Nombreux sont les propriétaires d’appartement désireux de le mettre en location. Que ce soit pour une durée limitée (louer son appartement saisonnier ou pour les vacances), ou pour plus longtemps. Dans tous les cas, louer son appartement peut s’avérer intéressant pour vos finances, pour peu que vous sachiez comment vous y prendre, et comment éviter les écueils. Dans cet article nous vous disons comment louer son appartement rapidement.
Définir la nature de sa location
Avant de louer son appartement, il faudrait savoir quelle formule de location vous convient le mieux. Car du type de location choisit dépend la rentabilité que vous êtes en droit d’attendre. Nous vous en disons plus sur les possibilités en terme de location.
Choisir la bonne formule pour louer son appartement
La première chose à faire lorsqu’on cherche à louer son bien immobilier, c’est de vérifier que ce dernier répond aux normes requises pour la location. En effet depuis un décret datant du 30 Janvier 2002, les locaux mis en locations doivent respecter certaines normes en terme de surface. Le logement en question doit disposer d’une pièce principale avec une surface habitable d’au moins 9 m², d’une hauteur sous plafond de 2,2 m au moins, le tout pour un volume minimum de 20 m3.
Avant de se lancer et de chercher à louer son appartement, demandez-vous quel type de location vous souhaitez faire. Opterez-vous pour une location vide ou une location meublée ? À supposer que vous choisissiez de faire une location meublée, s’agira t-il d’une location meublée classique ou d’une location saisonnière ?
Ce sont autant de questions que vous devez vous poser afin d’optimiser la mise en location de votre logement. Pour y répondre, jetez un coup d’œil à la demande immobilière au sein de votre espace géographique.
Les spécificités de chaque option
La location vide fait souvent appel à des personnes en quête de long séjour. Par contre la location meublée sied plus aux séjours touristiques, ainsi qu’aux étudiants. Tout dépend donc de l’environnement autour de votre local.
La durée du bail n’est pas la même pour une location meublée que pour une location vide. Si vous souhaitez louer votre appartement meublé, il faut s’attendre à un bail d’un an renouvelable tacitement. Alors que pour les locaux vides, la durée du bail est de trois ans.
Idem pour le dépôt de garantie dans ces deux types de location. Le dépôt de garantie pour une location meublée est de deux mois, tandis qu’il est de seulement un mois pour une location vide. Et le loyer peut être légèrement rehausser si vous mettez en location un appartement meublé.
Location saisonnière : comment louer son appartement saisonnier ?
La location saisonnière est une forme de location meublée, mais avec quelques particularités. D’abord la durée maximum du bail est de quatre-vingt dix jours renouvelables. Aussi, certaines obligations se rajoutent pour ce type de location. Il s’agit notamment de l’interdiction de clauses abusives ; la transmission de la description exacte des lieux ; des modalités de réservations spécifiques ; le droit à un dépôt de garantie.
En 2017, la loi des finances a tenue à prendre en compte les nouvelles plateformes de partage et de mise en réseau (ubérisation). Ainsi, pour le bailleur qui décide de louer son appartement via airbnb, il devra jeter un coup d’œil au nouveau statut.
Ainsi les revenus de la location saisonnière supérieurs à 23000 euros sont automatiquement affiliés au RSI (Régime Social des Indépendants), et sont soumis aux cotisations sociales.
Mettez en valeur votre appartement (ou votre maison)
Si vous souhaitez trouver un locataire rapidement, et surtout fixer un bon montant pour votre loyer, une petite séance Relooking s’impose. En effet vous avez tout à gagner à ce que tout dans votre habitation soit en bon état. N’hésitez pas à faire les travaux nécessaires, et à installer les équipements qui pourront apporter plus de valeur à votre logement. En vous démarquant, vous serez en mesure de recevoir beaucoup de demandes, ce qui vous permettra de placer votre loyer dans la fourchette haute de votre zone.
Effectuer quelques travaux, même de bricolage ou de décoration, sont peu coûteux au regard de la valeur globale de l’appartement. Mais cela peut augmenter sensiblement la rentabilité de votre bien. Si vous évoluez dans un environnement concurrentiel, c’est un bon moyen d’attirer les candidats chez vous, plutôt qu’ailleurs. Et ce sans trop vous préoccuper du rapport qualité-prix.
Valoriser une maison au maximum de son potentiel permet de le louer ou de le vendre facilement. Le temps et l’argent investis seront ainsi vite rentabilisés.
S’acquitter des diagnostiques immobiliers obligatoires
Afin de travailler dans la plus grande transparence au regard de la loi, vous devez procurer au potentiel locataire les documents qui font un bilan complet de l’état de votre logement. Dans le cas d’une location, les diagnostiques à réaliser sont au nombre de trois : le diagnostique de performance énergétique ; le diagnostique plomb (pour les bâtiments construits avant 1949) ; et l’ENRT (état des risques naturels et technologiques).
S’il s’agit d’une copropriété, le syndic doit également vous fournir les documents de diagnostique pour les parties communes. Ce sont des documents qui doivent être annexés au contrat de bail. Ce qui suppose qu’ils aient été faits avant que vous ne trouviez un locataire. Les informations du diagnostique de performance énergétique sont à insérer dans l’annonce que vous ferez pour votre location.
Décidez du montant du loyer
Le but ici est de fixer un montant pas trop élevé pour ne pas faire fuir les potentiels locataires, tout en pensant à vous et à votre portefeuille. Une rapide analyse de la concurrence s’impose afin de ne pas être en total décalage avec les tarifs pratiqués sur le marché.
Plusieurs facteurs sont à considérer avant de fixer le montant du loyer :
- La surface habitable ;
- L’emplacement du logement (selon qu’il se trouve au centre-ville ou pas le loyer diffère) ;
- La qualité du mobilier et des équipements (plus celle-ci sera élevée, plus ils pourront peser sur le loyer).
Chercher un locataire pour louer son appartement
Plusieurs moyens existent pour trouver un locataire, afin de louer rapidement son appartement.
Louer son appartement par agence
Si vous n’avez pas le temps de suivre toutes les procédures et démarches requises, louez votre appartement en passant par une agence. Cela peut s’avérer utile également dans le cas où vous partez en vacance pour quelques temps. Dance ce cas là, l’agence sera à même de vous trouver un locataire pour louer votre appartement pour les vacances. Elle peut même louer votre appartement à la semaine.
L’inconvénient ici en louant son appartement par agence, c’est que cette dernière prendra une commission, qui va se répercuter sur le loyer. De plus des frais d’entrée s’appliquent et il vous incombera de les assumer.
Louer son appartement sans agence
Si vous avez le temps et que vous souhaitez tirer de bons profits de votre location, il est préférable de louer sans passer par une agence. Dans ce cas la location se fera entre particuliers. Et il peut être plus ou moins difficile de trouver des locataires pour son appartement. Toutefois il existe plusieurs canaux de diffusion : le bouche à oreille (basique mais efficace) ; les sites de petites annonces (leboncoin par exemple) ; les sites spécialisés en location de vacances ; les sites-web personnels (indispensables pour la location saisonnière).
Louer son appartement via Airbnb
La plateforme de location de logement, leader sur le marché mondial, constitue une alternative intéressante. En effet en tant que propriétaire, il vous est parfaitement possible de louer votre appartement légalement sur Airbnb. Et ce, pendant quatre mois de l’année sans être obligé d’informer la mairie ni déclarer ses revenus aux impôts.
Il est important sur la durée maximale ici, qui est de quatre mois (120 nuits) par an. Au delà, il est supposé que vous louez un résidence secondaire comme logement touristique.
Sélectionner le bon locataire
Afin de vous éviter des déconvenues, vous allez demander au candidat de vous produire certains documents. Vous en avez bien évidemment le droit, mais sachez que la loi ne vous autorise pas à demander n’importe quel document au locataire (loi Alur).
Vous avez le droit de demander un certain nombre de pièces au candidat au logement, tandis qu »il vous est interdit d’en réclamer d’autres. Voici les papiers que vous pouvez exiger : une copie de la carte d’identité et du passeport du candidat ; une copie des trois derniers bulletins de salaires ou les deux derniers bilans (indépendant) ; un contrat de travail ou une attestation de l’employeur ; le dernier avis d’imposition ; une copie des trois dernières quittances de loyer.
