Nous parlerons aujourd’hui d’une question que vous êtes très nombreux à me poser. Il s’agit de comment acheter un immeuble de rapport ?
- « comment est-ce qu’on fait pour investir dans un immeuble de rapport ? »
- « Comment ça se passe au niveau du financement ? »
- « C’est quoi les avantages ? »
- « Quels sont les inconvénients ? »
- « Est-ce qu’en étant par exemple salarié, je peux acheter un immeuble de rapport ? »
On répondra à toutes ces questions en détail dans ce présent article.
Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble de rapport ?
Vous trouverez plusieurs avantages à acheter un immeuble de rapport. Je vous en donne quelques-uns :
Les avantages financiers
Premier avantage : Dépenser moins pour plus de place
Le premier avantage est que vous achetez à un prix de groupe quand vous payez pour cinq ou six appartements. Vous achetez donc plus de mètres carrés. Pour cela, vous allez payer moins cher que si vous payez des mètres carrés pour acheter un studio. Déjà au mètre carré, cela est moins cher.
Deuxième avantage : Dépenser moins pour la rénovation
Si vous avez des travaux de rénovation, vous faites déplacer un artisan pour faire des travaux, il vous facture un forfait. Le fait de faire des travaux de rénovation dans un immeuble de rapport, les prix au mètre carré par rapport aux travaux vont diminuer.
Troisième avantage : Dépenser moins sur les taxes
Vous allez payer moins de frais au niveau de la taxe foncière.
Quatrième avantage : Dépenser moins pour le notaire
On paye également moins de frais de notaire lorsque l’on achète un immeuble de rapport.
Cinquième avantage : Eviter les dépenses supplémentaires
Le dernier avantage est qu’il n’y a pas de syndics de copropriété. Vous n’aurez pas besoin d’aller voter dans des assemblées générales. C’est vous qui décidez. C’est vous qui avez le contrôle.
Ce type d’investissement permet donc d’avoir une rentabilité moyenne supérieure à des investissements immobiliers classiques. Ces avantages sont liés au volet financier.
Les avantages non-financiers
Vous gagnez du temps dans l’achat
Il y a une autre chose que je valorise énormément. Si vous lisez cet article, je pense que c’est votre cas aussi : vous devez énormément valoriser votre temps. L’avantage d’avoir un immeuble est que vous gagnez énormément de temps. Imaginez si vous devez acheter cinq ou six appartements individuellement. Cela veut donc dire six passages chez le notaire, six demandes de crédit immobilier, six entreprises de rénovation à faire venir pour rénover les biens immobiliers… Lorsque vous achetez un immeuble, vous faites un seul passage chez le notaire. Vous faites un passage chez le banquier et un passage pour les artisans. C’est donc énormément de gain de temps lors de votre achat mais ce n’est pas tout.
Vous gagnez du temps dans la gestion
Au niveau de la gestion, le fait d’avoir des appartements un peu partout peut aussi vous faire perdre énormément de temps. Au niveau des trajets, vous perdrez du temps si vous avez besoin d’aller voir vos locataires. Dans les immeubles de rapport, vous avez tous vos locataires qui sont centralisés au même endroit. Vous gagnez énormément en efficacité et vous économisez chaque année, des dizaines d’heures pour vos investissements immobiliers.
Vous gagnez plus de crédibilité auprès des banques
Un autre point que je souhaitais aborder avec vous, c’est la gestion du risque. Mettons que pour X ou Y raison, vous ayez un locataire qui part (vacance locative). Vous avez six biens immobiliers, mais vous n’en avez que cinq qui sont loués. Vous avez un crédit à rembourser et vous ne vous retrouvez pas à zéro.
Cela permet donc d’avoir une certaine sécurité ; ce que préfèrent les banques. Cela signifie que bien souvent les banques vont préférer prêter pour qu’on achète un immeuble de rapport que prêter pour qu’on achète un appartement. Au niveau de la gestion du risque surtout si vous achetez des immeubles qui sont déjà loués, la banque vous accordera un prêt. Pour une banque, c’est beaucoup plus de garantie ; parce qu’elle est sûre de pouvoir être remboursée tous les mois.
Quelques inconvénients que vous pouvez rencontrer
J’aimerais que l’on parle aussi des inconvénients d’acheter un immeuble de rapport.
La revente de votre immeuble de rapport
L’inconvénient majeur que l’on peut noter est relatif à la revente de l’immeuble de rapport. En effet, ce sont des biens qui sont moins liquides. Si vous souhaitez par exemple revendre un immeuble de rapport, à qui devez-vous vous adresser ? Vous ne pouvez pas le mettre sur le marché des particuliers. Cela restreint énormément le marché pour la vente. Vous ne pourrez que vous adresser aux investisseurs.
Si vous avez fait un investissement immobilier ou si vous souhaitez revendre un appartement, sachez donc que vous avez la possibilité de le revendre à des particuliers. Cela signifie que vous pouvez non seulement vendre votre appartement à des investisseurs mais aussi à des personnes qui souhaitent se loger. Ces dernières représentent le marché des particuliers.
Pour la revente de l’immeuble de rapport, vous êtes limité au marché des investisseurs. De plus, au sein de ce marché, vous ne pourrez que vous adresser à une niche très restreinte. Pour cette raison, vous devez prévoir des délais plus longs.
Une marge de bénéfice réduite
En dehors de la revente, vous ne pouvez pas réaliser une plus-value importante. En fait, ce sont des investissements qui ne génèrent pas assez d’argent comme l’investissement immobilier classique. Vous ne pourrez pas déclencher un effet coup de cœur car vous vendrez l’immeuble à un investisseur. Ce dernier ne cèdera pas à un effet coup de cœur car il connaît précisément son objectif. C’est de faire une affaire rentable.
Dans ces conditions, vous ne pourrez vendre votre immeuble qu’au prix du marché. Vous pouvez alors imaginer revendre chaque appartement individuellement afin de faire une bonne plus-value. Ainsi, vous pourrez les vendre à des particuliers. C’est une bonne réflexion mais il y a un risque si vous faites ce type d’opération. En effet, vous serez requalifié en marchand de biens et vous perdrez tous les bénéfices que vous avez fait sur cette opération.
Êtes-vous prêt à acheter un immeuble de rapport ?
Qui peut faire des investissements dans un immeuble de rapport ? Il y a deux grandes catégories d’investisseurs.
Les personnes qui savent gérer les responsabilités
Ce type d’investissement est réservé à deux grandes catégories d’investisseurs. La première catégorie est représentée par ceux qui sont formés pour faire l’acquisition de ces types de biens immobiliers. En fait, c’est un marché très spécifique sur lequel on a assez de responsabilités, ce qui n’est pas le cas lorsque vous payez un appartement classique. Par exemple avec ce type de bien, vous devez vous occuper des parties communes.
En outre, s’il y a un problème au niveau de l’ascenseur, vous devez le régler. Il en est de même pour les problèmes au niveau de la toiture. Vous devez avancer les fonds pour la réparation de la toiture. Ce sont des exemples de responsabilités lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble de rapport. On note en réalité des responsabilités plus importantes.
Les habitudes du domaine
La deuxième catégorie d’investisseurs qui peuvent acheter l’immeuble de rapport sont les investisseurs aguerris qui ont l’habitude de faire de la location. En effet, si la personne n’a jamais traité avec des locataires, ce serait stressant pour elle de gérer six locataires d’un coup. Une personne qui débute en investissement immobilier ne pourra donc pas acquérir votre bien. Elle ne peut pas faire signer les contrats de bail et encaisser les loyers.
De même, elle ne pourra pas faire les déclarations d’imposition et gérer le bien immobilier. Ce type d’investissement implique plusieurs responsabilités.
Que faire si je ne suis pas encore prêt ?
Commencez peut-être par refaire de petites opérations comme acheter un appartement ou deux appartements. Essayez de faire une division, une colocation et gagnez en expérience. Sur votre deuxième deal immobilier, il faut acquérir un immeuble de rapport. Ainsi, vous saurez si l’investissement immobilier est quelque chose qui est fait pour vous.
Comment avoir le financement pour acheter un immeuble de rapport ?
Un autre point que je souhaitais aborder avec vous est relatif aux liquidités. C’est une question qu’on me pose souvent. Est-ce qu’il faut déjà avoir de l’argent pour faire ce type d’investissement ? Si c’est pour obtenir un financement, il faut savoir que 95 % des banques vont vous demander un apport. Certaines banques vont accepter de vous financer sans apport. Par ailleurs, il faut avoir de la liquidité pour la gestion du bien immobilier. Cela est important par exemple si vous avez un problème de façade ou si vous avez un problème de toiture. C’est vous qui allez devoir avancer les fonds. C’est par rapport à cela que je vous recommande d’avoir de la liquidité avant de vous lancer dans ce type d’investissement.
Comment acheter un immeuble rapport ?
Vous vous demandez maintenant :
« Comment est-ce qu’on fait pour acheter ce type de bien immobilier ? ».
« Est-ce qu’il vaut mieux l’acheter en personne physique ou en nom propre ? »
« Est-ce qu’il vaut mieux créer une SCI ou une société type SS ou EURL ? »
La réponse à ces questions va dépendre de votre situation. Elle va dépendre aussi de l’exploitation du bien et de vos objectifs.
Supposons que vous achetez ce bien parce que c’est quelque chose que vous souhaitez retransmettre à vos enfants et vous le louez en location nue. En ce moment, la SCI peut être adaptée à votre situation. Si c’est un bien immobilier que vous souhaitez exploiter en location courte durée, peut-être que le fait de le faire en EURL ou en SASU sera plus intéressant pour vous. Je vous recommande donc de toujours consulter un professionnel. En réalité, la fiscalité qui va s’adapter à une personne ne sera pas forcément la fiscalité qui s’adaptera à votre situation.
Comment pouvez-vous augmenter la rentabilité de votre immeuble ?
Vous avez la possibilité dans l’immeuble, de louer par exemple des caves séparément, des places de parking, des espaces de jardin etc. Ces choses sont des donc des éléments que vous pouvez louer séparément des appartements et des locaux commerciaux. Elles peuvent vous permettre d’augmenter la rentabilité de votre bien immobilier.
Par aiilleur, si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier, comment cela se passe concrètement quand on achète un bien ou lorsqu’on obtient un financement, j’ai mis à votre disposition quatre vidéos de formation privée. Pour y accéder, vous pouvez cliquer sur la vidéo ci-dessous.
Vous y trouverez les réponses aux questions :
Comment on fait pour trouver une bonne affaire ?
Comment est-ce que l’on fait pour obtenir un financement sans forcément avoir d’apport ?
Vous allez également apprendre à optimiser votre fiscalité. Vous apprendrez également à faire des opérations d’achat revente sans payer l’impôt pour la plus-value. Cliquez ici pour y accéder. Je vous envoies tous mes vœux de succès pour votre prochain investissement dans un immeuble de rapport. Prenez soin de vous. Ciao ciao 😉
Regardez aussi la vidéo : Comment acheter un immeuble de rapport