Pour atteindre l’indépendance financière, il est conseillé de mener des business. Au nombre de ces business se trouve l’investissement dans l’immobilier. Ce dernier est simple à effectuer et vous permet d’avoir une bonne rentabilité. Néanmoins pour réussir dans ce domaine, il est important de respecter quelques principes essentiels. Cet article met en exergue 10 principes fondamentaux qui vous permettront de devenir investisseur immobilier à succès. Découvrez comment louer son bien immobilier.
Bien immobilier : Un tremplin vers la liberté financière
L’immobilier est un outil très puissant car il permet d’atteindre l’indépendance financière en quelques années. Par contre, cet outil a un revers important. En effet, vous pouvez perdre énormément d’argent si vous faites une mauvaise application des principes qui le gouvernent. Pour éviter cela, je vous propose à travers cet article, une liste de 10 principes fondamentaux.
10 principes fondamentaux de location d’un bien immobilier
Il existe plusieurs principes en matière de l’immobilier qui déterminent votre réussite. Au nombre de ces principes, on distingue dix qui sont fondamentaux.
Premier principe : La possibilité d’investir dans l’immobilier sans être riche
Avant d’investir dans l’immobilier, il est important de savoir que vous pouvez investir dans ce secteur sans être riche. De même, il est possible de faire un tel investissement sans un apport considérable. C’est une réalité que j’ai découvert car j’ai été banquier pendant sept ans. Avec ce statut, j’ai financé des centaines de prêts immobiliers.
La négociation de prêt immobilier sans apport n’est pas sans difficulté. Les banques ne vous accueilleront pas les bras ouverts. Lorsque vous souhaitez négocier un prêt immobilier sans apport, certaines banques vous opposeront un refus. Mais, sachez qu’il existe des banques qui acceptent de financer ce type de dossier. Il vous revient alors d’être suffisamment persévérant. Cela vous permettra de rencontrer un nombre important d’interlocuteurs.
Parmi la multitude de banques que vous rencontrerez, des banques accepteront vous financer sans apport. Il existe plusieurs avantages de faire des prêts sans apport. Lorsque vous investissez sans apport ou avec un petit apport, vous avez plus de rendement sur l’argent de la banque. Estimons par exemple que vous faites l’achat d’un bien immobilier qui coûte 100.000 euros pour lequel vous apportez 5.000 euros. Supposons qu’avec ces conditions, vous remboursez votre bien au bout de 10 ans.
Finalement pour votre bien immobilier, vous avez pris en charge 5.000 euros (apport) tandis que le reste a été pris en charge par le locataire qui rembourse la mensualité de crédit tous les mois sous forme de loyer. Imaginez par exemple que vous vendez ce bien au bout des 10 ans au prix d’achat (100.000 euros).
Cela signifie que vous encaissez 95.000 euros alors que vous n’avez au départ mis que 5.000 euros d’apport. C’est donc une stratégie qui se révèle très intéressante. Il s’agit de l’investissement dans l’immobilier à crédit avec un petit apport. Ce type d’investissement entraîne un fort taux de rendement sur investissement.
Deuxième principe : Faire appel à un crédit immobilier pour protéger ses proches
Si vous avez une famille que vous souhaitez protéger, je vous conseille de faire appel au crédit immobilier. Au lieu de faire une épargne de 100.000 euros, vous ferez un crédit de 100.000 euros pour acheter un appartement. En outre, il y a une assurance décès invalidité sur le crédit en cas de décès. Cela signifie donc que si vous décédez le lendemain du prêt, votre famille devient propriétaire du capital initial de 100.000 euros.
De plus, elle devient propriétaire d’un bien immobilier qui vaut 100.000 euros. Par contre, la personne qui achète cash aura un bien d’une valeur de 100.000 euros. En cas de décès, ses proches ne pourront récupérer que 5.000 euros. C’est aussi une manière de faire l’investissement immobilier et de protéger ses proches en cas de survenance de situations qui portent atteinte à notre vie ou à notre validité.
