Investir dans l’immobilier est une décision qui engage sur le long terme et engendre des conséquences fiscales importantes. En effet, pour se construire du patrimoine conséquent, il faut arbitrer son patrimoine afin de générer des plus-valus. Dans cet article, nous partageons des stratégies utiles pour arbitrer son patrimoine.
Cliquez ICI pour recevoir 1 H de formation offerte
Qu’est-ce qu’un patrimoine ?
Arbitrer son patrimoine – Définition du patrimoine
Le patrimoine représente l’ensemble des actifs d’un foyer ou d’un individu. Autrement dit, c’est tout ce que vous avez acquis, épargné, construit ou bâti.
Le patrimoine est dit solide lorsqu’il est diversifié, composé de supports pierres et de supports financiers, de supports à long terme et de support à disponibilité immédiate.
C’est d’ailleurs dans la composition même de cette répartition que se base toute la complexité. La solidité implique que les aléas de la vie, de la conjoncture ou des marchés n’impactent pas ou peu le patrimoine, d’où l’importance de la diversification des supports d’investissement.
Que signifie arbitrer son patrimoine ?
L’arbitrage est une opération qui vous offre la possibilité sur un support multisupport, de transférer tout ou partie de votre épargne d’un support d’investissement vers un autre. Elle vous permet ainsi de réorienter à tout moment votre épargne et d’investir quand vous voulez sur les marchés financiers afin de bénéficier des opportunités et des rendements supplémentaires.
Arbitrer son patrimoine c’est trouver un équilibre. C’est prendre la décision de vendre ou d’acheter un bien immobilier (des actions, des titres) pour augmenter sa rentabilité, diminuer ses risques et ce, en fonction de l’état du marché.
C’est également décider de revendre son bien immobilier au bon moment : prêt amorti, taux d’intérêt, état du marché et des prix (marché dynamique, prix à la hausse), options de réinvestissement.
Arbitrer son patrimoine peut aussi signifier développer son patrimoine immobilier. Une fois que la stratégie d’arbitrage a été mise en place, les plus-values sont générées. Celles-ci peuvent être alors utilisées pour acheter d’autres biens immobiliers ou pour investir sur d’autres supports tels que la bourse.
L’arbitrage de patrimoine regroupe tous les paramètres possibles qui peuvent contribuer à réaliser des plus-values lors de la revente d’un bien immobilier. Ce peut être la rénovation, les plus-values latentes, etc.
Plus-valus latente
Une plus-value latente est une plus-value qui peut s’obtenir à partir d’un bien immobilier sur lequel l’on a négocié pour bénéficier d’une réduction ou sur lequel on a effectué des travaux de rénovation. Ainsi, dans un premier temps le fait de l’avoir rénové implique qu’à la revente, il sera vendu plus cher, ce qui permet de réaliser une plus-value. Dans un second temps, on peut le mettre en location et percevoir des loyers.
Pourquoi arbitrer son patrimoine ?
Arbitrer son patrimoine consiste à trouver des stratégies permettant de savoir quand il faut vendre ou acheter et qu’est-ce qu’il faut garder. L’objectif de tout investisseur est de générer des plus-values sur son investissement. On arbitre son patrimoine pour être et rester rentable : soit en décidant de vendre ou d’acheter un bien immobilier, une action etc.
Lorsqu’on décide de vendre un bien, il faudra vérifier que toutes les conditions de rentabilité sont réunies.
Stratégie pour arbitrer son patrimoine ?
Une fois que votre patrimoine est constitué, il va falloir le pérenniser. A cet effet, il faut régulièrement suivre son évolution et arbitrer si nécessaire. Arbitrer son patrimoine ne se limite pas à sélectionner des placements rentables sur lesquels investir son épargne. Les objectifs sont plus larges puisqu’il s’agit aussi, par exemple, de préparer une retraite, ou encore de prévoir la transmission à des héritiers.
Si tout épargnant doit veiller à sélectionner les meilleurs investissements, la gestion d’un patrimoine intègre d’autres aspects plus complexes.
Nombreux sont les particuliers ayant investi sur les marchés et faute de suivi adéquat, ont perdu de l’argent. Si vous ne souhaitez pas suivre votre portefeuille, deux choix s’imposent à vous : la gestion sous mandat où un professionnel s’occupe intégralement de vos actifs, ou ne pas investir en bourse. Il vaut mieux ne pas gagner que de prendre le risque de tout perdre. Ceci dit, voici les stratégies à adopter selon votre situation et votre profil.
