En tant qu’investisseur, vous devez rechercher les bonnes affaires. Ce sont en réalité les affaires qui vous rapportent de l’argent. Dans cette vision, vous pouvez acquérir des biens dans le pays dans lequel vous résidez. Il est aussi possible d’investir à l’étranger soit dans votre pays d’origine ou dans un autre pays. Si vous faites l’option d’investir à l’étranger, il est important de maîtriser certaines informations. Ainsi, dans quelles conditions pouvez-vous investir dans l’immobilier locatif à l’étranger ? Comment procéder pour investir dans l’immobilier à l’international ?
Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier locatif à l’étranger ?
Nombreux sont ceux qui souhaitent savoir comment procéder pour investir dans l’immobilier locatif à l’étranger. Cet article donc répondra à cette question en détaillant les informations. Ainsi, il vous permettra de maîtriser les points que vous devez analyser et surtout de savoir les erreurs que vous ne devez pas commettre. Quel est l’avantage d’investir à l’étranger ? Est-ce mieux d’investir dans votre pays ? Par rapport à certaines questions que vous vous posez, la réponse peut être positive ou négative.
Il y a plusieurs avantages à faire un investissement immobilier locatif intelligent à l’étranger.
Premier avantage : La géo diversification
En tant qu’investisseur, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif à l’international. Le fait d’avoir des biens à l’étranger vous sécurise d’ailleurs par rapport à votre patrimoine. En effet, lorsque vous avez des biens dans différents pays, vous avez l’avantage de conserver certains de vos business lorsque des problèmes surviennent dans un pays. Tous vos business ne subiront donc pas les effets des problèmes survenus dans un pays. La géo diversification vous confère donc une sécurité dans vos affaires.
Deuxième avantage : La double protection
Le fait d’avoir des biens dans plusieurs pays ou à l’étranger vous apporte une double protection. En effet, si vous avez des problèmes qui conduisent à la saisie de vos biens par l’Etat, ce dernier n’a pas autorité sur vos biens qui se trouvent à l’étranger. En fait, il peut avoir des problèmes dans le fonctionnement du business que vous développez dans votre pays ou tout autre problème.
Dans ces conditions, l’Etat dans lequel vous êtes résident ne peut procéder à la saisie de vos biens qui se trouvent à l’étranger. Investir dans l’immobilier locatif à l’étranger vous apporte donc une double protection.
Troisième avantage : Les frais de succession de transmission
Lorsque vous possédez des biens dans d’autres pays et que vous procédez à la transmission de ces biens, certains pays permettent a cet effet d’exonérer les frais de succession en termes de droits de succession. Ainsi, si vous souhaitez transmettre des biens à vos proches, investir dans l’immobilier locatif à l’étranger peut être un avantage intéressant.
Quatrième avantage : En cas d’installation à l’étranger
Si vous souhaitez quitter votre pays pour vous installer dans un autre pays, le fait d’avoir des biens à l’étranger vous permettra donc d’avoir des biens qui ne dépendent plus de votre pays d’origine. Ainsi, si vous n’avez plus envie d’avoir des intérêts économiques dans votre pays, investir dans l’immobilier locatif à l’étranger est une option avantageuse.
Cinquième avantage : Achat de biens via des sociétés
Si vous possédez des sociétés, vous pourrez acheter des biens à l’étranger via ces sociétés car ces dernières sont offrent de crédibilité même à l’étranger.
Il faut noter qu’il est par ailleurs important d’analyser certains critères avant de prendre la décision d’investir dans l’immobilier locatif à l’étranger.
Critères à considérer avant d’investir dans l’immobilier locatif à l’étranger
Dix points concrets seront développés et vous permettront de prendre une décision raisonnée quant à l’investissement à l’étranger. Comment investir dans l’immobilier locatif ?
Premier point : La rentabilité du bien
Il faut tenir compte de la rentabilité du bien en premier lieu. Est-ce que le bien vous rapportera de l’argent ? En effet, le minimum est que le bien s’autofinance. Il faut donc rechercher des actifs qui pourront générer un excédent de trésorerie. Lorsque vous faites du business dans l’immobilier, vous avez comme objectif de faire du bénéfice.
