Acheter une maison est une importante décision qui mérite réflexion. En effet, avant d’acheter un bien immobilier vous devez tenir compte de plusieurs paramètres pour évaluer la pertinence de l’opération. Prix d’achat, financement, frais des travaux, autant de points qui vont déterminer le résultat de votre investissement. Si votre projet est bien planifié, acheter une maison peut devenir une source d’économie substantielle. Il vous revient donc de procéder progressivement dans la concrétisation de l’achat de votre bien immobilier. Découvrez dans cet article 7 étapes pour acheter un bien immobilier au bon prix.
Pourquoi acheter un bien immobilier
Pourquoi acheter un bien immobilier – Acheter une maison
Acheter une maison est un investissement qui séduit de plus en plus de personnes. Cela s’explique par de nombreuses raisons économiques et personnelles. En effet, l’investissement immobilier est une excellente façon de :
- S’assurer un logement : Acheter une maison vous dégage de l’obligation de verser un loyer à votre propriétaire chaque fin du mois. Vous devenez vous-même propriétaire et gestionnaire de votre bien. Il vous appartient de prendre les décisions le concernant (vente, travaux de rénovation, location, etc.). De plus, vous avez la possibilité de transmettre un patrimoine à vos proches.
- Se constituer un patrimoine : Acheter une maison constitue un investissement des plus intéressants pour constituer un patrimoine durable. En effet, l’investissement immobilier est moins sujet aux problèmes de la conjoncture économique. De plus si vous le placez en location, le retour sur investissement est beaucoup plus élevé que celui des épargnes habituelles.
- Réduire ses impôts : Acheter une maison est une excellente façon de bénéficier de réductions fiscales. La loi Pinel par exemple vous permet de réduire vos impôts sur une période de 12 ans pour un investissement immobilier. Cette réduction peut aller jusqu’à 21 % du prix de revient de votre bien immobilier. Toutefois, faites attention au prix d’achat de votre bien immobilier qui peut excéder celui pratiqué sur le marché.
- Compléter ses revenus : Investir dans l’immobilier locatif vous permet de percevoir un loyer. Celui-ci constitue un complément de revenus perçu de façon régulière.
Acheter une maison afin d’investir dans l’immobilier locatif est une opération rentable et qui vous permet d’assurer une transmission à vos proches et d’assurer ainsi leur avenir.
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Acheter une maison et investir dans l’immobilier : Dispositifs de défiscalisation
Investir dans l’immobilier locatif vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Il existe à cet effet plusieurs dispositifs fiscaux, qui vous permettent de réduire vos impôts. Cependant, les promoteurs immobiliers ont pour habitude d’augmenter le prix de vente des biens bénéficiant de la défiscalisation (produits de défiscalisation). Cet état de chose engendre deux conséquences majeures pour l’acquéreur. Le surcoût lié à l’opération dépasse la plupart du temps l’abattement fiscal. Pire encore, la revente s’effectue le plus souvent à perte car l’achat s’est déroulé largement au-dessus du prix du marché. A titre personnel, je ne recommande pas ces produits de défiscalisation. Cependant, il est utile de connaître leur fonctionnement pour prendre ensuite une décision éclairée.
Investir dans l’immobilier locatif neuf : La loi pinel
La loi pinel est un dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif. Grâce à cette loi, il est possible d’acheter une maison et de la mettre en location sans apport. Cette loi vous donne la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts de 21 % du prix de revient du bien sur 20 ans.
Investir dans la location meublée : La loi Censi-Bouvard
Le loi Censi-Bouvard est relative aux investissements locatifs meublés. Elle vous permet de récupérer la TVA sur votre bien immobilier. Selon votre statut LMNP ou LMP, les avantages changent. D’une manière générale, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % et de la récupération de la TVA à 20 %
Investir dans un immeuble ancien : La loi Malraux
La Défiscalisation Malraux concerne les investissements immobiliers dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux effectués doivent aboutir à la restauration totale du bien. La loi Malraux donne droit à des avantages fiscaux calculés en fonction du montant engagé dans la restauration. Le montant est soit de 30% ou 22 % selon le site du patrimoine.
7 étapes pour acheter un bien immobilier au bon prix
Étapes pour acheter un bien immobilier au bon prix – Acheter une maison
Pour acheter une maison et réaliser un bon investissement, vous devez tenir compte d’un ensemble de critères. Ces critères ou étapes vous permettront d’acquérir votre bien immobilier à un prix juste et équitable. Le prix de chaque logement dépend de sa valeur propre. Pour déterminer la valeur du bien que vous désirez acquérir, vous devez regarder à la présentation générale et particulière du bien dont il est question.
Etape 1 : L’emplacement géographique
C’est le critère le plus important pour estimer le prix d’un logement. Il tient compte de la situation géographique du bien. En effet, les prix ne sont pas les mêmes d’une ville à une autre, d’un quartier à un autre. Ils auront tendance à être deux à trois fois supérieurs dans les grandes métropoles que dans les quartiers reculés. Il faut également tenir compte des agréments liés au quartier. C’est-à-dire, du calme, des espaces verts, de la proximité du centre ville, des écoles, des commerces, etc. Pareillement, un appartement desservi par les différents moyens de transport coûtera plus cher qu’un autre plus éloigné.
Etape 2 : La nature du bien
Pour acheter une maison, vous devez tenir compte de la taille du bien. En général, plus la superficie du logement est importante, plus son prix au m² est moins cher. De ce fait, le prix au m² d’un studio s’avère être plus important que celui d’un appartement de 3 à 4 pièces. Au-delà de 4 pièces, le bien immobilier inclut un abattement de 5 % à 10 %. De plus, pour une même superficie, un logement ayant 2 chambres, coûtera plus cher que celui qui n’a qu’une seule chambre.
Etape 3 : Le potentiel du bien
Evaluer le potentiel d’un bien revient à définir les cibles principales, étudier la concurrence et évaluer les nuisances. Avant d’acheter une maison, vous devez définir votre cible pour le logement. En fonction de cela, vous pourrez opter soit pour un studio (pour les étudiants), un appartement ou une maison (si la cible est un couple ou une famille avec des enfants).
Par la suite, il convient de faire une étude de la concurrence, cela afin de savoir s’il y a une forte demande sur le marché pour ce type de logement. Pour cela, vous devez faire une étude comparative entre les offres de prix pour des biens immobiliers semblables et situés dans le même secteur. Le but est d’investir dans un bien immobilier où la demande est forte. Cela vous garantit de trouver facilement des locataires et de vous assurer ainsi une bonne rentabilité.
Avant d’acheter une maison, considérez également les paramètres qui peuvent constituer une nuisance pour les futurs locataires. Il peut s’agir de l’humidité, de la pollution, du bruit, de la sécurité, etc. Chacun de ces paramètres est susceptible d’influer sur le prix d’achat du bien immobilier.
Etape 4 : Comparer avec les prix sur le marché
Il existe une méthode simple pour évaluer le prix avant d’acheter une maison. Pour ce faire, vous pouvez vous renseigner sur les prix des biens similaires vendus dans le même quartier. Vous pouvez avoir ces renseignements auprès des agences immobilières ou dans les annonces immobilières. Informez-vous sur les précisions de prix au mètre carré publiées dans les journaux spécialisés. Une comparaison entre ces différents prix vous permettra d’avoir une idée approximative du prix du bien que vous projetez d’acquérir.
Etape 5 : Consulter un agent immobilier
Consulter un agent immobilier vous permettra de bénéficier de son expertise et de son expérience du marché. Vous pourrez ainsi vérifier de façon concrète si le bien immobilier est vendu à sa juste valeur. En effet, étant donné qu’il dispose des informations réelles sur les prix des biens similaires vendus dans la même zone, il peut vous fournir les informations adéquates. Il y a même une possibilité qu’il ait un historique des prix du bien en question s’il a déjà été vendu par le passé.
Un notaire est également en mesure de vous fournir des informations fiables. Il pourrait vous donner le prix du m² qui s’applique dans le secteur. Etant donné qu’il intervient dans ce type de transaction, il est tout indiqué pour connaitre les prix du marché. Toutefois, vous aurez probablement à verser des frais de notaire.
Etape 6 : Bien négocier le prix de son bien immobilier
Il est important de savoir négocier le prix avant d’acheter une maison. C’est la négociation qui vous permettra d’obtenir un bon prix qui satisfait à vos prévisions. Pour cela il existe plusieurs techniques :
- Proposer un prix bien en deçà de ce qu’on est prêt à payer en réalité : Cela vous rassure de conclure finalement au prix que vous avez prévu. Et peut-être même moins que le prix initial que vous aviez estimé.
- Porter une grande attention au vendeur : Un vendeur qui est pressé de vendre pour une raison ou une autre sera plus enclin à céder facilement.
