Les charges de copropriétés représentent un point essentiel pour investir dans l’immobilier locatif. Si vous êtes déjà acquéreur ou que vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier, découvrez l’ensemble des frais et charges de copropriété auxquelles vous devriez vous attendre.
I. Copropriété : De quoi s’agit-il ?
Charges de copropriété -Définition
Charges de copropriété : Définition
La copropriété peut être définie comme toute situation juridique dans laquelle un même bien fait l’objet de droits de propriété concurrents. Chacun des titulaires de ces mêmes droits est alors dénommé « copropriétaire ». La propriété du bien appartient alors à chacun des copropriétaires.
Autrement dit, chaque copropriétaire est pleinement propriétaire du bien, il doit de fait faciliter l’utilisation aux autres copropriétaires. Encore plus la copropriété concerne la jouissance commune de certains espaces d’où le fait pour les copropriétaires d’assumer certaines charges.
Deux textes juridiques importants régissent ce mécanisme, il s’agit premièrement de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Cf. Article 10 à 14-2 et Article 33) et le Décret n°67-233 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Cf. Article 43 à 45).
Très prisée par les investisseurs en immobilier la copropriété comporte des avantages et inconvénients. Tour d’horizons sur ses avantages et limites.
II- Copropriété : Quels sont les avantages de la copropriété ?
Charges de copropriété – Avantages
Un peu comme des associés qui se promettent de contribuer aux frais nécessaires à l’existence de leur business, les copropriétaires d’un bien immobilier doivent également contribuer à diverses charges.
Au titre de ses avantages, la copropriété permet de définir les règles de bon voisinage entre les copropriétaires ainsi qu’une délégation de la gestion véritable de l’immeuble à une tierce partie appelée syndic.
A- Un règlement de copropriété pour un voisinage paisible et agréable
Le règlement de copropriété prévoit les règles relatives à la vie en collectivité dans le bâtiment. Il définit un ensemble de règles et de mesures, qui doivent être appliquées par tous les copropriétaires. Par exemple, il détermine l’usage des différentes parties de l’immeuble (comme l’habitation pour les lots destinés au logement).
Il donne également une description détaillée des parties communes du bâtiment et il précise les charges à régler par l’ensemble de copropriétaires. Véritable loi entre les parties, ce document obligatoire a l’avantage de préciser par écrit certaines règles pour l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, il protège contre toutes mauvaises surprises pendant l’occupation du logement et évite de nombreux conflits avec les autres occupants de l’immeuble en copropriété.
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En vivant à proximité les uns des autres, on se croise souvent, on participe ensemble aux prises de décision lors des assemblées générales. On apprend à se connaître, il s’installe ainsi un sentiment de solidarité entre dans l’immeuble de copropriété.
Si vous optez pour une copropriété, vous aurez moins le sentiment d’être seul à supporter les charges et c’est rassurant. En effet, lorsque les copropriétaires établissent de bons rapports entre eux, l’ambiance est agréable et c’est un avantage important, notamment pour les personnes les plus isolées et pour les charges à supporter.
B- La gestion de l’immeuble par un professionnel : syndic
Les avantages de la copropriété
La présence d’un syndic constitue un autre avantage de l’investissement en copropriété. Il existe des syndics indépendants et des régies immobilières, qui interviennent dans ce domaine. Le syndic est un professionnel de l’immobilier. En ce qui concerne la copropriété, le syndic est chargé de convoquer chaque année l’assemblée des copropriétaires et d’encaisser les charges. Il décide aussi de toutes les mesures urgentes concernant le bâtiment (travaux et mesures de protection).
Même s’il existe certains syndics bénévoles (notamment dans les petites copropriétés), il est recommandé de choisir un professionnel. Ce dernier, a plus d’expérience dans le domaine et peut mieux négocier certains travaux avec les artisans et avec les sociétés spécialisées. Il est autorisé et obligé d’être sur place, en cas d’absence des copropriétaires. Son expérience et son professionnalisme sont des atouts.
C- Charges de copropriété : une meilleure gestion immobilière
De plus, la présence d’un syndic est rassurante et elle permet à l’ensemble des copropriétaires de ne pas avoir à gérer eux-mêmes les travaux de l’immeuble et à calculer les charges annuelles. L’achat en copropriété est donc recommandé pour les jeunes propriétaires.
Par ailleurs, l’assemblée des copropriétaires vote les travaux qui doivent se faire dans le bâtiment. Elle vérifie la régularité des comptes. Cette organisation permet de repartir de manière équitable les charges de copropriété.
III- Copropriété : Quelles sont les contraintes de la copropriété?
Attention toutefois à quelques pratiques qui peuvent rendre la copropriété difficile.
1- Charges de copropriété exorbitantes
Copropriété – contraintes
La copropriété n’a pas que des avantages, elle comporte certains inconvénients. En effet, les charges parfois élevées constituent le principal inconvénient pour beaucoup de copropriétaires. Aussi, les documents parfois illisibles transmis par les syndics ne permettent pas toujours de vérifier les comptes. Vous pouvez donc solliciter un rendez-vous avec un représentant du syndic afin de ne pas rester dans l’incertitude et partager vos remarques lors des assemblées générales.
