Comment acheter un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport - Une excellente opportunité d'investissement immobilier

Il existe plusieurs types d’investissement lorsque vous souhaitez faire de l’immobilier. Ainsi, vous pouvez choisir l’option d’investir dans les immeubles de rapport. Pour atteindre cet objectif, il faut maîtriser les différentes implications de ce choix. Nombreux sont donc ceux qui me posent des questions par rapport aux immeubles de rapport. Comment peut-on investir dans un immeuble de rapport ? Comment se passe le financement d’un tel immeuble ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Un salarié peut-il acheter un immeuble de rapport ? Cet article se chargera de répondre à ces préoccupations afin de vous éclairer sur ce sujet.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport - Un bien à forte rentabilité
Acheter un immeuble de rapport – Un bien à forte rentabilité

L’immeuble de rapport est un immeuble qui est constitué de plusieurs appartements qui appartiennent à un unique propriétaire. Acheter un immeuble de rapport consiste à payer le bien (immeuble) en entier. C’est d’ailleurs ce qui le distingue de la copropriété. Cette dernière met en relation plusieurs propriétaires. L’immeuble de rapport vise principalement la rentabilité. Il est mis en location et les loyers servent à rembourser le prêt immobilier.

Ensuite, il doit avoir une marge de bénéfice qui revient au propriétaire. Ainsi, après avoir payé les mensualités de la banque, le propriétaire pourra recevoir régulièrement une rente. L’immeuble de rapport doit principalement rapporter un revenu locatif considérable à son propriétaire. L’investissement dans un immeuble de rapport est alors une source de revenus passifs.

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Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport revêt plusieurs avantages sur plusieurs plans.

Avantages pécuniaires

Il existe plusieurs avantages liés au gain d’argent

Le prix réduit du mètre carré

Lorsque vous payez un immeuble de rapport, vous payez un prix de groupe. Logiquement, lorsque vous payez cinq ou six appartements en même temps, le mètre carré vous revient moins cher. En effet, acheter un immeuble de rapport consiste à payer plusieurs mètres carrés ensemble. Cela vous revient moins cher que si vous payez des mètres carrés pour en faire un studio.

Le coût réduit des travaux de rénovation

Par rapport aux travaux de rénovation, vous dépenserez moins. En effet, lorsque vous faites déplacer un artisan une fois pour une série de travaux dans un immeuble, le coût sera réduit. L’artisan facture généralement un forfait. Le fait de faire des travaux dans un immeuble de rapport diminue le prix au mètre carré.

Moins de frais au niveau de la taxe foncière

Si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport, vous paierez moins de frais au niveau de la taxe foncière.

Moins de frais de notaire

L’un des avantages de l’acquisition d’un immeuble de rapport est la réduction des frais de notaire.

Le contrôle exclusif

Lorsque vous parvenez à acheter un immeuble de rapport, vous ne serez pas sous la contrainte des syndics de copropriété. Par conséquent, vous ne serez pas obligé de voter dans des assemblées générales. La décision vous revient et vous avez le contrôle du fonctionnement de l’immeuble.

L’acquisition d’un immeuble de rapport est un investissement qui vous permet d’avoir une rentabilité moyenne qui est supérieure aux investissements immobiliers classiques. Les avantages préalablement mis en évidence sont relatifs aux finances. En dehors de ces avantages pécuniaires, vous avez également d’autres avantages.

Autres avantages

Il existe d’autres avantages si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport.

Gain de temps

Estimons que vous devez acheter six appartements individuellement. Cela suppose que vous devez faire six fois chacune des formalités. Vous devez donc vous rendre chez le notaire six fois et faire six demandes de crédit immobiliers. En outre, vous ferez appel six fois à une entreprise de rénovation en vue de rénover chacun des biens. En achetant un immeuble de rapport, vous économisez le temps que vous devez consacrer séparément aux six biens.

Plutôt que de faire la procédure six fois, vous la ferez une seule fois. Cela signifie que vous irez chez le notaire une fois et chez le banquier une fois. Vous ferez également appel aux artisans pour la rénovation une seule fois. Par ailleurs, vous économisez le temps en ce qui concerne la gestion de vos biens.

En effet, avoir des appartements un peu partout vous fait perdre énormément de temps en termes de trajet. Si vous devez rencontrer vos locataires, vous gagnez du temps lorsqu’il s’agit d’un immeuble de rapport. Les locataires sont au même endroit ; ce qui vous permet de gagner des dizaines d’heures chaque année au profit de vos investissements immobiliers.

La gestion du risque

Estimons que pour une raison donnée, l’un de vos locataires quitte votre appartement. Vous vous trouverez ainsi dans une vacance locative. Cela signifie que vous n’avez que cinq biens immobiliers qui sont encore en location sur six biens immobiliers que vous possédez. Si vous devez rembourser un crédit, vous ne vous retrouverez pas à zéro. Cela permet en effet d’avoir une certaine sécurité financière ; ce qui renforce votre crédibilité auprès des banques.

Cela signifie que les banques préfèrent prêter pour acheter un immeuble de rapport que pour acheter un appartement. En fait, les banques sont plus rassurées par rapport à la gestion du risque. Cela est accentué surtout si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport déjà loué. La banque est ainsi rassurée de pouvoir être remboursée tous les mois. Quels sont les inconvénients liés à ce type d’investissement ?

Quelques inconvénients

Acheter un immeuble de rapport - Revendre avec les investissseurs
Acheter un immeuble de rapport – Revendre avec les investisseurs

Acheter un immeuble de rapport comporte non seulement des avantages mais cela comporte également des inconvénients.

La revente de l’immeuble de rapport

L’inconvénient majeur que l’on peut noter est relatif à la revente de l’immeuble de rapport. En effet, ce sont des biens qui sont moins liquides. Si vous souhaitez par exemple revendre un immeuble de rapport, à qui devez-vous vous adresser ? Vous ne pouvez pas le mettre sur le marché des particuliers. Cela restreint énormément le marché pour la vente. Vous ne pourrez que vous adresser aux investisseurs.

Si vous avez fait un investissement immobilier ou si vous souhaitez revendre un appartement, sachez que vous avez la possibilité de le revendre à des particuliers. Cela signifie que vous pouvez non seulement vendre votre appartement à des investisseurs mais aussi à des personnes qui souhaitent se loger. Ces dernières représentent le marché des particuliers.

Pour la revente de l’immeuble de rapport, vous êtes limité au marché des investisseurs. De plus, au sein de ce marché, vous ne pourrez que vous adresser à une niche très restreinte. Pour cette raison, vous devez prévoir des délais plus longs.

Une marge de bénéfice réduite

En dehors de la revente, vous ne pouvez pas réaliser une plus-value importante. En fait, ce sont des investissements qui ne génèrent pas assez d’argent comme l’investissement immobilier classique. Vous ne pourrez pas déclencher un effet coup de cœur car vous vendrez l’immeuble à un investisseur. Ce dernier ne cèdera pas à un effet coup de cœur car il connaît précisément son objectif. C’est de faire une affaire rentable.

Dans ces conditions, vous ne pourrez vendre votre immeuble qu’au prix du marché. Vous pouvez imaginer revendre chaque appartement individuellement afin de faire une bonne plus-value. Ainsi, vous pourrez les vendre à des particuliers. C’est une bonne réflexion mais il y a un risque si vous faites ce type d’opération. En effet, vous serez requalifié en marchand de biens et vous perdrez tous les bénéfices que vous avez fait sur cette opération.

Qui peut acheter un immeuble de rapport ?

Ce type d’investissement est réservé à deux grandes catégories d’investisseurs. La première catégorie est représentée par ceux qui sont formés pour faire l’acquisition de ces types de biens immobiliers. En fait, c’est un marché très spécifique sur lequel on a assez de responsabilités, ce qui n’est pas le cas lorsque vous payez un appartement classique. Par exemple avec ce type de bien, vous devez vous occuper des parties communes.

En outre, s’il y a un problème au niveau de l’ascenseur, vous devez le régler. Il en est de même pour les problèmes au niveau de la toiture. Vous devez avancer les fonds pour la réparation de la toiture. Ce sont des exemples de responsabilités lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble de rapport. On note en réalité des responsabilités plus importantes.

La deuxième catégorie d’investisseurs qui peuvent acheter l’immeuble de rapport sont les investisseurs aguerris qui ont l’habitude de faire de la location. En effet, si la personne n’a jamais traité avec des locataires, ce serait stressant pour elle de gérer six locataires d’un coup. Une personne qui débute en investissement immobilier ne pourra donc pas acquérir votre bien. Elle ne peut pas faire signer les contrats de bail et encaisser les loyers.

De même, elle ne pourra pas faire les déclarations d’imposition et gérer le bien immobilier. Ce type d’investissement implique plusieurs responsabilités.

Quelques recommandations

Je vous recommande de faire l’investissement immobilier progressivement. Commencez par exemple par faire les petites opérations comme acheter un ou deux appartements pour ensuite faire une division ou une colocation.

Cela vous permettra d’acquérir d’expériences. Après quoi, vous pourrez acheter un immeuble de rapport pour un deuxième deal immobilier. Ainsi, vous saurez si vous êtes apte à faire l’investissement immobilier avant de faire l’acquisition d’un immeuble de rapport. Il est également possible d’ acheter un immeuble de rapport à plusieurs.

L’acquisition d’un immeuble de rapport nécessite-il de la liquidité au préalable ?

Acheter un immeuble de rapport - Négocier le financement sans apport est possible
Acheter un immeuble de rapport – Négocier le financement sans apport est possible

La question de la liquidité est souvent évoquée lorsqu’il s’agit de l’immeuble de rapport. Devez-vous avoir de l’argent avant de faire ce type d’investissement ? Pour obtenir du financement, 95 % des banques vous demanderont un apport. Vous pouvez trouver des banques qui accepteront de vous financer sans apport. Ainsi, il est possible d’acheter un immeuble de rapport sans apport. L’acquisition d’un immeuble de rapport ne nécessite pas alors de liquidité au préalable.

Cependant, il est nécessaire d’avoir de l’argent au préalable pour la gestion du bien immobilier. Par exemple, si vous avez un problème de façade ou de toiture, il vous revient de faire la réparation. Pour cette raison, je vous recommande d’avoir des liquidités avant de vous lancer dans ce type d’investissement.

Sous quelle forme doit-on payer l’immeuble de rapport ?

Comment acheter un immeuble de rapport sans apport ? Doit-on payer l’immeuble de rapport en nom propre ou en personne physique ? Quel type de société doit-on créer ? Est-ce une SCI ou une société de type SA ou EURL ? Il est judicieux de s’interroger par rapport à la forme sous laquelle vous achèterez l’immeuble de rapport.

La réponse à cette question varie en fonction de votre situation et de l’exploitation que vous souhaitez faire du bien. En fait, cela dépend de vos objectifs. Estimons que vous achetez ce bien dans l’intention de le retransmettre à vos enfants. Dans ces conditions, vous pouvez créer la SCI afin de louer le bien en location nue. Il est aussi possible d’acheter un immeuble de rapport en SCI.

Par contre, si c’est un bien immobilier que vous souhaitez exploiter en location courte durée, créer une EURL ou une SASU serait la meilleure option.

Cela peut être plus avantageux pour vous. Pour cela, je vous conseille de consulter un professionnel. Les conseils de ce dernier sont importants car la fiscalité qui s’adapte à une personne donnée ne correspond pas nécessairement à votre situation.

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Comment augmenter la rentabilité de son immeuble de rapport ?

Pour augmenter la rentabilité de votre bien immobilier, vous pouvez utiliser plusieurs techniques. Vous avez par exemple la possibilité de louer les caves séparément. Il est aussi possible de louer des places de parking, des espaces de jardin et autres. Il y a donc plusieurs alternatives pour rentabiliser votre investissement.

Vous pouvez louer séparément des appartements et des locaux commerciaux qui vous permettront d’augmenter la rentabilité de votre bien immobilier.

Regardez aussi la vidéo : Comment acheter un immeuble de rapport.