- Pousser le vendeur à faire une offre : Posez lui la question de savoir si le prix de son bien est fixe. Si ce n’est pas le cas, demandez lui à quelle marge. Vous l’amenez ainsi à prendre les devants pour commencer les démarches. Il aura déjà ainsi fait un pas pour sortir de sa position.
- Utiliser un cas de force majeur : En faisant mention d’une contrainte extérieure qui contrôle le prix que vous pouvez offrir. Il peut s’agir par exemple d’un taux maximum au-delà duquel votre banque ne vous accordera pas le prêt. L’objectif en fait c’est de lui faire comprendre que vous êtes intéressé par le bien, mais vous n’êtes pas mesure de répondre à son offre. Vous le pousserez alors à faire une conciliation de sorte à vous proposer un meilleur prix.
- Mentionner les travaux à faire : Ce point vous permettra d’obtenir une décote variable entre 5% et 10%. Il est généralement rare d’obtenir plus. Pour cela, vous devez faire une bonne estimation des frais de rénovation.
Etape 7 : Prenez le temps de visiter
Avant d’acheter une maison, il est important d’effectuer une visite du bien. Ainsi, vous devez prendre le temps de visiter chaque pièce dans le détail. Pour cela, il faut :
- S’assurer du bon fonctionnement des installations : Chaudière, installation électrique, plomberie, sanitaires.
- Poser des questions, prendre des photos, ainsi une fois chez vous, vous pourrez étudier le tout dans les détails.
- Ecouter le vendeur : Dans la conversation, vous apprendrez beaucoup de détails sur votre vendeur. Prêtez attention aux informations tels que la durée du bien sur le marché, les raisons de la vente, etc.
Calculer le rendement d’un bien immobilier
Calcul le rendement d’un bien immobilier – Acheter une maison
Une fois le bien visité, vous devez faire une estimation du rendement du bien. Cela vous permettra de déterminer si oui ou non vous pouvez envisager d’acheter une maison. Pour calculer ce rendement, vous devez tenir compte des plusieurs paramètres :
Coût des travaux de rénovation
Il existe deux méthodes d’estimation de frais de rénovation. La première consiste à faire une estimation soi-même en appliquant une méthode simple qui consiste à estimer le prix en fonction du mètre carré. Ainsi, vous pouvez estimer le mètre carré à 200 euros s’il s’agit de petits travaux tels que refaire la peinture. Pour des travaux tels que changer le sol, les serrures, lumières, etc, comptez 400 euros le mètre carré. En cas de rénovation totale, comptez 800 euros le mètre carré. La deuxième méthode consiste tout simplement à solliciter l’expertise d’un professionnel.
Les loyers
Pour estimer vos loyers, il faudra faire une étude comparative, afin de savoir à quel prix les autres propriétaires fixent leur prix. Concentrez-vous sur les biens qui ont la même valeur que celui que vous projetez d’acheter.
L’emprunt bancaire
Pour éviter les imprévus, il est conseillé de mettre de côté un fond de sécurité d’au moins une année. Ce fond de sécurité correspond en fait à un an de loyer. Faites également le moins d’apport personnel possible. La banque estime vos mensualités à raison de 70% du loyer perçu. Elle considère qu’une marge de 30% de vos loyers est suffisant pour couvrir les charges liées au bien.
Charges
Vos charges incluent les taxes de copropriété, les taxes foncières, l’entretien du bien, la gestion locative et l’assurance. Vous pouvez vous alléger des taxes de copropriété en l’incluant dans le contrat de bail. Ainsi, c’est le locataire qui s’en occupera. Les taxes foncières correspondent généralement à 1 an de loyer. Vous aurez également à payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) si vous faites de la location meublée.
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Le taux d’imposition
Les locations nues sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que les locations meublées font partie les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez la possibilité d’opter pour un régime micro, et ainsi bénéficier d’un taux forfaitaire ou opter pour le régime réel et payer vos taxes en fonction de vos dépenses.
Il est important que vous puissiez générer du cash-flow tout de suite, afin de réaliser une bonne affaire. L’Impôt sur les Sociétés (IS) vous permettra de bénéficier d’un abattage en fonction de vos revenus.
En définitive, acheter une maison, est un investissement qui exige une excellente préparation. Il vous appartient donc de tenir compte de chacune des étapes détaillées ci-dessus afin d’acquérir votre bien immobilier au meilleur prix.
Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment devenir rentier grâce à l’immobilier