Dans l’immobilier, le bailleur désigne une personne physique ou morale qui signe un bail avec un locataire. Vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’un bien immobilier et souhaitez le mettre en location. Sachez que certaines règles sont préconisées par la loi à cet effet. La loi Alur (entrée en vigueur en 2015) est venue préciser les conditions relatives à la location immobilière, notamment en ce qui concerne la rédaction du contrat de bail. Dans cet article, nous allons aborder tous les documents nécessaires à la location d’un bien immobilier.
Lexique immobilier : Notions de bailleur et de locataire
Le bailleur d’un bien immobilier n’en est pas nécessairement le propriétaire. En effet le loueur (bailleur) peut très bien être un représentant du propriétaire. C’est le cas par exemple d’une agence immobilière ou d’un administrateur de biens.
Selon sa définition juridique, le terme bailleur désigne toute personne, partie à un contrat, qui s’engage à procurer la jouissance d’un bien (mobilier ou immobilier), contre une rémunération.
Ainsi, le bailleur désigne une personne physique ou morale. Les banques, les compagnies d’assurance ou plus généralement tous types de société ont la possibilité d’établir un contrat de bail et d’assumer la fonction de bailleur. Le bailleur met à disposition du locataire, un bien dont la propriété lui reste dévolue et cela en échange d’une contrepartie pécuniaire : le loyer.
Quant au locataire, c’est la personne physique ou morale qui bénéficie du bail de location.
Les obligations des parties prenantes au contrat de bail
Vous disposez d’un bien que vous aimeriez mettre en location. Avant de passer à l’acte, assurez-vous d’avoir toute l’information nécessaire. Nous aborderons dans cet article les différentes obligations qui découlent du contrat de bail. Aussi bien celles du bailleur que du locataire (preneur).
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Les obligations du bailleur ou du propriétaire
Obligations du bailleur dans l’immobilier
Le contrat de location est synallagmatique. Il génère des obligations à l’égard des deux (2) parties qui l’ont signé. C’est-à-dire le bailleur et le locataire du bien. Chaque partie au contrat dispose de certains droits mais également d’obligations contractuelles. Quelles sont les devoirs qui incombent au bailleur vis-à-vis du locataire de son logement ?
Lors de la signature du contrat de bail, vous devez être conscient des devoirs qui vous incombent en tant que bailleur d’un bien immobilier. Ces devoirs se repartissent en quatre (4) catégories :
- Délivrer un logement décent ;
- Effectuer les travaux d’entretien du bien ;
- Garantir les éventuels vices et défauts du logement ;
- Remettre les documents nécessaires au preneur.
1- L’obligation de délivrer un logement décent
L’obligation première d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire est de fournir un logement décent respectant un minimum de normes en termes de confort et de surface. En effet la loi interdit de placer à la location un logement ne respectant pas certaines dimensions. La surface d’une pièce principale dans votre habitation ne doit pas être inférieure à 9 m², tandis que la hauteur du plafond doit dépasser les 2,2 mètres pour un volume habitable total d’au moins 20 m3.
Le logement doit également être sans danger pour la santé du locataire. Ainsi il doit être clos, couvert et protégé contre le ruissellement des eaux. Un certain nombre d’équipements doit figurer à l’intérieur de l’habitat. Ce sont entre autres les réseaux et les branchements d’électricité et de gaz ; les équipements de chauffage et d’accès à l’eau ; les dispositifs d’ouverture et de ventilation, associés à des pièces disposants d’un éclairement naturel suffisant.
Un certain nombre d’équipements doit également exister dans la maison. Citons-en quelques-uns, bien que la liste ne soit pas exhaustive :
- Un système d’installation en eau potable avec une distribution à débit et pression suffisante ;
- Une installation permettant aux habitants de se chauffer normalement, équipé d’un dispositif d’évacuation des produits de combustion ;
- Une installation sanitaire intérieure avec un WC et un équipement pour la toilette personnelle (douche/baignoire) ;
- Un système d’évacuation des eaux usées.
Tout cela peut sembler évident au premier abord. Cependant certains propriétaires proposent des habitations trop petits ou insuffisamment équipés. Il est donc nécessaire de vous renseigner sur les exigences légales en matière de location avant de louer votre bien immobilier.
2- L’obligation d’effectuer les travaux nécessaires à l’entretien de l’habitation
Le bailleur d’un bien immobilier est tenu de livrer au moment de la location un logement en bon état d’usage. Et cela reste valable durant toute la durée du bail. En tant que loueur, vous serez amené à effectuer certaines réparations lorsque le dommage est de nature à nuire à la bonne jouissance du bien par le locataire. Il s’agit des travaux nécessaires :
- Au maintien d’un état normal de l’habitation ;
- A l’amélioration de la performance énergétique (isolation) ;
- A la réparation des dégâts causés par la vétusté ou un cas de force majeure.
En règle générale, tous les travaux essentiels au bon usage de l’habitat par le locataire sont destinés à être effectués par le bailleur. Et pour les menues réparations, c’est-à-dire celles qui n’ont pas une incidence importante sur l’occupation de l’habitation, c’est au locataire de s’en charger.
3- L’obligation de garantie des vices et des défauts du logement
Il s’agit des vices ou défauts pouvant faire obstacle à la bonne jouissance du logement par le preneur. En tant que bailleur vous êtes tenu de faire tout ce qui est en votre pouvoir, et ce de bonne foi, pour assurer au locataire la bonne jouissance du bien loué. Cela suppose de vous abstenir d’avoir des comportements pouvant nuire à la quiétude du preneur (visites intempestives ; travaux à l’improviste…). De même, vous devrez veiller à ce que la relation avec les éventuels voisins du logement soit paisible. En cas de litige avec le voisinage, le locataire a le droit de vous mandater pour sa résolution.
4- L’obligation de remettre certains documents au preneur
Le bailleur est tenu de transmettre au locataire certains documents dans l’optique d’assurer une collaboration transparente de part et d’autre. Ces documents serviront également le cas échéant de preuve de location.
En annexe du contrat de bail, il doit être ajouté un dossier de diagnostic technique de la maison. Ce diagnostic doit comprendre :
- L’état des risques technologiques et naturels ;
- Le constat des risques d’exposition au plomb ;
- Un rapport sur les performances énergétiques de la maison.
Outre le diagnostic technique, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire une quittance de loyer pour chaque loyer payé. Si le locataire n’en fait pas la demande, le bailleur pourra s’en passer.
Le dossier du locataire : quelles sont les pièces à fournir par les postulants ?
Contrat de location – Pièces à fournir par le locataire au bailleur
Un propriétaire ou une agence immobilière est en droit d’exiger la fourniture de certains documents au locataire. Voici les dispositions légales à connaître en la matière afin d’éviter les abus en tout genre.
Les documents à fournir pour prétendre à une location en France sont énumérés de manière exhaustive par la loi Alur. Le futur locataire peut vous remettre les justificatifs dont vous avez besoin sous la forme de copies. Cependant, vous pouvez en tant que bailleur en exiger les originaux. Voici les documents que vous avez le droit de réclamer au candidat.
Pour vous assurer de son identité, vous pouvez demander l’un des documents suivants :
- Carte Nationale d’Identité ;
- Passeport ;
- Permis de conduire ;
- Ou tout autre document attestant du droit de séjour du candidat s’il s’agit d’un étranger (Carte de séjour ; Carte de résident…).
Pour vérifier les revenus du candidat, vous pouvez lui demander une ou plusieurs des pièces justificatives suivantes :
- Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non imposition ;
- Les trois derniers bulletins de salaire ;
- Le justificatif de versement des indemnités de stage ;
- Pour les professions libérales, les deux derniers bilans ou à défaut l’attestation de ressources pour l’exercice en cours ;
- Justificatif de versement des indemnités, de pension, de retraite, de prestations sociales et familiales, ou d’allocations, le tout pour les trois (3) derniers mois ;
- Attestations de bourse pour les étudiants boursiers ;
- Titre de propriété d’un bien immobilier, ou dernier avis de taxe foncière ;
- Justificatif de revenus immobiliers, de rentes viagères.
Pour être sûr de l’activité professionnelle du candidat, vous pouvez demander un ou plusieurs des documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage, ou à défaut une attestation de l’employeur sur laquelle il doit être fait mention de l’emploi et de la rémunération proposée.
- L’extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois (3) mois pour un artisan ;
- L’extrait K ou K bis du registre de commerce et des sociétés pour une entreprise commerciale, datant de moins de (3) mois ;
- Pour un travailleur indépendant, la copie du certificat de l’INSEE, avec mention des numéros d’identification ;
- Pour une profession libérale, la copie de la carte professionnelle ;
- Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
Pour être fixé sur le domicile du candidat, vous pouvez demander un seul des documents suivants :
- Trois dernières quittances de loyer, ou une attestation du précédent bailleur ;
- Dernier avis de taxe foncière, ou titre de propriété de la résidence principale ;
- Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant qu’il héberge le candidat chez lui.
Il s’agit là des pièces susceptibles d’être demandées à un candidat à la location. Cependant il est interdit de demander d’autres pièces en dehors de celles citées. Le cas échéant, le candidat a parfaitement le droit de refuser la production de ces pièces, sans préjudice pour sa candidature au logement. Ainsi un bailleur n’a pas le droit de demander un contrat de mariage ou un certificat de concubinage , un relevé de compte bancaire , une copie de casier judiciaire , un dossier médical , etc.
Le contrat de bail : rédaction, documents annexes et résiliation
Vous connaissez désormais les pièces à demander à un candidat au logement. Vous avez choisi le locataire qui vous convient, vient à présent le moment de rédiger le contrat de bail.
La rédaction du contrat de bail
Contrat de bail entre bailleur et locataire
Voici les informations qui doivent obligatoirement figurer dans un contrat de bail :
- Nom et adresse du propriétaire et du locataire ;
- Adresse de l’habitation ;
- La durée du bail, ainsi que le montant du loyer ;
- La nature de la location et les caractéristiques du logement (nombre de pièces…) ;
- Date de prise d’effet de la location (point de départ des délais légaux) ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La surface habitable du logement (locations nues louées en tant que résidence principale) ;
- La destination de l’immeuble (habitation ou usage professionnel) ;
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, certaines mentions obligatoires s’ajoutent à celles précitées. En fait la loi Alur a élaboré un contrat de bail type, divisé en sept parties. Il s’agit de :
- Désignation des parties ;
- Objet du contrat ;
- Date de prise d’effets et durée du contrat ;
- Conditions financières ;
- Travaux ;
- Garanties ;
- Clauses résolutoires et de solidarité.
- Les documents à annexer au contrat de bail
Les documents annexes au contrat de bail
En plus des informations sus-mentionnées, plusieurs documents viennent compléter le contrat. Ceux-ci sont à ajouter en annexe dudit contrat. Il s’agit de :
- Un dossier de diagnostic technique : c’est un dossier qui doit contenir un diagnostic de performance énergétique, un état des risques naturels, miniers et technologiques. Pour les logements construits avant 1949, il faut rajouter un rapport des risques d’exposition au plomb ;
- Une notice d’information relative aux obligations du locataire et du bailleur ;
- L’état des lieux : il s’agit de faire un constat du logement à louer, au moment où le locataire en prend possession. Si le logement est meublé, un inventaire des meubles est également nécessaire ;
- Les extraits du règlement de copropriété : ce sont les extraits en rapport avec l’usage et la jouissance des parties communes, dans le cas ou le logement est un appartement qui se trouve dans un immeuble;
- L’attestation d’assurance : c’est une attestation contre les risques liés à la location. Le locataire doit les fournir à la signature du contrat de bail ;
- L’acte de cautionnement : si vous réclamez au locataire la caution d’un tiers, il doit alors vous fournir un acte qui entérine le cautionnement.
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La résiliation du contrat de bail
Le contrat de bail est un contrat qui se reconduit tacitement. Cela signifie que si les parties n’y mettent pas un terme, il se reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions. La résiliation du contrat de bail peut se faire à l’initiative du bailleur ou du locataire.
La résiliation du bail par le bailleur
Si le propriétaire souhaite donner congé au locataire, cela doit se faire selon les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989. Vous avez le droit de mettre fin au contrat de bail seulement lorsque celui-ci arrive à expiration, et dans l’une des conditions suivantes : reprendre le logement pour l’occuper ; le reprendre pour la vente ; ou tout autre motif légitime (en général le non-respect par le locataire de ses obligations).
Vous avez l’obligation de notifier au locataire votre décision de mettre un terme au contrat de bail, au moins six mois avant sa fin. De même que vous devez respecter les formalités du préavis.
La résiliation du bail par le locataire
Le locataire peut décider de résilier le bail à tout moment et sans motif justificatif. Cependant, certaines règles doivent être respectées pour que la résiliation se déroule légalement.
Le locataire désireux de résilier le bail doit vous le notifier formellement. Il doit le faire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, il peut recourir à d’autres moyens pour vous notifier sa décision de mettre fin au contrat de bail.
La durée du préavis dépend du type de logement loué. S’il s’agit d’une location meublée, la durée du préavis est d’un mois minimum. Par contre pour une location vide, elle est de trois mois minimum. Le début du préavis est fixé à la date de réception du courrier recommandé, ou de toute autre notification valable.
Pour une réduction du préavis, le motif de résiliation doit être expressément mentionné dans la notification que le locataire vous procure, ainsi que tout document justificatif.
En définitive, vous connaissez désormais tous les documents pour louer un bien immobilier. Vous serez donc à même de louer le vôtre de manière tout à fait légale, tout en limitant les risques de vous retrouver face à un locataire défaillant.
Pour aller plus loin dans l’immobilier, je vous propose de suivre la vidéo sur « Comment vendre un bien immobilier »