Si vous achetez de l’immobilier parce que c’est à la mode ou parce que vous désirez juste investir dans la pierre alors que vous perdez de l’argent, cela ne semble pas raisonnable. Si vous souhaitez investir à l’étranger, il faut d’abord analyser la rentabilité en fonction du pays. Pour y parvenir, c’est très simple. Si vous souhaitez par exemple connaître la rentabilité moyenne d’un pays, vous pouvez par exemple saisir dans Google « rentabilité locative Portugal ».
Ainsi, vous mettez le nom du pays qui vous intéresse. Cela peut-être entre autres le Portugal, l’Espagne, l’Angleterre, le Brésil, la Thaïlande, le Maroc… Ce sont des données qui sont disponibles sur Google. Avant de prendre la décision d’investir à l’étranger, il faut d’abord que la rentabilité dans ce pays soit supérieure à celle du pays dans lequel vous résidez.
Deuxième point : La stabilité et la croissance du pays
Pour faire de l’investissement dans un pays, il est important de s’assurer de sa stabilité et de sa croissance. C’est un critère qui paraît évident. Imaginez que vous investissez dans un pays qui est instable ou qui vous exproprie. Il peut s’agir également d’un pays dans lequel, la politique change ou dans lequel la taxe varie d’un moment à l’autre. Ce sont alors des facteurs qui ne favorisent pas vos activités.
Il faut donc savoir qu’il y a des pays qui sont stables et qui étaient donc considérés auparavant comme des pays du tiers-monde. Ces pays ont connu d’évolution aujourd’hui. Je vous invite donc à explorer ces pistes. Pour investir à l’étranger, ne choisissez pas nécessairement les pays qui sont à la mode mais plutôt les pays où les gens n’ont pas encore investi. Ce sont en fait ces pays qui ont du potentiel de croissance.
Troisième point : Le cash-flow
Faites attention pour ne pas investir dans les pays où il y a des bulles spéculatives. Certaines personnes souhaitent investir en Floride par exemple. Elles pensent par ailleurs à des appartements avec une vue sur la mer et autres. Ce sont d’ailleurs des projets avec des critères qui sont un peu à la mode.
Néanmoins, il faut se poser certaines questions. Il y a-t-il de la rentabilité ? En termes de fiscalité, le projet est-il intéressant ? En termes de géo diversification, le projet est-il intéressant ? Ce n’est pas toujours le cas. Dans certains cas, le projet peut être rentable. Toutefois, il est important de faire preuve de vigilance.
En fait, lorsque vous faites un investissement immobilier, rappelez-vous que l’objectif n’est pas de poursuivre le caractère sexy d’un bien. Il ne s’agit pas non plus de faire le tape-à-l’œil. L’essentiel est alors d’avoir un cash-flow. La plupart des biens que j’ai achetés n’ont pas une vue sur la mer. Ils ne sont pas sexy pourtant ils génèrent énormément du cash-flow.
Faites donc attention lorsque vous investissez afin de ne pas vous laisser séduire par l’effet de mode. En outre, n’investissez pas dans un pays marqué par des bulles spéculatives. En fait, le risque est de faire un achat lors de la hausse des prix. Il faut aussi savoir que les bulles se dégonflent au bout d’un moment que ce soit dans l’immobilier ou dans n’importe quel investissement financier.
Quatrième point : La fiscalité
Cherchez à savoir la fiscalité du pays dans lequel vous souhaitez investir. Il est également important de connaître outre la fiscalité, les frais de notaire et l’existence ou non d’une taxe foncière. Cherchez également à savoir si les locataires doivent payer une taxe d’habitation. Comment sont taxés les loyers ? De quelle manière se fait la revente d’un bien immobilier ? Comment procède-t-on par rapport aux droits de succession ?
Ce sont des questions auxquelles vous devez donc nécessairement trouver des réponses concrètes avant d’investir dans l’immobilier locatif dans un pays.
Si vous vivez dans l’un des pays qui taxent le plus dans l’immobilier, je vous invite à faire attention. En fait, si vous avez par exemple l’habitude d’investir dans votre pays et que c’est un notaire qui encadre la transaction, sachez par ailleurs que ce n’est pas le cas dans tous les pays. Dans d’autres pays, la législation n’est pas la même. Ce n’est donc pas un notaire qui fera nécessairement la transaction. Cela peut être un avocat ou autres.
