Décider d’acquérir un bien immobilier n’est pas une décision qui se prend à la légère. Sur le point de se lancer, les gens se posent plusieurs questions. Cela, d’autant plus que l’investissement immobilier implique généralement un crédit immobilier. Pour obtenir un crédit à la banque, il faut répondre à un certain nombres d’exigences. En effet, les banques veulent s’assurer du remboursement effectif du prêt à octroyer. Une façon pour vous d’obtenir ce prêt est de souscrire à une assurance pret immobilier. Cette assurance intervient alors comme une garantie qui rassure quant au paiement de vos mensualités, en plus de vous protéger vous, ainsi que toute votre famille. Découvrez dans cet article les différentes caractéristiques d’une assurance prêt immobilier et comment la choisir.
I- Comment assurer son crédit immobilier avec une assurance pret immobilier
Comment assurer son crédit immobilier avec une assurance pret immobilier
Une assurance pret immobilier est un contrat auquel vous souscrivez et qui assure votre couverture financière auprès des créanciers par rapport aux risques de la vie. Il s’agit, notamment des cas de décès, d’invalidité et d’arrêt de travail.
1. Les caractéristiques d’une assurance pret immobilier
Les emprunts sur le long terme comme les crédits immobiliers peuvent engendrer des difficultés de remboursement. Souscrire à une assurance pret immobilier, constitue une garantie auprès de votre banque. Cette spécificité fait de cette assurance une obligation pour tous les emprunteurs. En effet, l’assurance pret immobilier est indispensable pour optimiser vos chances d’obtenir un crédit.
L’assurance pret immobilier a un avantage qui bénéficie autant aux créditeurs, qu’aux débiteurs. Tandis qu’elle assure au créditeur qu’il récupèrera le prêt consenti, elle sécurise l’emprunteur car elle engage l’assureur à rembourser ses parts en cas d’impossibilité à honorer ses engagements.
Qu’il s’agisse d’un cas de chômage, personnel ou médical, l’organisme créditeur pourra prendre contact avec l’assureur pour récupérer ses fonds. L’assurance pret immobilier couvre ainsi, la plupart des invalidités, l’incapacité au travail, ou décès. Il vous revient donc de vous assurer que l’assurance à laquelle vous souscrivez couvre ses différents cas de figure.
Pour souscrire à une assurance pret immobilier, vous devez débourser une somme équivalente au crédit demandé. Cependant, vous le payerez par tranches sur plusieurs mois, selon votre capacité. Le taux est fixé à la signature du contrat et dépend essentiellement du profil du souscripteur ? Ainsi il sera généralement plus élevé pour une personne âgée que pour un jeune.
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2. Quelle est la couverture assurée par l’assurance pret immobilière ?
L’avantage d’une assurance pret immobilier repose sur la sécurité qu’elle propose. En tant que bénéficiaire, vous êtes protégé des éventuelles poursuites, ou litiges dans le cas où vous seriez dans l’incapacité de respecter les termes de votre contrat avec le créditeur. Cette sécurité s’étend non seulement sur vous, mais sur toute votre famille. Vous devez également savoir que la banque fait une différence nette entre une Incapacité Temporaire Totale (ITT) et une Incapacité Permanente Totale (IPT).
2.1- Cas d’un licenciement
L’assurance pret immobilier vous couvre en cas de licenciement, si vous étiez en CDI. Par contre, la rupture d’un CDD, d’un chômage, d’une démission, la fin d’une période d’essai et la retraite anticipée ne sont pas prises en compte. Ajouté à cela, vous devez savoir que votre assurance est limitée dans le temps. Pour connaitre la durée de votre contrat d’assurance pret immobilier, consultez les conditions du contrat.
2.2- Cas d’un décès
En cas de décès, le paiement des dus restants est pris en charge par l’assurance pret immobilier. S’il s’agissait d’une souscription entre plusieurs personnes, seules les parts de la personne décédée seront entièrement remboursées. Ces parts sont généralement fixées lors de la signature du contrat. Toutefois, les cas des suicides et des sports à haut risque sont généralement sujets à des clauses particulières. Vous devez prêtez attention à ses détails des clauses du contrat d’assurance pret immobilier.
2.3- Cas d’un invalidité
Si par un accident de la vie vous vous retrouvez dans l’incapacité de travailler, vous êtes couvert par l’assurance pret immobilier. Le paiement de vos dus restants sont pris en charge, tout comme dans le cas d’un décès. Cela est surtout valable en cas d’une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Cependant, si l’incapacité est partielle, vous devez être attentif à l’étendue de la couverture. Vous devez vérifier l’âge limite à partie duquel la garantie prend fin et le degré d’invalidité couvert.
