Le locataire est tenu de s’acquitter en plus loyer, des charges pour le logement. La liste des charges récupérables est réglementée par un décret. En effet, des conflits éclatent généralement entre propriétaires et locataires lors de la facturation de celles-ci. Cela parce qu’il n’est pas toujours facile d’effectuer le calcul des charges récupérables. Quelles sont les charges récupérables ? Comment effectuer leur calcul ? Découvrez la réponse à ces questions dans cet article.
Ce qu’il faut savoir sur les charges récupérables
Tout savoir sur les charges récupérables
De façon générale, le contrat de bail prévoit que le locataire règle les charges inhérentes à l’occupation du logement. Aussi, ce dernier s’acquitte d’une provision sur charge chaque mois, en plus de son loyer. L’estimation des charges à régler se fait en fonction des dépenses passées. Ensuite, le propriétaire se doit de procéder à une régularisation une fois par an. Il enverra alors un décompte des charges locatives qu’il a payé au compte de son locataire. A cet effet, il doit se munir de pièces justificatives de ces dépenses. Faute de cela, la régularisation sera annulée.
1. Charges récupérables : Qu’est ce que c’est ?
Les charges récupérables correspondent aux frais relatifs à la location engagés par le propriétaire bailleur. Ils sont remboursables par son locataire. En effet, la loi stipule que le locataire doive rembourser les charges récupérables au bailleur. Il le fera au même titre que pour le loyer et selon les modalités convenues.
Cependant, les charges récupérables doivent obligatoirement faire partir de l’usage du logement loué et de ses différents équipements (privés ou communs).
Notez que toutes les dépenses engagées par le bailleur pour le logement loué ne sont pas récupérables sur le locataire.
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2. Quelles sont les charges récupérables en location immobilière
Les charges récupérables en location immobilière
C’est l’article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 qui réglemente les droits et obligatoires locatives. Cet article définie 3 types de charges récupérables par le bailleur sur son locataire. Il s’agit donc des :
- Services rendus liés au logement et à l’usage de l’immeuble. A la condition seule que le locataire en bénéficie effectivement.
- Dépenses liées à l’entretien et à la réparation des parties communes.
- Taxes inhérentes à des services, dont le locataire profite directement (Comme les taxes d’enlèvement des ordures).
Le décret N° 87-713 du 26 Août 1987 dresse une liste détaillée et limitative des différentes charges récupérables.
Charges récupérables pour les parties communes et les équipements communs
Sont notamment comptabilisés, les dépenses de :
- Nettoyage et d’entretien des pompes, jauges, vannes, robinets, points et conduites de chauffage, adoucisseurs, capteurs solaires, etc.
- Entretien et de réparations relatives aux ascenseurs
- Eau froide et chaude, de chauffage collectif, des taxes et des redevances liées à l’eau
- Electricité, de combustible et d’énergie
- Ramonage des chaudières et cheminées, de contrôle de combustion
- Réparations concernant les fuites et joints
- Entretien de la minuterie, des ouvertures automatiques, du code, de l’interphone
- Tapis et des espaces intérieurs
- Colonnes sèches et des vide-ordures
- Espaces extérieurs, de parkings, d’espaces verts, d’espaces de jeux et des bassins
- Canalisations d’évacuations des eaux pluviales et des caniveaux
- Matériel de jardinage, des équipements de jeux et du bac à sable
- Fosses d’aisance et des bacs à ordure
- Fourniture de petits matériels liés à l’entretien : balai, chiffons, lampes, ampoules, huile, sel, essence, sacs en plastiques, papier, produits de désinfection et de désinsectisation, etc.
Dépenses relatives au logement et aux équipements privatifs
Celles-ci comprennent les dépenses Pour :
- Alimentation en combustible
- Entretien courant, petites réparations, relatifs au chauffage et chauffe-eau.
Les taxes, impositions et redevances diverses
Sont comptées le :
- Droit au bail
- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères
- Taxe de balayage.
