Bien choisir la durée de son prêt immobilier conditionne la rentabilité de l’investissement locatif. Face aux multiples offres du marché, l’investisseur se trouve très vite dans l’embarras quand au choix de son prêt. C’est quoi un prêt immobilier ? Comment bien choisir son prêt immobilier ? Découvrez à travers cet article ce qu’il faut savoir pour bien choisir son prêt immobilier.
Prêt immobilier : Définition
Un prêt immobilier ou crédit immobilier est un emprunt fait auprès d’une banque dans le but de financer partiellement ou totalement un bien immobilier. Il peut s’agir de l’achat d’un bien immobilier, comme une résidence principale, une résidence secondaire ou encore un bien destiné à la location. Vous pouvez aussi faire un prêt pour financer une construction ou les travaux de rénovation de votre bien. Le prêt immobilier peut être accordé sous forme d’un montant précis, soit directement par une banque soit par l’intermédiaire d’un courtier en crédit.
Crédit immobilier : Optez pour une tarification convenable
Bien choisir la durée de son prêt immobilier
La banque ou l’institution financière fixe les tarifs en fonction de plusieurs critères : la somme empruntée, le taux d’intérêt et les charges annexes telles que les assurances et garanties, les frais de dossier, etc. La somme que vous pouvez emprunter est liée à votre capacité d’emprunt, qui est au maximum le tiers de vos revenus réels. Le taux d’intérêt est lui fixé en fonction des taux sur les marchés financiers, des frais engendrés par la création de votre crédit et des marges ajoutées par la banque.
Prêt immobilier : Meilleurs taux
Les tarifs qui seront appliqués à votre prêt tiennent aussi compte de la durée du prêt. Si la durée de votre prêt est relativement petite, 7 ans, 10 ans ou 15 ans, vous payerez des mensualités plus élevées. Mais si au contraire la durée de votre prêt est élevée, 20 ans, 25 ans voire plus, alors vous payerez des mensualités moins élevées. Mais un prêt sur une longue durée peut dans certains cas vous revenir plus cher, parce que vous payerez des intérêts sur une durée plus longue.
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Le Taux Effectif Global TEG : Comment le déterminer
Pour déterminer le coût total d’un prêt immobilier, il ne suffit pas de se baser sur le taux d’intérêt classique appelé taux d’intérêt nominal appliqué par la banque ou l’institution financière spécialisée. Il faut également prendre en compte beaucoup d’autres facteurs.
1. Les frais de dossier bancaire
Les banques imposent aussi des frais de dossiers lors de la souscription du prêt immobilier. Ils peuvent être fixés par votre institution financière de manière totalement forfaitaire ou suivant un taux appliqué au montant emprunté. Ils varient donc d’une banque à une autre et suivant le profil de l’emprunteur. Il est possible de les négocier. Avec un bon dossier d’emprunt et une bonne négociation, vous pouvez aller jusqu’à supprimer totalement les frais de dossier.
2. Les frais de garantie
Une garantie est obligatoirement demandée au moment du prêt. Elle est exigée par l’organisme prêteur pour se protéger au cas où le prêteur ne rembourse plus son prêt immobilier. Plus le prêt est élevé, plus la garantie sera élevée. Son coût varie en fonction de l’emprunteur. La garantie peut-être sous forme de caution (forme la plus repandue), d’hypothèque ou il peut s’agir du privilège de prêteur de deniers.
3. L’assurance emprunteur
C’est une garantie au cas où l’emprunteur n’est plus en mesure de payer ses mensualités à cause d’un problème grave. L’organisme financier exige cette assurance pour les cas de décès de l’emprunteur, en cas de validité ou lorsque celui-ci fait faillite. En général l’organisme financier propose une assurance emprunteur lors de la signature du prêt. Mais vous avez la possibilité de souscrire à une assurance emprunteur chez un autre assureur.
