Le bail commercial est un contrat qui définit les obligations de deux parties. En effet, avant d’exploiter un fonds de commerce, le locataire et le bailleur se mettent d’accord sur les modalités de cette location. Cela se fait à travers l’établissement d’un contrat de bail commercial. Celui-ci définit ainsi, d’une part les obligations du bailleur et du locataire et d’autre part les droits de chacun. Pour le rôle qu’il tient dans la location immobilière, le bail commercial apparaît comme un contrat d’une grande importance. Découvrez dans cet article les sept spécificités à connaitre lors de la signature d’un bail commercial.
1. Le contenu du bail commercial
La forme du bail commercial
Le bail commercial est un contrat signé entre deux parties. Ce document définit les obligations qui incombent au bailleur et au locataire. Il prend effet une fois que les deux parties s’accordent sur les clauses du contrat.
Le bail commercial ne respecte pas des conditions de forme en particulier. Il peut être rédigé sous seing privé (signature privée). Toutefois, il est fortement conseillé de le rédiger sous acte authentique. Autrement dit par les officiers publics compétents (Avocat ou Notaire). La rédaction par acte authentique servira à vous prémunir en cas de besoin contre différents litiges.
Par ailleurs, un bail commercial avec une durée supérieure à 12 ans devra impérativement être rédigé par un Avocat ou un Notaire.
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2. La durée d’un bail commercial
Durée d’un bail commercial
Le bail commercial est un contrat à long terme. Il est en effet établi pour une durée minimum de 9 ans. Avec une durée aussi longue, le bail commercial garantit non seulement la sécurité du locataire mais aussi celle du locateur. Pour ce qui concerne le bailleur, son locataire ne pourra pas rompre le contrat, assurant ainsi sa sûreté financière. Parallèlement, le bailleur ne pourra rompre le contrat de bail à moins de proposer une indemnité d’éviction.
Toutefois, il est possible de signer un contrat d’une durée plus courte. C’est le cas avec un bail dérogatoire. Ce bail commercial de courte durée peut être signé pour une durée de 3 ans ou 6 ans. Le rôle de ce bail de courte durée est de permettre au locataire de ne pas s’engager pour une longue période. C’est un avantage pour les entrepreneurs qui débutent leurs activités. Ils peuvent ainsi éviter un engagement de neuf ans dans une activité dont les probabilités de réussite ne sont pas très élevées.
D’un autre côté, le bail dérogatoire permettra au bailleur de ne pas s’engager sur une longue durée avec un nouveau locataire. Le locataire pourra ainsi analyser les possibilités de renouveler un contrat de bail commercial portant plus d’avantages pour lui. De plus, à l’expiration du bail commercial, le locateur pourra récupérer les locaux sans difficulté. Contrairement à ce que prévoit le bail commercial, il n’aura pas à respecter un droit de renouvellement ou verser une indemnité d’éviction.
Le locataire devra cependant faire attention. En effet le bail commercial de courte durée ne lui permet pas d’être en position de force en cas de renouvellement. Surtout si son activité est rentable et que le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat.
3. Les obligations du bail commercial
Obligations du bail commercial
Les obligations du bailleur
En matière de bail commercial, le bailleur est soumis à plusieurs obligations. L’obligation de délivrance est la première obligation du bailleur. Elle veut que le bailleur s’assure que le matériel et les éléments qui permettent l’exploitation du fonds de commerce soient mis à la disposition du locataire. De plus, ces éléments doivent être livrés en bon état.
Deuxièmement, le bailleur doit se charger de l’entretien. Pour que le locataire puisse jouir du local, son entretien est obligatoire. Le bailleur doit donc prendre en charge les grosses réparations (local, toit, mur etc.). Le bailleur qui n’exécute pas ces obligations s’expose à des réparations d’une plus grande somme. En effet, le locataire peut procéder par exécution forcée ou peut solliciter l’exécution des travaux par un tiers sur autorisation du juge au compte du bailleur.