Si le locataire est un étudiant, vous devez, pour vous prémunir, exiger un garant. Ce dernier se portera caution pour le locataire. Ainsi en cas de difficulté pour le règlement du loyer, sa caution sera en mesure d’assurer ses arrières. Dans ce cas exigez les mêmes pièces à la caution qu’au locataire lui-même.
Si vous recourez aux services d’un mandataire, sachez que celui-ci ne peut en aucun cas choisir un locataire à votre place.
Faites une bonne publicité pour louer rapidement votre appartement
Lors de la rédaction de votre annonce, dans le cas où vous ne passez pas par une agence de location, voici les points sur lesquels vous devez insister :
- Décrivez brièvement le quartier dans lequel le logement se situe (services à proximité, facilités d’accès des transports en commun, écoles…) ;
- Mettez en relief les atouts de votre appartement (baies vitrées, double exposition au soleil, isolation, mezzanine…) ;
- Rajoutez des images ou des vidéos pour égayer l’annonce, et la rendre vivante ;
- Indiquez le nombre de pièces de votre appartement (ne sont pas pris en compte les WC et la cuisine) ;
- Précisez-en la surface (si possible, mentionnez aussi celle du jardin et de la terrasse)
- Donnez le nombre d’étages de l’appartement (en précisant si elle est de plein pied s’il s’agit d’une maison, et aussi les conditions d’accès) ;
- Dites si le logement dispose d’un parking ou non. Idem pour un box ou un garage ;
- Si votre logement est meublé, précisez les meubles concernés. Depuis 2015, un appartement meublé doit contenir un ensemble d’équipements : un réfrigérateur, un congélateur, un four ou un four à micro-ondes, de la vaisselle, des étagères, etc.
L’obligation de faire un état des lieux à la signature du bail
Votre annonce a été efficace et vous avez pu louer votre appartement rapidement, il ne reste plus qu’à signer le bail. Mais n’oubliez pas de procéder immédiatement à l’état des lieux. Car c’est une obligation légale et sans cette formalité, vous risquez d’être contraint de payer au locataire la totalité de son dépôt de garantie.
Aussi vous devez lui transmettre un exemplaire des diagnostiques effectuez par un professionnel. Cela lui permettra d’avoir une idée assez claire de l’état de l’appartement ou de la maison au moment d’y faire son entrée .
En rédigeant le bail de location, assurez-vous d’être en conformité avec les dispositions légales. En effet, la loi du 6 juillet 1989 a édictée un modèle de contrat de bail. Vous devez vous en inspirer pour être sûr de coller au plus près des dispositions légales en la matière. Certaines librairies spécialisées dispose de ces modèles contractuels.
Dans le cas où vous négligés ou refusez d’effectuer l’état des lieux, vous serez obligé de rembourser l’intégralité de la caution au preneur, quand bien même des dommages auraient été constatées.
Important : se prémunir contre les impayés
Parce qu’on est jamais à l’abris d’un retard de loyer ou d’un loyer impayé, il peut être judicieux d’anticiper. Ainsi vous pouvez, pour prévenir ces situations, exiger une caution solidaire, ou alors demander au locataire de souscrire à une assurance loyers impayés.
Cela peut être intéressant en particulier lorsqu’on a affaire à des étudiants, car ceux-ci sont par définition limités en ce qui concerne leurs revenus.
Si vous optez pour une caution solidaire, vous pouvez réclamer à la caution, la production des mêmes documents que vous avez exigé au locataire lui-même. En ce qui concerne l’assurance loyers impayés, elle vous protège une fois souscrite contre, bien sûr, les loyers impayés, mais elle vous assure aussi pour ce qui est des dégradations, des détériorations, du départ prématuré du locataire. De même en cas de recours judiciaire, elle vous couvre pour les frais judiciaires qui vous sont imputables.
Vous savez à présent comment faire pour rapidement louer son appartement. En prenant la peine de valoriser votre logement, vous pourrez le louer dans des conditions plus que favorables. Si vous partez en vacances et que vous souhaitez louer votre appartement pendant les vacances, il peut être intéressant de recourir à une agence de location, ou à une plateforme de mise en relation (type Airbnb). Pour finir, n’oubliez pas de toujours vous renseigner sur la conformité juridique des actes que vous posez en matière de location, cela vous évitera bien des déconvenues.