Troisième principe : Faire l’investissement locatif avec la fiscalité du loueur meublé non professionnel
Il existe en France un statut de loueur meublé non professionnel qui permet d’avoir des abattements plus importants. En tant que loueur meublé, vous paierez un minimum d’impôt. Ce montant ne sera pas aussi élevé que celui que paiera une personne qui vendrait son bien en nu. C’est une opportunité d’utiliser cette niche fiscale afin de vous enrichir mécaniquement plus vite.
Quatrième principe : Éviter d’investir uniquement pour défiscaliser
Il est important de ne pas investir uniquement pour défiscaliser. Il n’est pas rare de voir des publicités qui vous exhortent à acheter un bien immobilier neuf sur plan. Ainsi, vous pourrez économiser 8.000 ou 10.000 euros d’impôts. Il est vrai que cela peut vous fasciner surtout que les gens n’aiment pas en général payer les impôts.
Néanmoins, faites attention car cette économie est en réalité un leurre. En effet, vous payez le bien plus cher que sa valeur réelle. Tout se joue à travers les avances. Souvent, ce sont des promoteurs immobiliers qui vous vendent un package et qui vous rassurent qu’une partie des impôts remboursera votre bien. Le prix au mètre carré est le plus souvent élevé.
Si vous vendez ce même bien immobilier le lendemain, vous remarquerez que vous perdrez d’argent. Lorsqu’on fait un investissement locatif, il faut prioritairement analyser la rentabilité. Si vous avez un avantage fiscal, cela devrait être un bonus. Je vous conseille de ne pas agir en sens inverse. Il ne faut donc pas se focaliser sur l’avantage fiscal pour payer un bien trop cher. Ce serait dommage de perdre de l’argent inutilement.
Cinquième principe : Achat de biens qui s’autofinancent
L’achat de biens qui s’autofinancent vous confère plusieurs avantages. En effet, si vous achetez de tels biens, la banque sera plus apte à vous accorder d’autres prêts immobiliers. Pour avoir un bien qui s’autofinance, il faut chercher des biens avec une rentabilité d’environ 10 % brute. Cela est important car vous aurez des charges même si vous remboursez les mensualités de crédit avec les loyers. Ce sont des charges liées à votre bien immobilier à l’instar des impôts.
Il peut s’agir de toute charge foncière, charge de copropriété et autres. J’ai fait en réalité une analyse qui m’a permis de remarquer un équilibre au niveau de la trésorerie avec environ 10 % de rentabilité. Cet équilibre s’observe après avoir payé les impôts, les mensualités de la banque et toute autre charge liée au bien immobilier. Si vous avez une rentabilité inférieure à 10 %, vous serez obligé de mettre de l’apport pour équilibrer la trésorerie.
Sixième principe : Consacrer du temps pour améliorer son dossier bancaire
Il faut garder en esprit que la clé de l’investissement immobilier est le crédit bancaire. Si la banque accepte vous prêter un million ou 10 millions d’euros, vous pourrez acheter en conséquence dans l’immobilier. Cela signifie que si vous avez un excellent dossier, vous pourrez décrocher de tels prêts immobiliers. Pourtant, plusieurs personnes se concentrent sur les bonnes affaires et sur le rendement. Il est préférable de vous occuper de votre dossier bancaire. En réalité, les gens négligent cette étape car ils la trouvent contraignante. Cela nécessite de faire de la paperasse, des photocopies de documents, des efforts de budget et de temps.
Je vous invite à travailler sur l’amélioration de votre dossier bancaire si vous souhaitez réussir dans l’immobilier. C’est un facteur clé qui vous permet de réussir surtout que les autres le négligent. Si vous l’appliquez, cela marquera une différence entre les autres et vous. Ainsi, vous aurez un avantage sur les autres investisseurs.
