En immobilier, comme ailleurs dans la vie, les imprévus sont vite arrivés. Alors il est important de penser à se prémunir lorsqu’on effectue un contrat assez important, tel que la location d’un bien immobilier. L’acte de caution solidaire intervient justement dans ce cadre. Il offre une certaine garantie au bailleur d’un bien immobilier, qu’il pourra, quoi qu’il arrive, recevoir ce qui lui est dû. Nous vous en disons plus dans les lignes qui suivent. Vous saurez ce que représente un acte de caution solidaire, et comment bien l’utiliser.
Acte de caution solidaire : qu’est-ce que c’est ?
L’acte de caution, encore appelé acte de cautionnement ou cautionnement, est un document écrit par lequel une personne appelée « la caution », s’engage à payer les dettes locatives d’un locataire. La caution est donc le garant du locataire, vis-à-vis du bailleur ou du propriétaire du logement (ce ne sont pas nécessairement les mêmes personnes).
La différence entre une caution simple et une caution solidaire
Caution solidaire ou caution simple
Le cautionnement peut être simple ou solidaire. Voici la différence entre une caution simple et une caution solidaire.
Un cautionnement simple veut dire que le créancier (le bénéficiaire de la dette) est obligé de poursuivre en premier lieu le débiteur (celui qui doit rembourser la dette), avant de pouvoir ensuite se retourner contre la caution (le garant).
La caution n’est tenue de rembourser la dette, conformément à son engagement, que dans l’hypothèse où le débiteur est insolvable, où si l’action en justice contre lui ne rencontre pas de succès.
Dans le cadre d’un cautionnement solidaire, le créancier peut s’adresser directement la caution dès que le débiteur se révèle ne pas être en mesure de payer le montant dû.
En règle générale, les banques réclament dans leurs contrats un cautionnement solidaire, afin d’accroître leur protection face aux éventuels risques.
Acte de caution solidaire : les mentions obligatoires
Liste des clauses obligatoires
L’acte de caution doit comporter un certain nombre de mentions, dites obligatoires. Ce sont ces mentions qui donnent à l’acte sa force probante (sa valeur juridique).
La loi du 6 juillet 1989 est la principale source de l’acte de caution. Elle énumère cinq mentions qui doivent obligatoirement figurer sur le document formant cautionnement. Ce sont :
- La signature de la caution ;
- Le montant du loyer cautionné ;
- Les conditions de la révision dudit loyer, tels que prévues dans le contrat de bail ;
- La reconnaissance, de la part de la caution, de la nature et de l’étendue de l’obligation qui lui incombe ;
- La reproduction manuscrite d’un article de loi, faisant état de la possibilité de résiliation de l’acte de caution, de manière unilatérale par la caution elle-même.
Par la suite le bailleur doit transmettre à la caution un exemplaire du contrat de bail concerné. Toutes ces formalités sont obligatoires. Les parties doivent donc les observer. Faute de quoi le cautionnement peut être réputé nul.
La durée du cautionnement
On établit l’acte de caution solidaire soit pour une durée déterminée, ou pour une durée indéterminée. En fonction des cas, l’engagement sera plus ou moins contraignant pour la caution.
L’acte de caution solidaire à durée déterminée
En effet si la caution s’engage pour une durée déterminée, elle se retrouve « menottée » à cet engagement pendant toute la duré fixée. Elle ne peut pas se défaire de son engagement tant que cette durée n’est pas arrivée à son terme. Ce qui peut être un peu gênant dans certains cas.
Par exemple, si un chef d’entreprise se porte caution pour celle-ci sur une durée précise, et qu’il vient à quitter l’entreprise avant l’échéance prévue, il reste quand même lié par son engagement même pour les actes qui naîtront après son départ de l’entreprise. C’est pour cela que les parties doivent prévoir cette éventualité au moment de la rédaction de l’acte de caution solidaire.
L’acte de caution solidaire à durée indéterminée
Par contre si la caution s’engage pour une durée indéterminée, elle peut résilier son engagement à tout moment. Puisqu’il n’y a pas d’échéance fixée. La résiliation doit se faire, en règle générale, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans le cas du chef d’entreprise, son départ de l’entreprise ne vaut pas résiliation de son cautionnement, du moins pas pour les dettes déjà existantes. Ce peut être le cas, si et seulement si le créancier accepte une substitution de caution.
Le formalisme de l’acte de caution solidaire
Il faut rédiger l’acte de caution de manière manuscrite. Et comme mentionné plus haut, des mentions sont obligatoires pour sa validité. Toutefois, si c’est un notaire qui rédige l’acte, ou si un avocat y appose sa signature, l’acte ne risque pas d’être réputer nul en cas de défaut d’une mention. Pour respecter le formalisme d’un acte de caution , voici la formule qu’il doit contenir :
« En me portant caution de X dans la limite de la somme de… couvrant le montant du principal, des intérêts et, le cas échéant, des intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui-même »
Cette formule porte constitution du cautionnement d’une manière générale. Mais pour que le cautionnement soit solidaire, il faut y rajouter une autre formule :
« En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ».
En l’absence de cette deuxième mention, l’acte n’est pas nul, mais il reste tout simplement un acte de caution simple.
L’obligation d’informer la caution
Le bailleur est tenu d’informer la caution de l’évolution du montant du loyer cautionné. Et ce au moins une fois par an. Ce qui a pour objectif de permettre à la caution de se tenir informée de l’indexation annuelle du loyer. L’obligation d’information s’étend même aux accessoires de la créance principale.
En outre, lorsque le locataire n’honore pas le règlement du loyer, le bailleur peut lui adresser une injonction de payer. Il doit ensuite notifier cette injonction à la caution également, dans un délai de quinze jours. Si le bailleur n’effectue pas cette information, il ne pourra pas obliger la caution à payer les pénalités et autres intérêts.
Cette deuxième obligation d’information concerne uniquement les locations de logements vides. Car elle émane de la loi de 1989 sur les locations non meublées.
Comment saisir la caution ?
Saisir la caution par courrier
Comme nous venons tout juste de le mentionner, lorsque le locataire se voit incapable de payer son loyer, le bailleur peut dans un premier temps lui adresser un rappel. Et une copie de ce rappel doit être envoyé à la caution. Mais que faire ensuite ?
Si nous sommes en présence d’une caution simple, le bailleur ne peut pas, pour l’instant du moins, astreindre la caution, afin d’obtenir paiement par elle de l’impayé en question. Pas avant d’avoir intenté un recours contre le locataire au préalable.
Mais s’il s’agit plutôt d’une caution solidaire, les choses sont différentes. Dans ce cas le bailleur peut agir directement auprès de la caution. Pour ce faire, celui-ci doit adresser à la caution une mise en demeure. Il doit le faire par courrier recommander avec accusé de réception.
Il est parfois judicieux dans ce cas d’informer la caution dès le premier impayé, en lui adressant une copie du rappel envoyé au locataire. Cela peut faciliter les choses dans la mesure où la caution peut dès ce stade inciter le locataire à s’acquitter de sa dette. Ou alors elle peut la régler à la place du locataire, car elle sait qu’elle peut être contactée par la suite, en tant que garant du locataire.
Limiter son engagement de caution
Limiter son cautionnement
Lorsque l’on se retrouve devant un bailleur personne morale, notamment une banque, il est important de négocier les termes de l’acte de caution solidaire.
En ce qui concerne le montant cautionné, il faut essayer de le limiter à un montant définit. C’est mieux de limiter le cautionnement à une dette particulière, plutôt que de l’étendre à l’ensemble des dettes personnelles. Aussi la garantie peut se limiter uniquement à la créance principale, exclusion faite des frais accessoires et des intérêts.
Si la caution se trouve être un chef de société, il faut préciser que la caution prend fin au moment du départ de ce dernier de sa position de chef. Dans l’hypothèse où plusieurs cautions garantissent en même temps une même créance, il faut prévoir de conserver le bénéfice de division. Cela permet de pouvoir réclamer du bailleur, qu’il poursuive chaque caution pour le montant de sa garantie. Si les cautions renoncent au bénéfice de division, le bailleur peut les poursuivre chacun pour la totalité de la dette.
Aussi, il faut une certaine proportion, entre l’engagement de la caution et les ressources de celle-ci. Il s’agit ici de savoir si la caution dispose de ressources suffisantes pour assumer effectivement les créances qu’elle garantie. S’il s’avère que le rapport entre la dette et les revenus de la caution révèle une disproportion, celle-ci peut alors bénéficier d’une décharge de sa caution.
Mais par contre, si au moment de sa sollicitation par le bailleur, la caution dispose de revenus et de biens suffisants, alors elle doit assumer ses obligations.
Il faut garder à l’esprit que le cautionnement n’est pas définitif. En effet la caution peut très bien se retourner par la suite contre le locataire débiteur, pour demander remboursement du montant réglé. Pourvu qu’il soit solvable.
Le conjoint et le cautionnement
Lorsque la caution est engagée maritalement, et avec un régime de communauté de biens, ce son tout de même ses bien à elle qui dont concernés par la caution.
Dans la pratique, les banques aiment obtenir l’implication du conjoint dans la caution. Et ce parce qu’ils seront plus à l’abris avec deux patrimoines. Il peut être difficile pour la caution d’éviter l’intervention de son conjoint. Mais elle peut tout de même la limiter à un simple accord au cautionnement donné par l’autre.
Afin de faire cela, le conjoint de la caution doit signer l’acte de caution. Mais tout en prenant le soin d’y rajouter une formule spéciale : « bon pour consentement de caution dans les termes prévus par l’article 1415 du code civil ». Certes le créancier pourra toujours viser dans ses poursuites les biens communs. Mais l’avantage ici c’est que les biens personnels du conjoint de la caution ne sont pas attaquables.
Que faire si l’on ne dispose pas d’une caution solidaire ?
Il peut arriver que vous soyez dans l’impossibilité d’établir un acte de caution solidaire. Ça peut être parce que vous ne disposez pas d’une personne pouvant se porter caution. Ou tout simplement par manque de volonté de votre part de le faire. Quoi qu’il en soit, l’acte de caution solidaire n’est pas la seule possibilité dont vous disposez.
L’hypothèque
Si vous souhaitez emprunter afin de financer un immeuble, vous avez la possibilité de souscrire à une hypothèque. L’hypothèque vous permet donc de mettre en garantie un bien immobilier, afin que le créancier puisse s’en saisir en cas de non remboursement de votre part. Bien sûr l’hypothèque n’est pas exempt d’inconvénients.
Déjà son coût est relativement élevé. Les frais s’élèvent à 1% ou 2% du montant global du crédit demandé. Sans oublier d’y rajouter les honoraires du notaire. En plus de son coût, elle fait l’objet d’une publication officielle. Ce qui peut être dans certains cas néfaste pour vos partenaires.
Mais il est important de garder à l’esprit que, malgré les risques qu’elle comporte, vous risquez de perdre avec une hypothèque, seulement le bien hypothéqué. Alors qu’avec une caution (solidaire de surcroît), vous risquez de tout perdre. Faites le calcul.
Le nantissement
Autre alternative au cautionnement, le nantissement. Le nantissement consiste à remettre au créancier une garantie en nature. La garantie consiste ici essentiellement en des biens mobiliers (voiture, objets de valeur, actions, assurance-vie, etc.).
Ainsi, lorsque le débiteur se retrouvera en défaillance, son prêteur pourra, pour se payer, vendre ces biens.
Les partenaires déjà cautionnés
Une autre possibilité pour se financer consiste à obtenir un crédit auprès des fournisseurs garantis par la caution solidaire d’autres établissements. Il peut s’agir de banques, ou encore de fonds de garantie (l’Européenne de cautionnement par exemple). Ainsi, en contrepartie de commissions de caution, l’organisme règle au fournisseur ou au préteur les montants dus.
Il peut arriver, parfois, que ces organismes limitent leur cautionnement. Notamment lorsque le dossier qui leur est présenté apparaît fragile. Dans certains cas ils réclament l’établissement d’un acte de caution solidaire de la part du conjoint du concerné, ou de sa famille. Toujours est-il que ce procédé offre une couche de protection supplémentaire à celui qui souscrit un crédit. Même si, encore une fois, il faudra y mettre le prix.
Vous voilà à présent bien informé sur les contours de l’acte de caution solidaire. S’il offre une bonne protection au bailleur d’un bien immobilier, l’acte est aussi pour le locataire un moyen d’être couvert en cas de contretemps. Mais le plus important, c’est de bien comprendre ses enjeux. Et ce afin de pouvoir en tirer profit, quelque soit sa position personnelle. Pour aller plus loin, suivez les conseils contenus dans la vidéo suivante :