En outre, la jurisprudence tient également compte de certaines charges non mentionnées dans le décret du 26 Août 1987. Par contre, il faut qu’elles soient relatives à des services rendus concernant l’usage des éléments du logement loué.
Pour finir, le propriétaire doit obligatoirement apporter la preuve au locataire qui justifie le paiement de ces charges. C’est à cette condition qu’il pourra obtenir le remboursement des charges récupérables. Le propriétaire doit adresser au locataire les détails du décompte mensuel, un mois avant la régularisation. Il devra également porter à la connaissance du locataire les pièces justificatives pendant un mois.
La liste des charges récupérables citées ci-dessus n’est pas exhaustive. Vous pouvez consulter la liste complète du décret du 26 Août pour davantage de détails.
3. Régularisation des charges récupérables
La régularisation des charges récupérables doit s’effectuer au minimum une fois durant l’année. Pour ce faire, vous devrez procéder à une comparaison entre : Le montant des provisions déjà payées par le locataire au bailleur et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année. Dans le cas où les provisions sont supérieures au dépenses effectives, vous devrez reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, c’est au locataire qu’il reviendra d’ajouter un complément.
Toutefois, notez que dans certains cas, les charges locatives ne sont pas régularisées pour les baux signés depuis le 27 Mars 2014. C’est le cas pour une colocation ou une location meublée. Cependant, il faut que les charges locatives incluses dans le contrat de bail soient forfaitaires.
Afin de justifier le montant des charges récupérables, vous devez présenter :
- Les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges
- ou encore, le budget prévisionnel pour un logement appartenant à un immeuble en copropriété.
Le mois précédent la régularisation annuelle prévue, le bailleur doit communiquer au locataire le :
- Décompte des charges locatives par nature de charges : électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur, etc.
- Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
- Les détails sur le mode de calcul relatifs au chauffage et à la production d’eau chaude.
A la demande du locataire, vous pourrez être amené à transmettre le récapitulatif des charges du logement par mail ou par courrier. Durant les 6 mois qui suivront l’envoi du décompte, vous devez mettre à la dispositions du locataire toutes les pièces justificatives. Vous devez procéder à la régularisation du paiement dans leur année d’exigibilité. Au cas contraire, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Comment calculer les charges récupérables locatives
Calcul des charges récupérables locatives
Bien avant de louer un logement, vous devez déterminer précisément le montant des charges récupérables sur un an. En procédant de cette façon, il vous sera beaucoup plus facile de calculer les provisions pour charges mensuelles du locataire. Une fois par an, vous avez l’obligatoire de réaliser une régularisation en faisant un décompte des charges.
1. Distinction entre charges au réel et charge forfaitaire
Pour ce faire, vous devez distinguer deux types de charges relatives à la location immobilière. Il s’agit des :
- Charges locatives payées par le propriétaires, mais qui seront remboursées ensuite par le locataire. Celles-ci sont déterminées en fonction du bail. C’est ce qui constituent les charges récupérables.
- Travaux ou réparations effectués par le locataire pour les dégradations survenues pendant son occupation.
En France, il existe deux mode d’affectation des charges locatives. Ces modes dépendent du type de contrat de location choisit par le propriétaire bailleur :
- Pour une location nue et hors colocation, le régime de calcul appliqué est celui des charges locatives au réel. Ce régime consiste à calculer une provision sur charges en fonction des charges locatives de l’année précédente. Ensuite vous devrez effectuer une éventuelle régularisation des charges locatives appelée « apurement des charges locatives ». Celle-ci se fera une fois par an uniquement et à la fin de l’année, lorsque vous recevez le décompte effectif des charges locatives.
- Pour une location meublée ou un colocation, vous êtes libre de choisir entre le régime forfaitaire et le régime réel. Les charges locatives forfaitaires correspondent à un montant fixe sur lequel le propriétaire et le locataire se mettent d’accord lors de la signature du contrat de bail. Celui-ci est perçu chaque mois en plus du loyer. Dans ce cas, vous n’aurez plus à effectuer la régularisation des charges.
2. Calcul des charges locatives récupérables
Cas du régime forfaitaire : Dans ce cas, le calcul des charges récupérables doit tenir compte de l’ensemble des charges imputables au locataire. Vous devez en plus vous assurer de ne rien omettre, car la régularisation n’est pas possible. Toutefois, vous devez éviter de surévaluer le montant de ces charges. Dans le cas contraire, vous courrez le risque de vous retrouver en faute par rapport à la loi.
Cas du régime réel : Dans ce cas, le propriétaire doit calculer une provision sur les charges locatives. Il doit pour cela prendre en compte le montant effectif réglé par le locataire l’année précédente. Pour cela, vous devez demander au syndic de copropriété le compte individuel des charges de l’exercice précédent. Vous pourrez ainsi déterminer la part des charges qui revient à votre locataire. Les charges récupérables auprès du locataire sont détaillées dans le décret de 26 Août 1987.
3. La contestation de la régularisation des charges récupérables
A la réception des décomptes de charges, vous devez procéder à la régularisation des charges récupérables. Selon le résultat du calcul, vous pouvez procéder à un reversement ou demander un complément des frais de charges au locataire. Dans le cas d’un trop-perçu, vous pouvez déduire le montant à rembourser sur le loyer du mois suivant. Si au contraire c’est au locataire de verser un complément, vous pouvez demander que le paiement se fasse en échelon. Ainsi, le locataire pourra effectuer le paiement sur une durée maximale de 3 ans. Tel est le délai fixé par la loi Alur de 2014 contre une durée précédente de 5 années.
En revanche, le locataire quant à lui est libre de contester une régularisation des charges récupérables. Pour éviter cela, vous devez vous préparer à produire les justificatifs nécessaires. En effet, vous devez être en mesure d’expliquer le calcul des charges locatives dans un délai de un mois après la demande. Sachez que la jurisprudence considère qu’un locataire n’est tenu de payer la régularisation que s’il en a été informé au préalable. De ce fait, face à la contestation du locataire, vous devez être en mesure d’attester que le justificatif des charges à bien été communiqué.
Il est donc impératif pour vous de prendre en compte le calcul des charges locatives récupérables. De plus, vous devez veiller à respecter la procédure décrite ci-dessus. De cette façon, vous pourrez vous défendre juridiquement en cas de contestation du locataire.
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4. Fiscalité des charges récupérables
La régularisation des charges locatives des copropriété s’effectue en ligne 230 du formulaire 2044. Vous devrez préciser le montant des provisions déduites au titre de l’année. En effet, les provisions pour charges récupérables d’une copropriété comprennent des charges déductibles des revenus fonciers. Il s’agit généralement des dépenses de réparations et d’entretient du logement. Ces provisions comprennent également des charges non déductibles des revenus fonciers et des charges récupérables auprès du locataire. Dans le dernier cas, il s’agit des charges locatives pures.
Les charges déductibles pour leur montant réel et imputables au bailleur seront prises en compte dans le calcul du revenu foncier net taxable. Aussi, vous devrez réintégrer à votre revenu imposable de cette année, la somme des provisions déduites au titre de l’année précédente. Cette fraction correspond aux charges : Non déductibles, à celles récupérables sur les locataires et au possible solde positif récupéré après l’approbation des comptes de l’année.
Ce solde positif est le résultat de la différence entre :
- Le montant total des provisions pour charges de copropriété payées à l’année n
- et le montant de la provision effectivement employée par le syndic. Ce montant est celui qui apparaît sur le relevé définitif établi par celui-ci à l’année n+1.
Ainsi, ce solde est positif lorsque la déduction opérée au titre de l’année n ne correspond pas à hauteur de ce solde. Cela, parce que ces sommes n’ont pas été employées de façon effective par le syndic. Un solde négatif quant à lui s’explique par le fait que la déduction effectuée pour l’année n est insuffisante. Vous pouvez donc déduire ce solde dans le ligne 229 du formulaire 2044.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment investir en colocation.