- Solliciter les services d’un professionnel en gestion de patrimoine
Contrairement à la démarche classique, la banque ou le banquier n’est pas l’interlocuteur à privilégier pour arbitrer votre patrimoine. Face à la multitude d’offres disponibles, aux multiples possibilités et solutions qui vous sont offertes, il est préférable dans votre intérêt et pour sécuriser votre argent de confier l’arbitrage de votre bien à un professionnel indépendant qui s’y connaît.
Un conseiller indépendant dans l’arbitrage de patrimoine ne doit en aucun cas être rattaché à une enseigne ou à un fournisseur mais doit travailler « en architecture ouverte ». Pour cela, avant de vous lancer, prenez le temps de consulter plusieurs conseillers pour vous faire une idée, valider leurs compétences, et voir avec qui vous souhaitez travailler. En effet, la relation que vous allez développer avec votre conseiller est assez similaire avec celle que vous entreprenez avec votre médecin de famille ; en dehors des compétences, feeling, l’intuitu personae doit être au cœur de votre réflexion.
Une fois votre conseiller sélectionné, vous pouvez définir avec lui vos objectifs. Ces objectifs dépendront de vos capacités financières bien entendu mais également et problématiques propres.
- Se fixer des objectifs patrimoniaux
Pour bien arbitrer son patrimoine, il est indispensable de se fixer des objectifs et des priorités. Sans que cette liste ne soit exhaustive, voici 6 principaux objectifs patrimoniaux récurrents en France.
- Réduction et optimisation de la fiscalité ;
- Préparation de la retraite ;
- Génération de revenus complémentaires ;
- Protection de la famille ;
- Création du capital ;
- Préparation de la succession ou donation.
Le conseiller que vous aurez retenu aura pour mission de revoir l’ensemble de vos objectifs et vous accompagnera le cas échéant, à les définir. Ce sont ces objectifs qui détermineront la qualité de votre gestion et de la constitution de votre patrimoine.
Une fois définis, ces objectifs sont inscrits dans une lettre de mission (document légalement obligatoire) et sa durée de validité est limitée puisque liée à votre évolution personnelle et professionnelle ainsi qu’aux changements légaux notamment. Votre conseiller en gestion de patrimoine vous verra ensuite au moins une fois dans l’année pour un point et justement pour ajuster au besoin les caps fixés et les actions à mener en conséquence.
- Diversifier votre patrimoine
Dans la gestion ou l’arbitrage de patrimoine, il n’y a pas de prototype. L’unique règle à appliquer c’est la diversification. Concrètement, votre patrimoine quel que soit sa taille actuelle ou future doit être composé d’un bloc immobilier et d’un bloc financier.
Le bloc immobilier : le bloc immobilier qui constituera votre patrimoine devra comporter notamment :
- Votre résidence principale (si vous êtes propriétaire, même à crédit) ;
- De l’immobilier locatif optimisé fiscalement (de type meublé et géré : EPHAD ou étudiant) ;
- De l’immobilier de bureaux de type SCPI de rendement (comptant ou à crédit)
- De l’immobilier défiscalisant (si vous payez des impôts).
Le bloc financier : « plus ouvert », le bloc financier quant à lui devra notamment comporter :
- Une ou plusieurs assurances-vie multi-supports avec notamment des fonds euro boostés ;
- De la SPCI ou OPCI ;
- Des produits retraite de type PERP ou Madelin ;
- Des produits structurés qui à terme substitueront vos fonds euro ;
- Un PEA : plan d’épargne en actions pour profiter du régime fiscal favorable du contrat ;
- Des unités de compte : obligations, fonds flexibles, diversifiés etc.
- Des produits originaux ou alternatifs de type or, art, grands crus et vin ;
- Des investissements en crowdfunding.
- Signer un contrat assurance-vie
L’assurance-vie est un outil puissant pour optimiser l’arbitrage de son patrimoine. Depuis quelques années, l’assurance-vie occupe une place importante dans la vie des français. Elle reste plus facile d’accès que l’acquisition d’un bien immobilier et plus souple que d’autres modes de détention d’actifs financiers.
En effet, une assurance-vie est un contrat par lequel une personne (assureur) s’engage en contrepartie du paiement d’une ou plusieurs primes ou cotisations par le souscripteur, à verser un capital ou une rente à une personne déterminée en cas, soit d’un décès (bénéficiaire en cas d’un décès), soit de vie (bénéficiaire en cas de vie) de l’assuré à une époque déterminée. Sa spécificité est qu’il s’agit d’un contrat à la fois régi par le code des assurances et le code général des impôts. Sur le plan juridique c’est une « stipulation pour autrui ».