Septième principe : Tester la demande locative
Le fait de tester la demande locative est très important car plusieurs commettent des erreurs par rapport à cela. Tester la demande locative est très simple à réaliser. Je vous conseille de mettre une petite annonce sur les sites.
Si des courtiers s’intéressent à votre bien immobilier en indivision, cela signifie que vous trouverez très vite un locataire. C’est une étape non moins négligeable. Cela vous évite d’observer la réaction des gens si vous avez des clients potentiels. Il suffit de se rassurer que les gens sont intéressés par votre produit.
Huitième principe : Améliorer son marketing immobilier
Je vous recommande d’améliorer votre marketing immobilier. Par exemple, si vous vous rendez sur les sites de petites annonces, vous remarquerez que les biens qui sont présentés ne sont pas bien rangés. En outre, l’annonce n’est pas bien rédigée et les photos qui sont prises ne sont pas très claires. Par conséquent, elles ne captent pas toute suite l’attention.
Il faut vous différencier des autres en prenant de belles photos et en rédigeant de bons textes. En procédant ainsi, vous pourrez dépasser vos concurrents. Vous pouvez avoir le plus bel appartement du monde, si les photos qui accompagnent l’annonce ne sont pas claires, vous ne pourrez pas attirer des locataires. De même, si le texte ne reflète pas le bien immobilier que vous proposez, les gens ne le visiteront pas. Si vous n’améliorez pas votre marketing immobilier, vous ne pourrez pas attirer les bons locataires vers votre bien.
Bien travailler son marketing est une étape cruciale pour la réussite dans le secteur de l’immobilier. Malheureusement, cette étape est négligée par la majorité. Les gens fournissent beaucoup d’effort dans l’investissement du bien, le crédit, les travaux meublés et autres. Arrivés à la fin du processus, ils relâchent leur ardeur bien que cela représente ce pourquoi les locataires visiteront le bien immobilier. C’est en fait la partie la plus importante qui fera de vous un investisseur immobilier à succès.
Neuvième principe : Durée courte de remboursement de votre bien immobilier
Lorsque vous investissez dans l’immobilier, je vous invite à toujours vous poser une question importante. C’est celle de savoir au bout de combien de temps le bien immobilier sera remboursé. Votre bien immobilier sera-t-il remboursé au bout de cinq, dix ou vingt ans ? Devez-vous attendre 25 ou 30 ans avant d’être propriétaire de votre bien immobilier ?
Le délai de 30 ans est-il long à votre avis ? Préférez-vous faire des investissements sur de petits appartements ou sur des affaires qui seront payées entre cinq et dix ans. Mécaniquement, si vous achetez des appartements qui se paient plus rapidement que les autres, vous pourrez faire plus d’acquisitions dans votre vie. En effet, nous sommes tous limités en ce qui concerne notre temps de passage sur terre.
Pour cela, si vous trouvez souvent des appartements qui se paient sur des durées plus courtes, vous obtiendrez probablement les meilleurs résultats. Vous atteindrez un niveau de réussite supérieur à celui de la moyenne.
Dixième principe : Savoir oser dans l’immobilier
Dans l’immobilier, vous devez savoir oser. Penons à titre d’exemple le fait d’oser demander un rabais. Il faut aussi oser pour négocier le prix d’un bien immobilier à vendre. Si vous arrivez par exemple à demander à votre banquier de ne pas vous faire payer les frais bancaires, vous gagnerez énormément d’argent. Il en est de même si vous lui demandez de vous baisser le taux de votre crédit immobilier.
Certaines personnes sont gênées de faire de pareilles demandes. Elles estiment qu’on ne devrait pas demander cela à la banque ou au propriétaires au risque de les vexer. En vérité, j’ai perdu certaines affaires en voulant trop négocier. Il faut toutefois souligner que j’ai gagné plusieurs dizaines de milliers d’euros en osant demander. Il est important de savoir que c’est en procédant ainsi que l’on obtient de bonnes rentes dans l’immobilier.
Regardez aussi la vidéo : 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier.