La colocation est de nos jours très en vogue auprès des investisseurs immobiliers. C’est un processus assez simple à mettre en place, facile à gérer et qui rapporte beaucoup. Je vous livre, dans cet article 10 raisons suffisantes pour investir dans la colocation.
I. Investir dans l’immobilier locatif
Colocation : définition
1. Colocation : définition
En France la colocation est régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dite loi ALUR, dont l’article 8-1 qui définit la colocation comme :
« La location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleurs ».
En d’autres termes, la colocation est un acte courant de la vie en société par le lequel un individu (le bailleur) consent à accorder la jouissance temporaire de son bien immobilier à une ou plusieurs personne(s) (les locataires) en échange d’une somme d’argent déterminée (le loyer). Cette relation peut se matérialiser la signature d’un contrat unique pour l’ensemble des locataires ou de contrats distincts pour chacun des locataires.
Les récentes modifications de la loi ALUR, vous permette également de réussir de votre investissement dans la colocation.
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En effet pour les contrats de colocation conclus à partir du 27 mars 2014, la loi exige les conditions suivantes :
- Le contrat de bail d’une colocation devra suivre un formalisme juridique, c’est-à-dire que sa rédaction devra suivre un modèle prédéfini
- L’habitat devra respecter les normes de peuplement (9 m2 pour une personne, 16 m2 pour deux personnes et 9 m2 par personne supplémentaire)
- En cas de conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, la superficie de l’habitat doit être supérieure à 14 m2 et le volume à 33 m3
- Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement.
2. Les options du locatif
Colocation – les options du locatif
Il existe une typologie ou une variante en ce qui concerne la location immobilière:
- Location saisonnière : elle est le fait parfois de particuliers qui ont envie d’un revenu immédiat et complémentaire. Il s’agit d’une location épisodique (location pour l’été, location d’un chalet en hiver etc.)
- Location courte durée : ici le bien immobilier est loué pour une période convenue à l’avance entre les parties (1 mois, 2 semaines ; 4 jours etc.…)
- Location meublée : Il s’agit de la mise en location d’un bien immobilier comportant déjà l’ensemble des commodités nécessaires pour une jouissance agréable (lits, salon, cuisine équipée etc.…)
- Location nue : il s’agit de mise en location d’un bien immobilier sans les commodités, il revient au locataire de le meubler. Le propriétaire bailleur d’un bien immobilier loué nu peut bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôts pendant 6, 9 ou 12 ans, dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Pinel (Loi Pinel).
3. Colocation : démarches et procédures
Colocation – démarches et procédures
Si vous souhaitez vous lancer dans la colocation, il est important que de suivre ces techniques tirée de longues années de pratique et d’expérience que je vous livre. On peut les regrouper en trois grandes parties.
A. La phase exploratoire
Il s’agit d’un ensemble d’étapes préalable à votre décision d’investir dans l’immobilier et en particulier la colocation.
Colocation : Cibler et avoir de bons renseignements
Colocation – Chercher et se renseigner
Comme un bon chasseur, sachez définir à l’avance votre cible. Votre cible ici concernera le domaine dans le lequel vous souhaiterez investir. L’étape du ciblage peut être réalisée personnellement où en faisant appel à un professionnel communément appelé chasseur immobilier.
Définissez ainsi le type de clientèle que vous visez : est-ce des étudiants (ils sont très adeptes de la colocation), des jeunes actifs etc… ? Précisez la zone d’habitation (urbaine, rurale, campagne) ainsi que la densité de la localité
Colocation : secrets d’expert
- Visez des villes dynamiques dans lesquelles sont implantées des universités, des grandes entreprises, de grands centres commerciaux.
- Evaluez également la durée du trajet entre votre bien immobilier et le lieu de travail, d’études etc.….
- Renseignez-vous sur le futur bien à acquérir
B. La phase de concrétisation
Pensez dès à présent à donner forme à votre décision d’investir dans la colocation.
Négocier et financer
C’est l’une des étapes les plus importantes du processus. Pour que la négociation soit facile, établissez sinon prévoyez à l’avance une limite à ne pas dépasser. Par limite, on entend un montant que vous ne serez jamais disposé à donner au propriétaire du bien (80 000 EUROS etc.)
- Soyez averti et négocier ne dites jamais au propriétaire que vous lui proposez tel ou tel prix parce que sa maison ou son bien est dans un piteux état.
- Faites lui tout comprendre que vous disposez d’un budget limité
- Rassurez lui que vous appréciez son bien et que vous souhaiterez l’acquérir.
Plusieurs sources de financement s’offrent à vous. Si vous disposez de suffisamment de fonds vous pouvez y recourir. Toutefois, l’idéal et le mieux serait d’investir relativement sans apport.
Colocation : Mise en valeur
Colocation -mettre en valeur son immobilier
Mettre en valeur le bien immobilier consiste, par exemple, à réaliser certains travaux d’embellissement (ravalement de façade, peinture, carrelage, canalisation, tuyauterie, ameublement etc.) Elle donnera une plus-value significative à votre bien. De ce fait, vous pourrez justifier le prix du loyer fixé à vos locataires.
Pour réduire les frais occasionnés par cette éventuelle mise à niveau, attachez-vous les services d’un professionnel qui accomplira la totalité des travaux que nécessite le bien immobilier.
C. La phase de la rentabilité
Vous êtes à ce stade près à toucher les premières retombées de votre investissement dans la colocation.
Louer et faire des profits
Je vous livre quelques astuces qui vous seront utiles dans la détermination de votre loyer. Pour fixer votre loyer prenez en compte la tendance générale des prix des loyers dans la zone de votre bien immobilier, ajoutez-y les frais de rénovation engagés ainsi les caractéristiques de la zone (urbaine ou rurale etc.)
Pour rentabiliser son bien immobilier, il est conseillé deux solutions. La première consiste à acheter moins cher. Ciblez les biens nécessitant de grands travaux en tant qu’investissement intelligent. Le propriétaire sera enclin à vous céder son bien à moindre coût.
La deuxième solution consiste à louer plus cher. Pour cela augmenter le standing de votre bien, proposer des services complémentaires (internet, gaz, électricité etc.…). Louer le en meublé (lit, cuisine complète, canapé, ustensile de cuisine), vous pourrez ainsi prétendre au statut de LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle) qui est beaucoup intéressant fiscalement.
II. Avantages de la colocation : 10 bonnes raisons d’investir
La colocation comporte de multiples avantages et une rentabilité certaine, si vous hésitez encore, les 10 raisons suivantes vous aideront à vous lancer.
Raison 1 : Colocation, facilité de prêt
Colocation – facilités de prêt
La colocation est désormais une option sérieuse et courante de nos jours. Les établissements financiers sont prêts à accorder des crédits ou prêts immobilier pour financer ce type de bien. Alors pensez à demander une estimation locative à une agence du secteur car cela vous permettra d’augmenter votre crédibilité et d’obtenir des avantages plus intéressants qu’en habitation classique.
Raison 2 : Colocation, meilleure gestion
Avec la colocation, gérez votre temps. Plus besoin d’être sur place pour gérer votre bien. Une fois le bail signé et la prise de contact faite avec les colocataires, vous pouvez être dans une autre ville tout en contrôlant votre bien. Le plus important est de poser des bases solides, en ce qui concerne côté gestion de la maison (insister sur l’aspect propreté et maintien d’un voisinage). Pour vous faciliter la tâche, désignez parmi les locataires un responsable qui vous sera interlocuteur unique. Ce dernier a pour rôle de vous faire parvenir à la date indiquée dans le contrat de bail, le montant intégral du loyer.
Raison 3 : Avantages fiscaux
Colocation – avantages fiscaux
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs sur lesquels vous ne payez pas du tout d’impôts. La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Raison 4 : Réduction de charges
La colocation vous permet de repartir entre les colocataires les charges d’entretien du bien immobilier. Vous n’aurez donc pas à supporter personnellement des charges exorbitantes. C’est pour cela qu’il est important lors de la signature du contrat de bail, d’inclure une clause de solidarité à cet effet.
Raison 5 : Bonne rentabilité
Colocation bonne rentabilité
Si une rentabilité vous intéresse, expérimentez la colocation. Car le principe est simple. Plus vous avez de chambres, plus vous multipliez la rentabilité du bien. Car vous allez louer à la chambre par tête. Orientez-vous, également, à l’achat sur des biens de grandes surfaces car cela vous permettra de créer des pièces supplémentaires. De même, exploitez au mieux la surface et la place perdue.
Raison 6 : Colocation, secteur en essor
On ne chôme pas dans la colocation. Les jeunes qui rentrent dans la vie active prête attention à la colocation pour des raisons assez proches de celles des étudiants : partages, réduire les dépenses, avoir une vie sociable et communautaire avec d’autres personnes. Finalement c’est le moyen idéal de découvrir une ville et de se faire des amis. Selon des données publiques il y a en France :
- 2 390 000 étudiants en France,
- 6 étudiants sur 10 vivent en dehors du foyer familial.
- Seulement 340 000 lits réservés à des étudiants en France
Colocation
Plus de 1,4 million d’étudiants se tournent, chaque année, vers des logements du parc privé souvent peu adaptés à leurs besoins.
Autant dit que le besoin de colocation est plus qu’évident. La bonne nouvelle est que ce besoin ne fera que grandir avec l’augmentation du nombre d’étudiants et le désintérêt pour les cités universitaires.
Raison 7 : Aides et subventions personnalisées au logement
De plus désormais les colocataires peuvent percevoir des aides au logement, comme l’aide personnalisée au logement ou l’allocation de logement à caractère sociale.
Raison 8 : Peu de vacances locatives
Je vous conseille de demander au locataire de trouver un vacataire en cas de départ en vacances. Avec ce réflexe et cette méthode, vous pourrez transformer votre bien en location saisonnière durant l’été. C’est un moyen astucieux de combler le déficit de loyer causé par les congés scolaires et universitaires. Il est important de le demander à vos locataires.
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Raison 9 : « all- inclusive »
Opter pour une colocation « all-inclusive » dans laquelle les colocataires jouissent de toutes les commodités nécessaires (meubles, TV, cuisine équipée etc..). Cela vous permettra d’exiger un loyer plus élevé
Raison 10 : Colocation, être gagnant
De nombreux avantages fiscaux existent pour vous rendre à tous les coups gagnant dans votre investissement dans la colocation
En définitive, la colocation reste un investissement facile à réaliser et à forte rentabilité. Servez vous des astuces données et maximiser vos gains.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre ma vidéo : » Comment diviser un bien en 3 appartements ? «