Ainsi, vous devez d’abord faire certaines vérifications afin d’être sûr que vous serez réellement propriétaire de votre bien. Je vous conseille alors de recruter un bon avocat. Ne prenez surtout pas l’avocat de l’agence immobilière ou l’avocat recommandé par le vendeur.
Cinquième point : Le financement immobilier
Ce facteur n’est souvent pas évoqué. Comment procéder pour se faire financer un bien à l’étranger ? Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?
Investissement dans la zone euro
Si vous êtes résident français ou résident belge et que vous souhaitez vous faire financer un bien dans des pays comme l’Espagne ou le Portugal, la procédure est simple. En effet, la plupart des banques ont des accords. Pour cela, vous suivrez alors une procédure de prêt classique. C’est comme si vous sollicitez un prêt dans le pays dans lequel vous investissez.
Investissement dans les pays hors zone euro
En revanche, si vous souhaitez faire un prêt pour investir immobilier locatif dans des pays hors zone euro ou par exemple dans des pays en Europe de l’est…, il faut respecter quelques critères.
Premièrement, cherchez le financement avec lequel vous achetez le bien immobilier. Prenons ainsi l’exemple d’une personne qui vit en Belgique, en France ou en Suisse et qui demande un financement à un banquier de son pays de résidence pour investir par exemple en Croatie. Le banquier estimera qu’il ne maîtrise pas le marché croate. En fait, il ne maîtrise pas le potentiel de l’immobilier en Croatie et ne pourrait savoir si vous faites une bonne affaire ou non.
Deuxièmement, le banquier posera un problème de garantie. Il ne peut être sûr du remboursement du crédit. Par exemple si vous êtes Français et que vous sollicitez un prêt, la banque demandera une hypothèque. Cela signifie que si vous ne remboursez pas la banque, celle-ci récupère donc le bien mis en garantie et pourra se payer.
Par contre, si la banque vous accorde le prêt et que vous investissez dans un tel pays (Croatie), elle ne pourra pas saisir le bien mis en garantie. En fait, votre bien est insaisissable et la banque ne pourra alors pas se faire rembourser. Pour cette raison, elle n’acceptera pas financer votre investissement.
Néanmoins, vous pouvez trouver une alternative. En effet, la banque acceptera de vous financer à condition que vous ayez déjà un bien immobilier pour lequel, vous êtes pleinement propriétaire dans votre pays (France, Suisse ou Belgique).
C’est par exemple le cas si vous avez un bien qui vaut cent mille euros en France. Ainsi, la banque acceptera de vous financer jusqu’à 70000 euros pour faire un investissement en Croatie. Vous avez donc donné une garantie à la banque qui acceptera votre demande de prêt.
Sixième point : Comment analyser un marché ?
Il est important de maîtriser l’analyse du marché avant d’investir dans l’immobilier locatif à l’étranger. Pour analyser un marché, je vous donnerai donc ma stratégie que je développe amplement dans mon programme Imperium. En cette matière, j’ai déjà accompagné plusieurs entrepreneurs pour qu’ils fassent des acquisitions dans d’autres pays.
Pour y parvenir, je vous invite à consulter premièrement les petites annonces immobilières du pays concerné. Si vous souhaitez par exemple investir en Espagne, vous devez saisir dans Google « immobilier Espagne » pour avoir accès aux sites d’agents immobiliers. Ainsi, vous regardez les prix du marché ainsi que les villes.
C’est ainsi que l’on procède dans un pays où il est question de ville, de quartier ou de rue. En fait, le prix change d’une rue à une autre. Dans ces conditions, on ne peut pas globaliser l’immobilier à un pays. Le prix varie par ville, par secteur, par quartier. En fonction de cela, vous ferez un marché de gré à gré. Vous achetez donc en fonction du pouvoir de négociation avec la personne.