Enfin, le bailleur doit assurer les obligations de garantie. Il s’agit de la garantie des vices et de la garantie d’éviction. Concernant la garantie des vices, l’article 1721 du code de commerce stipule » garantie au preneur pour tous les vices du bien loué qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail ». Autrement dit, le bailleur est tenu pour responsable peu importe la période où le vice apparaît.
Concernant les obligations d’indemnité d’éviction, le locateur doit supporter la présence de son locataire. Il ne peut rompre le contrat de bail commercial avant qu’il ne prenne fin. Dans le cas contraire, il devra payer une indemnité d’éviction.
Les obligations du locataire
Le locataire est soumis à plusieurs obligations. A savoir, les obligations liées à l’usage : Celui du paiement du loyer, de l’entretien du local et celui de restituer le local et les biens à la fin du contrat bail.
L’usage du local est décrit dans le bail commercial. Le locataire doit utiliser les locaux conforment à ce qui a été prévu dans le bail commercial. Le locataire pourra exercer plusieurs activités dans le local ou une seule en fonction des conditions spécifiés dans le bail commercial.
Le paiement du loyer représente la principale obligation du locataire. Lors de la constitution du contrat de bail, les deux parties pourront choisir les conditions de paiement. Au-delà de 5 ans, le locataire ne peut plus solliciter une dette locative. Si le locataire ne règle pas son loyer, le locateur peut résilier le contrat ou intenter une action de paiement.
Tout comme le bailleur, le locataire a aussi des obligations d’entretien des locaux. Il doit effectuer les réparations courantes (dépenses locatives). Il s’agit des dépenses en eau, gaz, électricité, travaux d’embellissement, dépense en équipement, etc. Le locataire doit aussi payer les taxes liées à l’utilisation du local. Le contrat doit mentionner les charges liées à la propriété des locaux. Dans le cas contraire, les charges ne pourront pas être récupérables par le bailleur.
A la fin du contrat, le locataire devra évacuer le local en retirant tout son matériel. Il doit remettre le local à son état primitif, à moins que le bailleur ne fasse une proposition de renouvellement du contrat. Si le locataire persiste à occuper le local, il se rend débiteur d’une « indemnité d’occupation ».
4. Sous location et bail commercial
Sous location et bail commercial
La sous location du bail commercial repose sur le principe que le locataire peut permettre à un tiers de jouir des murs. Dans ce régime, le bailleur peut interdire ou autoriser la sous location. Il n’a pas à justifier son refus et le juge ne peut intervenir. En effet, la sous location n’est pas soumise à une autorisation judiciaire.
Peu importe que la sous location soit autorisée ou non, la contribution du bailleur dans ce régime est obligatoire. Il dispose ainsi de quinze jours pour se décider. Un silence de sa part équivaut à un consentement tacite. Par contre, si le locataire n’informe pas son bailleur, le sous locataire peut refuser l’offre. Son silence correspondra à un consentement.
Le bailleur peut intervenir pour le paiement du loyer. Il faut noter que le sous locataire ne peut demander le renouvellement du bail, si le locataire n’a pas accès à ce droit. Par ailleurs, un bail commercial est signé entre le locataire et le sous locataire, définissant leurs obligations respectives. A l’expiration du contrat principal, le locataire devra cependant respecter les clauses du bail secondaire envers le sous locataire.
5. Résiliation et renouvellement du bail commercial
La résiliation et renouvellement du bail commercial
Il est possible de résilier ou de renouveler un bail 3-6-9 à chaque période triennale.
Résiliation par le locataire
Pour résilier un bail commercial, le locataire devra d’abord en donner le motif. Cependant, si les délais de forme sont respectés, le locataire peut tout simplement donner congé.
En ce qui concerne les délais, le locataire ne peut donner congé que par période triennale ou à échéance contractuelle. Selon les motifs, il peut :
- Résilier le contrat pour cause de départ à la retraite : Dans ce cas il devra respecter un préavis de 6 mois. Il pourra ainsi résilier le bail à tout moment.
- Résilier le contrat en avance : Dans ce cas, le locataire devra donner congé à une date avancée, en respectant un délai de six mois. La résiliation prendra immédiatement effet à la première échéance.