3. La délégation d’assurance
La délégation d’assurance est le fait de prendre une assurance d’emprunteur autre que celle de votre banque. Il est conseillé de faire une délégation d’assurance car en général l’assurance proposée par la banque qui vous fait le prêt est plus cher. Il peut vous permettre de réduire le coût de votre crédit d’un montant très important qui peut aller jusqu’à 10000 euros. Mais si vous avez déjà souscris à l’assurance de votre banque ce n’est pas encore perdue. Vous avez une période de 12 mois à compter de la signature de l’assurance pendant laquelle vous pouvez résilier librement l’assurance.
Le TEG prend en compte tous ces paramètres et est donc l’outil de base permettant de bien choisir son prêt immobilier.
Remboursement prêt : Le remboursement anticipé
Vous pouvez décider de rembourser partiellement ou entièrement votre prêt à tout moment que vous le décidez. Vous réduirez ainsi le montant de vos mensualités ou clôturer votre prêt. L’institution financière qui vous a fait le prêt ne peut pas s’y opposer. Mais elle peut toutefois vous appliquer des frais. Il s’agit de l’Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA) encore appelée Pénalités de Remboursement Anticipé (PRA). Ces frais sont fixés à la signature du contrat du prêt. Ces frais sont négociables.
Investir dans l’immobilier : Comment bien choisir son type de prêt immobilier
Remboursement crédit
Il existe plusieurs types de prêt immobilier qui s’adaptent aux besoins et aux capacités des prêteurs.
- Emprunt immobilier : Prêt amortissable
Remboursable régulièrement par échéances, souvent mensuelles. Vous avez la possibilité d’adapter la durée et/ou les mensualités selon vos besoins.
- Crédit immobilier : Prêt in fine
Vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt, les mensualités sont donc faibles. Le capital est remboursable en une seule fois, en fin de crédit
- Emprunt bancaire : Prêt à taux fixe
Le taux du prêt est fixé à la signature et il ne varie pas. Vous avez des mensualités fixes toute la durée de votre prêt. Il est beaucoup prisé car il offre une certaine sécurité.
- Financement immobilier : Prêt à taux variable
Contrairement au taux fixe, ici le taux varie. Il peut augmenter ou bien diminuer en fonction d’un taux pris comme référence, auquel on ajoute une petite marge.
- Prêt à taux révisable
C’est aussi une sorte de prêt à taux variable. La différence c’est que ici le taux varie en fonction d’un indice financier. Il peut être à double indexation. C’est-à-dire que le taux varie en fonction de non pas un mais deux indices financiers. L’avantage par rapport au prêt à taux variable simple, c’est que dans le cas du taux révisable, la date de révision du taux est fixée à l’avance, ce qui permet au prêteur de se préparer financièrement dans le cas d’une élévation du taux.
- Prêt bancaire : Prêt à taux « capé »
C’est une variante du prêt à taux révisable. La variation du taux est limitée à l’intérieur de valeurs connues à l’avance, soit pour une durée fixée, soit pour toute la durée du crédit. En général, la limite de variation est fixée à +/- 1% à 2%.
- Crédit bancaire : Prêt progressif ou dégressif
Il peut aussi bien être appliqué aux prêts à taux fixe qu’aux prêts à taux variable. C’es un prêt prévoyant une augmentation (progressif) ou une réduction (régressif) du taux chaque année.
- Emprunt immobilier: Prêt à paliers
C’est un prêt que vous pouvez contracter et commencer par payer plus tard. En gros vous pouvez toujours emprunter chez une banque même si vous avez déjà un prêt chez une autre banque.
- Prêt logement : Prêt modulable
Il s’agit d’un autre cas de figure du prêt à taux fixe. Vous souscrivez à un prêt à taux fixe tout en ayant la possibilité de faire des modifications en ce qui concerne vos remboursements. Vous pouvez augmenter ou diminuer vos mensualités. Mais les modifications que vous pouvez faire sont limitées et fixées à la signature du contrat.
La connaissance de tous ces types de prêt permet de bien choisir son prêt immobilier. En dehors de ces prêts « principaux », il existent aussi des prêts dits complémentaires. On a entre autres : le prêt à taux zéro plus (PTZ+), le prêt employeur, le prêt bonifié, le prêt épargne logement, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt conventionné, le prêt locatif social (PLS), le prêt locatif intermédiaire, le prêt relais, le prêt aux personnes âgées, le prêt aux jeunes cadres, le prêt aux futurs retraités ou encore le leasing immobilier. Vous pouvez donc combiner plusieurs types de prêts pour assurer un choix de son prêt immobilier optimal.
Crédit maison : Comment choisir la meilleure offre
Crédit immobilier
Pour choisir, il faut d’abord avoir le choix. Pour être sûr de bien choisir son prêt immobilier il faut donc avoir diverses propositions de prêt et être ainsi en mesure de négocier les prêts.
1. Financement immobilier : Capacité d’emprunt bancaire
La capacité d’emprunt se définit par combien vous êtes en mesure d’emprunter. Avant de faire un quelconque prêt, vous devez évaluer votre situation financière. Déterminez le montant total de vos revenus et toutes vos charges, évaluez vos impôts et taxes. Tenez compte de ce qui vous reste une fois toutes vos charges payées, « le reste à vivre ». Tous ces paramètres sont à prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. La plupart des institutions bancaires calculent la capacité d’emprunt maximale sur une base de 33% de vos revenus réels. C’est-à-dire vous ne pouvez pas emprunter une somme supérieure à 33% de ce qui vous reste de vos revenus après soustraction de toutes vos charges.
Comment se servir de sa capacité d’emprunt pour préparer son dossier de prêt ?
Une fois votre capacité d’emprunt déterminée, vous avez une idée sur le montant de prêt que vous pouvez obtenir. En fonction de ça vous pouvez estimer votre capacité d’achat et mieux organiser votre projet immobilier. C’est aussi un argument fort pour négocier votre prêt immobilier. En effet connaissant votre capacité d’emprunt vous allez monter un bon dossier de prêt, un dossier raisonnable. Vous aurez plus de crédibilité auprès des banques et les éventuelles négociation seront plus faciles. Plus votre capacité d’emprunt est élevé, plus vous avez de chance d’obtenir un bon prêt immobilier. Le seuil des 33% n’est pas un seuil définit par la loi. Il est donc possible, dans certaines conditions d’obtenir un crédit immobilier qui dépasse les 33% de vos revenus réels.
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2. Financement immobilier : Comparer les taux d’intérêts
Allez vers divers établissements bancaires avec votre dossier de prêt. Obtenez les informations nécessaires puis ensuite faites la comparaison des offres pour déterminer la meilleure.Dans le cadre de la négociation du prêt, faites jouer la concurrence. Surtout si vous avez un bon dossier de prêt, beaucoup de banques voudront vous avoir. Faites leur savoir que vous avez une meilleure proposition ailleurs, il seront plus enclin à la négociation.
Vous pouvez aussi passer par un courtier en crédit immobilier qui se chargera de vous trouver un bon prêt. Mais faites attention car les courtiers ont des réseaux de banques partenaires, et il se pourrait qu’il privilégie son réseau de banques partenaires au détriment de la meilleure offre pour vous. Une autre solution est de faire des simulations sur internet.
Mais faites aussi très attention lors des diverses comparaisons. Ne comparez pas les offres sur la base des taux d’intérêts mais sur la base du taux effectif global TEG. C’est ce dernier qui indique ce que vous coûtera réellement un prêt, tous frais inclus.
Prêt immobilier : Ce que vous devez retenir
Bien choisir son prêt immobilier n’est donc pas aussi difficile qu’il pourrait paraître. Mais il va falloir avoir certaines bases et de la patience pour obtenir le meilleur prêt pour votre projet immobilier.
Pour en savoir plus sur le sujet, découvrez dans cette vidéo : « Comment obtenir son prêt immobilier »