Toutefois, afin de réaliser des économies sur les frais de syndic, vous pouvez réunir les copropriétaires pour discuter d’une mise en place d’un syndic bénévole.
2- Attention aux payeurs récalcitrants !
Certains copropriétaires n’honorent pas toujours les charges comme ils le devraient, ce qui peut mettre l’ensemble de la copropriété dans une situation délicate. N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès du syndic pour vous assurer que des lettres de relance ainsi qu’une mise en demeure ont été envoyées aux mauvais payeurs. En effet, un syndic, qui gère correctement une copropriété, engage des procédures pour inciter les mauvais payeurs à régler ce qu’ils doivent.
Vous en savez un peu plus maintenant sur la copropriété, toutefois quelles charges vous attendent ?
IV. Les charges de copropriété
Les charges de copropriété sont les dépenses que doivent supporter l’ensemble des copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou spéciales). Le vote des charges et leur paiement dépend des caractéristiques des dépenses (prévues ou non par le budget prévisionnel).
A- La répartition des charges
Charges générales
Calcul des charges de copropriété
Les charges générales concernent les frais liés à :
- L’administration de l’immeuble : il s’agit entre autres d’honoraires du syndic, de frais de tenue des assemblées générales etc..
- L’entretien de l’immeuble à savoir le nettoyage des parties communes, les frais d’enlèvement des ordures ménagères etc…
- La conservation de l’immeuble dont le ravalement des façades et la réfection des toitures.
Tous les copropriétaires doivent participer aux charges générales en payant une part fixe (quote-part) , même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot de copropriété (partie privative à l’usage exclusif de chaque copropriétaire)
Charges spéciales
Calcul des charges de copropriété
Les charges spéciales concernent les frais liés aux :
- services collectifs (par exemples, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité);
- équipements communs (par exemples, entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision).
Ces charges sont payées en fonction de l’utilité et de la possibilité pour les copropriétaires d’utiliser ces services ou équipements. Par exemple, pour les frais d’ascenseur, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n’ont pas à supporter ces frais, sauf si l’ascenseur dessert la cave ou le parking.
Vote des charges
Dépenses prévues par le budget prévisionnel
Charges de copropriété – vote des charges
Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes relatives aux parties communes et aux équipements communs. Ces dépenses couvrent :
- leur maintien en l’état,
- leur fonctionnement,
- et leur administration.
Dépenses hors budget prévisionnel
En effet, Les charges relatives aux dépenses courantes sont intégrées dans le budget prévisionnel quelle que soit leur nature (générale ou spéciale). Les copropriétaires peuvent également participer à des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel. Ces dépenses doivent faire l’objet au cas par cas d’un vote des copropriétaires. Il s’agit notamment :
- des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble;
- de ceux portant sur des éléments d’équipement communs;
- des travaux d’amélioration : ils concernent de la transformation de l’existant, de adjonction d’un nouvel élément d’équipement. Ils peuvent s’agir de l’ aménagement ou de la création de locaux à usage commun, de la surélévation de bâtiment;
- des études techniques (diagnostics, consultations…).
Paiement des charges
Charges de copropriété – paiement des charges
Dépenses prévues par le budget prévisionnel
Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions. En effet, ces provisions sont versées par les copropriétaires au syndic de copropriété. Elles sont égales au 1/4 du budget voté, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
La provision doit être réglée le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l’assemblée générale. Avant la date d’exigibilité, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant le montant de sa provision.
Dépenses hors budget prévisionnel
Lors du vote des dépenses exceptionnelles, l’assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d’exigibilité des provisions correspondantes.
En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux. Pour ces dépenses, le syndic peut exiger le versement d’avances de trésorerie. Avant la date d’exigibilité fixée par l’assemblée générale, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant l’objet de la dépense et le montant de la somme exigible.
Charges de copropriété : A quel moment contester les charges
Tout copropriétaire qui constate que sa part est supérieure de plus 1/4 à ce qu’elle devrait être (ou que la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus 1/4 à ce qu’elle devrait être), peut contester cette répartition devant le tribunal de grande instance (TGI).
Charges de copropriété – contestation des charges
Cette action peut être engagée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Ou encore dans les 2 ans qui suivent la revente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.Par ailleurs, si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s’applique seulement pour l’avenir.
A l’exception des cas de réclamation, il vous faudra un vote unanime des copropriétaires pour modifier la répartition des charges.
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J’espère que cet article vous a permis de réunir d’information sur la copropriété qui reste un investissement très intéressant dans le domaine de l’immobilier. Elle facilite la socialisation et crée de relations de bon voisinage. Elle permet aux investisseurs immobiliers de déléguer la gestion locative de leur bien à une tierce partie spécialisée : le syndic.
Toutefois les frais parfois élevés du syndic ainsi que les mauvais payeurs, s’ajoutent le fait le que copropriétaire dispose parfois d’une marge de manœuvre réduite.
Enfin, je vous recommande ma vidéo ci-après: « Comment devenir rentier grâce à l’immobilier »