- Résilier le bail tardivement : Le bail commercial se poursuivra si le locataire donne congé à une date ultérieure à l’échéance.
Concernant la forme, le locataire pourra résilier le contrat par acte extrajudiciaire ou tout simplement par une lettre de recommandation.
Résiliation par le bailleur
Le bailleur peut donner congé au locataire pour différent motifs. Il peut s’agir de la reconstruction de l’immeuble, de la réaffectation du local en habitation, de la démolition de l’immeuble, etc.
En ce qui concerne les délais, l’article L 145-9 du code du commerce mentionne que le bailleur doit résilier le contrat en période triennale, ou à la fin du contrat. Il pourra ainsi procéder par résiliation tardive. Dans ce cas, le bail se poursuivra et locataire prendra congé à la prochaine période triennale.
Concernant la forme, le bailleur doit donner congé par acte extrajudiciaire en précisant les motifs. Il doit aussi introduire la condition pour laquelle le locataire peut contester la résiliation ou demander une indemnité d’éviction. En outre, le bailleur devra résilier le contrat de bonne foi. Dans le cas contraire le congé ne prendra pas effet et le bail continuera.
Par ailleurs, le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement. Cependant, dans le cas où le bailleur donne congé au locataire sans offre de renouvellement, le locataire pourra contester l’offre. Le locataire pourra ainsi demander une indemnité d’éviction
6. La promesse du bail commercial
La promesse du bail commercial
Il existe deux types de promesse : la promesse synallagmatique et la promesse unilatérale.
La promesse synallagmatique
Cette promesse concerne les deux parties. Elles devront chacune respecter leurs obligations. D’un côté le bailleur s’engage à livrer le local au locataire. Et le locataire pour sa part s’engage à prendre le local et à payer le loyer. Après conclusion du bail synallagmatique, le bail ne prendra effet que lorsque les deux parties se seront accordées sur les clauses du contrat. Bien évidemment le contrat devra contenir des modalités qui pourraient remettre en question leurs obligations. Ces conditions suspensives peuvent alors entraîner la suspension du bail commercial.
La promesse unilatérale
Dans cette promesse, seule une des parties peut s’engager. Par conséquent l’engagement ne sera pas mutuel et l’autre pourra refuser ou accepter la promesse. Le promettant sera engagé une fois la promesse de bail unilatérale acceptée par le bénéficiaire. Quant au bénéficiaire, il sera engagé lorsqu’il acceptera la proposition qui lui a été faite.
La promesse de bail unilatérale doit inclure trois mentions fondamentales pour être valable. La durée du futur bail, le prix du local, et les locaux concernés.
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7. La révision du loyer
En principe, le loyer du contrat de bail est défini par la valeur des locaux. Cette valeur locative prend en compte les :
- Spécificités du local (la surface, l’emplacement, l’état, etc.)
- Obligations du locataire et du bailleur
- Prix agréé par les autres bailleurs.
Après que le bailleur et le locataire se soient arrangés sur le loyer, ce dernier ne peut plus être modifié. Pour modifier le loyer, le bailleur ne pourra procéder que par période triennale, avec une augmentation maximum de 10%. Le bailleur peut aussi tenir compte de l’activité du locataire. Son vœu de procéder à une augmentation de loyer sera justifié si le locataire change d’activité.
Les deux parties peuvent aussi fixer une clause mobile. Autrement dit le bailleur et le locataire choisissent une période de révision dans le contrat bail. En cas de litiges, les deux parties peuvent avoir recours à la justice. Les tribunaux jugeront en fonction des conditions de révisions du loyer défini dans le bail. Il s’agit entre autre du plafonnement, de l’indice de loyer, de la valeur locative etc.
La signature d’un bail commercial est une opération qui doit être faite avec prudence. Il est nécessaire de faire attention au moindre détail. A moins d’avoir les compétences requises, il est fortement conseillé de faire appel à un huissier pour la signature d’un bail commercial. Les spécificités décrites dans cet article vous seront indispensables si vous comptez acheter un fonds de commerce ou au contraire louer un local.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment fixer le prix d’un loyer.