Investir dans l’immobilier pour réaliser vos projets d’indépendance financière est un défi. Vous avez ainsi besoin d’emprunter de l’argent pour acheter une maison. Vous vous heurtez cependant à des obstacles. L’accès au prêt immobilier constitue un vrai sujet à réflexion pour vous. Sans apport, sans capital, sans un CDI et autres, vous vous demandez alors quel sera votre sort. L’objectif de cet article est d’apporter une contribution à la résolution de ce problème en clarifiant tout ce qui se dit au sujet du crédit bancaire. Il s’agit de vous fournir les réelles informations qui déterminent votre crédibilité auprès des banques ou autres institutions financières afin que vous pussiez emprunter de l’argent facilement.
Emprunter de l’argent : Critères d’éligibilité
Il y a énormément d’illusions dans l’opinion publique en ce qui concerne les critères de recevabilité d’un dossier de demande de prêt bancaire. La remarque est que les demandeurs de crédit rapportent ce que les banquiers leur servent comme arguments justifiant le rejet de leur dossier. Lesdits arguments ne sont d’ailleurs pas toujours ceux qui sont justes et sont malheureusement relayés grâce aux réseaux sociaux notamment.
Connaître les raisons réelles pour lesquelles la banque vous octroiera de crédit vous permettra donc de ne pas perdre du temps en vous fondant sur les fausses idées envoyées dans l’opinion publique. Ainsi, vous pourrez emprunter de l’argent sans trop gaspiller de temps. Pour emprunter de l’argent sans banque, les exigences sont presque pareilles car toutes les institutions financières ont besoin de certaines preuves pour accorder le crédit.
Certaines personnes pensent que la recevabilité de la demande est dépendante de la preuve relative à l’effort d’épargne. Elles pensent ainsi montrer leur motivation et leur sens de maturité au banquier à travers l’effort d’épargne. Je peux vous rassurer que cela n’intéresse pas le banquier.
Il ne s’agit pas non plus d’un jeu de séduction au cours duquel vous pourrez faire valoir vos points forts en matière de charme. Le banquier n’acceptera donc pas votre dossier parce qu’il vous aime particulièrement ou parce qu’il est sous votre charme. Il ne s’intéressera pas à votre histoire (fameuse ou non). Il vous revient alors de savoir comment emprunter de l’argent en vue de réaliser votre projet.
Sur quelle base pouvez-vous emprunter de l’argent ?
Le banquier est de façon simplifiée celui qui saisit dans un ordinateur des chiffres. Ces derniers ne sont que des revenus représentant par exemple les salaires si vous avez une fiche de salaire. Il enregistre également l’âge, la durée et le montant de votre épargne si vous en avez. Votre apport personnel sera également enregistré selon qu’il provienne d’un jeu de hasard (PMU), épargne sur un livret A ou autres. Ce qui est important, c’est de comprendre que le banquier, dans l’exercice de sa profession doit enregistrer certains renseignements utiles vous concernant.
Pour emprunter de l’argent, la qualité du projet immobilier importe peu
L’histoire du demandeur de prêt n’intéresse pas le banquier. Je peux vous affirmer par ailleurs qu’à la rigueur, la pertinence de votre projet d’investissement n’a pas d’importance pour lui. Plusieurs personnes se plaignent par ailleurs du fait qu’elles veulent investir dans une affaire très florissante mais qu’elles ne parviennent pas à emprunter de l’argent.
C’est ainsi en raison de la qualité du dossier de la demande qui est le seul élément décisif. Je recommande aussi aux entrepreneurs d’éviter d’investir dans les business de défiscalisation relatifs aux lois (borloo, pinel, duflot et autres). Généralement, ces affaires vous reviennent très chères à l’achat comparativement à la tendance du marché.
Cependant, vous avez le droit à une économie sur l’impôt ainsi que le plafonnement de vos loyers. La conséquence de ce système d’investissement est que vous vous retrouvez à chaque fin de mois contraint à un apport de complément (100 euros, 200 euros, 400 euros…) dans les 90 % des cas. En résumé, investir dans ce type de business, c’est acheter de la dette qui générera un cash-flow négatif. Il s’agit alors d’un mauvais investissement.
Néanmoins avec mon statut de banquier, j’ai financé un nombre non moins négligeable de ces investissements. L’essentiel pour le banquier n’est pas la qualité du business à financer mais plutôt la solvabilité du client. Par exemple à Paris où j’exerçais, les clients qui sont à 4 000 euros ou 5 000 euros venaient solliciter des prêts afin de payer des appartements en loi pinel ou duflot, etc.
Dès qu’ils n’ont pas de charges (crédit à rembourser) en cours et qu’ils sont capables de payer leur mensualité de crédit, leur dossier est alors validé. Ils réussissent ainsi à emprunter de l’argent sans se tracasser. En aucun instant, il n’a été question de discuter de la pertinence ou de la rentabilité de leur projet d’investissement.
Le paradoxe de la décision du banquier
Tout commence à partir d’un mauvais investissement. Supposons que vous avez un revenu de 1 500 euros par mois et que vous voulez donc emprunter de l’argent a la banque. Vous menez les démarches nécessaires pour emprunter de l’argent et vous investissez ensuite dans une mauvaise affaire. La conséquence d’une telle maladresse est alors un déficit financier que vous êtes tenu de payer chaque mois. Dans ce cas, si vous retournez chez votre banquier, celui-ci peut rejeter votre demande.
La raison est que désormais, vous avez 1 500 euros de revenu avec un crédit en cours de remboursement. Estimons que vous apportez un complément de 300 euros tous les mois, donc au lieu de 1 500 euros de revenu mensuel, vous êtes à 1 200 euros désormais. Autrement dit, votre capacité d’endettement est de plus en plus restreinte et le banquier ne peut pas continuer à vous accorder de crédit dans ces conditions.
Par contre, il existe des cas où même après deux, trois et plus investissements dans des mauvaises affaires, le banquier continue néanmoins à vous accorder de crédit. J’ai d’ailleurs accordé des prêts de ce genre à plusieurs personnes à Paris où j’exerçais. La raison de cet état de chose est simple. Les clients de cette catégorie sont des gens qui ont un revenu substantiel.
Le banquier se rend alors compte que malgré les divers mauvais investissements, ces investisseurs ont des revenus mensuels qui permettent la couverture intégrale de toutes les charges. Malgré cela, leur capacité d’endettement n’est pas du tout affectée. Pour emprunter de l’argent en ligne, les mêmes exigences sont valables.
Que devez-vous savoir pour emprunter de l’argent ?
Evitez de perdre le temps à expliquer au banquier que vous voulez acheter un immeuble de rapport à rentabilité exponentielle. Que vous veuillez acheter un appartement qui s’autofinance avec des stratégies locatives impressionnantes n’est donc pas l’essentiel pour le banquier. Tout ce qui intéresse ce dernier est la qualité de votre dossier. Comment avoir alors un dossier intéressant pour emprunter de l’argent rapidement ?
Augmenter son revenu mensuel et s’assurer de sa régularité
Ce qui est important de retenir est que le banquier mettra la priorité sur les clients qui ont un revenu régulier en occurrence les fonctionnaires et aussi les employés ayant un contrat CDI. Au-delà, il acceptera par exemple un gérant de restaurant même si l’entreprise n’a pas une envergure époustouflante.
Il acceptera également les employés qui ont un contrat CDD renouvelé de façon récurrente, donc possédant une certaine ancienneté. Il demandera les deux derniers avis d’imposition en vue de faire la moyenne des revenus. Les banquiers reçoivent entre autres les clients qui travaillent pour des traiteurs, les agences d’évènementiels à l’instar du mariage etc.
Par contre, les personnes qui sont au chômage, donc n’ayant pas de revenu mensuel et celles qui sont au RSA par exemple n’auront aucune chance de faire accepter leur dossier. La raison est tout de même simple. Elle se rapporte à la solvabilité. Les prêts immobiliers sont des crédits remboursables sur de longues durées (20 ans, 25 ans…). Pour ce faire, la banque ne prendra alors pas le risque d’accepter la demande de celui qui n’apporte pas un minimum de preuves relatives à sa solvabilité. Il n’est donc pas possible d’emprunter de l’argent sans emploi.
Certaines personnes n’ont pas un revenu régulier et ne remplissent non plus les autres critères normalement exigés par la banque. La particularité de celles-ci est qu’elles disposent d’un gros capital (100000 euros ou plus par exemple). Elles pensent que cela devrait par ailleurs rassurer la banque. Malheureusement, le banquier est très loin d’être rassuré et par conséquent, il rejette le dossier.
La véritable raison est qu’il ignore totalement ce que vous ferez de votre capital. Ainsi d’un instant à l’autre, vous pouvez vous retrouver sans rien. Pour emprunter de l’argent sans passer par une banque, vous serez certainement confronté aux mêmes exigences.
Avoir de l’épargne
Il faut préciser qu’avoir de l’épargne est facultative pour l’acceptabilité du dossier. Il s’agit tout de même d’un avantage qui conforte la confiance pour le remboursement. C’est d’ailleurs toujours plus facile d’accorder un prêt de 1000 euros à un ami qui dispose de 5 à 10 milles euros juste parce que celui-ci ne voudrait pas utiliser son compte assurance-vie par exemple.
Si vous n’avez pas d’épargne, vous n’avez aucun souci à vous faire votre dossier est éligible. C’est ce qu’on appelle d’ailleurs « financer un projet à 110 % ». Cependant, le banquier affectera des taux de remboursement différents en fonction des niveaux de risques inhérents à chaque dossier de demande.
Ainsi pour un client n’ayant pas d’épargne et un autre qui est en CDI depuis 40 ans avec une épargne de 100000 euros, le taux de remboursement ne sera pas le même. Le taux sera alors légèrement plus élevé si le risque est grand.
Si je suppose que le taux normal est de 2 %, considérant le risque encouru par rapport à votre dossier, il peut vous appliquer un taux de 2,2 ou 2,3 %. Cette majoration est d’ailleurs appelée « prime de risque » et justifie le fait qu’il y a peu de chance que le crédit soit remboursé. La belle illustration est d’ailleurs le taux des crédits à la consommation ou revolving qui sont des prêts accordés à plein de gens sans pour autant s’assurer de leur solvabilité. Lesdits taux sont généralement plus élevés.
Tenir compte de la différence des modes de calcul au niveau des banques
Sachez que pour la même demande de prêt, la réaction peut différer d’une banque à l’autre. Pour un prêt de 100000 euros, une banque peut rejeter votre dossier pour diverses raisons. Elle peut relever par exemple le fait que vous n’avez pas encore acheté votre résidence principale. Vous n’avez pas épargné sur votre livret A pendant 50 ans peut également servir d’argument. Par contre, vous vous rendez dans une banque voisine et elle accepte sans discourir votre demande. Il n’est alors pas question de dégager une rationalité en ce qui concerne les principes de fonctionnement bancaire.
Par ailleurs, il faut comprendre que le conseiller dispose d’une enveloppe précise pour couvrir les demandes en prêt immobilier. Il arrive qu’il soit en retard ou en avance par rapport à la consommation de son budget. Dans le premier cas, il est plus apte à accepter davantage de dossiers même si ces derniers ne sont forcément pas pertinents.
Dans le deuxième cas, le banquier a plus de facilité à refuser certains dossiers sauf s’ils sont particulièrement intéressants. Une même banque, en raison de ses objectifs du trimestre, peut accepter ou refuser durant une même période. Il est alors question d’un réajustement de la marge de crédit à accorder en vue de la conformité aux objectifs financiers de l’année.
Savoir que des décisions peuvent être prises au niveau local ou central
Je rappelle que le banquier a entre autres, la mission de saisir vos données (revue, âge, nombre d’enfants…) pour constituer votre dossier. Un algorithme spécifique analysera toutes ces données marquées de point rouge, orange ou vert. Il en résultera alors un avis par rapport au dossier qui peut être favorable ou défavorable. Votre dossier peut également recevoir un avis mitigé c’est-à-dire qu’il peut être financé à condition que le demandeur apporte des garanties ou sous réserve de certaines corrections.
Qu’est-ce-qui entretien l’amalgame dans l’opinion publique ?
Au sujet du rejet de dossier de demande de prêts bancaires, nombreuses sont les histoires inventées. La raison est liée au fait que jamais, un banquier ne vous donnera les réels motifs du l’irrecevabilité de votre dossier. Cela en est ainsi parce que d’une part, il n’est absolument pas obligé de le faire et d’autre part, parce qu’il reçoit l’ordre de ne pas en parler.
En effet, les directions recommandent aux banquiers de ne pas communiquer autour des motifs de rejet de dossier par mesure de prudence. En réalité, plusieurs désagréments peuvent résulter de la communication au sujet des refus de crédit. Les demandeurs peuvent ainsi recourir aux associations de consommateurs, à la justice, aux médias etc.
Les clients qui insistent à obtenir des justificatifs tombent généralement dans le piège des banquiers. Il faut rappeler que constituer les dossiers de prêt immobilier n’est qu’une partie des tâches dévolues au banquier. Entre autres, il a pour mission de vendre des produits d’épargne.
Il s’agit alors des contrats d’assurance-vie, livret A, plan d’épargne-logement, PEA, gestion sous mandat etc. Ainsi, il a intérêt à ce que vous souscriviez à ces contrats en vue de prélever les frais de gestion à l’année et autres au grand profit de la banque.
La ruse utilisée par les banquiers
Pour parvenir à faire souscrire le client aux produits d’épargne, le banquier fait recours aux arguments commerciaux. Sachant que l’investissement immobilier est en pleine croissance, il demande aux clients ayant reçu un avis défavorable de souscrire aux produits épargne. Il ajoute également qu’il lui faudrait domicilier son épargne dans sa banque…
Ainsi, au moment opportun, s’il fait preuve de régularité, il donnerait les preuves de son sens de responsabilité et d’épargne. Il pourra alors facilement réussir à emprunter de l’argent. Concrètement, tout cela n’est qu’une illusion. Il s’agit simplement des arguments pour vous refourguer les produits de l’épargne sur lesquels la banque fera de profit.
Certaines personnes pensent, après s’être fait tromper de cette manière, avoir compris la réalité. Elles partagent ainsi de fausses informations sur les crédits immobiliers partout sur les réseaux sociaux et autres. Il y a ainsi très peu de personnes qui vous diront la vérité sur ce sujet pour diverses raisons. Je vous invite simplement à vous méfier par conséquent des informations que vous collectez au sujet du crédit immobilier.
Faites recours au bon sens et vous aurez la réponse à vos préoccupations en vue d’ emprunter de l’argent facilement. Posez-vous simplement des questions en vous mettant alors dans la position de la banque et vous comprendrez les exigences à satisfaire afin d’emprunter de l’argent. A la question de savoir comment emprunter de l’argent sans passer par une banque, les exigences sont relativement les mêmes. C’est simplement une question de bon sens.
Pour en savoir plus
Si vous souhaitez avoir davantage d’informations sur l’investissement immobilier et sur la manière de bien rentabiliser, je mets à votre disposition quatre vidéos de formation privée. Je vous donne les astuces pour obtenir de bonnes affaires et ce que vous devez réellement dire à un banquier pour emprunter de l’argent. Vous aurez également les renseignements nécessaires pour ne pas payer les impôts sur vos investissements immobiliers durant quelques années. Je vous explique à travers cette formation comment vous pouvez réussir les opérations achat-revente.
Regardez aussi la vidéo : Comment emprunter de l’argent à la banque (ancien banquier)