Septième point : Consultez les annonces de biens sur booking
Ce point constitue la deuxième étape pour l’analyse du marché. Pour investir dans l’immobilier locatif à l’étranger, consultez la plateforme booking. Sur cette plateforme, vous pouvez donc regarder la cartographie pour localiser les appartements et les hôtels qui se louent en location courte durée. Cet indicateur vous oriente alors vers les endroits où il y a de la demande locative. Si vous avez un amas de points concentrés sur la carte (sur booking), sachez que c’est l’endroit où vous devez avoir votre appartement.
Vous pouvez alors acheter à cet endroit où il y a des points concentrés. En outre, vous pouvez acheter l’appartement juste en périphérie de l’endroit où il y a un amas de points. Vous ferez alors l’achat en essayant de négocier le prix, de vous positionner, de regarder les endroits stratégiques dans la ville ou dans le pays.
Huitième point : Faites le déplacement pour tester la location dans le pays
Vous devez ensuite vous déplacer en prenant l’avion. Vous resterez donc dans le pays pendant au moins dix jours. Pour ce faire, prenez un petit appartement Airbnb pour tester en fait la location dans le pays. En procédant ainsi, vous pourrez investir dans l’immobilier locatif saisonnier.
Neuvième point : Rencontrez les agents immobiliers et les gestionnaires de biens immobiliers
Vous pourrez rencontrer des agents immobiliers sans nécessairement acheter des biens immobiliers. Allez aussi à la rencontre des gestionnaires de biens immobiliers ou des agents qui peuvent vous fournir toute information relative aux investissements immobiliers clé en main. En fréquentant ces agents, vous aurez ainsi les conseils pour investir dans l’immobilier locatif.
Il ne s’agit pas nécessairement de faire du business avec eux. En fait, ce sont des gens qui vendent des packs tout compris. Cela signifie qu’ils vous trouvent le bien immobilier, qu’ils le rénovent, qu’ils vous trouvent les locataires et vous accompagnent juridiquement.
Ce sont des personnes qui ont l’habitude d’accompagner des investisseurs étrangers comme vous qui souhaitez investir à l’étranger. Elles vous fourniront les informations essentielles et vous proposeront de bonnes affaires. Il faut noter que vous pouvez trouver des affaires qui vous profitent dans 5 % des cas. Ainsi, vous pouvez faire des affaires avec eux dans ces 5 % de cas. Autrement, vous auriez eu les informations nécessaires dont vous avez besoin. Il faut noter que ces informations sont utiles si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à l’étranger.
Ces agents immobiliers et autres vous orienteront et vous renseigneront en ce qui concerne les artisans et autres travailleurs. C’est le cas lorsqu’ils vous demandent par exemple de faire attention avec les ouvriers car ces derniers peuvent fuir en emportant votre argent. Il en est de même pour les avocats à qui vous ne devrez pas faire confiance. Ils vous informent aussi par rapport aux risques liés à certains quartiers.
De cette manière, vous prenez les informations chez ces personnes (agents immobiliers, gestionnaires de biens immobiliers ou des gens qui accompagnent généralement les investisseurs comme vous) qui connaissent déjà le marché.
Dixième point : Rencontrez les artisans et les avocats
Après la récolte des informations, je vous conseille d’aller à la rencontre des artisans et des avocats qui sont sur place. En fait, la procédure est la même que si vous achetez dans le pays où vous résidez. Il faut payer les biens dans l’ancien qu’il faut rénover. Ensuite, vous devez les diviser et faire des colocations. De cette manière, vous pouvez choisir d’investir dans l’immobilier locatif etudiant. Pour atteindre votre objectif, vous avez besoin d’une équipe d’artisans.
Si vous rencontrez les artisans, demandez à regarder l’un de leurs quartiers ou les maisons qu’ils ont déjà rénovées. Cela vous permettra de savoir la manière dont ils travaillent et les délais de livraison de leurs travaux. Vous pourrez aussi rencontrer certains de leurs clients pour vous rassurer.
Pour trouver les artisans, vous pouvez demander aux agences qui s’occupent de la gestion des biens immobiliers (agences immobilières…). Les artisans vous feront visiter leurs chantiers à votre demande.
Regardez aussi la vidéo : Comment investir dans l’immobilier locatif à l’étranger ?