II- Comment calculer le coût de son assurance pret immobilier ?
Comment calculer le coût de son assurance pret immobilier
Vous avez la possibilité de souscrire à une assurance pret immobilier de façon individuelle, chez un assureur de votre choix. Par contre, vous devez savoir comment faire le choix de cette dernière. Le coût d’une assurance pret immobilier est réparti sur toute la durée de votre emprunt. Ce qui implique que vous aurez à verser une prime d’assurance avec vos mensualités d’emprunt immobilier.
1. Calcul du taux de l’assurance pret immobilier
Le prix de l’assurance pret immobilier dépend chaque organisme. Il est fonction du degré de couverture, du type de crédit contracté, de l’âge des souscripteurs et du montant du prêt. Il tient également compte de la durée de l’emprunt, du taux du crédit, de votre état de santé et le cas échéant du sport pratiqué.
Pour calculer la prime de l’assurance pret immobilier, vous devez appliquer un pourcentage sur le montant emprunté ou sur le montant restant dû. Selon l’âge et l’état de santé de l’emprunteur, le taux d’assurance pret immobilier varie du simple au double. La quotité de chacun des assurés est à 100 %, il est possible de la faire monter à 200 % sans que le taux ne varie.
Considérons le cas où vous contractez un prêt immobilier de 200 000 € au taux nominal fixe de 3.5 sur un période de 20 ans, avec un taux de l’assurance crédit à 0.4 %. Deux cas s’offrent à vous :
- La prime est basée sur le capital emprunté. Dans ce cas, vous effectuerez le calcul de cette façon (pret immobilier x taux de l’assurance e crédit) / 12 mois. Dans notre exemple, ce taux sera de (200 000 x 0.4 %) / 12 = 66.67 euros par mois.
- Lorsque la prime est basée sur le capital restant dû, le premier mois, elle sera de 66.67 euros. Le mois suivant, si l’emprunteur a remboursé 600 euros de sont crédit bancaire, Le nouveau taux sera de (199 400 x 0.4 %) / 12 = 66.48 euros. Vous appliquerez ce processus jusqu’au remboursement total de votre prêt. On parle alors de cotisations dégressives.
Le taux et le coût de l’assurance emprunteur
Si vous le calculez avec les valeurs de l’exemple précédent : prêt immobilier = 200 000 €, taux nominal fixe à 3,5 % sur 20 ans avec taux d’assurance emprunteur à 0,4 % :
- Premier cas : Le taux s’applique sur le capital emprunté. Dans ce cas, l’assurance coûtera 16 000 € sur la durée (200 000 € x 0,4 % x 20 ans = 16 000 €).
- Second cas : Le taux s’applique sur le capital restant dû. L’assurance coûtera 8140 € sur la durée en effectuant les différentes dégressions.
2. Comment choisir son assurance pret immobilier ?
Comment choisir son assurance pret immobilier
Pour bien choisir votre assurance pret immobilier, vous devez vous concentrer sur le taux quelle propose. Lorsque vous contractez un prêt auprès d’une banque, ils vous propose systématiquement une offre d’assurance, appelée assurance groupe. Toutefois, vous n’êtes pas forcé de l’accepter. Vous pouvez à la place choisir de souscrire à une assurance auprès d’un organisme présentant un niveau de couverture supérieur. C’est ce qu’on appelle une délégation d’assurance.
Le contrat d’assurance pret immobilier proposé par la délégation d’assurance offre généralement des tarifs moins élevés que ceux proposés par les banques. L’assurance groupe proposée par les banques assure une couverture mutualisée. Par contre, la délégation d’assurance offre une couverture personnalisée et donc des tarifs moins coûteux.
Taux des assurances de groupe d’une banque
Cette dernière calcule le montant de la prime mensuelle contractée lors du prêt en appliquant le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) sur le capital de départ emprunté. Ainsi, vous aurez à payer un même montant chaque mois jusqu’à la fin de votre prêt. Le taux d’assurance de groupe est basé sur le principe de la mutualisation des risques. Elle peut se présenter comme suit :
- 0,3 % par an pour le financement des investissements locatifs. Cela, sans tenir compte de l’âge.
- 0,276 % par an pour les moins de 35 ans, pour une résidence principale ou secondaire.
- 0,42 % par an pour les plus de 35 ans, pour une résidence principale ou secondaire.
Taux des délégations d’assurance
La délégation d’assurance révise ce montant chaque année en appliquant le TAEA sur le capital restant dû. De ce fait, vos primes d’assurance varient en diminuant progressivement jusqu’au remboursement complet de votre prêt. Le barème soumis par l’assureur se fait selon ses propres critères. Il est donc difficile de prévoir le taux de cotisation avant d’avoir répondu au questionnaire auquel ils vous soumissionne. Toutefois, leurs critères tiennent compte du profil de souscripteur :
- Fumeur ou non-fumeur
- Pratique d’un sport à risque
- Âge
- Antécédents médicaux
Ainsi, pour bénéficier des meilleurs taux d’assurance pret immobilier, vous devez généralement être non-fumeur, en bonne santé et pratiquer un sport moins risqué. Toutefois, en ce qui concerne les métiers tels queles fonctionnaires de police et les militaires, ils bénéficient d’assurances emprunteur à taux préférentiels souscrites auprès de leur mutuelle professionnelle.
Une chose indispensable est également de vérifier les conditions d’exclusions. Il s’agit des situations qui ne sont pas prises en charges par l’assurance pret immobilier proposée. Dans certains cas, ces exclusions peuvent être rachetées, si vous vous engagez à verser une surprime d’assurance. Vérifiez également si la couverture est aussi valable à l’étranger.
3. Principe de la quotité et le calcul de l’assurance emprunteur
La quotité d’assurance désigne une répartition de la couverture entre emprunteurs et correspond à la part de capital à garantir. Dans une configuration de couple, la quotité est déterminée par le salaire mensuel de chacun. Elle peut être de 50 % par personne ou alors varier d’un partenaire à l’autre, la somme étant égale à 100 % des frais. En cas de maladie ou de décès, seules les mensualités du conjoint concerné sera couvert part l’assurance pret immobilier. On parle alors d’une couverture à 100 % de la quotité.
Toutefois, il est possible de souscrire à une quotité qui vous couvre entièrement. Dans le cas d’un couple, vous pouvez choisir d’assurer votre assurance pret immobilier jusqu’à 200 % de votre quotité. De ce fait, l’assureur versera 100 % du capital restant dû au survivant. De plus, il couvrira la totalité des mensualités en cas de maladie où d’accident affectant l’un des deux.
Remarquez que la quotité n’affecte pas le taux de l’assurance pret immobilier, mais juste le montant des cotisations. Donc, une assurance double à 200 % de quotité va doubler le montant des cotisations.
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III- Comment renégocier son assurance pret immobilier
Comment renégocier son assurance pret immobilier
L’assurance pret immobilier représente environ 31 % du cout total de l’emprunt. Ce qui constitue une variable importante à considérer lors des négociations de l’assurance. Sous ce constat, vous pouvez vouloir renégocier votre assurance dans le but de faire plus d’économies. A cet effet, il existe 3 leviers importants vous permettant de revoir votre assurance emprunteur.
1. La loi lagarde
Cette une loi a été crée en 2010 et donne la possibilité à l’emprunteur de choisir l’assurance pret immobilier des son choix. Ainsi, vous êtes totalement libre de contracter votre prêt immobilier dans une institution et de souscrire à l’assurance pret immobilier chez une autre. Cependant, la majorité des banques se refusent à accorder un prêt avec une délégation d’assurance. De plus, il apparaît plus facile de négocier son prêt en même temps que son assurance prêt immobilier.
2. La loi Hamon
La loi Hamon mise en vigueur depuis le 17 mars 2014, a pour but d’améliorer la protection des consommateurs ainsi que leurs relations avec les professionnels. Elle permet à l’emprunteur d’obtenir un contrat plus compétitif et mieux adapté à sa situation personnelle. Les banques se retrouvent ainsi dans l’obligation de spécifier clairement les informations sur les niveaux de garantie de l’assurance pret immobilier. Vous avez donc la possibilité de comparer aisément les différentes offres et d’obtenir ainsi le contrat économique le plus concurrentiel.
De plus, cette loi, vous donne la possibilité de changer d’assurance pret immobilier dans les 12 mois qui suivent la signature du contrat. Vous avez ainsi la possibilité de rechercher et de souscrire à un contrat plus avantageux et de résilier votre contrat sans frais de pénalité.
3. La Loi Bourquin
Entré en vigueur depuis février 2017, il s’agit d’une ordonnance sur les contrats de crédits aux consommateurs de la loi Sapin. Elle vous permet de résilier chaque année votre assurance. Cette mesure concerne les prêts souscrits à partir de la date de publication de la loi.
En définitive, nous pouvons dire que souscrire à une assurance pret immobilier est un excellent choix pour soi et pour sa famille. Il vous revient à présent d’utiliser toutes les informations développées dans cet article, afin de souscrire à une assurance qui s’adapte le mieux à votre condition.
Pour aller plus loi, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment obtenir son prêt immobilier (ancien banquier)