Investir dans un logement social présente de nombreux avantages. Avant de vous lancer, il est nécessaire de consulter un avocat ou encore un expert financier. Celui-ci pourra vous faire connaître l’importance et la valeur de cet investissement. En effet, investir dans un logement social vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Découvrez dans cet article comment investir dans un logement social ?
Qu’est ce qu’un logement social ?
Qu’est ce qu’un logement social
Un logement social est une solution d’habitation à loyer modéré. Cette solution est destinée à des locataires dont les niveaux de revenu sont modestes. La construction et la gestion d’un logement social sont faites par des offices HLM ou des entreprises sociales pour habitat.
1- Loyers et allocation soumis à des règles de l’Etat
Selon les types de logements sociaux (ou encore HLM), les loyers et la désignation des locataires sont soumis a des règles établies par l’Etat. Par conséquent, le prix du loyer au m² est stable. De plus, le locataire doit passer par une commission d’attribution pour obtenir ce type de logement.
En effet, cette commission a pour rôle de voir si les candidats répondent aux critères définis, en particulier le plafond de revenus. Pour bénéficier d’un logement social, le locataire doit justifier d’un plafond maximum de revenu. Par ailleurs, le logement social doit permettre à des ménages à revenus modérés de profiter des loyers inférieurs à ceux du parc privé. Ceci parce qu’ils disposent de revenus nécessairement limités.
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2- L’importance d’une convention ou traité pour l’investissement dans un logement social
Depuis 1979, la signature d’un traité ou une convention entre le bailleur social et l’Etat fait entrer le logement dans les critères du logement social. Il s’agit du traité APL (Aide Personnelle au Logement). Ce traité octroie plusieurs aides, à la fois pour les locataires, mais surtout pour les bailleurs. Dans le dernier cas, l’aide accordée contribue au financement de la construction du logement.
Ce même traité ou convention détermine le montant du loyer au mètre carré. En effet, cela fait partie des caractéristiques du logement social. C’est la nature du prêt donné par l’Etat pour le financement de la construction de l’immeuble qui fixe le montant du loyer. Ainsi, plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur doit fixer des loyers faibles. Ces logements sont alors réservés à des personnes aux ressources insuffisantes.
Pourquoi investir dans un logement social ?
Pourquoi investir dans un logement social
Tout comme la plupart des investissements, investir dans un logement social présente des avantages et des limites. La majorité de ces avantages sont d’ordre fiscaux.
1- Les avantages de l’investissement dans un logement social
Parmi les avantages de l’investissement dans un logement social, on peut citer :
- La réduction du prêt hypothécaire
- L’exonération des taxes municipales et scolaires
- L’assurance de location réduite
- La réduction de la TVA pour les rénovations
Par contre, pour bénéficier de tous ces avantages, vous devez assumer les responsabilités de propriétaire. Il s’agit principalement des obstacles relatifs à la vente de l’habitation plus tard et des difficultés à financer l’achat.
2- Les contraintes de l’investissement dans un logement social
Malgré les avantages de l’investissement dans un logement social, vous devez également considérer les contraintes suivantes :
- La responsabilité du propriétaire : les logements locatifs nécessitent le plus souvent des réparations et celles-ci sont parfois urgentes. Il est souvent difficile de traiter avec les locataires lorsqu’ils prennent du retard dans le paiement du loyer et que vous disposez de peu de liquidités. De plus, il n’est pas évident de confier la tâche à un agent immobilier car cela ne fera qu’augmenter vos dépenses. En effet, le mieux est d’assumer ces responsabilités vous-même.
- Les obstacles pour la vente de l’habitation plus tard : l’investissement dans un logement social ne constitue pas un placement en argent comptant ou encore une épargne. En effet, pour vendre votre logement, vous aurez besoin de temps pour trouver un acheteur et cela dépend également du marché immobilier. En outre, il peut être difficile de vendre car les frais immobiliers et honoraires d’avocat sont exorbitants.
- Les difficultés à financer l’achat : vous devrez faire un apport de fonds d’au moins 20% du prix d’achat pour financer l’achat d’une habitation qui n’est pas votre résidence principale. Dans ce cas, la banque vous demandera de faire une hypothèque. De plus, en étant propriétaire d’un bâtiment, vous devrez également verser les frais relatifs aux charges du logement social. Toutefois, le loyer des locataires pourra vous permettre de couvrir certaines de ces dépenses.
Comment investir dans un logement social ?
Comment investir dans un logement social
L’investissement dans un logement social est un moyen de location pour les bailleurs à des personnes en situation de précarité. Cet investissement est fait avec un loyer modéré, tout en bénéficiant de différentes formes d’aide à savoir : subventions sur travaux, abattement fiscal sur les travaux, prêt aidé et garanties de loyer.
1. Réglementation sur l’investissement dans un logement social
La loi de 1989 sur l’amélioration des rapports locatifs et code de la construction et de l’habitation définit les bailleurs sociaux comme des propriétaires de biens immobiliers qui louent à des familles modestes en contrepartie d’un loyer modéré.
Ils bénéficient d’une contribution pour la construction, l’acquisition et la rénovation de ces logements sociaux en vue de s’occuper de la gestion locative. L’État et les collectivités les considèrent comme étant au service de la population car ils fournissent de l’aide afin de répondre aux besoins sociaux. Ces besoins sont : logements sociaux, l’aménagement de l’espace public et la création de la mixité sociale.
Pour acquérir un logement social en France par exemple, il faut avoir la nationalité ou bien encore posséder un titre de séjour valable. Les locataires ont une obligation de respecter les plafonds de ressources fixés. Ces plafonds tiennent compte de la composition du foyer, de son revenu et de la zone géographique.
Pour acquérir ce type de logement, les locataires doivent impérativement fournir un dossier de demande de l’année N. Celui-ci doit prendre comme référence le revenu fiscal de l’année N-2.
2. Quels sont les différents types d’investissement dans un logement social?
Parmi les différents types d’investissement dans un logement social, trois sont les plus connus. Il s’agit du prêt locatif social, des logements sociaux conventionnés et de l’investissement avec ANAH.
Le Prêt Locatif Social (PLS)
Il favorise les particuliers qui souhaitent investir dans un logement social. Ainsi, il finance au maximum 50% du prix d’acquisition, de construction ou encore de rénovation des logements. Grâce à cela, les particuliers bénéficient d’un taux de TVA à 5,5%. Mais aussi d’une exonération de la taxe foncière sur le bien acquis pour une durée de 25 ans.
Les logements sociaux conventionnés
Il existe deux types des logements sociaux conventionnés : en loyer intermédiaire et en loyer social.
Investissement social conventionné en loyer intermédiaire
Ce sont des logements qui répondent en particulier à la situation des ménages ayant des ressources plus élevées. Pourtant, insuffisantes pour acquérir ou encore louer un logement sur le marché de l’habitation privée. Toutefois, pour avoir un logement social, ceux-ci se doivent de répondre aux critères d’acquisition d’un logement social. Par ailleurs, les loyers sont habituellement inférieurs de 15 à 20% par rapport aux prix du marché immobilier.
Le logement locatif intermédiaire dispose d’un statut. Créé par une ordonnance de février 2014, il a permis de favoriser l’aide à l’investissement locatif. Il offre aux bailleurs une réduction d’impôt en échange d’un engagement de 6, 9 ou 12 ans de location à loyer inférieur à celui du marché. Les investisseurs bénéficient également d’une exonération de 10% de TVA et de taxe foncière pour une durée de 20 ans maximum.
L’obtention d’un logement intermédiaire
Pour bénéficier d’un logement intermédiaire, vous devez formellement respecter les conditions suivantes:
- Être situé dans une zone tendue où la demande de logement est supérieure à l’offre. C’est à dire dans un secteur qui est confronté à un problème d’accès au logement.
- Les classes moyennes qui ont leurs ressources dans la catégorie inférieure aux plafonds fixés sont prioritaires pour ce type de logement. Cela est défini en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.
- Les propriétaires qui veulent louer les logements ne doivent pas dépasser le plafond de loyer. Celui-ci est fixé par rapport à la surface habitable au m² du bien.
- Le logement doit nécessairement être obtenu grâce à une aide de l’État ou d’une collectivité locale. Cela doit aussi se faire en contrepartie d’un engagement de location à un foyer modéré qui ne dépasse pas le plafond fixé.
La durée du bail en loyer intermédiaire
La durée du bail d’un logement conventionné en logement intermédiaire est de 3 ans minimum pour un bailleur en personne physique et 6 ans pour une personne morale.
Le propriétaire a le plein droit de résilier le contrat avec son locataire avant la fin de l’expiration en cas de non respect de ses obligations. En effet, la résiliation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance.
Le bail est renouvelable à condition que le locataire respecte ses obligations locatives ou bien ne demande pas congé.
Investissement dans un logement conventionné en loyer social
Un logement social représente aussi un logement conventionné destiné à des personnes dont les revenus sont compris entre ceux de la classe populaire et ceux de la classe moyenne. Il offre ainsi des loyers inférieurs à ceux du parc privé d’habitation.
Les logements sociaux ont été créés pour améliorer les conditions d’accès au logement, mais aussi pour retrouver une logique d’économie sociale. Le code de la construction et de l’habitation propose à la législation, des habitations à loyer modéré. Cela, pour fixer un plafond de loyer aux propriétaires.
Investir dans un logement social : Les conditions d’attribution
Les conditions nécessaires pour avoir un logement social sont :
- Le logement doit être loué en tant que résidence principale
- Le locataire doit nécessairement avoir un titre de séjour valable ou encore être de nationalité française
- Les revenus imposés ne doivent pas dépasser le plafond de ressources établi en fonction de la composition du foyer mais aussi de la situation géographique
- La taille du foyer doit être conforme au logement.
Un prêt locatif aidé d’intégration est un prêt donné par l’Etat pour le financement des HLM (habitation à loyer modéré). Son but est de profiter aux personnes à faible revenu ou des personnes qui ont des difficultés sociales d’intégration.
Investir dans un logement social : Le contrat de bail
Dans la location d’un logement conventionné en loyer social, le bail doit être signé pour une durée de trois ans renouvelable. Toutefois, elle peut varier de six à neuf ans dans le cas où les travaux de construction sont subventionnés. De plus, le bailleur ne peut en aucun cas résilier le contrat. En effet, il doit attendre la fin de la convention signée avec l’agence nationale d’habitat. Le locataire a le droit de rester dans les lieux s’il respecte toutes ses obligations. En revanche, si le locataire ne respecte pas les clauses du contrat, le propriétaire peut le traduire en justice pour demander la résiliation du contrat de location.
Investir dans un logement social : Les charges locatives
Le locataire doit régler certaines charges du logement et de l’immeuble. Ces charges sont basées principalement sur la consommation d’eau, d’énergie et de chauffage collectif. Le locataire se doit de régler aussi les charges d’entretien et les taxes pour les ordures ménagères.
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L’investissement avec ANAH
L’investissement avec ANAH (Agence Nationale de l’habitation) dans un logement social est un investissent qui profite aux propriétaires. En effet, cela leur permet de bénéficier d’une déduction d’impôt sur leur revenu brut ainsi que des subventions.
De plus, ils bénéficient du financement pour réaliser de grands travaux d’amélioration sur le logement mis en location. Par ailleurs, le propriétaire doit signer cette convention afin de mettre en location un logement décent et nu à titre de résidence principale. En effet, il doit respecter les plafonds de ressources annuelles des locataires et mettre en location à un loyer modéré fixé par l’État pendant cette convention.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Un premier investissement dans l’immobilier : le film complet.