se référer à la liste des charges récupérables prévues pour le bail à usage d’habitation, il doit le mentionner de manière explicite dans le contrat.
Cependant il faut savoir que la liste de charges pour le contrat d’habitation penche en faveur du locataire, plutôt que du bailleur. En tant que bailleur, si vous souhaitez imputer des charges supplémentaires au preneur du local, mentionnez-le explicitement dans le contrat de bail.
Quid de l’absence de mention particulière, une solution juridique existe. Et elle émane de la jurisprudence (ensemble des décisions des juridictions étatiques). En effet celle-ci a confirmé que lorsqu’il n’est pas fait de mention spéciale, seules les charges dont bénéficie effectivement le locataire professionnel peuvent lui être imputables.
Le dépôt de garantie pour le bail professionnel
Les parties décident en toute liberté du montant à fixer pour le dépôt de garantie. Généralement il est fixé un montant correspondant à deux mois de loyer.
Il est à noter que le contrat de bail doit comporter en annexe un dossier de diagnostic technique. Avec en son sein un diagnostic de performance énergétique, ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques. Le tout datant de moins de trois mois.
Indexation du bail
L’indexation peut se faire librement dans le cadre d’un bail professionnel. Mais pour ce faire, le bailleur est tenu de le mentionner explicitement dans le bail. A défaut de quoi l’indexation n’est pas possible. Mais comment indexer ?
L’indexation peut se faire en suivant l’indice du coût de la construction (ICC). Mais l’inconvénient avec cet indice, c’est qu’il est volatile, parce qu’indexé sur le coût des matières premières. En général il penche en faveur du bailleur dans ses fluctuations. Et puisque ces dernières années il a plutôt tendance à augmenter régulièrement, le propriétaire qui loue son bien n’est pas à l’abri d’une contestation par son locataire.
Nous sommes plutôt d’accord pour l’utilisation de l’indice ILAT. Il est équilibré et suit la variation réelle des prix.
Les documents à annexer au bail professionnel
Depuis 2010 et la loi Loi Grenelle II, les diagnostics énergétiques à fournir pour un bail à usage d’habitation le sont également pour un bail professionnel. Dans l’ensemble, c’est le code de la construction et de l’habitation qui fut modifié. Il est désormais exigé de fournir un diagnostic de performance énergétique à annexer au bail professionnel.
Outre le diagnostic énergétique, il faut également annexer au bail professionnel un état des risques naturels et technologiques. Cet impératif trouve sa source dans le code de l’environnement. Il s’agit d’une obligation générale qui s’applique à tout type de location.
Pour finir il doit être fourni un diagnostic d’amiante. Cela est une obligation du fait du code de la santé publique. Il est demandé pour tous types de baux. Cependant, il n’est pas obligatoire, à moins que le permis de construire du logement ne date d’avant l’année 1997.
3 astuces pour trouver une bonne location professionnelle
Bail professionnel – Astuces pour trouver une bonne location
Vous désirez vous trouver un bâtiment sympathique, et correspondant à vos critères, nous vous donnons quelques astuces pour trouver la bonne affaire.
1. Connaitre ses besoin et bien choisir son emplacement
Soyez toujours sûr que le local que vous vous apprêtez à louer correspond à votre projet d’entreprise. Il est déconseillé d’agir sur un coup de tête. Car il pourrait s’avérer difficile par la suite d’assumer le loyer par exemple. Demandez-vous si le local est suffisamment bien agencé pour faciliter la circulation et l’agencement des bureaux.
De même pensez à vérifier la convenance de la surface utilisable. En particulier en prévision d’un éventuel développement futur. Il est judicieux de se laisser un certain nombre de mètres carrés vides, en prévision d’un éventuel bond de votre activité. De plus cela pourrait vous dépanner temporairement en vous aidant à stocker du matériel sans encombrer les espaces de travail. Il est généralement estimé qu’il faut entre 11 et 15 m² par salarié. Alors pensez-y !
En ce qui concerne l’emplacement de votre local, c’est un point très important à ne surtout pas négliger. Dans l’idéal l’emplacement devrait concilier accessibilité et attractivité. Le choix du quartier dans lequel vous souhaitez vous implanter est primordial, car de lui dépend l’opinion que l’on se fera de vous. Il est opportun de vérifier l’accessibilité à votre local : aussi bien en voiture qu’en transport en commun.
Pour finir, renseignez-vous sur les projets d’urbanisme en préparation : ce serait dommage de faire l’objet d’expropriation aussitôt installé.
2. Bien repartir les charges et se renseigner sur les modalités de résiliation du bail professionnel
La répartition des charges peut causer certains problèmes entre le bailleur et le locataire. De manière générale, lorsque les charges sont en rapport avec l’immeuble, les frais de gestion, l’impôt ou les grosses réparations, c’est au bailleur qu’elles incombent. Dans le cas contraire, c’est le locataire qui doit s’en charger. Ce dernier le fait généralement au moment de payer le loyer. Le montant des charges peut rester intact durant tout le contrat, ou être indexé régulièrement. C’est aux parties de choisir.
En ce qui concerne la résiliation, il est tout à fait possible et pour les deux parties, de rompre un bail professionnel avant son terme. Durant la durée du bail professionnel, le locataire ne peut être évincé. Mais dès que le bail arrive à son terme, le bailleur a le droit de ne pas le reconduire. Car en effet le bail professionnel ne donne pas au locataire le droit au renouvellement. Le bailleur est tout de même tenu de respecter un préavis de six mois, et il peut ne pas se prononcer sur le motif de sa décision de résiliation.
En outre le locataire peut également décider de mettre fin au bail professionnel. Et ce à tout moment, sans obligation de livrer ses motivations. Mais il doit quand même respecter lui aussi un préavis de six mois.
3. Respecter l’affectation des lieux
Assurez-vous de pouvoir effectivement exercer votre activité dans les locaux que vous vous apprêtez à louer. Pour cela il peut être très judicieux de vous adresser à la mairie.
Le bail professionnel concerne toutes les activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles. Autrement dit il s’agit des professions libérales soumises au registre des bénéfices non commerciaux. Les professions libérales dans lesquelles sont réalisés des actes de commerce ne sont pas concernés par le bail professionnel : ils se contenteront d’un bail commercial.
La colocation est possible dans un bail professionnel. Alors pensez-y. Si vous venez à opter pour ce choix, ayez le réflexe d’insérer dans le contrat une clause de solidarité.
Vous voilà à présent très bien renseigné sur les tenants et aboutissants du bail professionnel. Il ne vous reste plus qu’à trouver le local qui vous convient, et mettre en pratique les conseils que nous vous avons distillé.
Pour aller plus loin, je vous recommande de suivre cette vidéo sur « 7 Erreurs fatales à éviter dans l’immobilier »