L’immobilier est un secteur dans lequel les gens se lancent de plus en plus aujourd’hui. L’activité la plus prisée est d’acheter un bien immobilier et de le mettre en location. Toutefois, il est judicieux de connaître les informations relatives à cette activité avant de commencer. Cet article va donc vous expliquer en détail 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier.
L’immobilier est un outil qui est très puissant, car il peut vous permettre de gagner votre indépendance financière en l’espace de quelques années. Par ailleurs, si vous n’êtes pas aguerri, ce secteur d’activité peut vous faire perdre beaucoup d’argent.
Peut-on investir dans l’immobilier sans être riche ou sans apport ?
Il est possible d’investir dans l’immobilier sans être riche ou sans apport. Je le sais, car j’ai été banquier pendant sept ans et j’ai financé des centaines de prêts immobiliers. En effet, si vous allez voir une banque et vous n’avez pas d’apport, je ne vais pas vous assurer que les banques seront accueillantes. Il y a certaines banques qui n’accepteront pas . Toutefois, quelques banques peuvent accepter de financer ce type de dossier.
Alors, il suffit d’être persévérant pour rencontrer un grand nombre de banquiers parmi lesquels vous trouverez le banquier qui acceptera votre dossier. L’avantage lorsqu’on investit sans apport ou avec un faible apport, c’est que mécaniquement on aura plus de rendement sur son argent.
A titre d’exemple, vous faites l’achat d’un bien qui vaut 100.000 euros et vous mettez 5000 euros d’apport. Imaginez que vous ayez payé votre bien au bout de dix ans. Finalement, vous avez mis 5000 euros d’apport de votre poche et le reste a été financé par le locataire qui remboursait la mensualité de crédit tous les mois.
Ou dans un autre cas, vous revendez votre bien dans dix ans au prix auquel vous l’aviez acheté, c’est-à-dire 100.000 euros. Vous avez encaissé 95 mille euros alors que vous n’avez mis que 5000 euros d’apport. Donc, cela peut être très avantageux d’investir dans l’immobilier à crédit en mettant un petit apport. En fait, il existe ce qu’on appelle un fort taux de rendement sur investissement.
Faire appel au crédit immobilier
La deuxième chose que je vous recommande, c’est de faire appel au crédit immobilier. C’est une mesure de précaution.
Imaginons que vous ayez par exemple 100.000 euros d’épargne et que vous sollicitiez un crédit de 100.000 euros auprès de la banque pour acheter un appartement . Si par malheur vous décédez, il y aura une assurance décès invalidité sur le crédit. Imaginons que vous décédiez le lendemain du jour où vous avez fait votre crédit. Votre famille se retrouve propriétaire du capital de 100 mille euros initial, mais également propriétaire d’un bien qui vaut 100.000 euros. Alors que la personne qui aurait acheté cash un bien, il aurait investi ses 100.000 euros dans ce bien. En cas de décès, les proches n’auraient récupéré que les 5000 euros. Donc, c’est une façon dans l’investissement immobilier de protéger ses proches au cas où il nous arrive quelque chose.
Utiliser la fiscalité du meublé
La troisième chose que je vous recommande lorsque vous faites un investissement locatif, c’est d’investir avec la fiscalité du meublé. Il faut savoir qu’en France il existe un statut qui s’appelle le loueur en meublé non professionnel. Ce statut permet d’avoir des abattements plus importants que si on loue un bien en nu. Il est vrai que le loueur en meublé paye un minimum d’impôt, mais il paye moins que la personne qui loue son bien en nu. C’est très avantageux d’utiliser cette niche fiscale, car elle permet de vous enrichir plus vite.
Eviter la défiscalisation
Le quatrième point important, c’est de ne pas faire d’investissement uniquement pour défiscaliser. Très souvent, il y’a des publicités qui vous conseillent d’acheter un bien dans le neuf sur plan et après vous pourrez économiser 8000 ou 10000 euros d’impôts. Il est vrai que cela est séduisant, surtout lorsqu’on se trouve dans un pays où les gens n’aiment pas trop les impôts. Mais, faites attention, car derrière cette économie d’impôt se cache souvent un leurre. En effet, vous achetez le bien beaucoup plus cher que ce qu’il vaut réellement.
Bien souvent, ce sont des promoteurs immobiliers qui vous vendent tout un package. Ils vous disent qu’ une partie des impôts va payer votre bien. De ce fait, le prix au mètre carré est très élevé. Si vous vendez ce bien le jour qui suit votre achat, vous perdrez de l’argent.
Lorsque vous faites un investissement locatif, vous devez d’abord regarder la rentabilité. Dans ce cas, si vous avez un avantage fiscal, c’est un bonus. Mais, il ne faut pas faire les choses en sens inverse, c’est-à-dire se focaliser sur l’ avantage fiscal pour payer un bien trop cher. Il serait dommage de perdre de l’argent bêtement par rapport à cela.
Acheter des biens immobiliers qui s’autofinancent
Je vous recommande d’acheter des biens qui s’autofinancent. Lorsque vous achetez ces types de biens, et que vous retournez voir votre banque pour acheter de nouveau, votre banquier sera beaucoup plus enclin à accepter votre dossier. Pour avoir un bien qui s’autofinance, il faut avoir une rentabilité autour de 10 %. En fait, si vous touchez les loyers, vous devez rembourser votre crédit. Aussi, vous aurez à payer les différentes charges telles que l’impôt, la taxe foncière et autres.
J’ai fait en réalité une analyse qui m’a permis de remarquer un équilibre au niveau de la trésorerie avec environ 10 % de rentabilité. Cet équilibre s’observe après avoir payé les impôts, les mensualités de la banque et toute autre charge liée au bien immobilier. Si vous avez une rentabilité inférieure à 10 %, vous serez obligé de mettre de l’apport pour équilibrer la trésorerie.
