En tant qu’investisseur, optimiser son cash flow est nécessaire pour réussir son investissement. Ainsi, tout investisseur immobilier locatif cherche a obtenir le meilleur loyer possible. Le but étant d’obtenir une meilleure rentabilité. Aujourd’hui nous allons voir ensemble comment faire pour générer du cash-flow positif avec l’immobilier.
Le cash-flow c’est quoi ?
C’est très simple c’est la différence entre vos rentrées d’argent et vos charges toutes vos sorties d’argent. Prenons un exemple tout simple, vous touchez 1 000 euros de loyer. D’un autre côté, quand vous additionnez toutes vos charges et vos impôts vous sortez 500 euros de votre compte Bancaire. Lorsque vous faites la différence entre les deux, vous avez un cash-flow positif de 500 euros par mois.
Maintenant le cash-flow peut aussi être négatif. C’est le cas lorsqu’on investit mal dans l’immobilier. Par exemple vous achetez un bien immobilier et vous touchez 500 euros de loyer. Cependant, vos charges et vos impôts cumulés vous coûtent 700 euros tous les mois. A ce moment-là, on fait la différence entre les deux 500 – 700 euros et là vous avez un cash-flow négatif. C’est-à-dire moins 200 euros par mois.
Pourquoi est-ce extrêmement important de générer du cash-flow positif lorsque vous investissez dans l’immobilier ?
La première raison : Acheter plusieurs biens immobiliers au cours de votre carrière
Admettons que vous achetez votre premier bien immobilier et qu’il se paye tout seul. Il dégage un excédent de trésorerie. Or, lorsque vous allez retourner voir votre banque pour faire un deuxième investissement Immobilier, votre banquier va analyser ce premier deal que vous avez fait. Si vous gagnez de l’argent avec, il va y avoir beaucoup plus de chances pour qu’il accepte de vous financer le deuxième.
Maintenant si vous avez du cash-flow négatif sur ce premier investissement immobilier, vous allez simplement montrer à votre banquier que vous ne savez pas généré d’argent avec l’immobilier. Il risque de vous refuser le prêt pour faire une deuxième acquisition.
Ainsi, vous comprenez que le cash-flow c’est vraiment ce qui va vous permettre d’acheter un premier bien, puis un deuxième, un troisième et un quatrième.
Deuxième raison : Devenir rentier immobilier
Si vous générez suffisamment de cash-flow positif, au fur et à mesure de vos Investissements, vous allez pouvoir remplacer, les revenus que vous avez dans votre activité actuelle par les revenus que vous touchez dans l’immobilier. Vous pourrez peut-être envisager de quitter le salariat, partir à la retraite de façon anticipée ou pouvoir tout simplement vous faire plaisir en ayant des compléments de revenus.
Comment booster la rentabilité de votre bien ?
Le gros souci c’est que la majorité des gens qui achètent de l’immobilier perdent de l’argent tous les mois avec leur logement. Ils font du cash-flow négatif alors ce n’est pas vraiment de leur faute. En effet, lorsqu’on fait de la location traditionnelle c’est-à-dire qu’on achète un bien immobilier et qu’on le met à la location, on va avoir une rentabilité de 5 %, 6 %, 7 %, brut. Pourtant ces 7 % brut en réalité une fois qu’on a payé toutes ses charges et qu’on a la fiscalité qui vient se rajouter dessus, Eh ben, on perd de l’argent tous les mois.
En somme, ce qu’il faut en réalité, c’est utiliser d’autres méthodes, d’autres stratégies qui permettent de booster la rentabilité de vos biens immobiliers.
Voici quelques éléments à prendre en compte pour booster la rentabilité de votre bien :
1. Négocier le prix fixé
La première chose que vous pouvez faire, c’est de négocier le prix affiché sur les biens immobiliers que vous souhaitez acheter. Admettons que vous ayez un bien et qu’il soit affiché à 100 000 euros, rien ne vous empêche de faire une proposition à 85 000 ou 80 000 euros au vendeur. Après le vendeur peut l’accepter ou non. Il vous fera une contre-offre ou non. La clé des investisseurs immobiliers qui réussissent, c’est qu’ils vont visiter beaucoup de biens immobiliers, ils feront beaucoup d’offres au rabais et peut-être on leur dira non quatre fois, mais la cinquième fois, on leur dira oui. Et là ils vont toucher un bien immobilier à peut-être 15 % ou 20 % en dessous du prix affiché. C’est là qu’ils gagnent de l’argent.
2. Obtenir un prêt bancaire au meilleur taux
La deuxième façon d’augmenter son cash-flow, c’est auprès de votre banque lorsque vous allez financer votre bien immobilier. Rien ne vous empêche d’aller voir plusieurs banques et de faire affaire avec la banque qui va vous proposera le meilleur taux. Pour cela, ce que je vous recommande c’est de regarder sur les offres de prêt qu’ils vous font, tout en bas à droite vous avez le coût total du crédit. C’est ça que vous allez comparer.
Vous avez également d’autres astuces, par exemple le fait de ne pas forcément prendre l’assurance sur le prix immobiliers dans la banque qui vous propose le crédit. Généralement, vous allez pouvoir diviser par deux le coût de l’assurance sur le prêt immobilier et après il existe d’autres techniques : commencer à rembourser votre prêt six mois plus tard, un an plus tard, deux ans plus tard. C’est ce qui s’appelle obtenir un différé d’emprunt.
3. Optimiser sa fiscalité pour un cash flow positif
Troisième chose pour augmenter votre cash-flow, il s’agit d‘optimiser votre fiscalité. Cependant, si vous n’êtes pas un expert dans le domaine, vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable. Je sais que le mot « experts-comptables » peut faire peur car on se dit que cela va coûter extrêmement cher. Par exemple, pour gérer un bien immobilier, un expert-comptable demande généralement 900 euros par an. Sur ses 900 euros vous allez avoir les deux tiers qui sont remboursables. Vous allez donc les rentabiliser 10 fois, 20 fois ou 30 fois par rapport à une personne qui n’aurait pas choisi le bon statut adapté à sa situation.
4. Augmenter ses loyers
Le quatrième point sur lequel je vous invite à vous focalisez, c’est sur l’augmentation de vos loyers. Dans l’immobilier, ce qu’il faut savoir, c’est Qu’il y a la possibilité de booster sa rentabilité en utilisant des stratégies que peu de gens utilisent. Vous pouvez par exemple diviser un bien immobilier. Ce qui va vous permettre quasiment de doubler votre rentabilité.
Vous pouvez faire de la location courte durée. La location courte durée peut vous permettre de multiplier par trois ou par quatre la rentabilité sur un bien immobilier par rapport à une location classique. Vous pouvez également faire de la colocation. Cela vous permettra probablement de louer plus cher un appartement en colocation si vous louez des chambres individuelles que si vous louez un appartement à un couple tout seul.
Par ailleurs, vous pouvez également utiliser des stratégies comme l’achat d’immeubles de rapport, c’est-à-dire acheter beaucoup d’appartements d’un Coup. Cela vous permettra d’obtenir un prix de gros. Vous achetez le mètre carré moins cher.
Toutes ces stratégies cumulées, vont vous permettre de générer plus de revenus. Ce qu’il faut retenir c’est que les investisseurs immobiliers pour augmenter leurs revenus, ils jouent sur deux Leviers :
Le nombre de personnes qu’ils vont pouvoir toucher
Admettons que vous fassiez de la location courte durée, vous avez un appartement qui peut accueillir deux personnes. Vous allez probablement payer le loyer moins cher qu’un appartement qui peut accueillir quatre personnes. En effet, si vous louez votre appartement par exemple 100 euros la nuit et qu’il ne peut accueillir que deux personnes, alors vous avez un budget de 50 euros par personne. Maintenant si vous louez votre appartement 100 euros la nuit et qu’il peut accueillir quatre Personnes, là on se retrouve à un budget de 25 euros par personne. Ce qui fait que les personnes seront beaucoup plus à même de venir réserver votre logement.
Ainsi, plus votre logement va permettre d’accueillir un nombre de personnes élevé, plus vous allez mécaniquement pouvoir toucher des revenus.
C’est la même chose lorsque vous avez un bien immobilier entier, vous allez peut-être pouvoir le louer à une famille. Maintenant si vous divisez ce bien immobilier, vous allez pouvoir le louer au lieu d’une famille à deux célibataires. Et là mécaniquement vos revenus vont augmenter.
La fréquence de location pour générer du cash-flow positif
Le deuxième levier qu’utilisent les investisseurs immobiliers qui gagnent beaucoup d’argent c’est de travailler sur la fréquence. C’est très simple à Comprendre, si vous louez un bien en location courte durée et que vous avez des locataires qui arrivent avec une fréquence de deux ou trois jours, vous allez gagner plus d’argent qu’un propriétaire qui va mettre son bien en location à l’année et qui va avoir un changement de locataire tous les ans. Pourquoi ? Parce que quand on loue sur des courtes périodes on paye plus cher que lorsqu’on loue sur une longue période.
C’est ce qui se passe un tout petit peu lorsque vous allez à l’hôtel. En prenant le prix d’une nuit d’hôtel que vous payez, multipliez par 30. Vous réaliserez que bien souvent c’est très au-dessus du loyer que vous payez actuellement. Ainsi, pour augmenter vos revenus, cela vous demandera un peu plus de travail ou de faire appel et une équipe. C’est ce qui va vous permettre de booster votre rentabilité.
Bien évidemment des techniques pour générer du cash-flow positif, il en existe beaucoup d’autres. D’ailleurs n’hésitez pas à me le dire dans les commentaires ça m’intéresse d’avoir votre retour.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier à fort cash flow, je vous propose d’accéder à quatre vidéos de formation offerte. Vous découvrirez comment investir dans l’immobilier étape par étape pour générer du cash flow positif.
Vous apprendrez notamment à trouver de bonnes affaires et à les négocier. Découvrez également comment obtenir un prêt immobilier au meilleur taux, comment optimiser votre fiscalité et faire des opérations d’achat revente.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment avoir un cash flow positif avec l’immobilier