Bail rural : 7 clés d’une gestion réussie

Le bail rural n’intervient que dans le cas de la location d’un bien immobilier agricole. De ce fait, il engage un exploitant agricole vis à vis d’un propriétaire terrien. Par ailleurs, il s’agit d’un document qui donne droit à l’exploitation des terres ou bâtiment moyennant un loyer. Découvrez 7 clés d’une gestion réussie d’un bail rural.

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Qu’est-ce qu’un bail rural

Le bail rural intervient dans la location d’un terrain agricole. Le mécanisme est le même que pour une location classique. Une personne physique ou morale contracte un bail auprès d’un bailleur moyennant un loyer.

1. Bail rural : Définition

Le bail rural est un contrat par lequel, un bailleur met à la disposition d’un preneur l’usage d’un bien agricole en vue de son exploitation. Le bail permet ainsi au preneur (ou fermier) d’exploiter le terrain en contrepartie d’un loyer appelé fermage. L’article 411-5 du code rural et de la pêche maritime définit une durée minimum de 9 ans renouvelable pour un bail rural. Ces 9 ans sont obligatoires même pour le cas où le bailleur et le fermier se mettraient d’accord sur une durée inférieure. Du reste, cette durée minimum est valable soit pour un bail écrit ou oral. C’est également vrai pour un renouvellement.

Cependant, les baux conclus par la SAFER (Société d’aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) ne sont pas sujets à cette obligation. Il s’agit notamment des baux portant sur les petites parcelles ainsi que ceux conclus provisoirement jusqu’à ce qu’un descendant s’y installe.

Un bail rural ne dispose cependant pas d’une limite de durée supérieure. Aussi, le bailleur peut consentir à une convention de durée plus longue (18 ou 25 ans) . Les détails sont spécifiés dans l’article 416-1 du code rural et de la pêche maritime.

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2. Qui peut contracter un bail rural ?

Le bail rural est exclusivement réservé au bien immobilier agricole. Il concerne ainsi les terres ou les bâtiments d’exploitation à usage agricole. Il est conclu entre deux personnes, un :

• Propriétaire agricole, jouant le rôle de bailleur
• Fermier ou métayer, appelé preneur à bail.

Le bailleur peut alors être :

• Propriétaire et bénéficier de la pleine propriété
• Usufruitier avec l’accord du nu-propriétaire ou une autorisation de justice
• Un indivisaire ayant l’accord des autres indivisaires ou disposant d’un mandat spécial.
• Bailleur ayant la pleine propriété de l’exploitation ou avec l’accord de son conjoint si le bien est commun.

Dans le cas où le fermier n’est pas un ressortissant de l’union Européenne, il devra remplir une fiche de renseignement cerfa n°14519*01. Celle-ci sera adressée au directeur départemental de l’agriculture concerné. Il recevra ensuite une carte d’exploitant agricole.

3. Les différentes sortes de baux ruraux

Il existe différents types de baux ruraux :

Le bail rural à ferme 

Il a une durée minimale de 9 ans renouvelable sans limite. Celui-ci est encadré juridiquement par le statut du fermage et du métayage.

Le bail rural à long terme 

Il permet de distinguer 3 sous-groupes :

• Le bail à long terme de 18 ans et plus : Il est renouvelable tous les 9 mois. Dans ce type de bail, aucune reprise sexennale ou triennale n’est permise au cours des 18 premières années. De plus, il présente certains avantages : possibilité de majoration du loyer et avantages fiscaux.
• Le bail à long terme de 25 ans : Dans ce cas, une clause de renouvellement peut être incluse dans le contrat. Ainsi, passée la période initiale, il peut être tacitement reconduit sans limite de durée. Une fois les 25 années écoulées, chaque partie peut librement mettre un terme au contrat. Cela est possible chaque année moyennant un congé délivré 4 mois avant l’échéance souhaitée.
• Le bail de carrière : D’une durée minimale de 25 ans, il porte sur une exploitation agricole constituant une activité économique. Il peut également s’agir d’un lot de terre ayant une superficie dépassant la surface minimale d’exploitation. En relation avec la vie professionnelle du fermier, il expire à la fin de l’année culturale durant laquelle ce dernier prendra sa retraite. Son avantage est donc la garantie pour le fermier de posséder le terrain jusqu’à sa retraite.

Le bail cessible hors du cadre familial 

Ce type de bail rural donne la possibilité au bailleur et au preneur de contracter un bail cessible à une personne autre qu’un membre de la famille du preneur. Ce bail à deux objectifs principaux :

• Faciliter l’installation de fermiers sur des exploitations viables
• Eviter la cessation de l’exploitation faute de successeurs.

Il dispose d’une durée minimale de 18 ans renouvelable.

Le bail emphytéotique 

Il s’agit d’un bail à durée comprise entre 18 et 99 ans. De ce fait, il constitue un droit réel pour le preneur. Bien qu’ayant la forme d’un bail rural, il n’est pas soumis au statut de fermage et de métayage.

Bail rural : 7 clés d’une gestion réussie

Bail rural – 7 clés d’une gestion réussie

Réussir un bail rural passe par la compréhension de plusieurs éléments de ce bail. Nous pouvons citer entre autre :

1. Fonctionnement d’un bail rural

Le régime du bail rural n’est pas applicable à une convention conclue en application d’une loi spécifique. Elle exclut également les conventions portant sur :

• Des forêts ou des biens relevant du régime forestier
• L’entretien d’un terrain localisé près d’un immeuble de logement (dépendance)
• L’occupation précaire sous certaines conditions.

D’autres formes de contrats échappent également aux disposition du bail rural. Il s’agit notamment de :

• La vente d’herbe (fourrage ou foin d’une parcelle, à charge pour un tiers de récolter) lorsque cela est fait de façon permanente.
• Bail de petite parcelle (terrain agricole de faible superficie ayant un seuil fixé par arrêté préfectoral).
• Contrat de prise en pension d’animaux, lorsqu’une personne consent sur une période donnée d’entretenir des bêtes moyennant une rémunération.

Le contrat de bail rural doit être accompagné d’un état des lieux dressant un inventaire et l’état des terres et des bâtiments loués.

2. Comment fixer le prix d’un bail rural ?

Comment fixer le prix d’un bail rural

C’est l’article 411.1 du code rural et de la pêche maritime qui définit les règles de fixation du prix du fermage. Ce prix est établi dépendamment de :

• La durée du bail, étant donné qu’il y aune éventualité de reprise en cours de bail
• L’état et la taille des bâtiments d’habitation et d’exploitation
• La qualité des sols et de la structure des parcelles du bien loué
• L’obligation du preneur de pratiquer des cultures qui respectent l’environnement.

Il y a également trois axes d’encadrement du prix du loyer. Il s’agit de :

• Distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues.
• Exprimer obligatoirement le loyer en monnaie, exception faite du loyer des terres nues portant des cultures pérennes. Lui, il peut être évalué en une quantité de denrées.
• Respecter le mode de calcul du prix du bail rural. En effet, le loyer doit respecter le minimum et le maximum déterminé par l’autorité préfectorale.

Loyer des bâtiments d’habitation

Il est fixé en monnaie selon les limites minimales et maximales établies par le préfet. En outre, les limites de loyers sont annuellement mises à jour selon l’indice de référence des loyers de l’INSEE. Par ailleurs, lorsque le bailleur et le preneur ne s’entendent pas sur le montant de ce loyer, c’est le tribunal des baux paritaires qui fixe.

Loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues

Ces loyers ainsi que les minima/maxima sont également fixés par le préfet. Ils sont actualisés annuellement selon un indice national de fermage. Cet indice est composé à 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national. Il est évalué en fonction des 5 dernières années. Les 40 % restants sont formés par l’évolution du niveau général des prix de l’année d’avant.

Notez que le tribunal paritaire des baux ruraux peut également intervenir. Pour cela, il faut qu’au moment du renouvellement du bail, une des parties remette en question les termes du précédent contrat.

3. Avantages fiscaux d’un bail rural à long terme

Un bail rural à long terme présente des avantages tant pour le bailleur que le preneur. En effet, alors que le preneur disposera d’une longue stabilité, le bailleur, lui bénéficiera d’allègements fiscaux. En terme d’allègements fiscaux, il s’agit tout d’abord d’une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit.

L’article 793-2 3° (code général des impôts) stipule que lorsqu’il y a transmission par donation ou succession, les biens donnés seront exonérés des droits de mutation.  Cela à la hauteur de 3/4 de la valeur du bien. Toutefois, il faudrait évidemment que l’obligation que le bien reste à la propriété du donataire, héritier et légataire pendant 5 ans soit respectée. L’exonération est réduite à 50 % si la valeur du bien transmis dépasse 101 897 euros.

Ensuite, une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la fortune immobilière (ifi). En effet, les biens ruraux loués sur le long terme sont considérés comme des biens professionnels. Ils ne sont donc pas comptabilisés lors du calcul de votre impôt. Là encore, il faut respecter certaines conditions.

Cependant, même si un bien rural n’est pas entièrement qualifié de bien professionnel, il peut tout de même bénéficier d’une exonération. Cette exonération atteint les 3/4 de la valeur du bien si le loyer est inférieur à 100 000 euros. Au-delà de cette limite, cette exonération passe à 50 %.

Le bailleur bénéficie également d’une exonération de la taxe départementale de publicité foncière.

4. Obligations du preneur et du bailleur

Pour le bon fonctionnement d’un bail rural, le preneur doit respecter certaines obligations. Il s’agit entre autres de :

• Régler un loyer appelé fermage ou procéder au partage de la récolte, en cas de métayage.
• Employer le bien à une une activité agricole
• Avertir le bailleur de toute usurpation par un tiers (appropriation indue) du bien agricole
• Respecter des pratiques culturales telles que : la préservation des ressources en eau et du paysage. Cela intervient lorsqu’un bail rural environnemental a été conclu
• Obtenir une autorisation écrite et expresse du bailleur avant de pouvoir effectuer tout changement. Précisément quand le changement n’est pas prévu par le contrat de bail mais permettrait d’améliorer l’exploitation.

A défaut d’une autorisation, le fermier peut informer le bailleur. Pour cela, il devra lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Par ailleurs, cette lettre devra contenir le descriptif exact des ouvrages qu’il compte exécuter. Le bailleur dispose de 5 jours à compter de la date d’envoi du courrier pour saisir le tribunal afin de s’opposer aux travaux.

De son côté, le propriétaire doit également respecter quelques obligations. Il s’agit de :

• Prendre en charge financièrement les gros ouvrages de réparation du bien
• Assurer l’entretien du bien loué
• Payer la prime d’assurance contre l’incendie et l’impôt foncier.