Améliorer votre dossier bancaire
Ce point est très important. Vous devez passer une grande partie de votre temps à améliorer votre dossier bancaire. Il faut bien comprendre que la clé de l’investissement immobilier est le crédit.
Si une banque est d’accord pour vous prêter 1 million d’euros ou 10 millions d’euros, vous pourrez acheter en conséquence. En fait, si vous avez un excellent dossier, tout se passera bien pour vous. Les gens se concentrent souvent sur les bonnes affaires ou le rendement, mais la clé réside dans votre dossier bancaire. En réalité, les gens négligent cette étape, car ils la trouvent contraignante. Cela nécessite de faire de la paperasse, des photocopies de documents, des efforts de budget et de temps.
Je vous invite à travailler sur l’amélioration de votre dossier bancaire si vous souhaitez réussir dans l’immobilier. C’est un facteur clé qui vous permet de réussir surtout que les autres le négligent. Si vous l’appliquez, cela marquera une différence entre les autres et vous. Ainsi, vous aurez un avantage sur les autres investisseurs.
7- Tester la demande locative
L’étape avant d’investir, c’est de tester la demande locative. Je connais des investisseurs qui ont acheté des biens en supposant que ceux-ci allaient se louer à un certain prix, mais cela ne s’est pas déroulé comme ils l’espéraient. Pourtant, c’est très simple de tester si un bien va se louer ou non. Il suffit de mettre une petite annonce et de regarder si vous avez des courtiers. En plus d’être une étape cruciale, elle ne prend pas beaucoup de temps. Au lieu de supposer ce que les gens feront, regardez déjà si vous avez des clients potentiels.
Améliorer le marketing immobilier
Je vous recommande d’améliorer votre marketing immobilier. Par exemple, si vous vous rendez sur les sites de petites annonces, vous remarquerez que les biens qui sont présentés ne sont pas bien rangés. En outre, l’annonce n’est pas bien rédigée et les photos qui sont prises ne sont pas très claires. Par conséquent, elles ne captent pas tout de suite l’attention.
Il faut vous différencier des autres en prenant de belles photos et en rédigeant de bons textes. En procédant ainsi, vous pourrez dépasser vos concurrents. Vous pouvez avoir le plus bel appartement du monde, si les photos qui accompagnent l’annonce ne sont pas claires, vous ne pourrez pas attirer des locataires. De même, si le texte ne reflète pas le bien immobilier que vous proposez, les gens ne le visiteront pas. Si vous n’améliorez pas votre marketing immobilier, vous ne pourrez pas attirer les bons locataires vers votre bien.
Bien travailler son marketing est une étape cruciale pour la réussite dans le secteur de l’immobilier. Malheureusement, cette étape est négligée par la majorité. Les gens fournissent beaucoup d’effort dans l’investissement du bien, le crédit, les travaux meublés et autres. Arrivés à la fin du processus, ils relâchent leur ardeur bien que cela représente ce pour quoi les locataires visiteront le bien immobilier. C’est en fait la partie la plus importante qui fera de vous un investisseur immobilier à succès.
Combien de temps pour payer votre bien immobilier
Lorsque vous investissez dans l’immobilier, je vous invite à toujours vous poser une question importante. C’est celle de savoir au bout de combien de temps le bien immobilier sera remboursé. Votre bien immobilier sera-t-il remboursé au bout de cinq, dix ou vingt ans ? Devez-vous attendre 25 ou 30 ans avant d’être propriétaire de votre bien immobilier ?
Le délai de 30 ans est-il long à votre avis ? Préférez-vous faire des investissements sur de petits appartements ou sur des affaires qui seront payées entre cinq et dix ans. Mécaniquement, si vous achetez des appartements qui se paient plus rapidement que les autres, vous pourrez faire plus d’acquisitions dans votre vie. En effet, nous sommes tous limités en ce qui concerne notre temps de passage sur terre.
Pour cela, si vous trouvez souvent des appartements qui se paient sur des durées plus courtes, vous obtiendrez probablement les meilleurs résultats. Vous atteindrez un niveau de réussite supérieur à celui de la moyenne.
Développer sa confiance en soi et son audace
Dans l’immobilier, vous devez savoir oser. Penons à titre d’exemple le fait d’oser demander un rabais. Il faut aussi oser pour négocier le prix d’un bien immobilier à vendre. Si vous arrivez par exemple à demander à votre banquier de ne pas vous faire payer les frais bancaires, vous gagnerez énormément d’argent. Il en est de même si vous lui demandez de vous baisser le taux de votre crédit immobilier.
Certaines personnes sont gênées de faire de pareilles demandes. Elles estiment qu’on ne devrait pas demander cela à la banque ou aux propriétaires au risque de les vexer. En vérité, j’ai perdu certaines affaires en voulant trop négocier. Il faut toutefois souligner que j’ai gagné plusieurs dizaines de milliers d’euros en osant demander. Il est important de savoir que c’est en procédant ainsi que l’on obtient de bonnes rentes dans l’immobilier.
Vous souhaitez en savoir plus ?
Si vous souhaitez connaître d’autres astuces dans l’immobilier, j’ai mis à votre disposition une heure de formation.
A travers ces vidéos, je vous guiderai dans le processus de l’achat immobilier de A à Z. Vous découvrirez comment il faut procéder pour trouver une bonne affaire dans l’immobilier. Cela vous permettra de percevoir quatre loyers sans verser des mensualités de prêt à la banque. Par ailleurs, vous saurez comment faire pour ne plus payer d’impôts dans l’immobilier. De plus, vous serez capable de revendre votre bien sans vous faire plumer. Pour y accéder, je vous invite à cliquer ici.
Regardez aussi la vidéo : 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier.