La rentabilité de son bien immobilier est de plus en plus au cœur des débats. En effet de nombreuses personnes se lancent dans l’investissement immobilier sans connaître véritablement comment cela fonctionne. Ils se retrouvent rapidement avec des biens immobiliers qu’ils n’arrivent pas à rentabiliser. Cet article vous montre comment faire pour améliorer votre rentabilité immobilière.
Investissement immobilier : Comment augmenter la rentabilité de son bien
Acheter sous marché
Cherchez à faire l’acquisition d’un bien immobilier en dessous de la valeur en cours du marché. Par exemple si la valeur moyenne en cours d’un appartement sur le marché est de 100000 euros, trouver un appartement que vous pourrez acquérir pour au plus 80000 euros. Vous pouvez vous tourner alors vers de l’immobilier ancien. D’une part les biens immobiliers anciens sont beaucoup plus abondants que les biens immobiliers neufs et s’étendent sur des surfaces beaucoup plus grandes. Il est aussi plus facile de négocier les biens immobiliers anciens.
Après l’acquisition du bien immobilier, vous devez passer à sa rénovation. Faites tous les travaux de rénovation nécessaires. Que ce soit au niveau de la plomberie, de l’électricité, de la peinture. Vérifiez que le bien répond à toutes les normes en vigueur. Vous pouvez bénéficier de certains crédits d’impôts et d’un taux réduit de TVA. Mais avant de faire l’acquisition d’un bien ancien assurez-vous qu’il sera rentable. Selon l’exemple utilisé plus haut votre bien doit pouvoir passer à une valeur de 120000 euros environ après sa rénovation. Assurez vous aussi que le bien ne comporte pas de dégâts irréversibles, ou qui pourrait vous engendrer d’énormes charges à la longue. Faites appel à des spécialistes si nécessaire. Faire le choix de l’ancien, c’est penser à la rentabilité de son bien immobilier dès le début.
Immobilier: Augmenter la valeur de son bien
Augmenter la rentabilité de son bien dans l’immobilier
Vous avez déjà des biens immobiliers et vous ne comptez pas en acheter, du moins pour le moment. Pensez à revaloriser les biens dont vous disposez. Pensez à faire régulièrement des travaux de réaménagement sur vos biens immobiliers. Vous maintiendrez ainsi la valeur de vos biens et vous pouvez revalorisez de même le montant de vos loyers, dans le cas où vous faites de l’investissement locatif. Cela vous permettra de couvrir les éventuelles hausses des charges sans que vos revenus ne diminuent pour autant.
Gestion locative : Les rendements locatifs
L’augmentation de la rentabilité de son bien immobilier passe aussi par une meilleure gestion locative du bien. En effet, mieux votre bien immobilier est géré, moins vous aurez de charges et taxes à payer et plus vos revenus locatifs seront importants. Vous avez plusieurs possibilités pour assurer une meilleure gestion de votre bien.
Investissement locatif: La location meublée
Si vous avez opté pour la location nue, pensez à passer en location meublée. c’est le type d’investissement le plus prisé et le plus rentable dans le secteur de l’immobilier. La location meublée permet d’augmenter fortement la rentabilité de son bien immobilier. Vous pouvez engranger des revenus supérieurs d’au moins 20% à la location nue. De plus la fiscalité est plus avantageuse pour ce type de location. Surtout avec le régime d’imposition au bénéfice réel, toutes les charges sont amorties.
Immobilier locatif: La location saisonnière
La location saisonnière consiste à louer votre bien pour de courtes durées. La plupart du temps c’est pour des personnes en vacances. Votre location doit en outre être équipée de tout le nécessaire pour qu’on puisse y vivre. La location saisonnière rentre alors dans le cadre de la location meublée. Contrairement à la location meublée « classique », pour les locations saisonnières il n’y a pas d’équipements recommandés par la loi que vous devez mettre en place. Mais pour assurer une meilleure rentabilité de son bien immobilier, ici la location saisonnière, n’hésitez pas à meubler entièrement votre bien, des canapés, des fauteuils, des tables, des armoires, des lits bien confortables…rajoutez aussi divers accessoires pratiques comme un four, une cuisinière, une machine à laver, pourquoi pas une machine à café, n’oubliez pas d’installer le wi-fi, etc.
Vous me direz que ça fait plus de charges. C’est bien vrai. Mais tous ces équipements vous n’aurez à les acheter qu’une fois, et vous pouvez toutefois le faire en plusieurs étapes. Mais à côté, cet investissement permet d’accroître énormément la rentabilité de son bien immobilier. C’est le petit plus qui fera la différence entre votre location et celle des autres. Vous attirerez ainsi plus de locataires et vous pourrez augmenter de manière justifiée le prix de votre location.
Investir dans l’immobilier locatif : La colocation
Essayez la colocation. C’est aussi un bon moyen pour augmenter la rentabilité de son bien immobilier. La colocation c’est le fait de partager un logement en commun. En gros vous louez un même appartement à différents locataires. Evidemment louer son appartement en colocation n’est pas la même chose que de louer son appartement en location « classique ». C’est tout un autre cas de figure de location avec des règles. Mais l’avantage c’est que la même superficie au lieu de la louer à une seule personne, vous la louez à plusieurs personnes.
La division pour augmenter la valeur de son bien
Comment augmenter la rentabilité de son bien dans l’immobilier
Comme l’indique le nom il s’agit de diviser son bien immobilier en plusieurs parties. C’est une alternative à la colocation. Vous pouvez par exemple diviser un appartement en plusieurs sous-appartements. Au lieu d’avoir un seul locataire, vous aurez la possibilité d’avoir 2, 3, 4 locataires, et ce sur la même surface. Il est possible avec cette méthode d’augmenter la rentabilité de son bien immobilier de 20%, 30% voire 50%.
Bien sûr la division de biens est soumises à certaines réglementations, et il faut les respecter. Dans le cas où vous avez un appartement dans un immeuble, il faut bien s’assurer que la division de biens n’est pas clairement interdite par les règles de copropriétés. La division de biens peut se faire avec création de lots, sans création de lots ou encore il peut s’agir de la séparation de deux ou plusieurs lots qui avaient été réunis.
Notez aussi que la division n’est pas possible pour tous les types de bien. Vous aurez aussi à installer dans tous les sous appartements tout le nécessaire. Des toilettes à la cuisine. Il faudra aussi penser aux évacuations des eaux. Pour ces travaux vous devez faire appel à un architecte.
Investissement locatif : Les vacances locatives
Immobilier locatif- Carence locative
Pour toujours améliorer la rentabilité de son bien immobilier, il est impératif d’éliminer ou du moins de réduire les vacances locatives. Alors les vacances locatives c’est quoi ? Les vacances locatives, ce sont les périodes pendant lesquelles vos logements demeurent vides, inoccupés. Vous comprenez alors qu’un logement vide signifie pas de perception de loyers, c’est-à-dire pas de revenus. Votre investissement n’est pas alors rentable. Si vous êtes sous prêt, vous serez alors contraint de puiser dans vos revenus en dehors de l’immobilier. Et l’objectif quand on investit dans l’immobilier, c’est de faire augmenter ses revenus et non de les faire diminuer.
Pour cela avant d’investir dans un bien immobilier, il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Etudier avant tout la zone dans laquelle vous voulez investir. Cherchez à connaître au mieux le marché immobilier de la région. Y a t il de la demande ? Le quartier est beaucoup trop bruyant ? Le profil de locataire est-il adapté ? Les propriétaires de la région ont-ils des difficultés à percevoir les loyers ?
Vous devez vous poser toutes ces questions avant d’investir dans une zone. Renseignez-vous sur les prix des locations dans la région. Si vous avez déjà votre bien immobilier, étudiez tout de même la région pour savoir si vous êtes le seul propriétaire à subir des vacances locatives ou si d’autres le subissent. Si vous êtes le seul dans le cas, tournez vous alors vers votre bien immobilier. Pensez à le rénover ou même à baisser le loyer. Parce qu’un loyer revu à la baisse vous fera toujours perdre moins qu’un logement inoccupé.
Les vacances locatives peuvent aussi relever du mode d’exploitation de vos bien immobiliers. Elles sont plus courantes dans le cas des locations saisonnières et des locations courtes durées. Vous avez plus souvent à chercher des locataires que dans le cas des locations longues durées. Dans le cas des locations longues durées, le défi qui s’impose est de garder ses locataires. Il vous faut alors développer une relation durable avec vos locataires. Fondez une relation de qualité basée sur la confiance, soyez à leur écoute en cas d’éventuels problèmes. Mais le choix du locataire est aussi très important. Renseignez-vous avant de prendre un quelconque locataire, vérifiez sa solvabilité. A t-il une situation professionnelle stable ? Cela réduira les risque d’impayés sur le long terme. C’est aussi un point très important pour assurer une meilleure rentabilité de son bien immobilier.
Fiscalité Immobilière
Augmenter la rentabilité de son bien dans l’immobilier
Régime fiscal : Quel régime choisir pour payer moins d’impôts
Il existe plusieurs types de régimes d’imposition en fonction de votre statut. Il y a le régime « réel » et le régime « micro foncier » dans le cas de la location nue et les régimes « bénéfice réel » et « micro BIC » dans le cas de la location meublée. En fonction du statut de votre bien immobilier, vous pouvez choisir le régime qui vous convient. Notez que bien faire le choix de votre régime d’imposition va vous permettre d’optimiser votre fiscalité. En effet, vous pouvez bénéficier d’une déduction des charges liées à l’entretien de votre bien par exemple, directement des loyers que vous percevez. Une fiscalité optimisée veut dire la réduction de ses impôts et taxes, ce qui implique une augmentation de la rentabilité de son bien immobilier.
Devenir propriétaire : les charges immobilières
Pour s’assurer une augmentation de la rentabilité de son bien immobilier, l’une des choses les importantes à faire est de diminuer ses charges. Il ne sert à rien de vous efforcer à faire augmenter vos revenus si parallèlement vos charges augmentent elles aussi. Même si vos charges sont déduites de vos loyers, essayez tout de même de les réduire. Vous rembourserez alors plus vite votre prêt. Prenons le cas du régime « micro foncier » ou « micro BIC ». Le pourcentage déduit annuellement de vos revenus avant l’application des impôts est fixe. Dans ce cas plus vos charges seront moins élevées, plus vos revenus net après imposition seront importants.
Financement immobilier : (Re)Négocier votre prêt
Financement immobilier
Augmenter la rentabilité de son bien immobilier passe aussi par une bonne négociation de son prêt. En fonction de la rentabilité estimée de votre bien, vous pouvez déterminer le montant et la durée de votre prêt. Il est conseillé de choisir une longue période sur laquelle rembourser votre prêt. Cela a un double avantage. Vous pouvez obtenir un prêt d’un montant élevé et les mensualités que vous aurez à payer seront quant à elles, basses. Les revenus net engrangés seront alors plus élevés, signe d’une optimisation de la rentabilité de son bien immobilier.
Mais dans le cas où vous avez déjà un prêt en cours, vous pourrez toujours le renégocier. Cherchez à renégocier votre prêt immobilier à un taux d’intérêt inférieur à celui auquel vous aviez souscris initialement. Il va vous falloir convaincre votre banquier pour cela. Faites jouer la concurrence ou tout simplement clôturez votre crédit pour ouvrir un autre à un taux plus avantageux.
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Louer son bien : Souscrire aux Assurances « Vacances Locatives »
Augmenter la rentabilité de son bien dans l’immobilier – Vacances locatives
Vous pouvez aussi suscrire à une « assurance vacance locative » auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une banque. C’est un très bon moyen de palier aux vacances locatives. Votre bien immobilier sera entre les mains d’experts qui maîtrisent le placement immobilier locatif et qui savent calculer les risques locatifs. Le but ici étant de diminuer les vacances locatives ou en cas de vacance locative de continuer par percevoir des revenus.
En effet, une fois l’assurance prise, en cas de vacance locative l’assureur s’engage à vous verser un pourcentage du loyer brut mensuellement, et ce sur toute la durée de la vacance locative. Mais il est important de savoir que l’assureur ou la banque n’acceptera vous assurer que si le prix de votre loyer et raisonnable selon le marché. Evidemment ce n’est pas gratuit. Habituellement l’assurance vous coûtera environ 1,2% à 2% de votre loyer mensuel. Mais comparé à ce que peut vous coûter une vacance locative sans assurance, vous êtes gagnant.
Se lancer dans l’immobilier est un très bon investissement. Il n’est pas question de se lancer à l’aveugle, mais de générer des revenus locatifs importants. Il est donc nécessaire de s’assurer de la valeur de son bien sur le marché et de prendre certaines dispositions pour améliorer la rentabilité de son bien immobilier.
Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo, « Comment avoir un bon rendement locatif »