Arbitrer au sens des assurances
En assurance-vie, arbitrer son patrimoine consiste à réorienter tout ou une partie du capital constitué sur un ou plusieurs autres supports disponibles dans l’assurance-vie. L’arbitrage est assimilé à une opération d’achat et de vente de fonds (OPCVM, SCPI, fond en euro, SCI, OPCI, ….).
Autrement dit, il s’agit d’une redistribution de l’épargne dans le contrat assurance-vie. Le montant du capital investi reste inchangé, il n’y a ni entrée ni sortie de capitaux.
Un arbitrage peut être manuel ou ponctuel, ou bien il peut être automatique et inscrit dans le contrat.
Les avantages des arbitrages patrimoniaux
L’arbitrage vous permet d’anticiper une tendance à la baisse ou à la hausse des valeurs des supports en unités de compte, et permet ainsi d’arbitrer au bon moment pour bénéficier des opportunités des marchés.
Lorsque votre situation change, et que votre objectif d’épargne évolue ou tout simplement quand vous souhaitez dynamiser votre épargne, l’arbitrage peut aussi vous permettre de modifier le plan de référence de votre contrat.
Avant de souscrire un contrat d’assurance-vie, outre les différents frais et les performances du fonds en euro, il faut veiller à ce que la liste des supports disponibles soit suffisamment évolutive et étendue. Ceci va permettre de bénéficier des opportunités susceptibles de se présenter et se renseigner sur les modalités de traitement des ordres d’arbitrages.
Les options d’arbitrage permettent de définir une stratégie de placement qui réoriente votre investissement en fonction de l’objectif visé. Les supports en unités de compte étant soumis aux mouvements des marchés financiers, un risque de perte est toujours possible. Ainsi, ni le capital ni les intérêts ne sont garantis.
Une hausse ou une baisse conséquente de vos placements en unités de compte influe directement sur leur part dans votre portefeuille, mais les arbitrages vous permettent de rééquilibrer ce rapport.
- L’arbitrage automatique
Il consiste à automatiser une opération. Par exemple basculer les intérêts acquis sur un fonds vers un autre. Diriger les gains réalisés sur un fonds investi en Sicav vers le fonds en euro afin de les sécuriser.
Les contrats d’assurance-vie multisupport vous offrent aujourd’hui de nombreux outils de gestion pour optimiser vos placements dans le temps. L’arbitrage automatique permet également de réorienter votre épargne d’un support à un autre pendant toute la durée de votre contrat. Suivant vos objectifs d’épargne, vous pouvez choisir plusieurs options d’arbitrage automatique pour :
- Dynamiser vos plus-values
Les plus-values générées sur le fonds en euro sont basculées à partir d’un seuil chaque année vers un fond en action. On dénombre deux avantages :
- Vous ne risquez que vos gains mais vous percevez votre mise initiale investie sur le fonds en euros.
- Vous profitez du potentiel de performance des marchés financiers.
- Sécuriser vos plus-values
Vous fixez vous-même un seuil à partir duquel vos plus-values seront transférées de manière automatisée vers un support sécurisé. Cette option est particulièrement intéressante si vous manquez de temps pour suivre l’évolution de votre épargne au jour le jour.
- Contrôler vos moins-values
Avec cette option, vous définissez vous-même un seuil de moins-value. Une fois ce seuil atteint, vos capitaux restants sont dynamiquement transférés vers un support sécurisé afin de réduire les pertes.
- Lisser les risques des marchés financiers
A une fréquence régulière et automatique, vous pouvez décider de transférer un montant d’un support sécurisé vers des supports en unités de compte plus dynamiques. Cette option vous permet d’entrer progressivement sur les marchés financiers et d’en lisser les risques.
Cliquez ICI pour recevoir 1 H de formation offerte
- Les limites des arbitrages patrimoniaux
L’arbitrage entre différents supports peut induire en erreur. Cette erreur est susceptible de porter préjudice au rendement final du contrat si vous suivez très rapidement la sollicitation de l’actualité pour privilégier un support.
La gestion financière et la création d’un patrimoine sont des opérations qui portent leurs fruits sur plusieurs années et s’appuient sur des supports solides qui doivent avoir le temps d’exprimer leur potentiel.
En définitive, arbitrer son patrimoine implique une solide connaissance des marchés patrimoniaux tels que : le marché de l’immobilier et le marché financier. Ces compétences vous permettront de mieux gérer votre patrimoine immobilier ou boursier voire les deux afin de générer des plus-values, objectif de tout investisseur.